Vive de alquiler, pero se comporta como dueño: lo que puedes reclamar si eres el propietario y cómo recuperar el control legal de tu vivienda
Firmaste un contrato de arrendamiento creyendo que alquilabas a una persona normal, alguien que simplemente necesitaba un techo. Pero con el tiempo te das cuenta de que ese inquilino no solo vive ahí, también actúa como si el piso fuera suyo: hace reformas sin avisar, cambia cerraduras, subarrienda habitaciones, impide visitas, cobra alquileres a terceros, instala cámaras, pinta a su gusto o incluso presume de que nadie podrá echarle.
Y tú, como propietario, te sientes cada vez más desprotegido, impotente y excluido de tu propia vivienda.
Pero no estás solo ni estás atado de manos. Existen vías legales contundentes para frenar ese abuso y reclamar con éxito la recuperación de tu propiedad, los daños ocasionados, y hasta indemnizaciones si se han producido perjuicios económicos o estructurales.
En JR Abogados llevamos más de 25 años defendiendo los derechos de propietarios en toda España. Y si ese inquilino tuyo actúa como si fuera el dueño, estás a tiempo de reaccionar… y de ganar.
1. ¿Por qué es un problema grave que tu inquilino actúe como dueño?
Porque te arriesgas a:
- Pérdidas económicas importantes (obras mal hechas, gastos de suministros, impagos)
- Dificultades para recuperar la posesión si decide alargar su estancia
- Situaciones de subarriendo ilegal, realquiler turístico, o uso comercial sin autorización
- Pérdida de valor de tu vivienda, o incluso sanciones administrativas si el uso cambia
- Sensación total de pérdida de control legal y emocional sobre tu propiedad
Y si no actúas a tiempo, todo esto puede consolidarse y volverse mucho más difícil de revertir.
2. ¿Cómo se detecta que tu inquilino “se cree el dueño”?
Estas son algunas señales frecuentes:
- Hace obras sin consultarte: tabiques, cerramientos, instalaciones…
- Ha cambiado la cerradura y no te da copia de la llave
- Te impide el acceso, incluso para visitas pactadas por contrato
- Subarrienda habitaciones o incluso el piso completo sin permiso
- Cobra dinero por habitaciones en Airbnb, Booking o a terceros sin declararlo
- Modifica el uso del inmueble (lo convierte en oficina, taller, consulta…)
- Recibe paquetería a nombre de otras personas
- Rechaza toda comunicación contigo o se comporta de forma hostil
En JR Abogados tenemos una frase para esto:
“Arrendatario en el contrato, pero propietario de facto.”
Y eso es ilegal, abusivo y reclamable.
3. ¿Qué dice la ley sobre estos comportamientos?
El artículo 27 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) permite resolver el contrato de alquiler si el inquilino:
- Realiza obras sin consentimiento
- Cede o subarrienda el inmueble sin autorización
- Causa daños intencionados
- Utiliza la vivienda para fines no previstos
- Incumple cualquier cláusula esencial del contrato
Además, si ha causado daños materiales, impide el acceso, cobra alquileres a terceros o genera sanciones, puedes reclamar también por vía civil o penal.
4. ¿Qué puedes reclamar si eres propietario?
✅ 1. Desahucio por uso indebido
Puedes presentar una demanda judicial de resolución del contrato y recuperar tu vivienda.
✅ 2. Reclamación por daños
Si ha hecho obras mal ejecutadas, ha dañado instalaciones, pintado fachadas o alterado la estructura, puedes reclamar los costes de reparación e indemnización.
✅ 3. Reclamación por lucro cesante
Si el uso indebido te ha impedido alquilar a otra persona o ha generado multas administrativas, puedes exigir compensación por ingresos perdidos.
✅ 4. Cese de actividad comercial o turística
Si explota el piso como negocio sin tu consentimiento, puedes denunciarlo ante Turismo, Hacienda y reclamar el cese inmediato del uso fraudulento.
✅ 5. Acción penal (en casos extremos)
Si hay uso de documentación falsa, fraude en el subarriendo, entrada ilegal de personas, impago reiterado o coacciones, puedes valorar acción penal por estafa o apropiación indebida.
5. ¿Cómo proceder paso a paso?
1. Reúne pruebas
Todo empieza con las pruebas. Necesitas:
- Fotografías del estado del inmueble
- Anuncios en Airbnb, Idealista, etc.
- Capturas de publicaciones o reseñas
- Testigos (vecinos, porteros)
- Conversaciones por WhatsApp o emails
2. Envía un burofax de advertencia
En JR Abogados redactamos burofaxes legales potentes que dejan constancia de:
- El incumplimiento contractual
- La exigencia inmediata de cese
- La advertencia de acciones judiciales si no cesa en su actitud
Muchas veces, este paso disuade al inquilino y fuerza la negociación.
3. Si no responde, demanda
Puedes presentar:
- Demanda de resolución de contrato y desahucio
- Demanda de reclamación de daños y perjuicios
- Medidas cautelares si hay urgencia (por obras peligrosas o actividad ilícita)
Y si hay cláusula penal en el contrato, puedes exigir también esa penalización por vía judicial.
6. ¿Puedo recuperar mi piso antes de que acabe el contrato?
Sí, si se cumplen los supuestos legales para resolverlo.
La ley te permite acabar con el contrato antes de tiempo si hay:
- Subarriendo no autorizado
- Actividad no permitida (turismo, negocio…)
- Obras sin tu consentimiento
- Impago reiterado
- Conductas abusivas o insalubres
No necesitas esperar a que termine el contrato: puedes actuar ahora.
7. ¿Qué errores NO debes cometer como propietario?
- ❌ No actúes por tu cuenta. Cambiar cerraduras o cortar suministros puede volverse contra ti.
- ❌ No toleres “pequeños abusos”. Si no los frenas a tiempo, crecerán.
- ❌ No aceptes pagos en mano o pactos verbales. Exige siempre constancia escrita.
- ❌ No esperes al impago. Muchos inquilinos abusan antes de dejar de pagar.
- ❌ No dejes que el miedo a “parecer el malo” te paralice. Es tu vivienda. Tú decides.
8. ¿Qué puede hacer JR Abogados por ti?
🔹 Redactamos burofaxes con fuerza legal
🔹 Recopilamos pruebas y preparamos demanda judicial
🔹 Te defendemos en juicio para recuperar el inmueble rápidamente
🔹 Reclamamos indemnización por daños y perjuicios
🔹 Te representamos ante Hacienda o Turismo si hay uso comercial no autorizado
🔹 Si es necesario, iniciamos acción penal contra el inquilino
Y lo hacemos con contundencia y discreción, evitando que el proceso se alargue o se vuelva una guerra personal.
Preguntas frecuentes
¿Puedo entrar al piso para inspeccionar si está haciendo obras?
No sin consentimiento. Pero puedes exigirlo por contrato, y si se niega, puedes solicitarlo por vía judicial.
¿Puedo denunciar si lo alquila por Airbnb sin mi permiso?
Sí. Puedes denunciar ante Turismo, Hacienda y presentar acción civil por incumplimiento contractual.
¿Puedo echarlo si no hay impago, pero sí abuso de uso?
Sí. La LAU permite desahucio por uso indebido aunque haya pago puntual.
¿Qué pasa si niega todo?
Ahí es donde entran las pruebas, los testigos y la estrategia legal. Por eso necesitas abogados expertos que no den margen a la duda.
No le dejaste el piso para que te lo arrebatara
Ser arrendador no significa ser invisible ni impotente.
Y menos aún permitir que un inquilino convierta tu propiedad en su negocio, su hotel o su refugio particular sin consecuencias.
En JR Abogados te ayudamos a recuperar el control total de tu vivienda, con rapidez, legalidad y fuerza.
📞 91 128 99 85
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No te resignes. Reclama lo que es tuyo. Y hazlo con abogados que conocen bien cómo hacerlo.