Si se interpone ante el juzgado de primera instancia correspondiente una demanda de desahucio para recuperar un piso/local, suele hacerse por dos motivos, a saber:
1.- Porque el inquilino no paga las mensualidades que debe u otras cantidades como el impuesto de bienes inmuebles, la comunidad de propietarios, la luz, el agua, el gas etc.), donde nos encontraríamos con un DESAHUCIO POR FALTA DE PAGO.
2.- O bien porque el plazo del contrato de alquiler ha finalizado y el arrendatario no se va del inmueble, siendo entonces un DESAHUCIO POR EXPIRACION DEL PLAZO EN CONTRATO.
Lo más habitual es la primera opción.
Lo prioritario es recuperar la finca cuanto antes, aunque existen dos opciones o alternativas.
A.– Recuperar cuanto antes el piso/local dejando a un lado las rentas impagadas. Aquí el dueño se reserva el derecho de interponer otra demanda de manera posterior para reclamarle las rentas y solicitar los embargos correspondientes.
B.- Simultáneamente le pide al juzgado recuperar la posesión del piso o local y reclamar al arrendatario en el mismo proceso todo el dinero que le debe.
La primera opción (la A) es muy efectiva pues los motivos de oposición al juicio de desahucio que tiene el arrendatario son escasos, muy reducidos, ya que solo puede acreditar el pago de las mensualidades que dice el arrendador que no se le han abonado; es decir, el dueño dice que se le deben 5 meses de renta y el inquilino solo puede demostrar que eso es falso si prueba que ha pagado esos 5 meses, cosa que no ocurre casi nunca.
El art 444.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil dice:
«Cuando en el juicio verbal se pretenda la recuperación de finca dada en arrendamiento, por impago de la renta sólo se permitirá al demandado alegar y probar el pago (…)».
La segunda opción, cuando se quiere tomar posesión de la casa/local y el dinero debido, las opciones del inquilino son que prueba que ha pagado y también lo que se llama la COMPENSACION DE CRÉDITOS, lo que quiere decir, que el inquilino le dice al juez que no le debe nada al dueño porque éste también le le debe a él un dinero, por lo que se compensa uno con otro.
El art 438.3 de la LEC dice:
«El demandado podrá oponer en la contestación a la demanda un crédito compensable, (…). Si la cuantía de dicho crédito fuese superior a la que determine que se siga el juicio verbal, el tribunal tendrá por no hecha tal alegación en la vista, advirtiéndolo así al demandado, para que use de su derecho ante el tribunal y por los trámites que correspondan.
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