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Los derechos y obligaciones del inquilino

¿Quién es el arrendatario?

El arrendatario es aquel sujeto que tiene derecho para ocupar, disfrutar y utilizar un piso o local mediante el pago de una mensualidad.

Ese derecho nace por la firma de un contrato de alquiler con el propietario de la finca.

Es, por consiguiente, el inquilino de un inmueble. Al igual que el casero de la finca, el arrendatario tiene unos derechos y obligaciones que debe cumplir.

Derechos y obligaciones del arrendatario

La figura jurídica del inquilino se plasma en el Código Civil (CC) y la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).

Estas normativas atribuyen un catálogo de derechos y obligaciones al inquilino/arrendatario, cuyo contenido primordial separamos ahora.

Derechos del inquilino

El derecho primordial del inquilino es el disfrute del bien a lo largo de la duración del contrato de alquiler. Su dueño no va a poder perturbarle en este disfrute, si bien podría pedir la revisión del objeto del alquilo.

Además de esto, el inquilino puede pedir que se efectúen las reparaciones pertinentes a fin de que el bien objeto del alquiler se sostenga en condiciones de servir a su fin.

En el caso de un alquiler de un piso como vivienda habitual, el inquilino puede pedir al casero las reparaciones de instalaciones sanitarias o bien eléctricas, por poner un ejemplo, como de los primordiales elementos de la casa.

El inquilino de un piso o un local, asimismo va a tener derecho a la adquisición preferente, caso de que el dueño pretenda venderlos. De este modo, el casero tiene la obligación comunicarle la pretensión de venta a fin de que el inquilino pueda ejercitar su derecho a tanteo si así lo desea.

En el caso de no efectuarse esta comunicación, el inquilino aún disfrutará del derecho de retracto, algo que puede ser devastador para el dueño, quién, además debería indemnizar al comprador de buena fe.

Derechos de los familiares del inquilino

En el caso de fallecimiento del inquilino, la LAU da a sus familiares el derecho a subrogarse en el contrato. Los familiares que ostentan este derecho son:

1. Cónyuge o bien equivalente conviviente al mismo tiempo del fallecimiento.
2. Descendientes sujetos a la patria potestad o bien tutela del inquilino, o bien que hubiesen convivido con él a lo largo de los un par de años precedentes.
3. Ascendentes o bien hermanos que hubiesen convivido con el inquilino a lo largo de los un par de años precedentes.
4. Familiares de hasta tercer grado que hubiesen convivido con el inquilino a lo largo de idéntico periodo, toda vez que tengan reconocida una minusvalía igual o bien superior al sesenta y cinco por ciento.

En esta línea, cuando el fallecido sea el arrendador, el inquilino va a tener derecho a gozar del alquiler en exactamente las mismas condiciones. Ello a menos que el primero actuase como usufructuario, caso en que van a deber examinarse las condiciones con los nuevos dueños (los auténticos dueños).

Obligaciones del inquilino

La obligación primordial del inquilino es abonar sus mensualidades puntualmente y sin retraso.

Como es lógico, va a deber efectuar tal pago en la cuantía y condiciones acordadas. Esto implica que si tiene que pagar entre los días 1 y 7 de cada mes, y no lo hace, supone un incumplimiento de contrato.

El arrendatario tiene que comunicar al arrendador los daños o bien perjuicios que pudiese sufrir el piso o local. Estos incluyen:

Usurpaciones.
– Necesidad de reparaciones, por ejemplo, la vivienda tiene humedades.

Si el inquilino no comunicara estos hechos a su casero, va a ser responsable de los daños y perjuicios que de ellos se deriven.

Además de esto, asimismo responde de las pérdidas o bien daños que pudiesen suceder, siempre y cuando no se deban a circunstancias impredecibles o bien ineludibles.

El arrendatario tiene que devolver la finca en las mismas condiciones en que la recibiese.

El Código Civil  establece la presunción iuris tantum de que la recibió en buen estado.

Dicho de otra manera, se comprenderá que la finca estaba en perfectas condiciones a menos que se pruebe lo opuesto. De ahí que es esencial consignar el estado del inmueble en el contrato, para eludir siguientes abusos.

Por eso, siempre es conveniente dejar un anexo fotográfico dé como se entrega la vivienda o local antes de que el arrendatario entre en el inmueble.

Además de esto, el inquilino tendrá que aguantar las obras y reparaciones urgentes. No obstante, cuando estas superen los cuarenta días va a tener derecho a una reducción de su renta. Esta se rebajará en proporción al mismo tiempo y la parte de la vivienda o local inhabilitada. Cuando estas obras y reparaciones hagan inhabitable el inmueble, el inquilino va a tener derecho a anular el contrato de alquiler.

Con respecto a las averías y daños normales por el empleo, van a ser de cuenta del inquilino, como los suministros y los impuestos acordados.

  • El inquilino no puede ceder el contrato de alquiler, ni subarrendar sin el consentimiento escrito del dueño.     
  • No puede realizar sin el consentimiento del dueño, y por escrito, obras que modifiquen la configuración del inmueble.
  • No puede hacer obras que provoquen una disminución en la estabilidad o seguridad del inmueble.
  • Tampoco realizar actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas, (por ejemplo no puede plantar marihuana, no puede almacenar explosivos, no puede poner un negocio…)
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