¿Qué es un desahucio por precario?
El precario es un concepto jurídico elaborado por los juzgados, la ley no lo define.
Se trata de que el dueño de un piso o finca no puede usarla ni disfrutarla porque otra persona se encuentra en él, bien porque el propietario se lo ha dejado o bien porque lo ha ocupado ilegalmente.
El dueño no percibe renta alguna por el uso del tercero.
Conceptos
Precarista: persona que disfruta o posee el piso de un tercero sin pagar nada a cambio de estar en él.
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Ejemplos
Se va a entender rápidamente con estos dos ejemplos:
Un padre tiene un piso vacío y se lo deja a su hijo y a la novia de éste que se encuentran en el paro y no pueden pagar un alquiler. Se lo deja sin haber firmado contrato de arrendamiento, sin pago de renta, sin plazo alguno. Se dice entonces que ambos (el hijo y su novia) son precarias o viven en precario.
Otro ejemplo es cuando una tercera persona ocupa un piso sin el consentimiento del dueño. Normalmente se hace en pisos vacíos, es el llamado fenómeno de la okupación.
En ambos casos el propietario tiene derecho a recuperar la posesión de su vivienda sin necesidad de demostrar ninguna causa.
Lo que opinan nuestros clientes de JR Abogados
Requisitos
1. El demandante debe ser dueño, usufructuario o terner otro derecho real o personal sobre el inmueble, que le dé derecho a disfrutarla. Debe ser él quien debe probarlo ante el Juez.
2. El demandado debe vivir en la vivienda, estar en su posesión.
3. El demandado debe estar usando el piso sin título alguno (contrato de alquiler, escrituras).
4. El pagar la luz, el agua, el gas o cualquier otro suministro no implica que se le esté pagando al dueño renta alguna por vivir en el inmueble.
5. El piso o la vivienda tiene que estar identificada de forma clara e indubitada.
La Audiencia Provincial de Barcelona en sentencia núm. 833/2018, de 26 de noviembre de 2018, dice que:
“Son presupuestos para que prospere la acción de desahucio por precario Que el demandante sea dueño, usufructuario o cualquier otro que le dé derecho al disfrute de la finca, La condición de precarista del demandado, es decir, la ocupación del inmueble sin título alguno; ausencia que ha de entenderse en un sentido amplio, comprendiendo tanto la ocupación sin título como en virtud de un título nulo o que haya perdido su validez, lo que supone, en definitiva, una ocupación por mera tolerancia o condescendencia y, la identificación de la finca (para que la recuperación posesoria que se solicite y, en su caso, pueda obtenerse, llegue a hacerse efectiva, sin dificultad alguna)”.
Procedimiento judicial
¿Quién debe iniciar el proceso por precario?
Debe demandar el propietario de la finca.
En la demanda de desahucio por precario debe incluirse de forma obligatoria el título que le hace acreedor de tener la posesión del bien, normalmente serán las escrituras de compraventa o contrato de alquiler.
De esta forma se el demuestra al juez que quien debe estar en la casa es el demandante y al demandado le deben desalojar.
¿A quién hay que demandar?
Siguiendo los dos ejemplos de arriba, la demanda debe dirigirse contra:
- Si conocemos los datos de filiación, contra quienes ocupan el inmueble (el hijo y su novia.
- Si no sabemos los nombres y apellidos de quienes están en la casa por haberla ocupado ilegalmente, se pondrá en la demanda contra «los desconocidos ocupantes«.
¿Debo enviar un burofax?
Si el casero sabe de antemano que existe la posibilidad de resolver el problema sin tener que presentar una demanda de desahucio por precario puede ser conveniente, siempre y cuando el burofax esté enviado desde un despacho de abogados especialista en desahucios.
De esta forma el inquilino sabe que el dueño va «en serio».
Si el dueño del piso intuye de que no va a servir para nada, lo mejor es presentar la demanda directamente
¿Cuánto tiempo dura un desahucio por precario?
Es la primera pregunta de los dueños.
Recuperar la vivienda depende de varios factores, una vez iniciado el proceso de desahucio.
Veamos algunos:
- Poder notificar la demanda a los inquilinos/okupas. Si no es posible, habrá que hacerlo por edictos en el Juzgado, lo que retrasará el proceso.
- Si el demandado pide un abogado de oficio (justicia gratuita) tras recibir la demanda de desahucio por precario, lo que significa que el plazo de 10 días que tiene para contestar la demanda y oponerse se paraliza hasta que no le asignen desde el Colegio de Abogados un letrado y un procurador.
- Si hay celebración de juicio o no, el desalojo será más rápido o más lento.
- Si hay menores en el piso, pues posiblemente habrá que notificar a servicios sociales.
Con todos estos factores es muy complicado saber cuánto va a tardar el desahucio, por lo que podemos estar entre los 4 meses y los 9 meses de media.
La demanda
La demanda debe ir firmada por abogado y procurador.
Debe presentarse la demanda ante el Juzgado de Primera Instancia del lugar donde se encuentre el inmueble, si el piso está en Madrid se presentará en los Juzgados de Madrid, pero si está en Alcalá de Henares o Torrejón de Ardoz deberá presentarse en los juzgados de estos municipios madrileños.
Junto con la demanda debe presentarse el título de propiedad del demandante (las escrituras públicas, o el contrato de compraventa o de arrendamiento).
El demandado tendrá 10 días, una vez recibida la demanda para contestarla (oposicición al desahucio) con abogado y procurador.
En la contestación el demandado deberá solicitar si desea que se celebre juicio, puesto que si ninguna parte lo solicita el Juez dictará sentencia según las documentaciones aportadas.
Si se invierte en la vivienda ¿quién paga los gastos?
Unos padres le dejan el piso a su hijo y su mujer en precario, sin nada a cambio.
La nuera quiere reformar la vivienda para dejarla a su gusto, invierte 20.000 € en la reforma.
Al poco tiempo los precaristas se divorcian y la nuera demanda a sus ex suegros para que le paguen los 20.000 € que invirtió en el piso.
¿Tiene derecho un precarista a recuperar el dinero invertido en la vivienda? ¿Está obligado el dueño a indemnizarle por la obra?
El Tribunal Supremo ha resuelto esta cuestión en una sentencia de 06 de Noviembre de 2.019 y dice lo siguiente:
Los dueños del piso cedido en precario para su uso como vivienda familiar a su hijo y a su nuera, deben reintegrar al precarista los gastos efectuados con su conocimiento y consentimiento en el acondicionamiento de dicha vivienda, ya que la posesión ha sido de buena fe y los dueños no les dijeron que harían suya la obra sin que les tuvieran que indemnizar por ello.