Desahucio por precario
Desahucio por precario

¿Qué es un desahucio por precario?

El precario es un concepto jurídico elaborado por los juzgados, la ley no lo define.

Se trata de que el dueño de un piso o finca no puede usarla ni disfrutarla porque otra persona se encuentra en él, bien porque el propietario se lo ha dejado o bien porque lo ha ocupado ilegalmente.

El dueño no percibe renta alguna por el uso del tercero.

Conceptos

Precarista: persona que disfruta o posee el piso de un tercero sin pagar nada a cambio de estar en él.

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Ejemplos

Se va a entender rápidamente con estos dos ejemplos:

Un padre tiene un piso vacío y se lo deja a su hijo y a la novia de éste que se encuentran en el paro y no pueden pagar un alquiler. Se lo deja sin haber firmado contrato de arrendamiento, sin pago de renta, sin plazo alguno. Se dice entonces que ambos (el hijo y su novia) son precarias o viven en precario.

Otro ejemplo es cuando una tercera persona ocupa un piso sin el consentimiento del dueño. Normalmente se hace en pisos vacíos, es el llamado fenómeno de la okupación.

En ambos casos el propietario tiene derecho a recuperar la posesión de su vivienda sin necesidad de demostrar ninguna causa.

Lo que opinan nuestros clientes de JR Abogados

JR Abogados
4.9
Based on 49 reviews
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Alex García
Alex García
19:44 24 Mar 21
Gran gestión del problema y excelente trabajo. Sin duda se percibe profesionalidad desde el primer momento. Siempre agradecido.
Sarita Garcia
Sarita Garcia
13:57 09 Mar 21
Excelente profesional, José Ramón en mi procedimiento ha realizado un trabajo impecable, ha conseguido más de lo que en un momento pedíamos.Sabe aconsejar lo que es mejor para el cliente y empatizar con el durante todo el proceso, ha entendiendo... mis circunstancias personales en todo momento teniendo una paciencia considerable conmigo, lo recomiendo el 100%read more
Javier Alber
Javier Alber
12:24 04 Mar 21
Qué gran ayuda la de "JR Abogados". En momentos de angustia y dificultad, ha sido un placer contar con vosotros. Mil gracias!!!
Doris Gonzalez
Doris Gonzalez
13:59 23 Feb 21
Excelente profesional en la calidad de defensa demuestra interés por el clienteJosé Ramón se merece más de 5 estrellas es muy amable y atento con su laborLo recomiendo excelente persona
Guillermo May Morante
Guillermo May Morante
10:34 19 Feb 21
El trato y la calidad humana son cualidades que se están perdiendo en la sociedad actual.José Ramón ha hecho fácil lo que parecía difícil, ayudándome enormemente en mi circunstancia personal y consiguiendo objetivos por encima de las... expectativas.Sin duda, un profesional a valorar muy positivamente.No le doy 6 estrellas porque no se puede.read more
Mauricio Odovaine
Mauricio Odovaine
03:13 18 Feb 21
Un servicio muy atento y profesional. Mi caso implicaba la complejidad de ser tramitado a través de un juzgado en pleno pico de infecciones por COVID, unido a la necesidad de documentación adicional requerida por otro país de la UE. El equipo de JR... nos guió y apoyo a través de todo el proceso, el cual se ha resuelto con un nivel de esfuerzo muy bajo por nuestra parte. Lo recomiendo, y volvería a contar con sus servicios si fuera necesario.read more
Manuel Martos
Manuel Martos
18:59 10 Feb 21
Muy amable y profesional. Lo recomiendo totalmente.
Enrique Sanjose Hernandez
Enrique Sanjose Hernandez
17:12 16 Nov 20
Profesional excepcional. Trato muy humano que sabe tranquilizar (Como fue mi caso) y explicar eficazmente todos los pasos judiciales. Supo obtener un acuerdo muy safistifactorio. Mi gratitud y mi recomendación más sincera. Gracias José Ramón.
Juan Jose Gonzalez
Juan Jose Gonzalez
12:03 07 Nov 20
José Ramón me a llevado un caso de okupas en un piso de mis padres y la verdad que es un gran profesional y mucho más como persona, me ha tenido en todo momento informado y con las cosas muy claras. Recomiendo a este gran Profesional y yo si lo... tuviera que necesitar me pondría otra vez en sus manos.read more
María del Carmen Zarzosa Diez
María del Carmen Zarzosa Diez
18:09 05 Nov 20
Respuesta rápida tanto telefónicamente como por WhatsApp, conversaciones cómodas imparciales en la escucha por parte del letrado, una clara exposición de respuesta y soluciones por parte del mismo.El trato personal excelente, te hace sentir... [email protected], la rapidez de los trámites ágiles, precio calidad inmejorable, sin presiones.Resumiendo un profesional en su trabajo y una persona sensible y realista.Sin duda recomendable.read more
Juan José Gámiz Cadenas
Juan José Gámiz Cadenas
19:21 12 Oct 20
Desde el primer momento que lo contacte para saber de sus servicio me explico claramente cómo iba a ser el proceso y que pasos había que seguir. En todo momento me sentí muy bien asesorado ante cualquier duda que tenía. Además de tener un trato... humano y cercano. Lo recomiendo totalmenteread more
Pablo Gil
Pablo Gil
13:57 28 Sep 20
Un profesional impecable, agradable, atento, te explica todo con pelos y señales... Me llevó un caso y me pareció increíble. Desde el minuto uno me informó de todo y le estoy muy agradecido por el resultado obtenido. De 10!!!
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Requisitos

1. El demandante debe ser  dueño, usufructuario o terner otro derecho real o personal sobre el inmueble, que le dé derecho a disfrutarla. Debe ser él quien debe probarlo ante el Juez.

2. El demandado debe vivir en la vivienda, estar en su posesión.

3. El demandado debe estar usando el piso sin título alguno (contrato de alquiler, escrituras).

4. El pagar la luz, el agua, el gas o cualquier otro suministro no implica que se le esté pagando al dueño renta alguna por vivir en el inmueble.

5. El piso o la vivienda tiene que estar identificada de forma clara e indubitada.

La Audiencia Provincial de Barcelona en sentencia núm. 833/2018, de 26 de noviembre de 2018, dice que:

“Son presupuestos para que prospere la acción de desahucio por precario Que el demandante sea dueño, usufructuario o cualquier otro que le dé derecho al disfrute de la finca, La condición de precarista del demandado, es decir, la ocupación del inmueble sin título alguno; ausencia que ha de entenderse en un sentido amplio, comprendiendo tanto la ocupación sin título como en virtud de un título nulo o que haya perdido su validez, lo que supone, en definitiva, una ocupación por mera tolerancia o condescendencia y, la identificación de la finca (para que la recuperación posesoria que se solicite y, en su caso, pueda obtenerse, llegue a hacerse efectiva, sin dificultad alguna)”.

Procedimiento judicial

¿Quién debe iniciar el proceso por precario?

Debe demandar el propietario de la finca.

En la demanda de desahucio por precario debe incluirse de forma obligatoria el título que le hace acreedor de tener la posesión del bien, normalmente serán las escrituras de compraventa o contrato de alquiler.

De esta forma se el demuestra al juez que quien debe estar en la casa es el demandante y al demandado le deben desalojar.

¿A quién hay que demandar?

Siguiendo los dos ejemplos de arriba, la demanda debe dirigirse contra:

  1. Si conocemos los datos de filiación, contra quienes ocupan el inmueble (el hijo y su novia.
  2. Si no sabemos los nombres y apellidos de quienes están en la casa por haberla ocupado ilegalmente, se pondrá en la demanda contra «los desconocidos ocupantes«.

¿Debo enviar un burofax?

Si el casero sabe de antemano que existe la posibilidad de resolver el problema sin tener que presentar una demanda de desahucio por precario puede ser conveniente, siempre y cuando el burofax esté enviado desde un despacho de abogados especialista en desahucios.

De esta forma el inquilino sabe que el dueño va «en serio».

Si el dueño del piso intuye de que no va a servir para nada, lo mejor es presentar la demanda directamente

¿Cuánto tiempo dura un desahucio por precario?

Es la primera pregunta de los dueños.

Recuperar la vivienda depende de varios factores, una vez iniciado el proceso de desahucio. 

Veamos algunos:

  1. Poder notificar la demanda a los inquilinos/okupas. Si no es posible, habrá que hacerlo por edictos en el Juzgado, lo que retrasará el proceso.
  2. Si el demandado pide un abogado de oficio (justicia gratuita) tras recibir la demanda de desahucio por precario, lo que significa que el plazo de 10 días que tiene para contestar la demanda y oponerse se paraliza hasta que no le asignen desde el Colegio de Abogados un letrado y un procurador.
  3. Si hay celebración de juicio o no, el desalojo será más rápido o más lento.
  4. Si hay menores en el piso, pues posiblemente habrá que notificar a servicios sociales.

Con todos estos factores es muy complicado saber cuánto va a tardar el desahucio, por lo que podemos estar entre los 4 meses y los 9 meses de media.

La demanda

La demanda debe ir firmada por abogado y procurador.

Debe presentarse la demanda ante el Juzgado de Primera Instancia del lugar donde se encuentre el inmueble, si el piso está en Madrid se presentará en los Juzgados de Madrid, pero si está en Alcalá de Henares o Torrejón de Ardoz deberá presentarse en los juzgados de estos municipios madrileños.

Junto con la demanda debe presentarse el título de propiedad del demandante (las escrituras públicas, o el contrato de compraventa o de arrendamiento).

El demandado tendrá 10 días, una vez recibida la demanda para contestarla (oposicición al desahucio) con abogado y procurador.

En la contestación el demandado deberá solicitar si desea que se celebre juicio, puesto que si ninguna parte lo solicita el Juez dictará sentencia según las documentaciones aportadas.

Si se invierte en la vivienda ¿quién paga los gastos?

Unos padres le dejan el piso a su hijo y su mujer en precario, sin nada a cambio.

La nuera quiere reformar la vivienda para dejarla a su gusto, invierte 20.000 € en la reforma.

Al poco tiempo los precaristas se divorcian y la nuera demanda a sus ex suegros para que le paguen los 20.000 € que invirtió en el piso.

¿Tiene derecho un precarista a recuperar el dinero invertido en la vivienda? ¿Está obligado el dueño a indemnizarle por la obra?

El Tribunal Supremo ha resuelto esta cuestión en una sentencia de 06 de Noviembre de 2.019 y dice lo siguiente:

Los dueños del piso cedido en precario para su uso como vivienda familiar a su hijo y a su nuera, deben reintegrar al precarista los gastos efectuados con su conocimiento y consentimiento en el acondicionamiento de dicha vivienda, ya que la posesión ha sido de buena fe y los dueños no les dijeron que harían suya la obra sin que les tuvieran que indemnizar por ello.

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