El desahucio por precario es el procedimiento judicial que permite recuperar un inmueble cuando otra persona lo posee sin disponer de un título que justifique frente al propietario o titular con derecho a poseer su permanencia en la vivienda.
Es muy frecuente en situaciones que inicialmente no parecían conflictivas: padres que permiten a un hijo vivir gratuitamente en una vivienda, familiares que ceden temporalmente un inmueble, exparejas que permanecen en una propiedad ajena, amigos a quienes se permitió residir durante un tiempo o personas cuya posesión inicialmente fue tolerada pero que posteriormente se niegan a devolver la vivienda.
La dificultad aparece cuando el propietario dice “necesito que me devuelvas la vivienda” y el ocupante responde “no me voy”.
A partir de ese momento no es recomendable intentar recuperar el inmueble por la fuerza, cambiar la cerradura o retirar las pertenencias del ocupante. Hay que determinar qué título tiene realmente esa persona y, si jurídicamente estamos ante un precario, utilizar el procedimiento correspondiente para obtener la restitución de la posesión.
JR Abogados interviene en procedimientos de desahucio por precario en Madrid y en el resto de España. La dirección letrada corresponde a José Ramón Felipe Condés, abogado colegiado número 4.108 del Ilustre Colegio de Abogados de Alcalá de Henares (ICAAH).
El primer trabajo del abogado no consiste en presentar inmediatamente una demanda. Consiste en responder correctamente a una pregunta fundamental:
¿Estamos realmente ante un precario o existe otro título o procedimiento que debemos utilizar?
Qué es exactamente un precario
En términos prácticos, existe precario cuando una persona posee un inmueble ajeno sin un título jurídico suficiente que pueda oponer a quien tiene mejor derecho a poseerlo.
Esta definición es más precisa que afirmar simplemente que precarista es quien vive en una vivienda “sin contrato”.
Puede no existir contrato de arrendamiento y, sin embargo, existir otro título que justifique temporalmente la posesión.
También puede haber existido inicialmente una autorización del propietario.
Por eso, en cada asunto hay que analizar cómo entró esa persona en la vivienda, por qué permanece actualmente y qué derecho afirma tener para continuar dentro.
La Ley de Enjuiciamiento Civil contempla expresamente dentro del juicio verbal las demandas que pretenden recuperar la plena posesión de una finca cedida en precario. El elemento esencial será determinar quién tiene derecho a poseer el inmueble y si el demandado dispone de un título que justifique su ocupación.
Ejemplo sencillo de desahucio por precario
Un padre es propietario de una segunda vivienda.
Permite a su hijo residir gratuitamente en ella mientras mejora su situación económica.
No firman un contrato de alquiler y el hijo no paga renta.
Transcurren varios años.
El propietario decide vender la vivienda y comunica a su hijo que debe abandonarla.
El hijo se niega.
La autorización familiar que explicaba inicialmente su presencia en el inmueble no significa necesariamente que tenga derecho a permanecer indefinidamente contra la voluntad del propietario.
Este es uno de los supuestos característicos en los que puede plantearse un desahucio por precario.
El precario no significa necesariamente que la persona entrara ilegalmente
Esta distinción es fundamental.
Muchos precaristas entraron legítimamente en la vivienda con permiso del propietario.
El conflicto aparece posteriormente.
Por ejemplo:
unos padres permiten vivir a un hijo;
un hermano deja gratuitamente una vivienda a otro;
una persona permite a su pareja instalarse en un inmueble de su exclusiva propiedad;
un propietario deja temporalmente una casa a un amigo;
un heredero tolera durante un tiempo que otra persona utilice un inmueble.
No hubo necesariamente una entrada clandestina ni violenta.
Existió consentimiento.
Lo que posteriormente se discute es si esa persona conserva algún derecho para permanecer en la vivienda cuando quien tiene mejor derecho a poseerla exige su devolución.
Diferencia entre precario y ocupación sin consentimiento
No conviene utilizar automáticamente las palabras “precario”, “okupa” y “ocupante ilegal” como si fueran jurídicamente equivalentes.
Una persona a la que el propietario entregó voluntariamente las llaves hace años presenta una situación diferente de quien accedió a una vivienda sin consentimiento desde el primer momento.
La vía adecuada dependerá de cómo se produjo la ocupación y de las circunstancias concretas.
Por eso una de las primeras preguntas que hacemos en estos asuntos es:
¿Cómo entró esa persona en la vivienda?
La respuesta puede determinar el procedimiento que debe utilizarse.
Desahucio por precario entre familiares
Probablemente sea uno de los supuestos más habituales.
Cuando existe confianza familiar es frecuente permitir el uso gratuito de una vivienda sin redactar ningún documento.
Mientras la relación es buena no existe problema.
La dificultad surge años después.
Padres que quieren recuperar una vivienda cedida a un hijo
Los padres pueden haber permitido que un hijo utilice gratuitamente una vivienda durante años.
La mera duración de esa tolerancia no convierte necesariamente al hijo en propietario ni le concede automáticamente un derecho indefinido de ocupación.
Si los propietarios quieren recuperar el inmueble y no existe un título que permita al hijo permanecer en él, puede estudiarse el desahucio por precario.
Vivienda cedida a un hermano
El mismo problema puede surgir entre hermanos.
Uno es propietario y permitió al otro vivir gratuitamente.
Posteriormente necesita vender, alquilar o utilizar el inmueble.
Si el ocupante se niega a marcharse, habrá que analizar el título en virtud del cual permanece.
Viviendas pertenecientes a padres fallecidos
Los asuntos sucesorios requieren más cuidado.
Cuando fallece el propietario y uno de los herederos ocupa exclusivamente la vivienda, no siempre puede resolverse el problema afirmando simplemente:
“está en precario”.
Hay que estudiar la herencia, la titularidad, la comunidad hereditaria, quién ejercita la acción y qué derecho invoca el ocupante.
En estos casos es especialmente importante no utilizar un modelo genérico de demanda.
Desahucio por precario de una expareja
También puede plantearse cuando una relación sentimental termina y una persona continúa viviendo en un inmueble que pertenece exclusivamente a la otra.
Pero aquí hay que ser especialmente prudente.
No toda expareja que permanece en una vivienda ajena está automáticamente en precario.
Puede existir:
un contrato;
un derecho de uso atribuido judicialmente;
una resolución dictada en un procedimiento de familia;
un acuerdo entre las partes;
o cualquier otro título jurídicamente relevante.
Antes de demandar hay que comprobarlo.
Si no existe ningún título vigente que justifique la posesión frente al propietario, entonces sí podrá estudiarse la acción de precario.
Qué ocurre cuando hay hijos menores
La existencia de hijos menores no puede ignorarse.
Si existe una resolución judicial de familia que atribuye el uso de la vivienda, habrá que analizar sus efectos antes de iniciar cualquier procedimiento posesorio.
No basta con comprobar quién figura en el Registro de la Propiedad.
En determinados conflictos familiares pueden concurrir derechos y resoluciones que afectan al uso del inmueble.
Por eso un procedimiento de precario contra una expareja exige revisar previamente cualquier sentencia, convenio regulador, auto de medidas o resolución que pueda existir.
Desahucio por precario después de un divorcio
Puede surgir, por ejemplo, cuando una vivienda pertenece a los padres de uno de los cónyuges y fue cedida gratuitamente a la pareja para constituir el domicilio familiar.
Después de la ruptura matrimonial pueden aparecer conflictos sobre quién tiene derecho a continuar utilizando ese inmueble.
Son asuntos en los que se cruzan cuestiones posesorias y familiares.
No debe suponerse que la sentencia de divorcio convierte automáticamente al usuario de una vivienda propiedad de terceros en arrendatario.
Pero tampoco debe iniciarse un precario sin estudiar qué resoluciones existen y qué efectos producen.
Se puede desahuciar por precario a un hijo
Sí, puede ser jurídicamente posible.
El parentesco por sí solo no concede un derecho permanente a utilizar gratuitamente un inmueble propiedad de los padres.
La cuestión será determinar si existe algún título que justifique la posesión.
Cuando simplemente existió una cesión gratuita o tolerancia familiar y posteriormente los propietarios reclaman la restitución, puede proceder la acción correspondiente.
Lo que no recomendamos es transformar inmediatamente un problema familiar en una demanda sin realizar antes una comunicación clara.
En ocasiones el requerimiento previo permite resolver el asunto sin necesidad de llegar al juzgado.
Y cuando no funciona, deja perfectamente definida la posición del propietario.
Se puede desahuciar por precario a un hermano
El análisis es similar.
El parentesco no sustituye al título jurídico.
Si una persona ocupa gratuitamente una vivienda propiedad de su hermano y no existe un derecho que le permita continuar haciéndolo contra su voluntad, puede existir una situación de precario.
Sin embargo, si ambos son copropietarios o existen derechos hereditarios pendientes, la situación cambia sustancialmente.
Por eso hay que comprobar la titularidad antes de demandar.
Quién puede presentar una demanda de desahucio por precario
No debe limitarse la respuesta a “el propietario”.
La legitimación puede corresponder a quien tenga derecho a poseer el inmueble frente al ocupante.
Normalmente será el propietario, pero pueden existir otras situaciones.
Por ejemplo, un usufructuario puede ostentar facultades posesorias relevantes.
También pueden surgir cuestiones específicas cuando existe copropiedad o una comunidad hereditaria.
Por eso la documentación relativa a la titularidad es una de las primeras cosas que debe revisar el abogado.
Qué ocurre si hay varios propietarios
Cuando un inmueble pertenece a varias personas hay que estudiar quién puede ejercitar la acción y en qué condiciones.
No debe suponerse automáticamente que todos los copropietarios tienen que presentar conjuntamente cualquier demanda ni tampoco que uno de ellos puede actuar siempre sin tener en cuenta a los demás.
La respuesta depende de la configuración jurídica del asunto.
Cuando existe conflicto entre copropietarios, además, puede que el verdadero problema no sea un precario frente a un tercero, sino una controversia interna sobre el uso de un bien común.
Precario en una vivienda heredada
Las herencias generan muchos procedimientos posesorios.
Imagine que fallece el propietario de una vivienda y dentro reside gratuitamente un familiar.
Los herederos quieren recuperarla.
Antes de demandar habrá que estudiar:
quiénes son los herederos;
si la herencia ha sido aceptada;
qué documentación sucesoria existe;
si hay varios coherederos;
quién ocupa el inmueble;
por qué comenzó a ocuparlo;
y qué derecho afirma tener.
Una nota simple puede ser importante, pero no siempre cuenta toda la historia jurídica de una herencia.
Qué pasa si quien ocupa la vivienda también es heredero
Aquí la cuestión cambia.
No debemos etiquetar automáticamente como precarista a una persona que también ostenta derechos hereditarios sobre el inmueble.
Puede existir una comunidad hereditaria o una situación de copropiedad que requiera un análisis diferente.
Eso no significa que un coheredero tenga siempre derecho a utilizar exclusivamente el inmueble contra la voluntad de todos los demás.
Significa que la acción correcta debe determinarse después de estudiar la titularidad y los derechos de cada parte.
Presentar una demanda de precario contra la persona equivocada o utilizando una base jurídica inadecuada puede conducir a su desestimación.
Es necesario que el precarista no pague absolutamente nada
No debe simplificarse de esa manera.
La ausencia de renta es un elemento característico de muchas situaciones de precario, pero el hecho de que el ocupante contribuya a determinados gastos no convierte automáticamente la relación en un arrendamiento.
Puede ocurrir que pague:
electricidad;
agua;
gas;
comunidad;
IBI;
reparaciones;
o determinados gastos familiares.
La pregunta es si esos pagos responden a una verdadera renta pactada como contraprestación por el uso del inmueble o simplemente a gastos asociados a la ocupación.
Pagar luz y agua convierte al ocupante en inquilino
No necesariamente.
Que una persona pague los suministros que consume no demuestra por sí solo la existencia de un contrato de arrendamiento.
Lo mismo sucede con determinadas contribuciones a gastos.
Para saber si existe alquiler hay que analizar la relación completa entre las partes.
Si el demandado afirma:
“yo no estoy aquí gratis, soy inquilino”,
habrá que comprobar qué prueba tiene de ello.
Transferencias, conceptos bancarios, mensajes, recibos y comunicaciones pueden ser importantes.
Qué pasa si el ocupante dice que existía un alquiler verbal
Esta es una de las defensas que puede aparecer.
Un contrato de arrendamiento no necesita necesariamente estar plasmado en un documento firmado para que pueda existir.
Por eso “no hay contrato escrito” no significa automáticamente “hay precario”.
Si el ocupante sostiene que existió un arrendamiento verbal, el juzgado tendrá que valorar las pruebas.
Puede ser relevante:
si pagaba periódicamente una cantidad;
el concepto de las transferencias;
los mensajes intercambiados;
los recibos;
la duración de la relación;
qué reconocieron las partes anteriormente;
y cualquier otra prueba disponible.
Esta es una de las razones por las que resulta peligroso presentar una demanda únicamente porque el propietario no encuentra un contrato escrito.
Diferencia entre precario y alquiler verbal
La diferencia fundamental está en el título de ocupación.
Si existe realmente un arrendamiento verbal vigente, el ocupante tiene un título arrendaticio.
Si existe una mera cesión gratuita y revocable sin otro derecho que justifique la posesión, puede existir precario.
La ausencia de papel firmado puede darse en ambos casos.
Lo importante es probar qué relación existió realmente.
Un inquilino que deja de pagar se convierte en precarista
No automáticamente.
Esta es una corrección importante respecto de explicaciones demasiado simplificadas sobre el precario.
Si existe un contrato de alquiler vigente y el arrendatario deja de pagar, normalmente estaremos ante un desahucio por impago, no ante un precario.
Puede consultar nuestra página sobre desahucio por impago de alquiler.
Si el contrato ha terminado y el arrendatario permanece en la vivienda, habrá que estudiar el desahucio por fin de contrato y las circunstancias posteriores.
La elección de la acción no depende simplemente de que el propietario considere que el ocupante “ya no debería estar allí”.
Depende del título jurídico y de la causa concreta por la que se solicita recuperar la posesión.
Qué documentación necesita el propietario
Antes de iniciar el procedimiento conviene preparar un expediente completo.
Escritura o documentación de titularidad
Es fundamental acreditar el derecho del demandante a poseer el inmueble.
Puede ser necesario aportar escritura, documentación sucesoria u otros títulos dependiendo del caso.
Nota simple
Puede resultar útil para comprobar la situación registral, aunque no sustituye necesariamente a toda la documentación de propiedad.
Comunicaciones con el ocupante
WhatsApp, correos electrónicos, cartas y otras conversaciones pueden ser relevantes para demostrar cómo comenzó la ocupación y qué condiciones se pactaron.
Requerimientos enviados
Si ya se solicitó la devolución de la vivienda, hay que conservar el contenido y los justificantes de la comunicación.
Documentación de pagos
Si el ocupante ha realizado transferencias, interesa saber exactamente cuánto pagó y con qué concepto.
Resoluciones judiciales
En asuntos familiares deben revisarse sentencias, convenios reguladores, autos y cualquier resolución que pueda atribuir el uso del inmueble.
Documentación hereditaria
Cuando el inmueble procede de una herencia, puede ser decisiva.
Hay que enviar un burofax antes de demandar por precario
Es muy recomendable estudiar una comunicación fehaciente previa, pero actualmente la cuestión no debe reducirse a preguntar simplemente si “el burofax es obligatorio”.
Hay que distinguir diferentes finalidades.
Una comunicación puede servir para retirar claramente la tolerancia, exigir la entrega de la vivienda, acreditar la voluntad del propietario y preparar el expediente.
Además, desde la entrada en vigor de la Ley Orgánica 1/2025 hay que analizar el requisito de procedibilidad mediante un medio adecuado de solución de controversias (MASC) antes de presentar una demanda civil cuando resulte exigible. La ley establece con carácter general ese requisito para las demandas civiles, con las excepciones legalmente previstas.
Por eso, actualmente, la fase previa debe diseñarse de manera coordinada.
Puede consultar nuestra página sobre burofax antes del desahucio y nuestra explicación de la Ley 1/2025 y MASC.
MASC en un desahucio por precario
Desde 2025 no conviene trabajar con modelos antiguos que pasan directamente del requerimiento informal a la demanda.
Antes de acudir al juzgado debe comprobarse si resulta exigible el requisito de procedibilidad y qué medio de negociación previa resulta adecuado para el caso.
La Ley Orgánica 1/2025 establece con carácter general que, en el orden civil, debe acudirse previamente a alguno de los medios adecuados de solución de controversias contemplados legalmente, salvo los supuestos exceptuados.
En un asunto de precario, además, la negociación puede tener una utilidad práctica evidente.
El propietario quiere recuperar el inmueble.
Si mediante una actuación previa correctamente documentada se consigue una fecha cierta para la entrega de llaves, puede evitarse el procedimiento.
Si no hay acuerdo, esa fase debe quedar correctamente documentada para poder continuar judicialmente.
Oferta vinculante confidencial para recuperar la vivienda
Dependiendo de las circunstancias, puede estudiarse una oferta vinculante confidencial como instrumento de negociación previa.
Por ejemplo, puede proponerse:
una fecha concreta de entrega;
forma de devolución de las llaves;
retirada de pertenencias;
condiciones de acceso;
y otras cuestiones necesarias para conseguir una entrega ordenada.
No se trata de “pagar siempre al ocupante para que se vaya”.
Se trata de determinar si existe una solución jurídicamente adecuada que permita recuperar la posesión sin necesidad de llegar hasta una sentencia y lanzamiento.
Qué debe contener el requerimiento al precarista
No aconsejamos descargar una plantilla y cambiar únicamente los nombres.
El requerimiento debe adaptarse al origen de la ocupación.
No es igual dirigirse a un hijo al que se cedió gratuitamente una vivienda durante diez años que a un conocido al que se permitió permanecer durante tres meses.
Debe quedar clara la identidad del propietario, el inmueble afectado, la voluntad de poner fin a la situación tolerada cuando corresponda y la solicitud de restitución.
Además, si la comunicación forma parte de la actividad negociadora previa, habrá que redactarla teniendo en cuenta esa finalidad.
Puede ampliar información en nuestra página sobre el burofax en el procedimiento de desahucio.
Qué pasa si el ocupante no recoge el burofax
Que una comunicación no sea recogida no significa automáticamente que todo esté perdido.
Pero tampoco debe afirmarse que cualquier burofax no retirado produce siempre exactamente los mismos efectos que uno recibido personalmente.
Hay que analizar:
domicilio utilizado;
relación con el inmueble;
intentos de entrega;
resultado;
contenido;
y finalidad jurídica concreta de la comunicación.
Por eso deben conservarse todos los justificantes del envío.
Qué pasa si el precarista se niega a irse
Si después de la actuación previa el ocupante no devuelve voluntariamente la vivienda, puede plantearse la demanda judicial.
La Ley de Enjuiciamiento Civil encauza por juicio verbal las demandas dirigidas a recuperar la plena posesión de una finca cedida en precario.
El objetivo de la demanda será obtener una resolución que obligue al ocupante a restituir el inmueble y, si no lo hace voluntariamente, permitir la recuperación efectiva de la posesión.
Cómo es la demanda de desahucio por precario
La demanda debe explicar con claridad por qué el demandante tiene derecho a poseer el inmueble y por qué el demandado carece de un título suficiente para continuar ocupándolo.
El punto central no es demostrar una deuda.
Tampoco se trata simplemente de afirmar que el demandado “vive gratis”.
Hay que construir jurídicamente la relación posesoria.
Puede consultar nuestra explicación sobre la demanda de desahucio.
Una buena demanda debería permitir entender:
quién tiene derecho sobre el inmueble;
quién lo ocupa;
cómo comenzó la ocupación;
qué título existió, si alguno;
por qué ya no justifica la permanencia;
qué actuaciones previas se realizaron;
y qué se solicita exactamente al juzgado.
Contra quién debe presentarse la demanda
La demanda debe dirigirse contra la persona o personas cuya posesión se pretende recuperar.
Este punto puede parecer sencillo cuando se trata de un hijo, hermano o conocido perfectamente identificado.
Es más complicado cuando existen varias personas dentro de la vivienda o se desconoce su identidad.
No recomiendo utilizar automáticamente la fórmula “ignorados ocupantes” sin analizar previamente el supuesto.
La correcta identificación de la parte demandada puede tener consecuencias procesales y debe resolverse antes de presentar la demanda.
Qué puede alegar el demandado
La defensa principal suele consistir en afirmar que sí existe un título que justifica la posesión.
Por ejemplo:
un arrendamiento verbal;
un comodato;
un acuerdo familiar;
un derecho de uso;
una resolución judicial;
un derecho hereditario;
una situación de copropiedad;
u otro negocio jurídico.
Por eso el propietario debe anticipar esa defensa.
Si durante diez años ha recibido mensualmente una transferencia de 700 euros con el concepto “alquiler vivienda”, difícilmente puede prepararse el asunto ignorando ese dato y afirmando simplemente que nunca hubo contrato escrito.
La documentación debe revisarse antes de demandar, no después de recibir la contestación.
Qué ocurre si existe un comodato
Esta es una distinción jurídica especialmente importante.
No toda cesión gratuita de una vivienda constituye necesariamente precario desde su origen.
Puede haberse celebrado un comodato, es decir, un préstamo de uso gratuito con determinadas condiciones.
La existencia de plazo o de un uso concreto pactado puede afectar a cuándo puede reclamarse la devolución.
Por eso interesa conocer exactamente qué se dijo cuando se entregó la vivienda.
En relaciones familiares muchas veces no existe documento, lo que convierte la prueba de esas condiciones en una cuestión fundamental.
Se puede ganar un precario si el ocupante lleva muchos años dentro
El transcurso de muchos años no crea por sí solo un contrato de alquiler ni un derecho indefinido de ocupación.
Pero el tiempo sí puede complicar la prueba.
Cuantos más años han pasado, más probable es que existan:
pagos;
reformas;
mensajes;
acuerdos familiares;
cambios de propietarios;
herencias;
o circunstancias que deban estudiarse.
Por eso no debe confundirse:
“lleva veinte años”
con
“tiene derecho a quedarse para siempre”.
Son cuestiones diferentes.
El ocupante puede alegar que hizo obras en la vivienda
Puede hacerlo, pero haber realizado obras o mejoras no equivale automáticamente a adquirir un derecho indefinido de posesión.
Habrá que estudiar:
quién autorizó las obras;
quién las pagó;
qué se acordó;
si existió contraprestación;
y qué consecuencias jurídicas pueden derivarse.
Una reclamación económica y el derecho a permanecer en la vivienda son cuestiones distintas.
Puede el propietario cortar la luz o el agua
No debe utilizar los suministros como mecanismo de presión para conseguir que el ocupante abandone el inmueble.
Aunque el propietario tenga derecho a recuperar la vivienda, debe hacerlo mediante la vía legal correspondiente.
La estrategia debe dirigirse a conseguir la restitución posesoria, no a provocar deliberadamente una situación que pueda originar un conflicto adicional.
Puede cambiarse la cerradura
Mientras el ocupante conserve la posesión y no exista una entrega voluntaria segura o una actuación judicial que permita recuperar el inmueble, no debe sustituirse unilateralmente la cerradura para impedirle entrar.
El propietario puede tener toda la razón sobre el fondo del asunto y, sin embargo, actuar incorrectamente en la forma de recuperar la posesión.
No merece la pena convertir un buen procedimiento civil en un problema adicional por intentar ahorrar tiempo mediante vías de hecho.
Qué ocurre si el ocupante se marcha voluntariamente
Si finalmente acepta abandonar la vivienda, conviene documentar correctamente la entrega.
Es recomendable dejar constancia de:
fecha;
entrega de llaves;
estado de la vivienda;
personas que intervienen;
pertenencias que puedan quedar dentro;
lecturas de suministros cuando sean relevantes;
y cualquier incidencia.
La finalidad es evitar que días después aparezca una discusión sobre si realmente se entregó la posesión.
Qué pasa si deja muebles y pertenencias
No recomendamos considerar automáticamente abandonado todo lo que quede dentro.
La situación debe documentarse y analizarse antes de tirar, vender o apropiarse de objetos del ocupante.
Puede ser conveniente incluir esta cuestión en el acuerdo de entrega cuando existe una salida negociada.
Cuanto más clara quede la restitución, menos posibilidades habrá de un conflicto posterior.
Qué ocurre después de presentar la demanda
El juzgado examinará la demanda y, si procede, la admitirá a trámite.
El demandado podrá defenderse y alegar el título que considere que justifica su posesión.
Si existe controversia, el juzgado tendrá que decidir quién tiene mejor derecho a poseer el inmueble.
Puede consultar nuestra página sobre la vista oral en procedimientos de desahucio.
La fortaleza del procedimiento dependerá en gran medida de haber identificado correctamente desde el principio cuál era la verdadera relación entre las partes.
Qué ocurre si el demandado no contesta
La falta de actuación del demandado no convierte automáticamente cualquier afirmación del propietario en verdadera.
El demandante debe haber planteado correctamente su acción y acreditar los presupuestos necesarios.
Pero el ocupante tampoco puede impedir indefinidamente el procedimiento limitándose a ignorar las comunicaciones judiciales.
El proceso continuará conforme a las reglas aplicables.
Hay juicio en un desahucio por precario
El procedimiento se tramita por las reglas correspondientes del juicio verbal.
Dependiendo de la actuación procesal de las partes y de la existencia de cuestiones controvertidas, puede resultar necesaria la celebración de vista.
En asuntos familiares, por ejemplo, la controversia puede centrarse en si la vivienda fue cedida gratuitamente sin plazo o si existía un acuerdo diferente.
En otros casos la cuestión puede ser documental.
Qué es el lanzamiento en un precario
Si el propietario obtiene una resolución favorable y el ocupante no entrega voluntariamente la vivienda, habrá que hacer efectiva la recuperación de la posesión conforme al procedimiento correspondiente.
El lanzamiento es el momento en que se materializa judicialmente la restitución del inmueble.
Para el propietario, ese es el resultado práctico que se persigue.
No basta con tener una sentencia favorable si la persona continúa dentro.
Cuánto tarda un desahucio por precario
No existe un plazo único aplicable a toda España.
Dependerá, entre otros factores, de:
juzgado competente;
carga de trabajo;
admisión de la demanda;
notificación al demandado;
oposición;
necesidad de vista;
incidencias procesales;
y ejecución de la resolución.
Por eso eliminaría de una página profesional cualquier promesa del tipo:
“desahucio por precario en X días”.
También evitaría afirmar que siempre es un procedimiento “rápido”.
Puede consultar nuestra explicación sobre plazos de los procedimientos de desahucio.
Lo que sí puede hacer un abogado es intentar evitar retrasos causados por una demanda mal planteada, documentación incompleta o una elección incorrecta del procedimiento.
Qué pasa si el ocupante es vulnerable
La existencia de vulnerabilidad no determina por sí sola quién tiene título para poseer el inmueble.
Sin embargo, puede tener consecuencias procesales que deben analizarse conforme a la normativa vigente en el momento en que se tramita el procedimiento.
Esta materia ha sufrido numerosas modificaciones legislativas y no conviene trabajar con información antigua.
La estrategia debe distinguir entre dos cuestiones:
si el propietario tiene derecho a recuperar la vivienda
y
si existen circunstancias que pueden afectar temporalmente a la tramitación o ejecución del procedimiento.
No son lo mismo.
Se pueden reclamar rentas en un desahucio por precario
Aquí conviene utilizar correctamente los conceptos.
Si realmente estamos ante un precario, normalmente no existe una renta arrendaticia pactada precisamente porque no existe un arrendamiento que fundamente la ocupación.
Eso no significa que nunca pueda existir ninguna consecuencia económica derivada de la ocupación.
Puede ser necesario estudiar posibles cantidades, daños, gastos o indemnizaciones.
Pero no aconsejamos llamar automáticamente “rentas impagadas” a cantidades correspondientes a una relación que estamos sosteniendo que no es un arrendamiento.
La coherencia jurídica es importante.
Quién paga las costas del procedimiento
La condena en costas dependerá del resultado y de las reglas procesales aplicables.
No debe prometerse al propietario que recuperará necesariamente todo lo gastado.
Sí puede existir una condena en costas favorable cuando concurran los presupuestos legales.
Puede consultar nuestra página sobre costas judiciales en los desahucios.
Diferencia entre precario y desahucio por impago
Esta diferencia debe estar perfectamente clara.
En el desahucio por impago de alquiler existe una relación arrendaticia y el fundamento de la acción es el incumplimiento de la obligación de pago.
En el precario, la recuperación se solicita porque el demandado carece de título suficiente para poseer frente al demandante.
No debe elegirse precario simplemente porque parezca una palabra más contundente.
La acción debe corresponder con la relación jurídica real.
Diferencia entre precario y fin de contrato
Si existía un contrato de arrendamiento y ha llegado válidamente a su fin, la acción que debe estudiarse es el desahucio por fin de contrato.
No todo antiguo arrendatario pasa automáticamente a convertirse en precarista al día siguiente del vencimiento.
Hay que estudiar las prórrogas, las comunicaciones, la conducta posterior de las partes y el régimen aplicable.
Esta distinción puede determinar el éxito de la demanda.
Diferencia entre precario e incumplimiento de contrato
Si existe un contrato vigente pero el ocupante incumple alguna de sus obligaciones, puede ser necesario estudiar un desahucio por incumplimiento de contrato.
El precario no debe utilizarse para evitar tener que demostrar el incumplimiento de un contrato que realmente existe.
Errores frecuentes antes de presentar un desahucio por precario
Pensar que no tener contrato escrito demuestra el precario
Puede existir un arrendamiento verbal u otro título.
Confundir impago con precario
Un arrendatario que deja de pagar no se convierte automáticamente en precarista.
No estudiar los derechos hereditarios
Especialmente peligroso cuando el ocupante es coheredero.
Ignorar una sentencia de familia
Puede existir una atribución judicial de uso.
Cambiar la cerradura
La recuperación debe realizarse por la vía legal.
Cortar suministros para presionar
Puede generar un problema innecesario.
Demandar a la persona equivocada
Hay que identificar correctamente quién posee la vivienda y contra quién debe dirigirse la acción.
Utilizar un modelo antiguo sin estudiar el MASC
Desde 2025 debe comprobarse el requisito de procedibilidad aplicable antes de presentar la demanda.
Dar por hecho que pagar gastos significa pagar alquiler
Son conceptos distintos.
No preguntar cómo comenzó la ocupación
Es probablemente una de las preguntas más importantes del expediente.
Preguntas frecuentes sobre el desahucio por precario
¿Qué es un desahucio por precario?
Es el procedimiento destinado a recuperar la posesión de un inmueble frente a quien lo ocupa sin un título suficiente que justifique su permanencia frente al demandante.
¿Puedo echar de mi casa a un familiar que vive gratis?
Puede proceder un desahucio por precario si el familiar carece de un título que le permita permanecer en el inmueble. Antes hay que estudiar cómo comenzó la ocupación y si existe algún derecho vigente.
¿Puedo desahuciar a mi hijo?
El parentesco no concede por sí mismo un derecho indefinido a ocupar gratuitamente una vivienda de los padres. Si no existe otro título, puede estudiarse el precario.
¿Y a un hermano?
También puede ser posible, siempre que el ocupante carezca de título suficiente. Si existe copropiedad o una situación hereditaria, habrá que analizarla previamente.
¿Necesito tener un contrato para presentar la demanda?
Precisamente muchos precarios nacen de cesiones gratuitas sin contrato. Lo importante es acreditar el derecho del demandante y analizar qué título, si alguno, tiene el ocupante.
¿Si no hay contrato escrito siempre es precario?
No. Puede existir un contrato verbal u otro título. La ausencia de documento escrito no resuelve por sí sola la cuestión.
¿Pagar los suministros le convierte en inquilino?
No automáticamente. Pagar los consumos de luz, agua o gas no equivale necesariamente a abonar una renta por el uso del inmueble.
¿Un inquilino que deja de pagar está en precario?
No por el mero impago. Si existe un arrendamiento, normalmente deberá estudiarse el procedimiento de desahucio por falta de pago.
¿Tengo que enviar un burofax?
Es conveniente analizar una comunicación fehaciente y, además, cumplir correctamente la actividad negociadora previa que resulte exigible antes de demandar.
¿Es necesario un MASC?
Con la regulación vigente desde 2025 debe comprobarse el requisito de procedibilidad establecido con carácter general para las demandas civiles y sus excepciones.
¿Puedo cambiar la cerradura?
No debe hacerse unilateralmente mientras el ocupante conserve la posesión. La recuperación debe realizarse legalmente.
¿Puedo cortar la luz para que se marche?
No recomendamos utilizar el corte deliberado de suministros como mecanismo de presión.
¿Qué pasa si dice que la vivienda también es suya?
Habrá que comprobar la documentación. Si existe copropiedad, derechos hereditarios u otro título, puede que el precario no sea la acción adecuada.
¿Qué ocurre si existe una sentencia de divorcio que le permite usar la vivienda?
Debe estudiarse esa resolución antes de presentar ninguna demanda de precario.
¿Cuánto tarda un desahucio por precario?
Depende del juzgado y de las incidencias del procedimiento. No existe un plazo exacto que pueda garantizarse responsablemente.
¿Qué ocurre si se marcha voluntariamente?
Conviene documentar correctamente la entrega de llaves, la fecha y el estado del inmueble para acreditar que se ha recuperado efectivamente la posesión.
Abogado especialista en desahucios por precario
Los procedimientos de precario parecen sencillos cuando se explican diciendo:
“la vivienda es mía y esa persona no paga alquiler”.
Pero jurídicamente la cuestión puede ser bastante más compleja.
Antes de demandar hay que saber por qué está esa persona dentro.
Puede ser un hijo al que se permitió vivir gratuitamente.
Un hermano.
Una expareja.
Un amigo.
Un coheredero.
Una persona que afirma haber celebrado un alquiler verbal.
Alguien que invoca una resolución judicial.
O un ocupante cuyo acceso a la vivienda se produjo de una manera completamente diferente.
Cada supuesto puede requerir un tratamiento distinto.
En JR Abogados, los procedimientos de desahucio son dirigidos por José Ramón Felipe Condés, abogado colegiado número 4.108 del Ilustre Colegio de Abogados de Alcalá de Henares (ICAAH).
El objetivo es determinar primero si realmente existe precario, preparar correctamente la actuación previa y, cuando no se produce una entrega voluntaria, ejercitar la acción judicial adecuada para recuperar legalmente la posesión del inmueble.
Puede consultar también nuestra página general sobre el proceso judicial de desahucio, la demanda y el lanzamiento.
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