Tener un inmueble alquilado puede ser una actividad de alto riesgo.
Cuesta mucho sacrificio pagar un piso, un local y cuando el inquilino no paga la renta, empiezan los problemas.
Hay muchos arrendatarios desaprensivos a los que no les importa en absoluto su casero, la vivienda no es suya y saben que se irán a otra.
Algunos son expertos en «no pagar» y cuando pillan a dueños incautos e inocentes que nunca tuvieron problema alguna con los inquilinos, les hacen la vida imposible.
Cuando la relación se rompe y el inqulino sigue con la posesión de tu piso, hay miles de euros en juego, de tu bolsillo que pueden esfumarse como un azucarillo si no se actúa pronto,
No solo me refiero a las rentas impagadas, sino a los daños que pueden causar en tu casa.
Por eso es vital recuperar la vivienda lo antes posible.
Qué es un desahucio exprés
El desahucio express es un proceso legal cuyo objetivo es devolver un piso o local a su propietario procediendo al desalojo de sus ocupantes legales (inquilinos) o ilegales (okupas).
En el mismo procedimiento también puede solicitarse al juzgado que se abonen las rentas impagadas de los arrendatarios.
El proceso comienza con una demanda de desahucio que ha de presentar en los Juzgados el dueño de la finca a través de abogado y procurador.
Por tanto, se trata de un proceso judicial para devolver al casero un piso que dió en alquiler.
Cuánto cuesta un desahucio express
Lo primero y más importante a la hora de hablar del precio de un desahucio es que en el 99% de los casos, los juzgados condenan a los inquilinos al pago de las costas del juicio de desahucio.
Es decir, el pago de abogado y procurador que tiene que afrontar el dueño al inicio de la demanda podrá recuperarlo y «repercutírselo a los ocupantes de su vivienda».
Como hemos dicho, se trata de un proceso judicial que necesita obligatoriamente la presencia de un abogado y un procurador.
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Los desahucios más frecuentes
Los dos tipos de desahucios más habituales en España son los siguientes:
- Desahucio por no pagar la renta o cantidades asimiladas.
- Desahucio porque el contrato ha finalizado y los inquilinos no se van de la vivienda.
Desahucio por no pagar la renta
Este proceso judicial instado por el casero se produce fundamentalmente porque los inquilinos no cumplen su obligación principal, que no es otra que pagar religiosamente la renta en el plazo establecido.
Pero también se insta porque no pagan la luz, o el gas, o el agua, o cualquier otro suministro o cantidad asimilada a la renta y que por contrato han asumido pagar.
En este caso el casero tiene dos opciones:
- Pedirle al juez que le devuelvan su vivienda, dejando a un lado lo que le deban de renta.
- Pedirle al juzgado además de la posesión de su piso, todas las rentas y cantidades que le deban.
Si se celebra juicio, lo único que se va a discutir es si el arrendatario ha pagado o no la renta.
Así, una vez presentada la demanda de desahucio, le juzgado notificará al demandado para que conteste (formule oposición) en el plazo de 10 días.
Si en ese tiempo no ha contestado (lo que sucede muy a menudo) no se celebra juicio siquiera y se pasa a la siguiente fase de ejecución: el lanzamiento o desalojo de la vivienda.
Desahucio por finalización del contrato
En este caso no se demanda al arrendatario porque no paga la renta, sino porque el contrato ya ha finalizado, fue requerido formalmente por el dueño, hizo caso omiso, y no se ha marchado.
El inquilino puede seguir pagando la renta sin problema, pero no se discute eso, sino la fecha de fin del contrato de arrendamiento.
En este caso, como no se deben rentas, la cuantía de la demanda será de una anualidad.
¿Qué pasa si, además de no irse, deja de pagar la renta?
En ese caso se acumula a la demanda la reclamación de las mensualidades.
El desahucio de okupas
Desalojar de tu vivienda a unos ocupantes ilegales, es, desde mediados del 2.018, aún más fácil y más rápido.
Eso si, tienes que cumplir un requisito, ser una persona física, pues este proceso no está habilitado para empresas o bancos.
Una vez presentada la demanda el juzgado da 5 días de plazo a los okupas para que les muestre su contrato de alquiler por el que están en la vivienda.
Como no lo tienen, nada muestran, y si lo hacen, es falso, por lo que el juzgado, previsiblemente no lo admitirá.
Serán desalojados inmediatamente.
Qué es un desahucio por precario
Es un procedimiento judicial cuya finalidad es devolver la posesión de un bien inmueble a sus titulares.
En este caso no suele haber contrato de alquiler.
Se entiende muy bien con un ejemplo. Matrimonio mayor que le deja un piso a su hijo y la novia de éste.
El hijo y la novia son precaristas, viven en precario, no pagan renta, no tienen contrato, pero aún así, tienen la posesión del piso.
Si por cualquier razón los dueños quisieran recuperarlo los precaristas no lo abandonaran, tendrían que solicitar auxilio judicial presentando una demanda de desahucio por precario.
Se trata de un juicio verbal, que regula el artículo 250.1. 2º de la LEC.
Durante muchos años, también se ha utilizado este proceso contra los ocupantes ilegales de viviendas, no obstante, desde mediados de 2.018 existe un proceso mucho más rápido aún contra los okupas.
Requisitos del desahucio por precario
- Que el demandante tenga derecho a la posesión del piso, bien como dueño, por tener el usufructo o bien por cualquier otro derecho.
- Que el precarista se encuentre en la vivienda, tenga la posesión.
- Que el precarista use el piso sin pagar ninguna mensualidad y sin ningún contrato.
- Que se identifique el piso.
El juicio de desahucio
Solo habrá juicio si el arrendatario contesta a la demanda del casero, se llama oposición al desahucio.
No se trata de un juicio complicado, suelen ser cortos pues el juzgado solo tiene que comprobar si el demandado ha pagado la renta o no.
Los abogados de ambas partes suelen reafirmarse en sus escritos y se pasa a la práctica de la prueba.
La prueba consiste en que el juzgado admite o no los documentos aportados, se pueden aportar otros, se puede interrogar a las partes, oír testigos, etc…
Una de las diferencias entre si hay juicio no está en que el juzgado dictará una sentencia si se celebró la vista y dictará un decreto en caso de que no hubiera juicio.
A efectos prácticos, al dueño le da igual una cosa que otra.
El resumen de la sentencia o del decreto suele ser siempre el mismo:
- Se desaloja al demandado
- Se le condena a pagar todo lo que debe la dueño
- Se le condena a pagar las costas (el abogado y el procurador del dueño).
Lo normal es que los arrendatarios no gasten dinero en un abogado particular, lo que hacen es, o bien no contestar a la demanda (saben que no tienen nada que decir) o bien piden un abogado de oficio.
Qué es el lanzamiento de una vivienda
El lanzamiento de una vivienda es el desalojo de sus ocupantes para que el dueño recupere la posesión de la finca porque así lo dice un Juez.
Su marco legal se encuentra en el artículo 440.3 de la ley de enjuiciamiento civil.
¿Cuándo se produce?
El inquilino sabe la fecha y la hora en la que una comisión del juzgado se presentará en la finca y le desalojará. Normalmente, cuando recibe la demanda del juzgado.
No obstante, siempre tiene la posibilidad de irse antes y depositar las llaves en el juzgado en cuyo caso, nadie irá a la vivienda para echarle.
¿Y si no se va del piso?
Pues en la fecha indicada y a la hoja estipulada se van a presentar en la vivienda un grupo de personas, a saber:
- La comisión del juzgado.
- El procurador del casero.
- Un cerrajero contratado por el dueño.
- Si es necesario, una o varias patrullas de la policía.
El desalojo puede hacerse de una manera pacífica, se le sugiere que abandonen el piso de una manera amable y educada.
Si no lo hacen, se les echa a la fuerza con la ayuda de los Cuerpos y Fuerzas de Seguridad del Estado.
¿Y si no hay nadie en la casa?
El cerrajero abre la puerta, se entra y se toma posesión del piso por el dueño.
La comisión del juzgado, anotará en un acta, el estado de la vivienda, comprobando si se han producido destrozos en la misma.
Esto es muy importante para el propietario porque lo podrá usar para reclamar a los arrendatarios los daños producidos.
Todo lo que se encuentre en la casa, será, a partir de ahora del dueño, sin que pueda reclamarlo el inquilino.
Paralizar un desahucio express
Un arrendatario siempre puede paralizar el desalojo de la vivienda si paga lo que debe al dueño.
Ahora bien, ese derecho, lo tendrá siempre que el casero no le haya requerido por burofax el pago de las rentas, si lo hizo, no podrá quedarse en el piso, aunque pague lo que debe.
Esta acción, en derecho se conoce con el nombre de enervación del desahucio.
No es habitual.
Durante la vida del contrato, solo podrá paralizar el desahucio una sola vez, a la segunda, el juez lo desalojará del piso.
Cuánto tarda un desahucio express
Es una de las preguntas más habituales por los propietarios.
Quieren saber cuándo pueden recuperar su casa.
Bien, es difícil dar una respuesta exacta a dicha pregunta pues dependerá de varios factores, entre ellos:
- Si se ha otorgado un poder general para pleitos al abogado y procurador o se ha realizado un apoderamiento en el juzgado (apud acta).
- Si el demandado contesta a la demanda y se opone al desahucio.
- Si hay menores en la vivienda e intervienen los servicios sociales.
- El atasco o la agilidad del juzgado que nos toque.
- La experiencia del abogado contratado y su pericia para negociar con los inquilinos
En JR Abogados hemos resuelto desahucios en menos de un mes, pero otros han llegado a los 8 meses.
No obstante, podemos estimar una media de 4 o 5 meses desde que se interpone la demanda hasta que recupera la vivienda el dueño.
Dónde presentar la demanda de desahucio
La demanda de desahucio siempre hay que presentarla en los juzgados del lugar donde radique la finca.
Por ejemplo, si la vivienda se encuentra en Alcalá de Henares, la demanda nunca ha de presentarse en los juzgados de Madrid capital, sino en los juzgados de primera instancia de Alcalá.
Burofax al inquilino
Muchos clientes nos preguntas si es necesario enviarles a los arrendatarios un burofax pidiendo las rentas, o bien reclamando la propiedad.
La respuesta es sencilla, si se hace, la demanda tendrá que presentarse a los 30 días del envío del burofax, es decir, vamos a perder un mes, un tiempo precioso para el demandado y terrible para el casero.
Con esa comunicación conseguimos que el inquilino no pueda paralizar el proceso de desahucio y seguir en el piso abonando lo que debe.
Eso se conoce como enervación del desahucio.
Bien, salvo alquileres de renta antigua, casi ningún demandado paga las rentas que debe.
No obstante, el enviar un burofax o no hacerlo es una decisión que debe tomar el propietario, quien, por otro lado, ya sabe si tendrá efecto en su inquilino.
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