La fianza es uno de los aspectos que más conflictos provoca cuando termina un contrato de alquiler.
Mientras dura el arrendamiento suele pasar inadvertida. El problema aparece cuando el inquilino entrega las llaves y reclama inmediatamente su devolución, pero el propietario comprueba que existen rentas pendientes, suministros sin pagar, desperfectos en la vivienda o alguna otra obligación incumplida.
En ese momento surge la pregunta: ¿tiene que devolver el propietario toda la fianza o puede quedarse con ella?
La respuesta depende de lo ocurrido durante el arrendamiento y, sobre todo, de lo que pueda acreditarse.
La fianza no es una cantidad que el propietario pueda quedarse automáticamente cuando termina el alquiler, pero tampoco tiene obligación de devolverla íntegramente cuando existen cantidades pendientes o daños imputables al arrendatario.
La propia Ley de Arrendamientos Urbanos establece la obligatoriedad de la fianza y diferencia entre los arrendamientos de vivienda y los destinados a un uso distinto. La versión anterior de esta página ya recogía correctamente esa distinción, aunque hay otros apartados que necesitaban una actualización importante.
Qué es la fianza de un contrato de alquiler
La fianza es una cantidad de dinero que el arrendatario entrega al inicio del arrendamiento como garantía del cumplimiento de sus obligaciones.
No debe confundirse con el pago anticipado de la última mensualidad.
El hecho de que el propietario tenga una mensualidad depositada como fianza no significa que el inquilino pueda decidir unilateralmente dejar de pagar el último mes diciendo: «cóbratelo de la fianza».
Son conceptos diferentes.
La renta debe pagarse en los términos establecidos en el contrato mientras el arrendamiento permanezca vigente. La fianza se mantiene como garantía hasta la finalización de la relación arrendaticia y la liquidación de las obligaciones pendientes.
Esta diferencia es especialmente importante cuando el inquilino deja de pagar las últimas mensualidades.
Si existe un impago que justifique la resolución del contrato, el propietario puede estudiar el inicio de un desahucio por impago de alquiler, sin que la existencia de una fianza elimine automáticamente la deuda.
Cuánto hay que entregar como fianza
El artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos establece las cantidades correspondientes a la fianza legal.
Alquiler de vivienda
Cuando se arrienda una vivienda, la fianza legal equivale a:
una mensualidad de renta.
Si el alquiler mensual es de 1.000 euros, la fianza legal será de 1.000 euros.
Locales, oficinas y otros usos distintos de vivienda
Cuando el arrendamiento tiene un uso distinto del de vivienda, la fianza legal asciende a:
dos mensualidades de renta.
Esto afecta, entre otros, a muchos arrendamientos de locales comerciales, oficinas o naves.
Por ejemplo, si un local tiene una renta mensual de 1.500 euros, la fianza legal será de 3.000 euros.
La fianza es obligatoria
Sí.
La fianza legal contemplada en la Ley de Arrendamientos Urbanos no es una cláusula opcional que las partes puedan decidir libremente eliminar.
El artículo 36 de la LAU establece su exigencia y prestación en metálico cuando se celebra el contrato.
Ahora bien, conviene corregir una afirmación importante de la antigua versión de esta página.
En ella se decía que si no se pedía fianza «ese contrato es nulo».
Esa afirmación no debe mantenerse.
La falta de entrega de la fianza puede producir consecuencias jurídicas, pero no convierte automáticamente en nulo todo el contrato de arrendamiento.
Es una diferencia importante.
Para qué sirve la fianza
La finalidad de la fianza es garantizar el cumplimiento de las obligaciones asumidas por el arrendatario.
En la práctica, cuando termina el alquiler pueden existir distintas cantidades pendientes que deben liquidarse.
Por ejemplo:
- rentas no abonadas;
- determinados suministros que correspondían al inquilino;
- cantidades asumidas contractualmente por el arrendatario;
- daños imputables al inquilino;
- indemnizaciones contractualmente exigibles.
La página anterior reducía esta cuestión fundamentalmente a rentas, suministros y desperfectos.
En realidad, la cuestión debe analizarse de manera más precisa.
La pregunta correcta al finalizar el contrato es:
¿Existe alguna obligación del arrendatario pendiente de cumplimiento que pueda compensarse o liquidarse con cargo a la fianza?
¿Puede utilizarse la fianza para pagar el último mes?
El inquilino no debería dejar de pagar unilateralmente la última mensualidad utilizando la fianza como sustitución de la renta.
Es frecuente que un arrendatario diga al propietario:
«Este mes no te pago porque ya tienes un mes mío de fianza».
El problema es que la fianza tiene una función diferente.
Hasta que se recupera la posesión y se revisa el inmueble, el propietario todavía desconoce si existen daños, suministros pendientes u otras cantidades que deban liquidarse.
Además, contractualmente continúa existiendo la obligación de pagar la renta.
Por tanto, mientras el contrato siga vigente, la renta debe seguir abonándose.
Cuándo tiene que devolverse la fianza
Cuando termina el arrendamiento y el propietario recupera la posesión, debe realizarse la liquidación.
El artículo 36 de la LAU establece que el saldo de la fianza en metálico que deba ser restituido al arrendatario devengará el interés legal una vez transcurrido un mes desde la entrega de las llaves sin que se haya realizado la restitución.
Esta precisión es importante.
Habitualmente se dice que «el propietario tiene un mes para devolver la fianza». Es una forma sencilla de explicarlo, pero jurídicamente resulta más exacto decir que, transcurrido un mes desde la entrega de las llaves, el saldo que corresponda devolver comienza a devengar el interés legal.
La propia versión antigua de esta página explicaba ya la referencia al mes y a los intereses, aunque conviene formularla con mayor precisión jurídica.
El plazo empieza con la entrega de las llaves
La entrega de las llaves es un momento especialmente importante.
No conviene dejarla sin documentar.
Cuando termina un alquiler, recomendamos realizar un documento de entrega de posesión en el que consten, al menos:
- fecha;
- identificación del inmueble;
- entrega de todas las llaves;
- lectura de contadores cuando resulte conveniente;
- estado general de la vivienda;
- existencia de desperfectos visibles;
- cantidades que puedan estar pendientes.
Si existen daños, también resulta aconsejable realizar fotografías o vídeos.
Cuanta más información objetiva exista sobre el estado de la vivienda en el momento de recuperarla, menos problemas habrá posteriormente para determinar si procede devolver íntegramente la fianza.
Cuándo puede el propietario retener la fianza
El propietario puede tener derecho a aplicar total o parcialmente la fianza a cantidades realmente adeudadas por el arrendatario.
Pero existe una idea fundamental:
retener una fianza exige tener una causa que lo justifique.
No basta con decir que la vivienda «está peor» o que «hay que hacer cosas».
Hay que concretar.
Rentas impagadas
Si al finalizar el arrendamiento existen mensualidades pendientes, podrán tenerse en cuenta al liquidar la relación arrendaticia.
Si la deuda supera la fianza, el hecho de aplicarla no significa que el resto de la deuda desaparezca.
Por ejemplo:
Renta mensual: 900 euros.
Fianza: 900 euros.
Rentas pendientes: 2.700 euros.
La existencia de una fianza de 900 euros no transforma una deuda de 2.700 euros en una deuda inexistente.
Quedará todavía una cantidad pendiente de reclamación.
Suministros pendientes
También puede ocurrir que el contrato atribuya al arrendatario el pago de determinados suministros y, al terminar el alquiler, existan recibos pendientes.
Agua, electricidad, gas u otros conceptos deberán analizarse atendiendo al contrato y a quién corresponda su pago.
Es conveniente obtener las facturas o justificantes correspondientes.
Daños en la vivienda
Este es probablemente el motivo que provoca más discusiones.
El propietario entra en la vivienda después de recuperar las llaves y descubre paredes dañadas, puertas rotas, mobiliario deteriorado o instalaciones que no funcionan.
¿Puede descontarlo de la fianza?
Puede hacerlo cuando se trate de daños imputables al arrendatario y pueda justificar adecuadamente su existencia y cuantificación.
Pero no todo deterioro permite descontar dinero.
Desperfectos y desgaste por el uso: no son lo mismo
Este es uno de los puntos más importantes de todo el asunto.
Una vivienda utilizada durante varios años no puede encontrarse necesariamente exactamente igual que el primer día.
Existe un deterioro derivado del transcurso del tiempo y del uso normal.
Ese desgaste ordinario no debe confundirse con un daño causado por una actuación negligente o indebida del arrendatario.
No es lo mismo una pared que necesita pintura después de varios años de uso que una puerta destrozada.
No es lo mismo el envejecimiento normal de un electrodoméstico que su rotura por una utilización inadecuada.
No es lo mismo el desgaste habitual del suelo que un daño importante producido por una actuación concreta.
Cada desperfecto debe valorarse atendiendo a su causa.
Quién tiene que demostrar los daños
Cuando el propietario pretende descontar cantidades de la fianza alegando desperfectos, debe poder acreditar que esos daños existen y que no corresponden simplemente al uso normal de la vivienda.
La página antigua ya advertía acertadamente de la importancia de que el propietario pudiera demostrar los daños.
Por eso adquiere tanta importancia disponer de pruebas del estado del inmueble al principio y al final del contrato.
Un inventario firmado, fotografías fechadas, vídeos, comunicaciones entre las partes, presupuestos y facturas pueden resultar determinantes.
Si no existe ninguna prueba del estado inicial, determinadas reclamaciones pueden resultar mucho más difíciles.
¿Basta un presupuesto para descontar desperfectos?
Dependerá del caso.
Lo importante es poder justificar tanto la existencia del daño como razonablemente su valoración económica.
Una factura acredita de manera especialmente clara un gasto efectivamente realizado.
Un presupuesto puede servir para determinar el coste previsto de una reparación, pero puede ser discutido por el arrendatario.
En cualquier caso, no es aconsejable establecer descuentos arbitrarios.
Si el propietario afirma que existen 1.200 euros de daños, debería poder explicar de dónde salen esos 1.200 euros.
Qué pasa si los daños cuestan más que la fianza
La responsabilidad del inquilino no queda limitada necesariamente al importe de la fianza.
Supongamos:
Fianza: 1.000 euros.
Daños acreditados imputables al arrendatario: 3.500 euros.
La fianza puede servir para cubrir una parte, pero seguirían existiendo 2.500 euros que, si concurren los requisitos correspondientes, podrían reclamarse.
La idea de que «como ya he perdido la fianza no tengo que pagar nada más» es incorrecta.
La fianza es una garantía.
No constituye necesariamente el límite máximo de responsabilidad del arrendatario.
Qué pasa si la fianza es superior a la deuda
En ese caso no procede quedarse con toda.
Por ejemplo:
Fianza: 1.200 euros.
Suministros pendientes acreditados: 150 euros.
Daños imputables al inquilino: 250 euros.
Total: 400 euros.
Si no existe ninguna otra cantidad pendiente, la liquidación deberá realizarse sobre esos importes.
La existencia de una deuda parcial no convierte automáticamente toda la fianza en propiedad del arrendador.
Este punto es especialmente importante cuando se comunica al antiguo inquilino la liquidación.
Cómo debe comunicar el propietario que retiene la fianza
Cuando exista una causa para no devolverla íntegramente, es recomendable comunicarla por escrito.
No debería limitarse a responder:
«No te devuelvo la fianza porque has dejado mal el piso».
Es preferible identificar las cantidades.
Por ejemplo:
- renta pendiente: X euros;
- suministro pendiente: X euros;
- reparación de puerta: X euros;
- reparación de mobiliario: X euros;
- saldo resultante de la fianza: X euros.
Y acompañar, cuando sea posible, los documentos que justifiquen la liquidación.
Una explicación detallada reduce considerablemente el margen de discusión.
Qué ocurre si el inquilino se marcha antes de tiempo
Aquí hay que distinguir varias situaciones.
El artículo 11 de la Ley de Arrendamientos Urbanos regula el desistimiento del arrendatario en los arrendamientos de vivienda.
Con carácter general, el arrendatario puede desistir una vez hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que comunique al arrendador su voluntad con una antelación mínima de treinta días.
Además, las partes pueden haber pactado una indemnización para este supuesto.
Por eso hay que leer el contrato.
No puede afirmarse automáticamente que todo inquilino que abandone la vivienda pierda la fianza.
Habrá que comprobar:
- cuánto tiempo llevaba en la vivienda;
- qué establece el contrato;
- cuándo comunicó su decisión;
- qué indemnización se pactó;
- qué cantidades quedaron pendientes.
Indemnización por desistimiento
La LAU permite pactar que, en caso de desistimiento, el arrendatario indemnice al propietario con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir, prorrateándose los periodos inferiores al año.
Pero existe una palabra fundamental:
pactar.
No debe aplicarse automáticamente una indemnización que no figure en el contrato.
La versión antigua de la página sí mencionaba la existencia del pacto, pero este punto merece destacarse mucho más para evitar interpretaciones equivocadas.
Qué sucede si el inquilino se marcha antes de seis meses
Este supuesto requiere especial cuidado.
Si el arrendatario abandona unilateralmente la vivienda antes de que hayan transcurrido los seis meses previstos legalmente para el desistimiento, no estamos necesariamente ante el mismo supuesto que un desistimiento realizado después de ese periodo.
Habrá que estudiar el contrato y las circunstancias concretas para determinar las consecuencias económicas.
Lo que no recomendamos es establecer como regla automática:
«se va antes de seis meses = pierde toda la fianza».
La liquidación debe responder a cantidades jurídicamente exigibles y acreditables.
¿Puede perder el inquilino toda la fianza?
Sí puede suceder, pero no porque exista una especie de penalización automática.
Puede ocurrir simplemente porque las cantidades que debe sean iguales o superiores a la fianza.
Por ejemplo:
Fianza: 1.000 euros.
Renta pendiente: 500 euros.
Suministros pendientes: 200 euros.
Daños acreditados: 600 euros.
Las cantidades pendientes superan la fianza.
En ese supuesto no existiría saldo que devolver y todavía podría quedar una cantidad pendiente a favor del propietario.
¿Puede el propietario quedarse la fianza porque la vivienda está sucia?
Depende de la situación.
No cualquier necesidad de limpieza justifica retener una mensualidad completa.
Debe valorarse el estado en el que se entregó la vivienda, el estado en el que se devuelve y la entidad real de la limpieza necesaria.
Si se trata de una suciedad extraordinaria que obliga a contratar un servicio específico para devolver el inmueble a un estado razonable, puede existir una cantidad justificable.
Pero debe evitarse convertir cualquier limpieza ordinaria entre dos arrendamientos en un daño imputable automáticamente al antiguo inquilino.
Qué pasa con los agujeros en las paredes
Es otro conflicto habitual.
Hay que diferenciar entre pequeñas señales compatibles con una utilización normal de la vivienda y daños de entidad.
No existe una regla matemática que diga cuántos agujeros puede haber.
Debe atenderse a las circunstancias, duración del alquiler, estado previo, magnitud del daño y coste real de reparación.
De nuevo, fotografías del comienzo y final del arrendamiento resultan muy útiles.
Pintar la vivienda al finalizar el alquiler
El propietario no puede trasladar automáticamente al inquilino el coste de pintar toda la vivienda simplemente porque quiera entregarla recién pintada al siguiente arrendatario.
Hay que distinguir entre el desgaste normal y los daños imputables al ocupante.
Después de un arrendamiento prolongado es lógico que una vivienda presente señales de uso.
Otra situación diferente sería que existieran daños extraordinarios, manchas graves, pintadas, modificaciones no autorizadas o deterioros que excedan claramente del uso ordinario.
Animales y daños en la vivienda
Cuando el contrato permite animales o estos han permanecido en la vivienda, la regla sigue siendo esencialmente la misma.
No se pierde automáticamente la fianza por haber tenido un perro o un gato.
Lo relevante son los daños.
Si existen puertas arañadas, mobiliario deteriorado, suelo dañado u otros desperfectos atribuibles al animal y a la responsabilidad del arrendatario, podrán valorarse.
Lo importante será poder acreditarlos.
Qué pasa con los muebles
Cuando la vivienda se alquila amueblada es especialmente recomendable incorporar un inventario al contrato.
No basta con escribir:
«La vivienda se entrega amueblada».
Cuanto más detallado sea el inventario, mejor.
Puede especificarse mobiliario, electrodomésticos y otros elementos relevantes, acompañándolo de fotografías.
Cuando termina el contrato será mucho más sencillo comprobar si falta algún elemento o si existen daños.
Fianza y electrodomésticos averiados
Que un electrodoméstico deje de funcionar durante el alquiler no significa automáticamente que tenga que pagarlo el inquilino.
Hay que determinar la causa.
Un electrodoméstico puede averiarse por antigüedad, desgaste normal o defecto propio.
También puede estropearse por un uso negligente.
La responsabilidad dependerá de lo sucedido y de lo que pueda demostrarse.
Por tanto, no debería descontarse automáticamente de la fianza el precio de cualquier electrodoméstico averiado.
Depósito de la fianza
La LAU permite que las comunidades autónomas establezcan la obligación de que los arrendadores depositen el importe de la fianza a disposición de la Administración correspondiente.
Por ello, este aspecto depende de la comunidad autónoma en la que se encuentre el inmueble.
La página antigua se centraba específicamente en Madrid e indicaba determinadas reglas sobre depósito, plazos y sanciones.
No mantendría ese bloque redactado de esa manera dentro de una página general sobre fianzas.
Es preferible explicar la regla general y comprobar después el régimen administrativo vigente de la comunidad autónoma correspondiente.
La fianza en Madrid
Cuando el inmueble está situado en la Comunidad de Madrid debe atenderse a la normativa autonómica vigente sobre depósito de fianzas.
Este trámite administrativo no debe confundirse con la relación económica entre propietario e inquilino.
Una cosa es la obligación administrativa que pueda corresponder al arrendador respecto del depósito de la fianza y otra diferente determinar, cuando finaliza el contrato, qué cantidad debe devolver al arrendatario.
Son cuestiones relacionadas, pero jurídicamente distintas.
Actualización de la fianza
La antigua versión de esta página señalaba que la fianza no podía actualizarse durante los tres primeros años y que podía actualizarse a partir del cuarto.
Esa explicación no debe conservarse como regla general en 2026.
La regulación depende de la duración legal aplicable al contrato y del momento en que se celebró.
Con carácter general, durante el periodo en el que el contrato se encuentra sometido a su duración mínima legal, la fianza no está sujeta a actualización en los términos previstos por el artículo 36 de la LAU.
Cuando el arrendamiento se prorroga más allá de ese periodo, debe atenderse a las reglas legales y a lo pactado por las partes.
Por eso, para determinar si una fianza concreta puede actualizarse, es necesario comprobar la fecha del contrato y su régimen jurídico.
Fianza y garantías adicionales
La fianza legal no es necesariamente la única garantía que puede establecerse.
Las partes pueden pactar garantías adicionales para asegurar el cumplimiento de las obligaciones del arrendatario.
Entre otras posibilidades pueden existir:
- depósito adicional;
- aval;
- fiador;
- garantía bancaria;
- seguro de impago.
Pero hay que diferenciar claramente la fianza legal de una garantía adicional.
No son exactamente lo mismo y pueden estar sometidas a reglas diferentes.
La versión anterior de la página ya hacía referencia a la posibilidad de pactar garantías adicionales.
Límites de las garantías adicionales en vivienda
En los arrendamientos de vivienda deben respetarse los límites establecidos por la Ley de Arrendamientos Urbanos para las garantías adicionales en los supuestos a los que resulte aplicable dicha limitación.
Esto resulta especialmente importante al redactar un contrato.
Pedir garantías excesivas sin comprobar previamente el régimen legal aplicable puede generar problemas posteriores.
Por ello, antes de establecer fianza, depósitos adicionales, avalistas u otras garantías, es conveniente revisar el contrato completo.
¿La fianza lleva IVA?
La entrega de una fianza con auténtica naturaleza de garantía no funciona como una mensualidad de renta.
Por ello no debe tratarse como si fuera el precio ordinario del alquiler al emitir los documentos correspondientes.
Especialmente en arrendamientos de locales, donde la fiscalidad del alquiler puede tener mayor relevancia, conviene diferenciar correctamente entre:
- renta;
- fianza;
- garantías adicionales;
- otras cantidades contractuales.
Qué hacer al terminar el contrato
El momento de entregar las llaves debería prepararse con el mismo cuidado con el que se firmó el contrato.
Es aconsejable que propietario e inquilino revisen conjuntamente el inmueble siempre que sea posible.
Debería dejarse constancia de:
- fecha de entrega;
- devolución de llaves;
- estado de la vivienda;
- mobiliario;
- lectura de suministros;
- posibles desperfectos;
- cantidades pendientes.
Si existen daños, deben documentarse inmediatamente.
Esperar varias semanas para fotografiarlos puede dificultar después acreditar cómo se encontraba realmente la vivienda cuando salió el inquilino.
El documento de entrega de llaves
Este documento puede evitar muchos problemas.
Debe tener cuidado el propietario con firmar textos preparados por el inquilino que indiquen que ambas partes quedan completamente saldadas y finiquitadas si todavía no ha podido revisar el inmueble o existen recibos pendientes.
Recibir las llaves no debería implicar una renuncia inadvertida a cantidades que todavía puedan corresponderle.
Lo mismo sucede desde la perspectiva del arrendatario: es conveniente poder demostrar qué día entregó efectivamente la posesión.
Cómo reclamar una fianza que no se devuelve
Si el propietario no devuelve la fianza y el antiguo arrendatario considera que no existe justificación, puede reclamarla.
Pero antes de llegar a un procedimiento judicial es importante analizar:
- cuánto se entregó;
- cuándo se devolvieron las llaves;
- qué cantidad ha retenido el propietario;
- qué explicación ha proporcionado;
- qué desperfectos alega;
- qué documentación existe.
Desde la entrada en vigor de la reforma procesal introducida por la Ley Orgánica 1/2025 también debe estudiarse, antes de presentar determinadas demandas civiles, el cumplimiento del requisito de procedibilidad mediante una actividad negociadora previa cuando resulte exigible.
No es aconsejable pasar directamente de un mensaje de WhatsApp a una demanda sin analizar previamente el procedimiento.
Cómo reclamar al inquilino si la fianza no cubre la deuda
El problema también puede producirse a la inversa.
El propietario recupera la vivienda, aplica correctamente la fianza y descubre que todavía existe una deuda considerable.
Por ejemplo:
Rentas: 3.000 euros.
Suministros: 300 euros.
Daños: 1.000 euros.
Fianza: 1.000 euros.
El propietario no tiene por qué asumir los 3.300 euros restantes simplemente porque la fianza ya se haya consumido.
Puede estudiarse una reclamación contra el antiguo arrendatario.
Si el problema surge mientras el arrendatario todavía permanece en la vivienda y existen rentas impagadas, la estrategia puede ser distinta porque puede resultar conveniente acumular la reclamación económica al propio procedimiento de desahucio.
Qué ocurre si el inquilino no paga y sigue dentro de la vivienda
En ese supuesto el problema principal ya no es la fianza.
El propietario tiene una persona ocupando el inmueble que está incumpliendo su obligación de pago.
Esperar a que la deuda alcance el importe de la fianza no aporta ninguna protección especial.
Si concurren los requisitos legales, puede iniciarse el correspondiente procedimiento de recuperación del inmueble.
En nuestra guía sobre el proceso judicial de desahucio explicamos sus principales fases.
Errores habituales del propietario con la fianza
Uno de los errores más frecuentes es no hacer fotografías al comenzar el alquiler.
Otro es no elaborar inventario cuando la vivienda está amueblada.
También es habitual descubrir desperfectos y limitarse a decir que «la reparación cuesta toda la fianza» sin solicitar presupuesto ni guardar ninguna prueba.
Y existe otro error especialmente problemático: dejar pasar el tiempo sin comunicar al antiguo inquilino por qué no se devuelve el dinero.
Una buena liquidación de fianza debe ser comprensible y documentada.
Errores habituales del inquilino
El primero es utilizar unilateralmente la fianza como última mensualidad.
El segundo es pensar que entregar las llaves elimina cualquier deuda anterior.
El tercero es considerar que la responsabilidad por daños nunca puede superar el importe de la fianza.
Y el cuarto es no documentar el estado en el que entrega la vivienda.
Tanto propietario como arrendatario deberían conservar fotografías y documentación.
Ejemplo práctico de liquidación de una fianza
Supongamos una vivienda con estas cantidades:
Fianza: 1.100 euros.
Al finalizar el alquiler existen:
Suministro pendiente: 120 euros.
Reparación de una puerta dañada: 230 euros.
No existen rentas pendientes.
La liquidación sería:
1.100 € – 120 € – 230 € = 750 euros.
Si ambas cantidades están justificadas y no existe ninguna otra deuda, el saldo de la fianza que corresponde restituir sería de 750 euros.
No sería correcto quedarse automáticamente con los 1.100 euros.
Otro ejemplo: la deuda supera la fianza
Supongamos:
Fianza: 900 euros.
Rentas pendientes: 1.800 euros.
Suministros pendientes: 150 euros.
Daños acreditados: 400 euros.
Total pendiente: 2.350 euros.
Aplicada la fianza de 900 euros, todavía quedarían 1.450 euros pendientes.
En este caso, el propietario deberá valorar la reclamación del resto.
La importancia del contrato de alquiler
Muchos conflictos sobre la fianza empiezan realmente el día en que se firma un contrato mal redactado.
Un buen contrato debe establecer con claridad las obligaciones del arrendatario y del propietario.
Debe prestarse especial atención a:
- suministros;
- gastos;
- estado del inmueble;
- inventario;
- desistimiento;
- garantías;
- conservación;
- devolución de la vivienda.
Puede consultarse nuestra guía sobre el contrato de alquiler y la protección del propietario.
Cuanto más claro sea el contrato, menos margen habrá para discusiones al finalizar el arrendamiento.
Abogado para problemas con la fianza del alquiler
Los conflictos por fianzas parecen sencillos hasta que hay que determinar jurídicamente quién debe pagar cada cantidad.
No basta con saber cuánto dinero entregó el inquilino.
Hay que revisar el contrato, el estado inicial y final del inmueble, las facturas, los suministros, la fecha de entrega de llaves y las comunicaciones realizadas entre las partes.
JR Abogados asesora en conflictos derivados de contratos de arrendamiento y reclamaciones relacionadas con viviendas y locales.
El despacho está dirigido por José Ramón Felipe Condés, abogado colegiado 4.108 del ICAAH, con amplia experiencia en arrendamientos urbanos y procedimientos relacionados con la recuperación de inmuebles.
Cuando existe una discrepancia sobre una fianza, conviene analizar la documentación antes de reclamar o de negarse a devolverla.
Una retención correctamente justificada es muy diferente de quedarse con una fianza sin explicar el motivo.
Preguntas frecuentes sobre la fianza del alquiler
¿Cuánta fianza hay que pagar por una vivienda?
La fianza legal es equivalente a una mensualidad de renta en los arrendamientos de vivienda.
¿Y en un local comercial?
En los arrendamientos para uso distinto del de vivienda la fianza legal equivale a dos mensualidades.
¿Puede el inquilino utilizar la fianza para pagar el último mes?
No debería sustituir unilateralmente el pago de la última renta por la fianza. Mientras el contrato siga vigente debe cumplir su obligación de pago.
¿Cuándo se devuelve la fianza?
Una vez entregadas las llaves debe realizarse la liquidación. Transcurrido un mes desde la entrega sin restitución, el saldo que corresponda devolver devenga el interés legal.
¿Puede el propietario quedarse toda la fianza?
Solo cuando las cantidades justificadamente imputables al arrendatario alcancen o superen su importe. No existe una pérdida automática de toda la fianza.
¿Puede descontar desperfectos?
Sí, cuando se trate de daños imputables al arrendatario y puedan justificarse. El desgaste ordinario derivado del uso y del paso del tiempo debe diferenciarse de los daños.
¿Puede cobrar la pintura de toda la vivienda?
No automáticamente. Hay que determinar si existe simplemente desgaste normal o daños que exceden del uso ordinario.
¿Qué ocurre si los daños cuestan más que la fianza?
La fianza no constituye necesariamente el límite de responsabilidad. Si existen daños superiores debidamente acreditados, puede estudiarse la reclamación de la diferencia.
¿Qué ocurre si el inquilino debe suministros?
Cuando correspondan contractualmente al arrendatario y estén pendientes, pueden tenerse en cuenta en la liquidación de la relación arrendaticia.
¿Se pierde la fianza por marcharse antes de seis meses?
No debe aplicarse esa consecuencia automáticamente. Hay que estudiar el contrato, las circunstancias del abandono y las cantidades que legalmente puedan resultar exigibles.
¿Puede cobrarse una indemnización si el inquilino desiste después de seis meses?
En los arrendamientos de vivienda puede pactarse la indemnización prevista en el artículo 11 de la LAU. Debe comprobarse qué establece concretamente el contrato.
¿Es nulo un contrato porque no se entregó fianza?
No. Aunque la fianza legal es obligatoria, no es correcto afirmar que su ausencia convierte automáticamente en nulo el contrato.
¿Puede reclamarse judicialmente una fianza?
Sí. Si existe un saldo que debía ser restituido y el propietario no lo devuelve, puede reclamarse, teniendo en cuenta los requisitos previos que resulten aplicables antes de acudir al juzgado.
¿Puede el propietario reclamar más dinero aunque ya se haya quedado con la fianza?
Sí. Si las cantidades debidas superan la fianza, puede existir un saldo adicional reclamable.
