La recuperación de una vivienda alquilada por necesidad del arrendador permite, en determinados contratos y cuando se cumplen estrictamente los requisitos legales, recuperar una vivienda antes de que finalice el periodo de prórroga obligatoria para destinarla a residencia permanente del propio propietario o de determinadas personas expresamente previstas por la Ley de Arrendamientos Urbanos.
No basta con ser propietario.
No basta con afirmar que “ahora necesito el piso”.
Y tampoco basta con enviar un burofax pidiendo al inquilino que se marche en dos meses.
La recuperación de la vivienda por necesidad está sometida a condiciones concretas. Antes de realizar cualquier comunicación al arrendatario hay que revisar, como mínimo, la fecha del contrato, quién figura como arrendador, qué cláusula se incluyó sobre la necesidad, para quién se pretende recuperar la vivienda y cuál es realmente la causa que justifica esa recuperación.
Un error en cualquiera de estos elementos puede provocar que el propietario comunique una finalización que jurídicamente no puede exigir en ese momento.
En JR Abogados, los procedimientos relacionados con la recuperación de viviendas arrendadas son dirigidos por José Ramón Felipe Condés, abogado colegiado número 4.108 del Ilustre Colegio de Abogados de Alcalá de Henares (ICAAH).
La primera cuestión que debe resolver el abogado no es cómo redactar el burofax.
Es esta:
¿Puede este propietario, con este contrato concreto, recuperar anticipadamente esta vivienda por necesidad?
Qué significa recuperar una vivienda por necesidad del arrendador
Los contratos de arrendamiento de vivienda habitual están sujetos a unas reglas legales de duración mínima y prórroga.
Eso significa que un propietario que firma un alquiler por un año no puede dar por supuesto que podrá recuperar automáticamente la vivienda al cumplir esos doce meses.
Puede consultar nuestra página sobre desahucio por fin de contrato.
Sin embargo, la Ley de Arrendamientos Urbanos contempla una excepción para determinados supuestos en los que el arrendador necesita la vivienda para convertirla en residencia permanente.
Esta posibilidad está regulada principalmente en el artículo 9.3 de la LAU.
Su finalidad no es permitir al propietario terminar cualquier contrato cuando cambie de opinión.
Se trata de responder a una necesidad habitacional real dentro de los casos previstos por la ley.
Requisitos para recuperar la vivienda por necesidad
Para los contratos sujetos al régimen vigente del artículo 9.3 LAU deben comprobarse varios requisitos.
Debe haber transcurrido al menos el primer año
La recuperación por esta vía no puede plantearse libremente a los pocos meses de haber celebrado el contrato.
La legislación establece que debe haber transcurrido el primer año de duración del arrendamiento.
Por eso, si un propietario firma hoy un contrato y dentro de cuatro meses afirma que necesita la vivienda, no debería enviar inmediatamente un requerimiento dando por hecho que puede acogerse al artículo 9.3.
Primero hay que estudiar el contrato y el momento en el que se encuentra.
El arrendador debe ser persona física
Este punto es especialmente importante.
La posibilidad de recuperación anticipada por necesidad prevista en el artículo 9.3 se configura para cuando el arrendador es una persona física.
Por tanto, una vivienda alquilada por una sociedad mercantil plantea un escenario diferente.
No debe utilizarse el mismo modelo de requerimiento sin comprobar quién aparece realmente como arrendador.
La necesidad debe aparecer expresamente en el contrato
Este requisito puede decidir por sí solo la viabilidad del asunto.
En los contratos sujetos a la regulación vigente, para poder utilizar esta facultad durante el periodo correspondiente debe haberse hecho constar de forma expresa en el contrato, desde el momento de su celebración, la necesidad del arrendador de ocupar la vivienda en los términos legalmente previstos.
No es suficiente que al propietario se le ocurra añadir esa cláusula años después.
Tampoco basta con decir:
“es lógico que como propietario pueda necesitar mi casa”.
La ley exige revisar qué se pactó realmente cuando se celebró el arrendamiento.
Por eso, cuando un cliente consulta sobre esta cuestión, uno de los primeros documentos que debe aportar es el contrato de alquiler.
Para quién puede recuperarse la vivienda
La necesidad no puede invocarse a favor de cualquier familiar o conocido.
La LAU contempla determinados supuestos concretos.
La vivienda puede necesitarse para destinarla a residencia permanente:
del propio arrendador;
de familiares en primer grado de consanguinidad;
de familiares en primer grado por adopción;
o del cónyuge en determinados supuestos derivados de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.
Esto significa que no debería utilizarse esta vía, por ejemplo, simplemente porque:
un primo quiere mudarse;
un amigo necesita vivienda;
un sobrino busca piso;
el propietario quiere prestársela temporalmente a un tercero.
La persona para quien se reclama la vivienda debe encajar en el supuesto legal.
Qué familiares son de primer grado
En términos sencillos, dentro del primer grado encontramos principalmente:
padres;
hijos.
También deben tenerse en cuenta las relaciones derivadas de adopción en los términos legalmente previstos.
No entran automáticamente hermanos, tíos, sobrinos, primos u otros familiares más alejados.
Esta limitación es importante porque a veces el propietario tiene una necesidad familiar real pero no corresponde jurídicamente con la prevista en el artículo 9.3.
Recuperación para el propio propietario
Es probablemente el supuesto más claro.
Imagine que una persona dispone de una vivienda alquilada pero, por un cambio en sus circunstancias personales, necesita convertirla en su residencia habitual.
Puede haber perdido la vivienda en la que residía.
Puede haberse producido una separación.
Puede haber regresado a la ciudad.
Puede existir otra circunstancia real que determine la necesidad.
Pero incluso en este supuesto deben comprobarse los requisitos contractuales y temporales.
Ser el propietario y necesitar realmente vivir allí no elimina los demás presupuestos legales.
Recuperación para un hijo
También puede plantearse para un hijo del arrendador, al tratarse de un familiar de primer grado.
Por ejemplo:
un hijo adulto necesita establecer su vivienda permanente;
ha terminado una relación y necesita una nueva residencia;
regresa a la ciudad;
forma una unidad familiar;
o concurre otra circunstancia real.
Lo decisivo es que la necesidad sea auténtica y que la ocupación que se pretende sea como vivienda permanente.
No debería utilizarse esta vía para prestar la vivienda algunos fines de semana o convertirla en una segunda residencia ocasional.
Recuperación para los padres
Igualmente puede estudiarse para los padres del arrendador.
Por ejemplo, puede ocurrir que necesiten trasladarse cerca del propietario por razones familiares, de edad o de organización personal.
Pero nuevamente deben concurrir los requisitos legales.
No basta con que resulte más cómodo que utilicen ese inmueble.
La recuperación debe responder realmente a la finalidad prevista por la ley.
Recuperación para el cónyuge tras un divorcio
La LAU contempla expresamente al cónyuge en determinados supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.
Este escenario puede producirse cuando, como consecuencia de la ruptura, resulta necesario que uno de los miembros del matrimonio disponga de una nueva vivienda permanente.
Aquí será importante revisar la resolución judicial correspondiente y la causa concreta invocada.
Qué significa que la vivienda sea necesaria como residencia permanente
No basta con querer disponer de la vivienda.
La finalidad prevista legalmente es destinarla a vivienda permanente de la persona para quien se recupera.
Esto diferencia esta causa de otras motivaciones.
Por ejemplo:
“quiero tenerla libre por si algún día la necesito”
no equivale necesariamente a una necesidad actual en los términos de la ley.
“quiero venderla vacía”
tampoco es lo mismo.
“quiero usarla como segunda residencia”
es diferente.
“quiero subir la renta y alquilarla a otra persona”
no constituye esta causa.
La finalidad que se comunica debe corresponder con la realidad.
Puedo recuperar la vivienda porque quiero venderla
No por esta vía.
La necesidad del arrendador prevista en el artículo 9.3 no es un mecanismo general para dejar libre una vivienda antes de venderla.
La venta de una vivienda arrendada plantea sus propias reglas.
Si el objetivo real es vender y el propietario invoca falsamente que necesita vivir en el inmueble, se expone a consecuencias importantes.
La causa alegada debe ser verdadera.
Puedo recuperar el piso para alquilarlo más caro
No.
La recuperación por necesidad no está diseñada para terminar anticipadamente un arrendamiento y sustituir al inquilino por otro que pague una renta mayor.
Si después de recuperar la vivienda resulta que el propietario o el familiar nunca la ocupa y aparece inmediatamente un nuevo anuncio de alquiler, puede generarse un problema serio.
La utilización de esta causa exige coherencia entre lo alegado y lo que realmente sucede después.
Cuánto tiempo antes debo avisar al inquilino
La LAU establece que el arrendador debe comunicar al arrendatario la necesidad de la vivienda, indicando la causa, al menos con dos meses de antelación a la fecha en la que vaya a necesitarla.
Este plazo debe respetarse cuidadosamente.
No aconsejamos enviar un mensaje informal diciendo:
“necesito el piso el mes que viene”.
Si se pretende ejercitar una facultad legal de tanta importancia, la comunicación debe quedar correctamente documentada.
Puede consultar nuestra página sobre burofax en procedimientos de desahucio.
Qué debe decir el burofax por necesidad del propietario
No existe una fórmula mágica de tres líneas.
El requerimiento debe adaptarse al contrato y a la causa real.
Normalmente habrá que dejar suficientemente identificados:
el arrendador;
el arrendatario;
el contrato;
la vivienda;
la causa de necesidad;
la persona que va a ocuparla;
el fundamento de la recuperación;
la fecha en que se necesita;
el plazo concedido para la entrega;
y la solicitud de devolución de la posesión.
La ley exige especificar la causa que justifica la necesidad.
Por eso no dejaría la comunicación en:
“necesito la vivienda por motivos personales”.
La explicación debe permitir identificar el supuesto legal invocado.
Vale un WhatsApp
Un WhatsApp puede tener utilidad probatoria, pero cuando el propietario necesita demostrar que realizó correctamente una comunicación con efectos sobre la duración del arrendamiento es mucho más prudente utilizar un medio que permita acreditar de forma sólida:
quién envió la comunicación;
a quién;
cuándo;
qué texto exacto contenía;
y qué ocurrió con la entrega.
Por eso suele utilizarse una comunicación fehaciente.
Qué pasa si el inquilino no recoge el burofax
No debe darse una respuesta automática.
Habrá que estudiar:
la dirección utilizada;
si era la correcta;
los intentos de entrega;
el resultado;
el contenido;
y la conducta del destinatario.
Una comunicación no recogida voluntariamente puede tener una valoración distinta de un envío realizado a una dirección donde realmente nunca pudo localizarse al inquilino.
Por eso debe conservarse toda la documentación del envío.
El inquilino tiene que irse obligatoriamente después de dos meses
Si concurren todos los requisitos legales y la comunicación es correcta, el arrendatario deberá entregar la finca en el plazo correspondiente salvo que las partes alcancen un acuerdo diferente.
Pero esto no significa que el propietario pueda acudir al inmueble el día siguiente al vencimiento y cambiar la cerradura.
Si el arrendatario se niega a entregar voluntariamente la vivienda, habrá que acudir a la vía judicial.
Qué ocurre si el inquilino responde que no se marcha
La negativa del arrendatario no elimina automáticamente el derecho del propietario si este realmente cumple los requisitos.
Pero obliga a preparar correctamente el procedimiento.
Antes de demandar habrá que revisar:
contrato;
cláusula de necesidad;
fecha;
comunicación;
documentación de entrega;
prueba de la causa;
y actuaciones previas exigibles.
El objetivo será obtener judicialmente la restitución del inmueble.
Qué pasa si el contrato no contiene cláusula de necesidad
Este es uno de los escenarios más delicados.
Para los contratos sujetos al régimen vigente del artículo 9.3, si esa necesidad no quedó expresamente prevista en el contrato al tiempo de celebrarse, no debe darse por supuesto que el propietario puede utilizar esta vía anticipadamente.
Esto puede ser frustrante cuando la necesidad es completamente real.
Pero la estrategia jurídica debe partir del contrato que efectivamente se firmó.
En ese caso habrá que estudiar:
cuándo termina el periodo legal aplicable;
si existe otra causa de recuperación;
qué comunicaciones deben realizarse;
y cuál es el momento correcto para actuar.
Puede resultar necesario esperar al fin del contrato.
Puedo añadir ahora la cláusula al contrato
No unilateralmente.
El propietario no puede modificar después de varios años un contrato y pretender que la nueva cláusula existía desde el inicio.
Otra cuestión sería que las partes alcanzasen un acuerdo posterior de modificación, cuyos efectos concretos habría que estudiar.
Pero no debe presumirse que una cláusula añadida posteriormente reproduce automáticamente el requisito exigido para todos los supuestos.
Qué ocurre con los contratos antiguos
La Ley de Arrendamientos Urbanos ha sido modificada en distintas ocasiones.
Por tanto, la fecha del contrato es esencial.
No debe aplicarse automáticamente la redacción actual del artículo 9.3 a cualquier contrato celebrado hace muchos años.
Cuando el contrato es antiguo hay que comprobar qué régimen transitorio y qué redacción legal le corresponde.
Este punto puede cambiar completamente la respuesta.
Un contrato de 2019 es igual que uno de 2016
No necesariamente.
Las reformas legislativas pueden hacer que contratos celebrados en distintos momentos estén sujetos a reglas diferentes.
Por eso no es aconsejable responder:
“mi vecino recuperó su piso así, yo también puedo”.
Hay que revisar la fecha y el texto concreto.
Qué prueba necesita el propietario sobre su necesidad
La LAU exige la existencia de una verdadera necesidad y que se especifique la causa en la comunicación.
En caso de controversia, es razonable preparar documentación que permita acreditar las circunstancias invocadas.
La prueba dependerá del supuesto.
Puede resultar relevante:
una sentencia de divorcio;
documentación sobre cambio de residencia;
situaciones familiares;
documentación relativa al hijo o padre que ocupará la vivienda;
circunstancias profesionales;
finalización de otro alojamiento;
u otros documentos relacionados con la causa.
No se trata de aportar indiscriminadamente documentación personal.
Se trata de poder demostrar, si resulta necesario, que la necesidad alegada era real.
Es suficiente decir que mi hijo quiere independizarse
Dependerá de la realidad del supuesto.
La independencia de un hijo puede constituir una auténtica necesidad residencial.
Pero no debería utilizarse como frase comodín.
Si el asunto termina en un procedimiento y el inquilino sostiene que todo es una excusa para expulsarle, la coherencia de los hechos y de la prueba adquiere relevancia.
Qué pasa si el hijo finalmente no ocupa la vivienda
Este punto es especialmente importante.
La ley no termina sus efectos cuando el inquilino entrega las llaves.
Existe una obligación posterior de ocupación.
Si transcurren tres meses desde la extinción del contrato o desde el efectivo desalojo sin que el arrendador o la persona beneficiaria correspondiente ocupe la vivienda, el antiguo arrendatario puede disponer de acciones importantes, salvo que exista una causa de fuerza mayor legalmente relevante.
Por eso nunca aconsejaríamos alegar necesidad simplemente como una estrategia para recuperar una vivienda.
Cuánto tiempo tiene el propietario para ocuparla
La referencia legal fundamental es de tres meses desde la extinción del contrato o, en su caso, desde el efectivo desalojo.
Esto significa que, una vez recuperado el inmueble, la persona para quien se invocó la necesidad debe actuar coherentemente con esa causa.
No conviene dejar la vivienda vacía indefinidamente sin una justificación real.
Qué puede reclamar el antiguo inquilino si no se ocupa la vivienda
La legislación concede al arrendatario una protección importante cuando la vivienda no llega a ser ocupada en los términos legalmente previstos.
En determinados casos puede optar entre:
ser repuesto en el uso de la vivienda durante un nuevo periodo, con las consecuencias económicas previstas legalmente;
o recibir una indemnización calculada conforme a las reglas del artículo 9.3.
La ley contempla además determinadas excepciones cuando la falta de ocupación responde a fuerza mayor.
Este es uno de los motivos por los que la causa de necesidad debe ser auténtica.
Puede el propietario inventar una necesidad
No debería hacerlo.
Además de ser una estrategia jurídicamente defectuosa, puede generar consecuencias posteriores si se demuestra que la vivienda nunca fue ocupada por la persona para la que se reclamó.
Una demanda debe construirse sobre hechos reales.
No sobre una causa ficticia elegida porque parece facilitar la recuperación.
Qué ocurre si las circunstancias cambian después
Puede suceder.
Por ejemplo, el hijo que debía ocupar la vivienda puede sufrir un cambio profesional, personal o familiar inesperado.
No toda falta de ocupación implica automáticamente mala fe.
La propia ley contempla la fuerza mayor.
Pero las circunstancias deben analizarse y documentarse.
Si la situación cambia antes de la entrega de la vivienda, conviene asesorarse inmediatamente sobre cómo afecta al requerimiento ya efectuado.
Necesidad y fin de contrato no son lo mismo
Esta diferencia debe quedar muy clara.
En el desahucio por fin de contrato el derecho del propietario a recuperar la vivienda deriva de que el arrendamiento ha llegado válidamente a su terminación.
En la recuperación por necesidad se pretende actuar antes de completar determinadas prórrogas, aprovechando una facultad legal específicamente prevista.
Por eso los requisitos son diferentes.
Necesidad e impago tampoco son lo mismo
Puede darse la circunstancia de que el inquilino no pague y, además, el propietario necesite la vivienda.
En ese caso habrá que decidir cuál es la vía más adecuada.
Si existe una deuda clara, puede resultar relevante el desahucio por impago.
No se trata de acumular causas por precaución.
Hay que elegir la estrategia con mejor fundamento jurídico y probatorio.
Qué ocurre si el inquilino paga perfectamente
El hecho de que el arrendatario haya cumplido impecablemente con todos sus pagos no impide necesariamente que pueda operar la causa de necesidad cuando concurren todos sus requisitos.
Esta vía no constituye una sanción al inquilino.
No se basa en un incumplimiento.
Se basa en una facultad legal vinculada a la necesidad residencial del arrendador o de determinadas personas.
Necesidad del arrendador e incumplimiento del contrato
Tampoco deben confundirse.
En un desahucio por incumplimiento de contrato el propietario pretende resolver porque el arrendatario ha incumplido una obligación suficientemente relevante.
En la necesidad, el inquilino puede no haber incumplido absolutamente nada.
Qué pasa si el inquilino es vulnerable
La existencia de vulnerabilidad no transforma automáticamente en inexistente la necesidad del propietario.
Pero puede afectar a la tramitación procesal según la normativa vigente y las circunstancias concretas.
Esta materia ha sufrido sucesivas reformas y medidas extraordinarias.
Por eso no es aconsejable utilizar información antigua para dar por supuesto que un procedimiento se suspenderá siempre o que nunca podrá suspenderse.
Debe revisarse la legislación vigente cuando se tramite el asunto.
MASC antes de la demanda por necesidad
Desde la entrada en vigor de la Ley Orgánica 1/2025 hay que analizar el requisito de procedibilidad mediante un medio adecuado de solución de controversias (MASC) antes de presentar numerosas demandas civiles.
Puede consultar nuestra página específica sobre Ley 1/2025 y MASC.
En estos asuntos no conviene pensar que la comunicación de necesidad y la negociación previa son necesariamente lo mismo.
Una comunicación puede tener como finalidad activar la recuperación prevista por la LAU.
La actividad negociadora puede responder además a una finalidad procesal distinta.
Hay que coordinar ambas actuaciones.
Oferta vinculante confidencial
Dependiendo de la situación puede estudiarse una oferta vinculante confidencial para intentar conseguir una entrega pactada.
Por ejemplo, propietario e inquilino pueden acordar:
fecha concreta de entrega;
forma de devolución de las llaves;
acceso para comprobar el inmueble;
tratamiento de la fianza;
cantidades pendientes;
u otras condiciones.
La existencia de una necesidad no obliga a convertir inmediatamente la relación en un litigio.
Si puede alcanzarse una entrega voluntaria jurídicamente segura, puede ser una solución mejor.
Qué documentación debe revisar el abogado
El expediente debería empezar por:
Contrato completo
No solo la portada.
Es imprescindible leer todas las cláusulas.
Anexos y modificaciones
Puede existir una prórroga o acuerdo posterior relevante.
Escritura o título sobre la vivienda
Debe comprobarse quién tiene la posición jurídica de arrendador y propietario.
Comunicaciones anteriores
Correos.
WhatsApp.
Burofax.
Cartas.
Acuerdos.
Documentación sobre la necesidad
Dependerá de quién vaya a ocupar el inmueble y por qué.
Historial del contrato
Fecha de inicio.
Prórrogas.
Cambios.
Incidencias.
Todo esto permite determinar si la vía realmente es viable.
Qué ocurre si hay varios propietarios
Debe estudiarse quién figura como arrendador y cuál es la posición de cada propietario.
No basta con que uno de los copropietarios diga que necesita el inmueble si el contrato y la titularidad presentan una configuración más compleja.
La legitimación y las facultades deben revisarse.
Qué ocurre si el usufructuario es quien alquiló
También puede existir una estructura de propiedad diferente de la plena propiedad ordinaria.
Usufructuario.
Nudo propietario.
Copropietarios.
Herederos.
Cada situación puede afectar a quién es arrendador y quién puede ejercitar las facultades derivadas del contrato.
No debe enviarse un requerimiento sin verificarlo.
Qué pasa si el propietario compró la vivienda ya alquilada
La adquisición de una vivienda arrendada plantea cuestiones específicas.
Hay que revisar:
contrato;
fecha;
subrogación del comprador;
situación registral;
duración;
y régimen aplicable.
No debe darse por supuesto que el nuevo comprador puede utilizar automáticamente una cláusula de necesidad prevista para otra situación sin estudiar sus efectos.
Se puede recuperar una vivienda para una segunda residencia
La regulación habla de destinarla a vivienda permanente.
Por tanto, la intención de utilizarla únicamente en vacaciones o determinados fines de semana no encaja con la misma claridad en esta finalidad legal.
La residencia que se invoca debe corresponder realmente con el concepto previsto por la norma.
Puedo recuperarla porque me viene mejor vivir allí
La comodidad puede formar parte de una necesidad real, pero debe analizarse el supuesto.
No existe un listado cerrado de circunstancias personales que convierten automáticamente una preferencia en necesidad.
La clave es que exista una verdadera finalidad de ocupación permanente dentro de los supuestos legalmente admitidos.
Qué ocurre si necesito la vivienda por razones laborales
Puede ser un supuesto perfectamente relevante si el propietario va a convertirla realmente en su residencia permanente.
Por ejemplo, un traslado profesional puede justificar un cambio de domicilio.
Pero habrá que comprobar también todos los demás requisitos contractuales y legales.
Qué ocurre si mi hijo estudia en la ciudad
Puede existir una necesidad residencial para un hijo.
Pero debe analizarse si realmente se pretende establecer allí una vivienda permanente en los términos exigibles y si concurren los demás presupuestos del artículo 9.3.
No debería utilizarse una plantilla genérica sin conocer las circunstancias.
Qué pasa si el inquilino ofrece pagar más para quedarse
La necesidad no es una cuestión de precio.
Si la necesidad es real y el propietario necesita recuperar la vivienda, una subida de renta no tiene por qué resolver el problema.
Otra cosa es que las partes voluntariamente alcancen un acuerdo diferente.
La ley permite que arrendador e inquilino pacten una solución distinta.
Puede acordarse que el inquilino se quede más tiempo
Sí.
La comunicación puede fijar una fecha y después las partes pueden alcanzar un acuerdo distinto.
Por ejemplo, el propietario puede conceder unas semanas o meses adicionales si sus circunstancias lo permiten.
Pero conviene documentar claramente cualquier nuevo acuerdo para evitar dudas sobre sus efectos.
Qué ocurre si el inquilino entrega voluntariamente la vivienda
La entrega debe documentarse correctamente.
Conviene dejar constancia de:
fecha;
llaves;
estado del inmueble;
lecturas de contadores cuando proceda;
cantidades pendientes;
fianza;
y cualquier incidencia.
Puede evitarse así una discusión posterior sobre el momento exacto en que el propietario recuperó la posesión.
Este momento es especialmente relevante también para controlar el posterior plazo de ocupación efectiva de la vivienda.
Qué pasa si deja muebles dentro
No conviene interpretar automáticamente que cualquier objeto abandonado puede tirarse inmediatamente.
La entrega debe gestionarse correctamente.
Si existe un acuerdo de salida, es recomendable regular qué ocurre con las pertenencias.
Qué ocurre si no entrega las llaves
Si el plazo ha terminado y el arrendatario sigue dentro, no debe recuperarse el inmueble por la fuerza.
Será necesario preparar la correspondiente demanda de desahucio.
La documentación previa será especialmente importante para demostrar que se cumplieron los requisitos de la recuperación por necesidad.
Cómo es la demanda
La demanda debe explicar claramente:
el contrato;
su fecha;
la cláusula de necesidad;
quién es el arrendador;
para quién se necesita la vivienda;
la causa concreta;
la comunicación efectuada;
el plazo concedido;
la negativa o falta de entrega;
la negociación previa realizada;
y la pretensión de recuperación.
No basta con acompañar un burofax y afirmar que “el piso es mío”.
Qué puede alegar el inquilino
Puede discutir distintos elementos.
Por ejemplo:
que el contrato no contiene la cláusula;
que la cláusula no es aplicable;
que no ha pasado el tiempo necesario;
que el arrendador no es persona física;
que la persona beneficiaria no es de las previstas legalmente;
que no existe verdadera necesidad;
que el requerimiento es defectuoso;
que no se respetó el plazo;
o que la causa comunicada no es real.
Por eso la demanda debe prepararse pensando también en esas posibles defensas.
Hay juicio siempre
Dependerá del desarrollo del procedimiento y de la oposición.
Cuando el inquilino discute la causa de necesidad, puede existir una verdadera controversia probatoria.
Puede consultar nuestra página sobre la vista oral.
Qué ocurre después de obtener una resolución favorable
Si el inquilino entrega voluntariamente la vivienda, el objetivo posesoria habrá quedado conseguido.
Si no lo hace, habrá que llegar a la recuperación efectiva mediante el procedimiento correspondiente.
Puede consultar nuestra página sobre lanzamiento.
Cuánto tarda un procedimiento por necesidad
No puede garantizarse un plazo exacto.
Dependerá del juzgado, de la notificación, de la oposición, de la eventual vista y de otras incidencias.
Puede consultar nuestra página sobre plazos de los procedimientos de desahucio.
Lo que sí puede evitarse son retrasos provocados por:
una cláusula inexistente;
un preaviso incorrecto;
una comunicación defectuosa;
una causa mal explicada;
o una demanda presentada sin cumplir adecuadamente los requisitos previos.
Errores frecuentes del propietario
Pensar que ser propietario permite recuperar el piso cuando quiera
El arrendamiento limita temporalmente el derecho a recuperar la posesión en los términos pactados y legales.
No revisar la cláusula del contrato
Puede ser decisiva.
Enviar el burofax antes de comprobar la fecha
El primer año tiene relevancia expresa en la regulación vigente.
Invocar a un familiar que no está incluido legalmente
No cualquier familiar sirve.
No explicar la causa
La comunicación debe especificarla.
Dar menos de dos meses
El plazo legal debe respetarse.
Inventar una necesidad
Puede generar importantes consecuencias posteriores.
No ocupar después la vivienda
La ley prevé consecuencias si la ocupación no se produce en el plazo correspondiente.
Volver a alquilarla inmediatamente a otra persona
Puede ser un indicio completamente incompatible con la necesidad que se alegó.
Confundir necesidad y fin de contrato
Son vías distintas.
Olvidar la fase previa al procedimiento
La estrategia debe incorporar las exigencias procesales vigentes, incluido el análisis del MASC.
Preguntas frecuentes sobre necesidad del arrendador
Puede el propietario recuperar una vivienda antes de que termine el contrato
Puede existir esta posibilidad cuando concurren los requisitos del artículo 9.3 LAU aplicables al contrato concreto.
Hay que esperar un año
En la regulación vigente, esta facultad se contempla una vez transcurrido el primer año.
Puede hacerlo una empresa propietaria
El artículo 9.3 vigente configura esta posibilidad para el arrendador persona física.
Tiene que aparecer la necesidad en el contrato
Para los contratos sometidos a la redacción vigente, sí debe haberse hecho constar expresamente al celebrarse el contrato.
Para quién puede recuperarse
Para el propio arrendador, familiares de primer grado por consanguinidad o adopción y, en determinados supuestos, para su cónyuge tras separación, divorcio o nulidad.
Sirve para un hermano
Un hermano no es familiar de primer grado.
Sirve para un hijo
Sí puede encajar dentro del primer grado, siempre que concurran los demás requisitos.
Cuánto preaviso hay que dar
Al menos dos meses antes de la fecha en que vaya a necesitarse la vivienda.
Puede el inquilino negarse
Puede hacerlo materialmente, pero si existe derecho a recuperar la vivienda el propietario deberá acudir a la vía judicial en lugar de desalojarlo por sí mismo.
Puedo cambiar la cerradura cuando terminen los dos meses
No. Si no existe entrega voluntaria, la recuperación debe realizarse por los mecanismos legales correspondientes.
Qué pasa si finalmente no vivo en la vivienda
Si no se produce la ocupación dentro del plazo legal pueden surgir derechos a favor del antiguo inquilino, salvo los supuestos de fuerza mayor previstos legalmente.
Cuánto tiempo tengo para ocuparla
La referencia legal es de tres meses desde la extinción del contrato o desde el efectivo desalojo, según proceda.
Puedo recuperarla para venderla
No es la finalidad de la recuperación por necesidad.
Puedo recuperarla para alquilarla a otra persona
No debería invocarse esta causa para sustituir al inquilino por otro arrendatario.
Hace falta MASC
Debe analizarse el requisito de procedibilidad vigente y coordinarlo con la comunicación de necesidad antes de presentar la demanda.
Qué hago si el contrato no tiene cláusula de necesidad
No debe enviarse un requerimiento dando por supuesto que se puede utilizar esta vía. Hay que estudiar la fecha del contrato, el régimen aplicable y otras alternativas jurídicas.
Abogado para recuperar una vivienda por necesidad del propietario
La recuperación por necesidad puede parecer sencilla:
“La vivienda es mía y ahora la necesito”.
Pero esa frase no es suficiente para iniciar correctamente un procedimiento.
Hay que revisar:
quién firmó el contrato;
cuándo;
quién es el arrendador;
si es persona física;
qué duración tiene el alquiler;
qué cláusula se incluyó;
para quién se necesita la vivienda;
cuál es la causa;
si ha transcurrido el primer año;
cómo debe notificarse;
qué plazo debe concederse;
qué negociación previa corresponde;
y qué ocurrirá después de recuperar la vivienda.
En JR Abogados esta revisión se realiza antes de enviar la comunicación al arrendatario.
La dirección letrada corresponde a José Ramón Felipe Condés, abogado colegiado número 4.108 del Ilustre Colegio de Abogados de Alcalá de Henares (ICAAH).
El objetivo no es enviar un burofax contundente.
Es determinar primero si existe realmente derecho a recuperar la vivienda y, si existe, documentar correctamente todos los pasos para que el propietario pueda defender su posición si el arrendatario se niega a entregarla.
Puede consultar también nuestra página sobre tipos de desahucio, el desahucio por fin de contrato, el desahucio por impago y el proceso judicial de desahucio.
Telephone No.647335243