Qué es la demanda de desahucio

La demanda de desahucio es el documento que redacta el abogado especialista en desahucios cuyo objetivo principal es que el casero recupere cuanto antes la posesión de su casa y, además, si así lo desea el dueño, que el arrendatario le pague las rentas que le deba hasta que se produzca el desalojo de la vivienda.

En qué Juzgado se presenta la demanda

Una demanda de desahucio se debe presentar siempre en un juzgado civil.

Bien, pero ¿cuál? En el juzgado de Primera Instancia donde se encuentre el piso o el local. Es lo que se llama la competencia territorial del juzgado.

¿Y si hay varios juzgados de 1ª Instancia? No hay ningún problema, la oficina de reparto se la entregará al juzgado que le corresponda por turno.

Abogado y procurador

La demanda la redacta el abogado y se presenta por el procurador.

Sin estos dos profesionales es imposible presentar una demanda de desahucio, salvo que la renta anual sea inferior a los 2.000 €.

Documentación adjunta a la demanda

El cliente tiene que proporcionarle al abogado la documentación que acredite lo que se dice en la demanda.

  1. El demandante debe ser el arrendador o su apoderado, para ello, presentamos las escrituras de la propiedad (de compraventa, de herencia, de donación…).
  2. Se tiene que acreditar que existe una relación entre el arrendador y el arrendatario y eso se hace con el contrato de arrendamiento.
  3. Movimientos bancarios para acreditar el pago o impago de las rentas.
  4. Un poder general para pleitos (opcional, pero muy recomendable).
  5. Notificaciones o requerimientos realizados al inquilino.

Contenido de la demanda

En primer lugar deben estar identificados el arrendador (demandante) y el arrendatario (demandado), junto con sus domicilios para que puedan ser citados por el juzgado.

Se debe identificar la finca objeto del proceso.

Se deben exponer los hechos, que no serán otros que la celebración de un contrato de arrendamiento (o no si es un precario) y el incumplimiento de alguna obligación del inquilino como puede ser el pago de la renta o bien el no desalojar la vivienda por haber cumplido el contrato.

Los fundamentos de derecho, es decir, la normativa en la que se apoya la demanda.

Finalmente habrá que indicar lo que se pide en la demanda, es decir, que el inquilino desaloje la finca, que pague las rentas que deba y cantidades asimiladas y el pago de las costas del juicio.

Acumulación de acciones

En la misma demanda se pueden acumular dos acciones:

  • La acción de desahucio, recuperar la posesión del bien.
  • La acción de reclamación de las rentas impagadas.

No obstante, no es obligatorio, y puede solicitarse solo una de ellas.

Enervación del desahucio

El arrendatario siempre puede paralizar el desahucio express, pero solo si el casero no le ha notificado sus intenciones de forma fehaciente y con 30 días de antelación.

Si el casero le ha enviado un burofax indicándole el pago de la renta, no podrá el arrendatario consignar en el juzgado las cantidades que deba y seguir habitando la casa.

Pero, si no lo ha hecho, el inquilino podrá pagar en el juzgado las rentas que deba y paralizar el proceso de desahucio.

Solo podrá realizarlo una sola vez. Se denomina la enervación del desahucio.

En la propia demanda deberá indicarse si el inquilino dispone o no de esta opción.

¿Qué puede hacer el arrendatario?

Cuando es admitida a trámite la demanda por el juzgado de primera instancia que corresponda, ésta tiene que notificarse al demandado.

El inquilino la recibirá en su casa y cuando la lea, verá que el juzgado le da un plazo de 10 días para oponerse a la misma.

No obstante, las acciones que puede realizar el demandado son las siguientes:

  • Nada, no hacer nada y quedarse en el piso o local como si nada ocurriera.
  • Acepta irse de la vivienda, con o sin condiciones. Normalmente si piden algo es una reducción parcial o total de las rentas que deben.
  • Pedir un abogado de oficio para contestar a la demanda en esos 10 días, lo que hará que el proceso se retrase.

¿Le condenan en costas y a pagar las rentas atrasadas?

Como pasa en muchos desahucios, los inquilinos ni responden a la demanda.

Entonces el letrado de la administración de justicia dicta un Decreto, donde se le condena al pago de las costas procesales, de las rentas que deba y al lanzamiento la fecha fijada.

Puedes ver un ejemplo real de decreto aquí.

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