La demanda de desahucio es el escrito mediante el que el propietario acude al juzgado para solicitar la recuperación de una vivienda, local, nave, oficina u otro inmueble cuando la persona que lo ocupa no lo entrega voluntariamente y existe una causa legal para exigir su devolución.
Presentar una demanda de desahucio no consiste simplemente en comunicar al juzgado que existe un problema con un inquilino.
Hay que determinar previamente:
qué tipo de desahucio corresponde;
quién debe demandar;
contra quién debe dirigirse;
qué contrato o título existe;
qué causa permite recuperar el inmueble;
qué actuaciones previas se han realizado;
qué documentos pueden demostrar los hechos;
si existe deuda;
si se reclamará conjuntamente;
si hay fiadores o avalistas;
y si se ha cumplido correctamente el requisito de negociación previa cuando resulte exigible.
Una demanda mal planteada puede provocar retrasos, oposición del demandado o incluso problemas de admisión.
Por eso, en un procedimiento de desahucio, una parte fundamental del trabajo jurídico se realiza antes de presentar la demanda.
En JR Abogados, los procedimientos son dirigidos por José Ramón Felipe Condés, abogado colegiado número 4.108 del Ilustre Colegio de Abogados de Alcalá de Henares (ICAAH).
El objetivo no es presentar una demanda cuanto antes a cualquier precio.
El objetivo es presentar la demanda correcta, contra las personas correctas y con la documentación necesaria para conseguir la recuperación efectiva del inmueble.
Qué es una demanda de desahucio
Es el escrito procesal mediante el cual se solicita judicialmente la recuperación de la posesión de un inmueble.
Para ello debe existir una causa que jurídicamente permita exigir su entrega.
No existe una única demanda válida para todos los casos.
Puede haber una demanda por:
impago de rentas;
expiración del plazo contractual;
precario;
incumplimiento del contrato;
u otra causa que permita solicitar la recuperación.
Puede consultar los diferentes tipos de desahucio.
Determinar correctamente la acción es el primer paso.
Qué diferencia hay entre reclamar y demandar
Reclamar significa exigir a otra persona que cumpla una obligación.
Demandar significa acudir al órgano judicial solicitando una resolución que reconozca y haga efectivo el derecho que se ejercita.
Antes de demandar pueden haberse enviado:
requerimientos;
burofax;
comunicaciones;
propuestas de negociación;
ofertas vinculantes confidenciales.
Pero ninguno de esos documentos es una demanda.
La demanda inicia la fase judicial del conflicto.
Cuándo puede presentarse una demanda de desahucio
Cuando existe una causa legal para recuperar el inmueble y se han cumplido las actuaciones previas que correspondan.
Por ejemplo, puede existir causa porque:
el inquilino no paga;
el contrato ha terminado;
el ocupante está en precario;
se ha producido un incumplimiento que permite resolver el arrendamiento;
o concurre otra causa legal.
Sin embargo, tener una causa no significa necesariamente que la demanda pueda presentarse ese mismo día.
Antes puede ser necesario realizar determinadas comunicaciones, esperar plazos o cumplir el requisito de negociación previa.
Demanda de desahucio por impago
Es probablemente una de las modalidades más frecuentes.
Puede consultar nuestra página específica sobre desahucio por impago de alquiler.
Existe cuando el arrendatario deja de abonar la renta o determinadas cantidades que le corresponden conforme al contrato y la ley.
La demanda puede perseguir dos objetivos:
recuperar el inmueble
y
reclamar las cantidades debidas.
Ambas pretensiones pueden acumularse cuando concurren los requisitos legales.
Cuántos meses deben deberse para presentar la demanda
No existe una regla general que obligue al propietario a esperar tres, cuatro o seis meses.
El impago de una mensualidad puede constituir incumplimiento de una obligación esencial.
Otra cuestión diferente es determinar cuál es la estrategia más conveniente en un caso concreto.
Si existe un simple retraso puntual de unas horas o una incidencia bancaria inmediatamente solucionada, la situación no es comparable con un inquilino que manifiesta que no va a continuar pagando.
Pero no existe un derecho general del arrendatario a acumular varios meses de deuda antes de poder ser demandado.
Conviene esperar varios meses antes de demandar
Normalmente, dejar crecer innecesariamente una deuda no beneficia al propietario.
Si una renta es de 1.000 euros mensuales, esperar seis meses puede transformar un problema de 1.000 euros en uno de 6.000 euros.
Y recuperar posteriormente el dinero dependerá también de la solvencia del deudor.
La decisión debe adoptarse después de analizar el caso y de realizar correctamente las actuaciones previas necesarias.
Demanda de desahucio por fin de contrato
Aquí el problema no es necesariamente económico.
El inquilino puede haber pagado puntualmente todas las mensualidades.
La cuestión es que el contrato ha terminado y no devuelve el inmueble.
Puede consultar nuestra página sobre desahucio por fin de contrato.
Antes de demandar hay que comprobar especialmente:
fecha del contrato;
duración inicial;
prórrogas;
normativa aplicable;
comunicaciones realizadas;
fecha de recepción;
y momento exacto en que termina el arrendamiento.
Un error al calcular el vencimiento puede comprometer toda la demanda.
Demanda de desahucio por precario
El desahucio por precario se utiliza en determinados supuestos en los que una persona ocupa un inmueble sin título suficiente que le permita oponerse al derecho del propietario o de quien tiene derecho a poseerlo.
Es frecuente en conflictos entre:
familiares;
herederos;
exparejas;
personas a quienes se cedió gratuitamente una vivienda;
u otras situaciones de ocupación tolerada.
No debe confundirse con un arrendamiento impagado.
Si existe un verdadero contrato de alquiler, el hecho de que el inquilino deje de pagar no lo convierte automáticamente en precarista.
Demanda por incumplimiento del contrato
También puede solicitarse la resolución del arrendamiento cuando concurra un incumplimiento que legalmente permita terminar la relación.
Puede consultar nuestra página sobre desahucio por incumplimiento de contrato.
Dependiendo del supuesto puede tratarse de:
cesión;
subarriendo;
obras;
actividades prohibidas;
u otros incumplimientos relevantes.
La demanda debe identificar exactamente cuál es la obligación incumplida y por qué permite resolver el contrato.
Quién puede presentar una demanda de desahucio
Debe tener legitimación para solicitar la recuperación del inmueble.
Habitualmente será el propietario o arrendador.
Pero pueden existir otras situaciones.
Por ejemplo:
usufructuario;
copropietarios;
herederos;
personas con derecho a poseer;
sociedades;
comunidades hereditarias.
Antes de presentar la demanda hay que acreditar correctamente por qué el demandante tiene derecho a recuperar la posesión.
Qué ocurre si hay varios propietarios
Debe estudiarse cómo está configurada la propiedad y quién está legitimado para ejercitar la acción.
No es conveniente presentar automáticamente una demanda a nombre de uno de ellos sin revisar:
escritura;
porcentajes;
relación entre copropietarios;
contrato;
y acción ejercitada.
Un problema de legitimación puede convertirse en una defensa procesal del demandado.
Qué ocurre si el propietario ha fallecido
El contrato no desaparece simplemente porque fallezca el arrendador.
Los sucesores deben acreditar adecuadamente su posición.
Dependiendo del momento y de la situación sucesoria puede ser necesario aportar:
certificado de defunción;
certificado de últimas voluntades;
testamento;
declaración de herederos;
escritura de aceptación y adjudicación;
u otra documentación.
La documentación necesaria dependerá de la situación concreta.
Contra quién se presenta la demanda
Este punto es especialmente importante.
Debe identificarse correctamente a las personas frente a las que se ejercita la acción.
En un arrendamiento normalmente habrá que empezar por revisar quién firmó como arrendatario.
No debe confundirse:
quien vive en el inmueble;
quien paga;
quien firmó;
quien figura como avalista;
quien aparece empadronado.
Pueden ser personas diferentes.
Qué pasa si hay dos inquilinos en el contrato
Debe revisarse la posición contractual de ambos.
Uno de los errores que debe evitarse es preparar toda la fase previa y posterior demanda pensando únicamente en la persona con la que habitualmente habla el propietario cuando existen varios arrendatarios.
El contrato manda.
Hay que identificar correctamente a todos los obligados y decidir contra quién debe ejercitarse cada pretensión.
Qué ocurre si uno de los inquilinos ya no vive allí
El hecho de que se haya marchado físicamente no significa necesariamente que haya dejado de ser parte del contrato.
Debe comprobarse si existió:
modificación contractual;
desistimiento;
cesión;
novación;
aceptación del arrendador;
o alguna otra circunstancia que haya alterado la relación original.
No basta con decir:
“lleva dos años sin vivir aquí”.
Se puede demandar al avalista
Cuando existe fiador o avalista debe revisarse exactamente qué garantía asumió.
En determinados procedimientos pueden acumularse las acciones correspondientes frente al fiador o avalista solidario.
Pero no todos los contratos utilizan la misma garantía.
Hay que analizar:
redacción;
alcance;
duración;
prórrogas;
requerimientos;
y obligaciones garantizadas.
Qué juzgado tramita el desahucio
La competencia territorial en los procedimientos relacionados con inmuebles está sometida a reglas específicas.
En los desahucios tiene especial importancia el lugar donde está situada la finca.
Por eso no puede elegirse libremente un juzgado simplemente porque al propietario le resulte más cómodo.
La demanda debe dirigirse al órgano judicial territorialmente competente.
El desahucio se tramita por juicio verbal
Los desahucios por impago de renta, expiración del plazo contractual o legal y recuperación de inmuebles cedidos en precario están encuadrados en el juicio verbal.
Esto es importante porque el procedimiento tiene reglas específicas.
No significa que la demanda deba ser superficial.
La demanda de un juicio verbal debe exponer adecuadamente los hechos, fundamentos y peticiones, acompañando la documentación correspondiente.
Qué debe contener una demanda de desahucio
Aunque cada asunto es diferente, normalmente la demanda debe dejar perfectamente definidos varios elementos.
Identificación de las partes
Quién demanda y quién es demandado.
Inmueble
Qué finca se pretende recuperar.
Relación jurídica
Contrato de arrendamiento, precario u otra relación.
Hechos
Qué ha ocurrido.
Causa de la demanda
Impago, expiración, precario, incumplimiento u otra causa.
Actuaciones previas
Comunicaciones y negociación realizada cuando corresponda.
Fundamentos jurídicos
Normas que justifican la pretensión.
Petición
Qué se solicita exactamente al juzgado.
Documentos
Prueba documental que se acompaña.
La demanda debe permitir al tribunal y al demandado conocer con precisión qué se reclama y por qué.
La importancia de los hechos
Una demanda no debe limitarse a copiar artículos de leyes.
Primero debe explicar correctamente lo sucedido.
Por ejemplo:
el 1 de febrero de 2022 se firmó el contrato;
la renta se fijó en 900 euros;
el arrendatario dejó de pagar en enero de 2026;
se adeudan determinadas mensualidades;
se realizó el correspondiente intento de negociación;
no hubo solución;
continúa ocupando el inmueble.
La cronología permite entender el conflicto.
Después se aplica el derecho.
Hay que aportar el contrato de alquiler
Cuando la acción deriva de un contrato escrito, normalmente será uno de los documentos fundamentales.
Debe aportarse completo.
No únicamente la primera página.
Interesan:
cláusulas;
firmas;
anexos;
inventarios;
modificaciones;
prórrogas;
documentos complementarios.
Una cláusula situada en la última página puede resultar tan importante como la primera.
Qué pasa si no existe contrato escrito
No significa automáticamente que no pueda existir arrendamiento.
Puede haber contratos verbales.
En esos casos la prueba adquiere una importancia todavía mayor.
Pueden utilizarse, dependiendo del asunto:
transferencias;
recibos;
mensajes;
correos;
declaraciones;
documentos fiscales;
testigos;
otras comunicaciones.
Lo importante será acreditar la relación jurídica y sus condiciones relevantes.
Hay que aportar la escritura de propiedad
Debe acreditarse adecuadamente la legitimación cuando resulte necesario.
La documentación concreta dependerá del procedimiento y de la posición del demandante.
En algunos casos puede resultar conveniente aportar:
escritura;
nota simple;
documentación sucesoria;
u otro título.
No existe una única lista idéntica para todos los desahucios.
Qué documentos se aportan en un desahucio por impago
Habitualmente interesan:
contrato;
documentación relativa a la propiedad o legitimación;
extractos bancarios;
recibos;
liquidación de deuda;
burofax;
acuses;
documentación MASC;
comunicaciones relevantes;
garantías;
y cualquier otro documento que permita acreditar la deuda y la relación contractual.
La selección debe hacerse caso por caso.
Cómo se demuestra que el inquilino no ha pagado
El impago es un hecho negativo, pero puede acreditarse mediante el conjunto de documentación de la relación arrendaticia.
Los extractos bancarios pueden ser especialmente importantes cuando la renta se pagaba mediante transferencia.
También pueden existir:
recibos;
historial de pagos;
requerimientos;
reconocimientos del propio inquilino;
mensajes;
acuerdos de pago incumplidos.
La demanda debe explicar con claridad qué mensualidades están pendientes.
Cómo se calcula la deuda
Debe hacerse mes a mes.
Por ejemplo:
enero: 900 euros;
febrero: 900 euros;
marzo: 900 euros;
abril: 900 euros.
Total: 3.600 euros.
Pero pueden existir además otras cantidades:
actualizaciones;
IBI;
suministros;
gastos;
cantidades asimiladas a renta.
No todo lo que el propietario ha pagado puede trasladarse automáticamente al inquilino.
Hay que comprobar el contrato y la normativa aplicable.
Se pueden reclamar suministros
Puede ser posible cuando correspondan contractualmente al arrendatario y pueda acreditarse la cantidad.
Pero deben documentarse.
No conviene añadir a una demanda cifras aproximadas.
Si se reclaman:
agua;
electricidad;
gas;
otros suministros;
debe poder explicarse de dónde procede cada cantidad.
Pueden reclamarse las rentas futuras
En determinados supuestos puede solicitarse que la condena comprenda también las rentas o cantidades que se devenguen hasta la recuperación efectiva de la posesión, conforme a las reglas procesales aplicables.
Esto es especialmente importante.
Si se presenta la demanda con una deuda de 4.000 euros y el procedimiento tarda varios meses, el perjuicio económico puede continuar aumentando mientras el demandado permanece en la vivienda.
La demanda debe prepararse teniendo en cuenta esta posibilidad.
Qué es el MASC antes de la demanda
Desde 2025, la actividad negociadora previa ha adquirido una importancia fundamental en numerosos procedimientos civiles.
Puede consultar nuestra página específica sobre MASC y desahucios tras la Ley Orgánica 1/2025.
Cuando el requisito resulte exigible, no basta con preparar los hechos del desahucio.
La demanda debe hacer constar la negociación previa realizada o, en los supuestos legalmente previstos, la imposibilidad de realizarla.
Además, debe aportarse la documentación correspondiente.
Puede inadmitirse una demanda por no hacer correctamente el MASC
El requisito no debe tratarse como una simple formalidad.
Cuando resulte legalmente exigible, su cumplimiento debe quedar adecuadamente reflejado y documentado.
Por eso en JR Abogados la fase previa se prepara pensando ya en la futura demanda.
No tiene sentido realizar un MASC aislado y preguntarse meses después cómo encajarlo en el procedimiento.
Oferta vinculante confidencial antes de demandar
Una de las modalidades que puede utilizarse en determinados asuntos es la oferta vinculante confidencial.
Puede resultar útil cuando existe una propuesta concreta de solución.
Por ejemplo:
entrega de llaves;
fecha de salida;
pago;
condonación parcial condicionada;
regularización;
u otras condiciones.
Si existe acuerdo, puede evitarse la demanda.
Si no lo hay, habrá que continuar conforme corresponda.
Burofax antes de la demanda
El burofax previo al desahucio puede tener funciones diferentes según el procedimiento.
Puede utilizarse para:
reclamar;
comunicar la terminación;
exigir la entrega;
denunciar un incumplimiento;
retirar una autorización;
u otras finalidades.
No existe un único burofax válido para todos los desahucios.
El burofax sustituye siempre al MASC
No debe darse por supuesto.
Burofax es un medio de comunicación.
MASC es una actividad negociadora sometida a requisitos específicos.
Un burofax puede formar parte de la estrategia de negociación, pero habrá que analizar su contenido para determinar qué función cumple.
Demanda de desahucio y enervación
En el desahucio por falta de pago existe una cuestión específica: la posible enervación.
La demanda debe indicar las circunstancias relevantes para determinar si el arrendatario puede o no enervar.
Por eso esta cuestión debe analizarse antes de presentar el procedimiento.
Puede ocurrir:
que nunca haya enervado;
que exista una enervación anterior;
que se haya realizado un requerimiento previo con los requisitos legales;
que exista discusión sobre el pago.
No debe dejarse para después.
Qué es la enervación
Es la posibilidad que, en determinados casos, permite al arrendatario evitar el desahucio por impago pagando las cantidades correspondientes.
No puede utilizarse indefinidamente.
Además, un requerimiento previo correctamente realizado puede tener consecuencias sobre esa posibilidad.
Por eso, cuando se prepara un desahucio por impago, hay que coordinar:
burofax;
MASC;
enervación;
demanda.
No son cuatro expedientes separados.
Son partes de una misma estrategia.
Se puede pedir el lanzamiento en la demanda
La demanda debe solicitar los pronunciamientos necesarios para conseguir la recuperación efectiva de la finca.
El procedimiento de desahucio está diseñado para que la recuperación posesoria pueda culminar con el lanzamiento si el demandado no entrega voluntariamente el inmueble.
No tendría sentido preparar una demanda pensando únicamente en conseguir una declaración teórica de que el contrato está resuelto.
El objetivo es recuperar la posesión.
Qué es exactamente el lanzamiento
Es la actuación mediante la que se hace efectiva la recuperación del inmueble cuando el ocupante no lo entrega voluntariamente.
Puede consultar nuestra página específica sobre lanzamiento judicial.
Hasta que el propietario no recupera la posesión, el problema práctico puede continuar existiendo aunque haya obtenido una resolución favorable.
Qué ocurre después de presentar la demanda
La presentación no significa que el inquilino tenga que marcharse inmediatamente.
Primero el juzgado debe tramitarla.
En términos generales:
se presenta;
se examina;
se admite si cumple los requisitos;
se realizan las comunicaciones procesales correspondientes;
el demandado puede actuar conforme al procedimiento;
y el asunto continúa hasta su terminación.
Puede consultar el proceso judicial de desahucio completo.
Qué significa que la demanda ha sido admitida
Significa que el procedimiento continúa su tramitación.
No significa que el propietario ya haya ganado.
Tampoco significa que el juzgado haya declarado definitivamente que todos los hechos de la demanda son ciertos.
La admisión permite que el procedimiento avance y que el demandado pueda ejercer sus derechos procesales.
Qué puede hacer el inquilino cuando recibe la demanda
Dependerá del tipo de desahucio.
Puede:
oponerse;
pagar en los supuestos correspondientes;
enervar cuando legalmente proceda;
entregar voluntariamente la vivienda;
alcanzar un acuerdo;
o no realizar la actuación procesal que podría corresponderle.
Cada escenario produce consecuencias diferentes.
Qué pasa si el inquilino no contesta
La falta de actuación del demandado no significa que el procedimiento quede paralizado indefinidamente.
Continuará conforme a las reglas procesales aplicables.
Pero el propietario tampoco debe interpretar el silencio como autorización para entrar en la vivienda.
Hasta que se produzca la entrega voluntaria o la recuperación judicial, debe respetarse la situación posesoria existente.
Qué pasa si el inquilino se opone
Habrá que estudiar los motivos.
Puede alegar, por ejemplo:
que ha pagado;
que el contrato no ha terminado;
que la cantidad es incorrecta;
que existe una prórroga;
que tiene título para ocupar;
que el incumplimiento no existe;
que el demandante carece de legitimación;
u otras cuestiones.
Una demanda bien preparada debe anticipar las defensas previsibles.
Hay siempre juicio después de presentar la demanda
No necesariamente.
La necesidad de celebrar vista oral dependerá del desarrollo concreto del procedimiento.
No todos los desahucios terminan con propietario e inquilino declarando delante de un juez.
Puede haber asuntos que se resuelvan sin necesidad de celebrar una vista en el sentido habitual.
Qué ocurre si hay vista
Habrá que preparar la prueba.
Puede resultar necesario:
interrogatorio;
testigos;
documentación;
peritos;
u otros medios.
La prueba dependerá de los hechos controvertidos.
No se propone prueba simplemente por acumular documentos o personas.
Debe tener una finalidad.
Cuánto tarda en admitirse una demanda de desahucio
No existe un plazo real idéntico para todos los juzgados.
Depende de:
partido judicial;
carga de trabajo;
documentación;
posibles defectos;
subsanaciones;
circunstancias del procedimiento.
Puede consultar nuestra página sobre plazos del desahucio.
No sería responsable garantizar que una demanda se admitirá en un número exacto de días.
Cuánto tarda todo el desahucio
Tampoco existe una cifra universal.
Hay asuntos que avanzan con relativa rapidez y otros que sufren incidencias.
Pueden influir:
notificación;
oposición;
vista;
situaciones de vulnerabilidad;
recursos;
carga del juzgado;
lanzamiento;
otras incidencias.
La preparación correcta permite evitar retrasos provocados por errores propios, pero no controlar completamente el calendario judicial.
Qué ocurre si el demandado abandona la vivienda después de recibir la demanda
Debe comunicarlo inmediatamente al abogado.
Hay que comprobar que existe una verdadera entrega de la posesión.
No basta necesariamente con que un vecino diga que lleva varios días sin verlo.
Conviene obtener:
llaves;
documento de entrega;
comprobación del inmueble;
y cualquier elemento que permita acreditar que el propietario ha recuperado realmente la posesión.
Después habrá que decidir qué ocurre con la parte económica del procedimiento.
Si entrega las llaves se termina la reclamación de deuda
No necesariamente.
Son dos cuestiones diferentes.
Puede desaparecer la necesidad de recuperar la posesión, pero continuar pendiente una reclamación económica.
Por ejemplo:
el inquilino debe 7.000 euros;
recibe la demanda;
entrega las llaves;
no paga los 7.000 euros.
El problema posesoria puede haber terminado.
El económico no.
Se puede llegar a un acuerdo después de presentar la demanda
Sí.
La existencia de un procedimiento judicial no impide necesariamente que las partes alcancen posteriormente un acuerdo.
Puede pactarse:
entrega;
pago;
calendario;
condonación;
fecha de salida;
otras condiciones.
Pero cualquier acuerdo debe coordinarse con el procedimiento abierto.
No conviene que las partes firmen por su cuenta un documento y olviden que existe una demanda tramitándose.
Qué ocurre si el inquilino ofrece pagar parte
El propietario puede valorar la propuesta.
No existe obligación general de aceptar un pago parcial como solución completa.
Habrá que determinar:
cantidad debida;
posibilidad real de cobro;
interés en recuperar la vivienda;
historial de incumplimientos;
garantías;
condiciones ofrecidas.
A veces un acuerdo puede ser económicamente conveniente.
Otras veces únicamente retrasa un problema que terminará igualmente en demanda.
Qué pasa con la fianza
La fianza no sustituye automáticamente el pago de la última mensualidad.
Mientras el contrato está vigente, el inquilino no debería decidir unilateralmente:
“no pago el último mes porque ya tiene mi fianza”.
La fianza tiene su propia finalidad.
Después de recuperar el inmueble habrá que liquidar correctamente:
rentas;
cantidades pendientes;
estado del inmueble;
daños imputables;
fianza.
Se pueden reclamar daños en la misma demanda
Dependerá de la naturaleza de la acción, de cuándo se conocen los daños y de las reglas de acumulación aplicables.
Muchos daños solo se descubren después de recuperar la vivienda.
No debe incluirse una cantidad imaginaria por posibles desperfectos que todavía no se conocen.
Cuando aparezcan, habrá que documentarlos y decidir la vía correspondiente.
Qué ocurre con las costas
En un procedimiento de desahucio puede existir condena en costas conforme a las reglas procesales.
Puede consultar nuestra página sobre costas judiciales en un desahucio.
No debe prometerse al propietario que recuperará necesariamente cada euro gastado.
La imposición y posterior cobro de las costas dependen de las circunstancias del procedimiento y de la solvencia del obligado.
Ganar la demanda significa cobrar las costas
No necesariamente.
Una cosa es obtener una condena.
Otra cobrarla.
Si la persona condenada carece de patrimonio, el cobro puede resultar difícil.
La misma diferencia existe respecto de las rentas.
Una sentencia favorable reconoce jurídicamente el derecho.
La efectividad económica dependerá posteriormente del cumplimiento voluntario o de la ejecución.
Qué pasa si el inquilino es insolvente
La insolvencia no impide necesariamente recuperar la vivienda.
Este punto es fundamental.
Hay que diferenciar:
acción para recuperar la posesión
y
acción para cobrar dinero.
Puede recuperarse el inmueble aunque posteriormente existan dificultades para cobrar la deuda.
Por eso no suele ser conveniente dejar que la deuda crezca indefinidamente esperando a que el inquilino mejore económicamente.
Qué pasa si el demandado tiene nómina o bienes
Si existe una condena económica que no se cumple voluntariamente, puede estudiarse posteriormente la ejecución sobre bienes y derechos embargables.
Pero esa es una fase diferente.
La demanda de desahucio debe prepararse primero para conseguir los pronunciamientos correspondientes.
Necesito abogado para presentar una demanda de desahucio
En este tipo de procedimientos debe analizarse la intervención profesional conforme a las reglas procesales, siendo habitual la intervención de abogado y procurador.
La función del abogado no consiste únicamente en redactar el escrito.
Debe analizar:
acción;
legitimación;
contrato;
plazos;
prueba;
MASC;
enervación;
deuda;
acumulación de acciones;
estrategia de oposición;
y ejecución posterior.
Qué hace el procurador
El procurador asume la representación procesal en los términos legalmente previstos.
Abogado y procurador realizan funciones diferentes y coordinadas.
El abogado dirige jurídicamente el procedimiento.
El procurador representa a la parte ante el órgano judicial y gestiona las actuaciones procesales propias de su función.
Cuánto cuesta una demanda de desahucio
El coste depende del asunto y de los profesionales necesarios.
Antes de iniciar el procedimiento deben quedar claros:
honorarios de abogado;
procurador;
posibles gastos adicionales;
y alcance del encargo.
No todos los procedimientos tienen la misma complejidad.
Un impago documentalmente claro no plantea necesariamente las mismas cuestiones que un precario entre varios herederos o una renta antigua con sucesivas subrogaciones.
Se puede presentar una demanda sin saber exactamente quién vive dentro
Dependerá del procedimiento y de las circunstancias.
Hay que diferenciar entre:
arrendatarios identificados;
ocupantes posteriores;
personas desconocidas;
precaristas;
situaciones de ocupación sin título.
La identificación de los demandados debe realizarse con la máxima precisión posible.
No debe utilizarse una fórmula genérica para evitar investigar quién debe ser realmente demandado.
Qué pasa si el inquilino ha fallecido
Hay que detenerse antes de demandar.
Debe determinarse:
cuándo falleció;
quién ocupa actualmente;
si existe subrogación;
si el contrato continúa;
quién puede asumir derechos y obligaciones;
qué comunicaciones se han realizado.
Especialmente en contratos de renta antigua, esta cuestión puede cambiar completamente la acción.
Qué ocurre si el contrato está a nombre de una empresa
Habrá que revisar la personalidad jurídica, representación, contrato y garantías.
También puede existir un fiador persona física.
No debe confundirse quién ocupa materialmente el local con quién es jurídicamente el arrendatario.
Puede consultar nuestra sección sobre desahucios de negocios.
Demanda de desahucio de un local
Los procedimientos de recuperación no se limitan a viviendas.
También pueden afectar a:
Puede existir impago o finalización del contrato igual que en una vivienda.
Pero los contratos para uso distinto de vivienda tienen particularidades que deben revisarse.
Errores frecuentes al presentar una demanda de desahucio
Demandar por la causa equivocada
Un precario no es un impago.
Y un impago no es una expiración contractual.
No revisar la fecha exacta del contrato
Especialmente grave en desahucios por expiración.
Demandar únicamente a una persona cuando existen varios arrendatarios
Debe revisarse el contrato.
Olvidar a fiadores o avalistas cuando se pretende reclamarles
La estrategia económica debe decidirse antes.
Calcular mal la deuda
La liquidación debe ser clara y justificable.
Incluir cantidades que no corresponden al inquilino
No todo gasto del propietario es reclamable.
No analizar la enervación
Es esencial en impagos.
Realizar incorrectamente el MASC
Puede generar un problema procesal antes de entrar al fondo.
Confundir burofax con MASC
No son automáticamente equivalentes.
Presentar la demanda antes de que haya terminado realmente el contrato
Puede resultar fatal para la acción de expiración.
No acreditar la legitimación
Debe quedar claro por qué el demandante tiene derecho a recuperar el inmueble.
Esperar innecesariamente mientras aumenta la deuda
Puede empeorar el perjuicio económico.
Pensar que presentar la demanda permite entrar en la vivienda
No.
Creer que ganar significa cobrar automáticamente
Recuperación posesoria y cobro son cuestiones diferentes.
Preguntas frecuentes sobre la demanda de desahucio
Qué es una demanda de desahucio
Es el escrito judicial mediante el que se solicita la recuperación de un inmueble cuando existe una causa legal para exigir su entrega.
Qué tipos de demanda de desahucio existen
Entre las más frecuentes están las de impago, expiración del contrato, precario e incumplimiento contractual.
Cuántos meses de impago hacen falta
No existe una regla general que obligue a acumular varios meses antes de poder ejercitar la acción.
Se puede reclamar la deuda en la misma demanda
En los supuestos legalmente previstos pueden acumularse la acción de desahucio y la reclamación de rentas o cantidades debidas.
Se pueden reclamar las rentas que sigan venciendo
La demanda puede prepararse para contemplar las cantidades que continúen devengándose hasta la recuperación efectiva cuando legalmente proceda.
Necesito enviar un burofax antes
Dependerá de la causa y de los efectos que se pretendan conseguir. En numerosos procedimientos resulta especialmente importante.
Necesito hacer MASC
Debe analizarse el procedimiento concreto y las excepciones legales. Cuando resulte exigible, debe cumplirse y acreditarse correctamente antes de demandar.
Una oferta vinculante confidencial puede servir
Sí, es uno de los medios adecuados de solución de controversias previstos legalmente.
Qué documentos hacen falta
Dependerá del asunto, pero habitualmente serán importantes el contrato, documentación de la legitimación, comunicaciones, prueba de la deuda cuando exista y documentación de la negociación previa.
Necesito escritura de propiedad
Debe acreditarse adecuadamente la legitimación del demandante conforme a las circunstancias concretas.
Qué pasa si no tengo contrato escrito
Puede existir un arrendamiento verbal. Habrá que demostrar la relación mediante otros medios de prueba.
El desahucio se tramita por juicio verbal
Los desahucios por impago, expiración y precario se tramitan conforme a las reglas del juicio verbal.
Puedo demandar al avalista
Debe revisarse el contrato y la garantía. En determinados supuestos puede acumularse la correspondiente reclamación.
Qué pasa después de presentar la demanda
El juzgado la examina y, si procede, la admite y continúa la tramitación con las actuaciones procesales correspondientes.
El inquilino puede oponerse
Sí, puede formular las defensas que legalmente correspondan.
Hay siempre vista oral
No necesariamente. Dependerá del desarrollo del procedimiento.
Puedo entrar en la vivienda después de presentar la demanda
No. La presentación de la demanda no devuelve la posesión al propietario.
Cuándo recupero la vivienda
Cuando exista entrega voluntaria o se haga efectiva judicialmente la recuperación, pudiendo llegarse al lanzamiento si resulta necesario.
Si entrega las llaves sigue debiendo el dinero
La entrega de la vivienda no extingue automáticamente las cantidades pendientes.
Si gano cobraré toda la deuda
La sentencia puede reconocerla, pero el cobro efectivo dependerá del pago voluntario o de la solvencia del deudor en una eventual ejecución.
Cuánto tarda una demanda de desahucio
No existe un plazo idéntico para todos los juzgados. Depende de la tramitación y de las incidencias concretas.
Cómo preparamos una demanda de desahucio
Antes de presentar una demanda debe existir un expediente ordenado.
El primer paso es determinar qué acción corresponde.
Después:
revisamos el contrato;
comprobamos la titularidad y legitimación;
identificamos a todos los demandados;
analizamos avalistas;
calculamos la deuda;
revisamos comunicaciones anteriores;
comprobamos los plazos;
estudiamos la enervación cuando existe impago;
preparamos el MASC cuando resulte exigible;
ordenamos la documentación;
y determinamos qué debe solicitarse al juzgado.
Solo entonces debería redactarse la demanda.
Esta forma de trabajar evita uno de los errores más habituales en desahucios:
empezar escribiendo la demanda antes de haber estudiado completamente el expediente.
Abogado para presentar una demanda de desahucio
La demanda es el documento que traslada al juzgado todo el trabajo realizado anteriormente.
Si la fase previa ha sido correcta, la demanda debe poder explicar de forma ordenada una historia jurídicamente sencilla:
existe un inmueble;
existe un derecho del demandante;
existe una determinada relación con el demandado;
ha ocurrido una causa que permite recuperar la posesión;
se han cumplido las actuaciones previas correspondientes;
el ocupante no ha entregado voluntariamente;
y por ello se solicita la intervención judicial.
En JR Abogados los procedimientos son dirigidos por José Ramón Felipe Condés, abogado colegiado número 4.108 del Ilustre Colegio de Abogados de Alcalá de Henares (ICAAH).
La preparación no termina al presentar el escrito.
Después hay que controlar:
admisión;
notificación;
posible oposición;
enervación cuando corresponda;
resolución;
y, cuando exista deuda impagada, la posible ejecución posterior.
La demanda es, por tanto, una fase esencial dentro del proceso judicial de desahucio, pero no debe contemplarse aisladamente.
El objetivo final no es simplemente conseguir que el juzgado admita un escrito.
Tampoco conseguir una sentencia que pueda guardarse en una carpeta.
El objetivo es recuperar legal y efectivamente el inmueble y, cuando existan cantidades pendientes, disponer de los instrumentos jurídicos necesarios para intentar cobrarlas.
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