La vista oral de un desahucio es el acto judicial en el que, cuando resulta necesaria su celebración, propietario e inquilino pueden defender sus respectivas posiciones ante el tribunal y practicarse las pruebas admitidas para resolver las cuestiones que continúan siendo controvertidas.
No todos los procedimientos de desahucio llegan a juicio.
Esta es una de las primeras cuestiones que debe conocer un propietario.
Puede haberse presentado una demanda de desahucio y terminar el procedimiento sin que propietario e inquilino tengan que sentarse físicamente ante un juez para discutir el asunto.
En otros casos, sin embargo, el demandado formula oposición y existen hechos que deben ser resueltos judicialmente. Entonces la vista oral puede convertirse en una fase decisiva del procedimiento.
La preparación no consiste únicamente en decirle al propietario:
“tiene que venir al juzgado el martes”.
Antes de la vista hay que determinar:
qué está discutiendo exactamente el demandado;
qué hechos están admitidos;
qué hechos deben probarse;
qué documentos ya constan en autos;
qué prueba se ha propuesto;
qué personas deben declarar;
qué preguntas pueden resultar útiles;
qué argumentos jurídicos sostienen la demanda;
y qué pretende conseguirse con cada prueba.
En JR Abogados, los procedimientos de desahucio son dirigidos por José Ramón Felipe Condés, abogado colegiado número 4.108 del Ilustre Colegio de Abogados de Alcalá de Henares (ICAAH).
La vista no debería prepararse intentando contar al juez toda la historia de la relación entre propietario e inquilino desde el primer día.
Debe centrarse en los hechos jurídicamente relevantes que realmente siguen estando discutidos.
Qué es la vista oral en un procedimiento de desahucio
La vista es el acto procesal en el que las partes comparecen ante el tribunal cuando procede su celebración dentro del juicio verbal.
Los procedimientos de desahucio por falta de pago, expiración del plazo contractual o legal y precario se tramitan conforme a las reglas del juicio verbal, con las especialidades previstas específicamente para cada uno de ellos.
Durante la vista pueden abordarse las cuestiones controvertidas y practicarse las pruebas admitidas.
Dependiendo del asunto pueden intervenir:
el juez;
el letrado de la Administración de Justicia en las funciones que correspondan;
abogados;
procuradores;
propietario;
inquilino;
testigos;
peritos;
u otras personas cuya intervención haya sido admitida.
Pero esto no significa que en todos los juicios tengan que declarar todas las personas anteriores.
Cada procedimiento requiere una prueba distinta.
Hay siempre vista oral en un desahucio
No.
Es importante eliminar la idea de que presentar una demanda de desahucio conduce necesariamente a un juicio presencial.
Puede ocurrir que el demandado no formule oposición.
Puede abandonar voluntariamente la vivienda.
Puede alcanzarse un acuerdo.
Puede producirse otra terminación procesal.
Y existen supuestos en los que la controversia puede resolverse sin que tenga lugar la vista inicialmente prevista.
Por eso el propietario no debería pensar:
demanda → juicio → sentencia → lanzamiento
como una secuencia obligatoria e invariable.
Puede consultar la explicación general del proceso judicial de desahucio.
Cuándo se celebra una vista
La vista adquiere especial importancia cuando existe oposición y deben resolverse cuestiones controvertidas que requieren el desarrollo del acto procesal correspondiente.
La regulación vigente del juicio verbal contempla que las partes se pronuncien sobre la necesidad de vista y que el tribunal determine su celebración conforme a las reglas procesales aplicables.
En los desahucios existen además especialidades propias.
Por eso no debería afirmarse que basta con que cualquiera de las partes “quiera juicio” para que necesariamente tenga lugar exactamente en los términos que propone.
Hay que atender al procedimiento concreto y a las decisiones adoptadas por el tribunal.
Qué significa que el inquilino se oponga
Significa que no acepta, total o parcialmente, la pretensión formulada por el propietario y presenta formalmente su defensa dentro del procedimiento.
La oposición puede ser muy diferente dependiendo del tipo de desahucio.
En un impago puede sostener:
que pagó;
que la cantidad es incorrecta;
que existen pagos no descontados;
que determinadas cantidades no son exigibles;
que puede enervar;
u otras defensas.
En un fin de contrato puede afirmar:
que existe prórroga;
que el aviso llegó tarde;
que el contrato todavía continúa;
que existe un acuerdo posterior;
o que el régimen jurídico aplicado por el propietario es incorrecto.
En un precario puede defender que sí dispone de título para permanecer en el inmueble.
En un incumplimiento contractual puede negar los hechos o afirmar que la conducta no permite resolver el contrato.
La vista debe prepararse sobre esa oposición concreta, no utilizando un guion idéntico para cualquier desahucio.
Vista en un desahucio por impago
En el desahucio por impago de alquiler el núcleo de la controversia puede ser relativamente sencillo.
Por ejemplo:
el propietario afirma que se deben cuatro mensualidades.
El inquilino sostiene que pagó dos de ellas.
En ese supuesto será necesario analizar:
extractos;
recibos;
transferencias;
conceptos bancarios;
fechas;
posibles pagos en efectivo;
comunicaciones;
liquidación de deuda.
El juicio no debería desviarse hacia discusiones irrelevantes sobre si propietario e inquilino tenían buena o mala relación.
La cuestión esencial será determinar qué se debía y qué se pagó.
Puede discutirse la cantidad reclamada
Sí.
El inquilino puede oponerse a toda o parte de la cantidad.
Por eso la liquidación económica debe prepararse antes de presentar la demanda y actualizarse correctamente después.
Un ejemplo:
renta: 900 euros.
Se reclaman enero, febrero, marzo y abril.
Total: 3.600 euros.
Pero el demandado aporta una transferencia de febrero.
El procedimiento no debería continuar sosteniendo artificialmente que la deuda sigue siendo de 3.600 euros.
Hay que examinar qué pago se efectuó y a qué concepto corresponde.
La credibilidad de una reclamación también depende de reconocer correctamente los pagos realizados.
Enervación y vista oral
En los desahucios por impago puede aparecer además la cuestión de la enervación del desahucio.
Hay que comprobar previamente:
si existió una enervación anterior;
si se realizó un requerimiento previo;
cuándo;
qué contenido tenía;
cuándo fue recibido;
qué cantidades se reclamaron;
y qué pagos realizó después el arrendatario.
No debería llegarse al juicio sin tener perfectamente preparada esta cronología.
Vista en un desahucio por fin de contrato
En el desahucio por fin de contrato el debate puede ser mucho más jurídico.
El propietario sostiene:
“el contrato terminó”.
El inquilino responde:
“no, sigue vigente”.
Entonces puede resultar necesario estudiar:
fecha de celebración;
normativa aplicable;
duración;
prórrogas;
preaviso;
contenido del burofax;
recepción;
acuerdos posteriores;
pagos realizados tras el supuesto vencimiento;
y cualquier otra circunstancia relevante.
La fecha jurídica de finalización debe poder explicarse con claridad.
No es suficiente decir:
“el contrato dice cinco años y ya han pasado”.
Por qué el burofax puede ser importante en la vista
Porque determinados desahucios dependen en gran medida de haber realizado correctamente una comunicación previa.
Puede consultar nuestra página sobre burofax en procedimientos de desahucio.
En un juicio pueden ser importantes:
el texto remitido;
la certificación de contenido;
el domicilio;
el justificante de entrega;
los intentos realizados;
la fecha de recepción;
la respuesta del destinatario.
No basta con aportar la primera página del burofax.
Debe conservarse el expediente completo de la comunicación.
Vista en un desahucio por precario
En un desahucio por precario la discusión puede centrarse en una pregunta:
¿Qué título permite al demandado permanecer en la vivienda?
El propietario puede afirmar que permitió gratuitamente la ocupación.
El demandado puede sostener:
que existía alquiler verbal;
que existía un comodato;
que tiene derechos hereditarios;
que es copropietario;
que existe una resolución judicial de familia;
que había otro acuerdo.
En estos procedimientos la prueba de las conversaciones y de la relación histórica entre las partes puede adquirir una importancia considerable.
Precario entre familiares
Es especialmente frecuente que existan pocos documentos.
Un padre permitió a un hijo utilizar una vivienda.
No firmaron nada.
Pasaron quince años.
Después aparece el conflicto.
¿Qué se pactó?
¿Era una cesión temporal?
¿Había una finalidad determinada?
¿Se pagaba renta?
¿Quién abonaba gastos?
¿Hubo requerimientos?
¿Existe alguna otra causa que justifique actualmente la posesión?
En una vista de estas características pueden adquirir especial importancia el interrogatorio y los testigos.
Vista por incumplimiento del contrato
En un desahucio por incumplimiento contractual la prueba puede ser todavía más importante.
Imagine que se alega:
subarriendo;
actividad molesta;
obras no consentidas;
cesión;
daños;
uso distinto.
El contrato puede demostrar qué estaba permitido.
Pero después será necesario demostrar qué hizo realmente el inquilino.
Pueden utilizarse, dependiendo del caso:
testigos;
fotografías;
informes;
actas de comunidad;
documentación administrativa;
anuncios;
comunicaciones;
prueba pericial.
Qué ocurre antes de empezar la vista
El abogado debe llegar al juzgado con el expediente completamente preparado.
No es el momento de descubrir que falta una transferencia o que no sabemos quién envió determinado correo.
Antes deberían identificarse:
hechos admitidos;
hechos controvertidos;
documentos esenciales;
prueba admitida;
personas citadas;
posibles incidencias;
argumentación jurídica.
Cuanto mejor esté preparado el asunto, menos necesario será improvisar.
Qué debe llevar el propietario al juzgado
En principio, debe seguir las instrucciones concretas de su abogado.
No tiene sentido acudir con una carpeta llena de documentos que nunca han sido aportados y pretender entregarlos espontáneamente durante el juicio.
La aportación de documentos está sometida a reglas procesales y momentos determinados.
Si el propietario descubre días antes una nueva prueba, debe remitirla inmediatamente al abogado para decidir si puede y debe incorporarse al procedimiento.
No esperar hasta encontrarse delante del juez.
Hay que llegar antes
Sí es prudente acudir con suficiente antelación.
Un juicio no es una cita ordinaria en la que resulte razonable llegar exactamente en el minuto señalado.
Pueden existir:
controles de seguridad;
búsqueda de la sala;
problemas de acceso;
cambios de planta;
llamamientos;
incidencias.
El abogado indicará la hora concreta a la que debe acudir el cliente.
Cómo debe vestirse el propietario
No existe una necesidad de teatralizar la comparecencia.
No hace falta comprar un traje para ir al juzgado.
Sí resulta razonable acudir con una apariencia correcta y respetuosa.
Lo verdaderamente importante será:
escuchar;
responder con claridad;
no interrumpir;
no discutir directamente con la otra parte;
y seguir las indicaciones del tribunal y del abogado.
Dónde espera el propietario
Normalmente las partes permanecen fuera de la sala hasta que se realiza el correspondiente llamamiento.
Dependiendo del juzgado, edificio y procedimiento puede existir una organización distinta.
El abogado y procurador orientarán al cliente.
No debe entrar en una sala simplemente porque crea que allí se celebrará su juicio.
Puede hablar el propietario con el inquilino antes del juicio
Puede existir una conversación o negociación, pero no es recomendable iniciar una discusión en el pasillo.
El hecho de encontrarse personalmente después de meses de conflicto puede generar tensión.
Si existe una propuesta de acuerdo, es mejor canalizarla a través de los abogados.
Una discusión minutos antes de la vista no mejora ninguna estrategia.
Puede llegarse a un acuerdo el mismo día del juicio
Sí.
De hecho, un conflicto puede solucionarse incluso cuando las partes ya se encuentran en el juzgado.
Por ejemplo:
el inquilino acepta entregar la vivienda en una fecha concreta;
reconoce parte de la deuda;
pactan pagos;
acuerdan determinadas condiciones.
Pero el acuerdo debe redactarse correctamente y valorar sus consecuencias procesales.
No debe improvisarse únicamente para “evitar entrar”.
MASC y acuerdo antes de la vista
El hecho de que ya se hubiera realizado la negociación previa exigible no impide seguir negociando después.
Puede consultar nuestra página sobre MASC tras la Ley Orgánica 1/2025.
El MASC previo es una cuestión procesal.
La posibilidad de alcanzar un acuerdo durante el procedimiento continúa existiendo.
La LO 1/2025 reforzó precisamente el papel de los mecanismos de negociación y su relación con el proceso civil.
Quién entra en la sala
En la vista pueden encontrarse, según el asunto:
juez;
profesionales de la Administración de Justicia;
abogados;
procuradores;
partes;
testigos cuando corresponda;
peritos;
otras personas cuya intervención esté prevista.
No todo el mundo permanece necesariamente dentro durante todo el acto.
Por ejemplo, existen reglas específicas respecto de los testigos precisamente para preservar la independencia de sus declaraciones.
Tiene que hablar el propietario
No necesariamente.
El hecho de ser demandante no significa que tenga que declarar siempre.
Para que exista interrogatorio de parte debe concurrir la correspondiente situación procesal.
Puede haber procedimientos donde el propietario no sea interrogado.
En otros, su declaración puede resultar importante.
Por eso no debe memorizar un discurso simplemente porque va a juicio.
Qué ocurre si hay interrogatorio del propietario
Debe responder a las preguntas que se le formulen.
La mejor preparación no consiste en aprender frases de memoria.
Consiste en:
conocer perfectamente los hechos;
recordar fechas relevantes;
haber revisado los documentos;
comprender qué cuestiones están controvertidas;
y contestar exactamente a lo preguntado.
Una respuesta sencilla y precisa suele ser más útil que una explicación de cinco minutos a una pregunta que podía responderse en veinte segundos.
Qué debe hacer si no recuerda algo
Decir que no lo recuerda.
Inventar una fecha para no parecer inseguro puede ser mucho peor.
En relaciones arrendaticias de muchos años es perfectamente normal no recordar el día exacto en que ocurrió una conversación.
Una cosa es no recordar.
Otra, contradecir un documento porque se intenta improvisar.
Puede consultar documentos mientras declara
Dependerá del desarrollo del interrogatorio y de lo que autorice el tribunal.
No debe asumir que podrá acudir con un guion y leer las respuestas.
El abogado habrá preparado previamente las cuestiones relevantes.
Quién pregunta al propietario
En un interrogatorio pueden formular preguntas conforme a las reglas procesales aplicables.
El tribunal también puede intervenir en los términos legalmente previstos.
Lo importante para el propietario no es intentar adivinar quién preguntará primero.
Lo importante es escuchar la pregunta completa y responder únicamente cuando la haya comprendido.
Qué preguntas puede hacer el abogado del inquilino
Dependerá completamente de la defensa.
En un impago podría preguntar:
cuánto se pagaba;
cómo se pagaba;
qué pagos recibió;
si existieron acuerdos de aplazamiento;
si aceptó determinadas cantidades;
qué conceptos reclama.
En un fin de contrato:
qué comunicaciones remitió;
cuándo;
si posteriormente aceptó renta;
si acordó una prórroga.
En precario:
cómo comenzó la ocupación;
si se pagaba algo;
qué se pactó;
desde cuándo solicita la devolución.
No existe un cuestionario universal.
Cómo preparar el interrogatorio
La preparación debe ser veraz.
El objetivo no es enseñar al cliente qué debe decir para “ganar”.
Es ayudarle a ordenar los hechos y evitar errores innecesarios.
Se revisan:
cronología;
documentos;
posibles contradicciones;
preguntas previsibles;
hechos perjudiciales;
explicación verdadera de esos hechos.
Si existe un documento desfavorable, es mejor conocerlo antes del juicio que descubrirlo durante el interrogatorio contrario.
Se puede mentir en el juicio
No es una estrategia aceptable.
Además de las consecuencias jurídicas que puedan corresponder según la intervención procesal, desde un punto de vista práctico una mentira puede destruir la credibilidad de una parte.
Los documentos son especialmente peligrosos para quien inventa.
Si el cliente afirma:
“nunca acepté ese pago”,
y existe un mensaje suyo diciendo:
“he recibido los 700 euros”,
todo el resto de su declaración puede quedar perjudicado.
Qué es la prueba documental
Son los documentos utilizados para acreditar hechos relevantes.
En un desahucio pueden resultar fundamentales:
contrato;
anexos;
burofax;
extractos;
recibos;
correos;
mensajes;
escrituras;
notas;
certificados;
documentación sucesoria;
actas;
informes;
fotografías;
otros documentos.
La mayor parte de esa prueba debería haber sido aportada en el momento procesal correspondiente.
Puede llevarse un WhatsApp al juicio
Una conversación de WhatsApp puede tener valor probatorio.
Pero no conviene limitarse a imprimir una captura aislada sin contexto.
Debe valorarse:
autenticidad;
integridad;
identificación de los interlocutores;
fecha;
conversación completa;
posible impugnación.
Cuanto más importante sea ese mensaje para el procedimiento, más cuidado requiere su tratamiento probatorio.
Correos electrónicos como prueba
También pueden ser relevantes.
Por ejemplo, pueden demostrar:
reconocimiento de deuda;
comunicación de finalización;
autorización de una obra;
negociación;
petición de aplazamiento;
reconocimiento de determinados hechos.
Deben conservarse adecuadamente.
Extractos bancarios
En un desahucio por impago pueden ser especialmente importantes.
Permiten reconstruir:
qué se pagó;
cuándo;
qué cantidad;
desde qué cuenta;
con qué concepto.
Es preferible llevar una liquidación ordenada que obligar al juez a buscar pagos dispersos entre cien páginas de movimientos bancarios.
Testigos en el juicio de desahucio
Un testigo puede resultar decisivo cuando conoce directamente hechos relevantes.
Por ejemplo:
un vecino que ha presenciado reiteradamente determinada actividad;
un administrador de fincas;
una persona que estuvo presente cuando se celebró un acuerdo verbal;
alguien que conoció las condiciones de una cesión gratuita;
un profesional que comprobó determinados hechos.
Pero el testigo debe aportar conocimiento útil.
No simplemente apoyar emocionalmente a una de las partes.
Un familiar puede ser testigo
El parentesco no convierte automáticamente a una persona en incapaz de declarar como testigo.
Su relación con las partes puede ser valorada a la hora de apreciar su testimonio.
Por eso la elección no debe hacerse pensando:
“es mi hermano y va a decir lo que yo diga”.
Un testigo debe declarar sobre hechos que verdaderamente percibió.
Se puede citar al vecino que se queja del inquilino
Puede resultar útil si el objeto del procedimiento está relacionado con hechos que ese vecino conoce personalmente.
Por ejemplo, actividades molestas reiteradas.
Su declaración puede servir para explicar:
qué ocurrió;
cuándo;
con qué frecuencia;
qué consecuencias tuvo.
Es mucho menos útil un vecino que solo sabe lo que otra persona le contó.
Qué ocurre si un testigo no quiere acudir
Si su declaración es necesaria debe analizarse la correspondiente citación judicial y los mecanismos procesales disponibles.
Esta cuestión debe plantearse con antelación.
No el día antes de la vista.
El abogado debe conocer desde la preparación del procedimiento qué testigos existen y cuáles necesitan citación judicial.
Prueba pericial
En determinados desahucios puede ser necesaria una prueba técnica.
Por ejemplo:
daños;
obras;
estado de un inmueble;
cuestiones técnicas relacionadas con una actividad;
valoraciones.
Un perito aporta conocimientos especializados que el juez no tiene por qué poseer.
No todos los desahucios necesitan perito.
Fotografías y vídeos
Pueden ser útiles, especialmente en asuntos de:
daños;
obras;
uso del inmueble;
estado de la vivienda;
determinadas actividades.
Pero hay que comprobar cómo se obtuvieron.
Una prueba aparentemente magnífica puede generar problemas si se consiguió vulnerando derechos.
El propietario no debe entrar clandestinamente en el domicilio arrendado simplemente para obtener fotografías.
Grabaciones de conversaciones
Pueden existir grabaciones relevantes, pero su utilización debe estudiarse individualmente atendiendo a cómo fueron obtenidas y al contenido.
No debe convertirse la preparación del juicio en una búsqueda indiscriminada de grabaciones.
Hay que valorar su licitud, autenticidad y utilidad.
Cómo empieza la vista
El desarrollo concreto corresponde al tribunal dentro de las reglas del juicio verbal.
La regulación de la LEC contempla cuestiones previas, fijación de los hechos controvertidos y desarrollo de la prueba conforme al momento procesal correspondiente.
El abogado debe acudir sabiendo qué cuestiones pretende plantear y qué hechos deben quedar centrados.
Qué son los hechos controvertidos
Son aquellos hechos relevantes sobre los que las partes no están de acuerdo.
Ejemplo:
Propietario: no pagó marzo.
Inquilino: sí pagué marzo.
Ese hecho está controvertido.
En cambio:
ambos reconocen que el contrato se firmó el 1 de enero de 2023.
No tiene sentido emplear tiempo en demostrar algo que nadie discute.
La buena preparación de una vista consiste precisamente en separar ambas categorías.
Importancia de centrar el debate
Un desahucio puede venir precedido de años de mala relación.
Quejas.
Mensajes.
Insultos.
Discusiones.
Problemas con vecinos.
Retrasos.
Reparaciones.
Pero el juez debe resolver la acción planteada.
Si el procedimiento es por fin de contrato, puede que una discusión sobre una lavadora rota tres años antes no tenga ninguna relevancia.
Introducir hechos innecesarios puede distraer del verdadero fundamento del asunto.
El abogado hace conclusiones
La forma de cierre de la vista dependerá de las reglas procesales y de cómo se haya desarrollado la prueba.
El abogado debe estar preparado para destacar aquello que realmente ha quedado acreditado y explicar por qué sostiene la pretensión de su cliente.
No debería limitarse a volver a leer la demanda.
Después de practicar prueba, lo importante es relacionarla con los hechos controvertidos.
Qué ocurre después del juicio
Una vez terminada la vista, el procedimiento queda pendiente de la correspondiente resolución cuando proceda.
El propietario no debe interpretar que porque la vista haya “ido bien” puede entrar inmediatamente en el inmueble.
La posesión debe recuperarse conforme a las actuaciones procesales correspondientes.
Si finalmente es necesario llegar al desalojo judicial, puede consultar nuestra página sobre lanzamiento.
Cuánto tarda la sentencia después de la vista
No es responsable garantizar un plazo real idéntico para todos los juzgados.
Existen plazos procesales legales, pero la fecha efectiva en que una resolución es notificada puede depender del órgano judicial y de las circunstancias del asunto.
Puede consultar nuestra página general sobre plazos de los procedimientos de desahucio.
El abogado debe informar sobre el estado del procedimiento sin prometer fechas que no controla.
Qué pasa si el propietario no va al juicio
La incomparecencia puede tener consecuencias procesales, y debe analizarse además si estaba citado para interrogatorio u otra actuación.
La LEC regula expresamente la inasistencia de las partes a la vista del juicio verbal.
Por eso un cliente nunca debería decidir unilateralmente:
“como tengo abogado, no voy”.
Debe preguntar previamente si su presencia es necesaria.
Qué pasa si no va el inquilino
La ausencia del demandado tampoco debe interpretarse simplemente como:
“hemos ganado automáticamente”.
El proceso seguirá conforme a las consecuencias establecidas legalmente.
El demandante debe mantener correctamente planteada su pretensión y acreditar aquello que corresponda.
La falta de asistencia no convierte en verdadera cualquier afirmación por el mero hecho de haber sido incluida en la demanda.
Qué ocurre si no comparece ningún abogado
La ausencia de los profesionales cuando su intervención resulta necesaria puede tener consecuencias muy relevantes.
Por eso cualquier incidencia que impida comparecer debe gestionarse inmediatamente conforme a las normas procesales.
No debe dejarse para después del señalamiento.
Se puede aplazar una vista de desahucio
En determinadas circunstancias legalmente justificadas puede producirse una suspensión o cambio de señalamiento.
Pero no basta con que al cliente le venga mal la fecha.
Las vistas judiciales no funcionan como una cita privada que pueda cambiarse por comodidad.
Debe existir causa suficiente y tramitarse correctamente.
Qué pasa si estoy enfermo
Debe comunicarse inmediatamente al abogado y acreditar la situación cuando resulte necesario.
No aconsejamos simplemente no acudir y enviar después un mensaje diciendo:
“estaba enfermo”.
Cuando existe una imposibilidad real, debe gestionarse antes del acto siempre que sea posible.
Puede celebrarse por videoconferencia
La legislación procesal y la regulación de la Administración de Justicia han ampliado durante los últimos años las posibilidades de actuaciones telemáticas.
Sin embargo, no debe darse por supuesto que cualquier parte puede elegir unilateralmente comparecer desde casa.
La modalidad concreta dependerá de la actuación, resolución judicial y medios disponibles.
Si existe una necesidad de comparecencia telemática debe plantearse con antelación.
Cuánto dura una vista de desahucio
No existe una duración estándar.
Una vista sencilla puede ser relativamente breve.
Otra con:
varios interrogatorios;
testigos;
peritos;
documentación discutida;
cuestiones procesales;
puede durar bastante más.
La importancia de una vista no se mide por su duración.
Un juicio de veinte minutos puede resolver un asunto económicamente muy relevante.
Hay que aprenderse el contrato
No.
El propietario debe conocer su relación contractual y haber revisado los documentos principales, pero no tiene que memorizar cada cláusula.
Si se pregunta por hechos:
cuándo recibió un pago;
qué comunicó;
qué pactó;
qué ocurrió;
debe responder sobre lo que conoce.
Las cuestiones jurídicas corresponden principalmente a la dirección letrada.
Qué hacer si el abogado contrario hace una pregunta confusa
Escucharla.
Y si no se comprende, indicarlo.
No hay obligación de responder inmediatamente a una pregunta que no se ha entendido.
Puede pedirse que se repita o aclare conforme se desarrolle el interrogatorio.
Responder a una pregunta diferente de la que se hizo puede generar confusión.
No discutir con el abogado contrario
Es fundamental.
El interrogatorio no es una conversación entre el cliente y el abogado de la otra parte.
Pregunta.
Respuesta.
No debe convertirse en:
“usted está mintiendo”.
“y su cliente más”.
Ese comportamiento no aporta nada y puede perjudicar la imagen de quien declara.
No mirar al propio abogado buscando respuestas
El cliente debe responder conforme a la verdad de los hechos que conoce.
No debe girarse continuamente esperando que su abogado le indique qué decir.
La preparación se realiza antes.
En sala corresponde declarar con naturalidad y precisión.
Qué hacer con una pregunta cuya premisa es falsa
Debe explicarse con claridad.
Por ejemplo:
“Cuando usted decidió subirle ilegalmente la renta…”
Si esa afirmación no es cierta, no debe aceptarse implícitamente la premisa.
Puede responder:
“No decidí subirla en esos términos.”
Y explicar lo necesario si procede.
Qué ocurre si aparecen contradicciones
Una contradicción no significa automáticamente perder el juicio.
Debe analizarse su importancia.
No es igual equivocarse en si una conversación ocurrió el 4 o el 5 de marzo que contradecirse sobre si se recibieron 10.000 euros.
La relevancia dependerá del hecho.
Por eso la preparación previa ayuda a identificar los puntos verdaderamente sensibles.
Prueba nueva descubierta antes de la vista
Debe enviarse inmediatamente al abogado.
Las normas procesales limitan cuándo pueden aportarse documentos después de los escritos iniciales.
El abogado valorará si concurre alguna de las circunstancias que permiten su aportación posterior.
No debe guardarse deliberadamente una prueba para “sorprender” en el juicio.
Puede aportarse una captura que recibí ayer
Puede ser posible o no dependiendo de qué acredita, por qué no pudo aportarse antes y las reglas procesales aplicables.
Debe estudiarse.
No basta con que el documento sea favorable.
Tiene que poder incorporarse procesalmente.
Qué ocurre con hechos posteriores a la demanda
Puede producirse un hecho relevante después de presentar la demanda.
Por ejemplo:
nuevo pago;
entrega parcial;
nuevo acuerdo;
abandono;
fallecimiento;
otras circunstancias.
Debe comunicarse inmediatamente al abogado.
Un procedimiento debe adaptarse a los hechos sobrevenidos cuando jurídicamente corresponda.
Qué pasa si el inquilino paga antes del juicio
Debe analizarse inmediatamente.
En un desahucio por impago puede afectar:
a la deuda;
a la enervación;
a la continuidad de la acción;
o a otras cuestiones.
No debe acudir el propietario a la vista afirmando que no recibió nada si el día anterior ingresaron una cantidad en su cuenta.
El expediente debe mantenerse actualizado hasta el último momento.
Qué ocurre si entrega las llaves antes de la vista
También debe comunicarse inmediatamente.
Puede haber desaparecido el objeto posesoria del procedimiento.
Pero quizá continúe una reclamación de deuda.
Debe documentarse:
entrega;
fecha;
estado;
llaves;
cantidades;
situación procesal.
Puede evitarse celebrar una vista innecesaria o reconducirse correctamente el procedimiento.
Puede desistirse antes del juicio
Dependiendo del momento procesal y de las circunstancias, pueden existir distintas formas de terminación del proceso.
Pero hay que valorar:
costas;
acuerdo;
deuda;
entrega;
posición del demandado.
No debe presentar el propietario por sí mismo un escrito improvisado después de haber alcanzado un supuesto acuerdo.
Debe coordinarse con abogado y procurador.
Qué pasa si el inquilino reconoce que debe dinero
Un reconocimiento puede simplificar determinados aspectos.
Pero debe comprobarse exactamente qué reconoce.
Puede aceptar:
que existe deuda;
pero discutir la cantidad.
Puede reconocer deuda;
pero oponerse al desahucio por otra razón.
Puede aceptar la resolución;
pero discutir garantías.
Cada reconocimiento debe analizarse dentro del objeto completo del procedimiento.
Qué ocurre con las rentas que vencen hasta la vista
En los procedimientos por impago el tiempo sigue avanzando.
Puede existir una cantidad cuando se presenta la demanda y una superior meses después.
El abogado debe mantener actualizado el cálculo conforme a las posibilidades procesales previstas.
No debe presentarse al juicio con una cifra antigua sin comprobar qué ha ocurrido posteriormente.
Vista oral y lanzamiento
La vista y el lanzamiento son fases completamente diferentes.
Vista:
el tribunal resuelve la controversia.
Lanzamiento:
se hace efectiva la recuperación posesoria cuando resulta necesario.
Puede celebrarse un juicio y que después el inquilino entregue voluntariamente.
En ese caso puede no ser necesario ejecutar materialmente el lanzamiento.
Después de ganar puedo entrar al día siguiente
No necesariamente.
Debe atenderse a la resolución y a la situación procesal.
No es correcto interpretar:
“el juez me ha dado la razón”
como autorización automática para acudir inmediatamente con un cerrajero.
La recuperación debe realizarse conforme al procedimiento.
Qué pasa si el inquilino recurre
La posibilidad y efectos de un recurso deben analizarse conforme a la resolución y a las reglas aplicables.
No todo pronunciamiento tiene exactamente el mismo régimen.
Además, en materia de arrendamientos existen requisitos procesales específicos para determinados recursos vinculados al pago de las rentas vencidas.
La estrategia se decide después de conocer exactamente la resolución y la actuación de la otra parte.
Costas después de la vista
La resolución puede contener un pronunciamiento sobre costas conforme a las reglas procesales.
Puede consultar nuestra página sobre costas judiciales del desahucio.
No debe confundirse:
condena en costas
con
cobro inmediato de las costas.
La cuantificación y eventual cobro tienen su propia tramitación.
Cómo preparar bien una vista de desahucio
Una preparación ordenada debería permitir responder antes del juicio a estas preguntas:
¿Qué pide exactamente nuestra demanda?
¿Qué ha reconocido el demandado?
¿Qué niega?
¿Cuáles son los hechos realmente controvertidos?
¿Qué documentos prueban cada hecho?
¿Qué prueba ha sido admitida?
¿Quién debe declarar?
¿Qué puede aportar cada testigo?
¿Qué documentos perjudican nuestra posición?
¿Qué explicación verdadera existe para ellos?
¿Qué argumentos jurídicos sostienen la acción?
¿Qué resultado procesal pretendemos?
Si estas preguntas están contestadas, la preparación estará mucho más avanzada que si simplemente se acumulan cientos de folios.
Errores frecuentes del propietario en la vista oral
Hablar más de lo que le preguntan
Puede generar contradicciones innecesarias.
Memorizar respuestas
Una declaración demasiado aprendida puede resultar poco natural y provocar problemas cuando cambia ligeramente una pregunta.
Ocultar al abogado hechos perjudiciales
Probablemente sea uno de los peores errores.
El abogado debe conocerlos antes que la parte contraria.
Enfadarse durante el interrogatorio
No mejora ninguna respuesta.
Discutir directamente con el inquilino
La sala no es el lugar.
Llevar documentos nuevos sin haberlos enviado al abogado
Puede que no puedan aportarse.
Exagerar
No es necesario convertir un incumplimiento en una catástrofe para que tenga relevancia jurídica.
Decir que no se recibió un pago sin comprobar la cuenta
Los extractos pueden desmentirlo.
Hablar de hechos que no tienen relación con la demanda
Distrae del verdadero objeto del procedimiento.
Intentar adivinar
Si no se recuerda un dato, debe decirse.
Pensar que la vista está ganada de antemano
Hasta conocer y valorar toda la prueba no es responsable garantizar un resultado.
Preguntas frecuentes sobre la vista oral de desahucio
Hay juicio siempre en un desahucio
No. Dependiendo de la actuación procesal del demandado y del desarrollo del procedimiento puede no ser necesario celebrar vista.
Qué ocurre si el inquilino se opone
Se analizarán sus motivos y el procedimiento continuará conforme a las reglas del juicio verbal, pudiendo resultar necesaria la celebración de la vista.
Tiene que ir el propietario al juicio
Debe seguir las instrucciones de su abogado. Su presencia puede resultar necesaria, especialmente si está citado para alguna actuación como interrogatorio.
Tiene que declarar siempre
No. No existe interrogatorio automático del propietario por ser demandante.
Qué pasa si estoy citado y no voy
La incomparecencia puede producir consecuencias procesales. Nunca debe decidirse unilateralmente no acudir.
Qué pasa si no viene el inquilino
El procedimiento seguirá conforme a las consecuencias legales de su incomparecencia; no debe equipararse simplemente con una victoria automática.
Puede haber testigos
Sí, cuando su testimonio sea pertinente y haya sido correctamente propuesto y admitido.
Puede declarar un vecino
Puede resultar útil si conoce personalmente hechos relevantes para la controversia.
Puede declarar un familiar
El parentesco no impide automáticamente su declaración, aunque su relación con las partes puede ser valorada.
Se pueden utilizar WhatsApp
Pueden tener valor probatorio, aunque deben analizarse autenticidad, integridad, contexto y forma de aportación.
Puedo llevar documentos nuevos el día del juicio
No debe darse por supuesto. La aportación documental está sometida a reglas procesales y debe revisarse previamente con el abogado.
Qué ocurre si el inquilino paga antes del juicio
Debe comunicarse inmediatamente al abogado porque puede afectar a la deuda, enervación y demás aspectos del procedimiento.
Qué ocurre si entrega las llaves
Debe documentarse y comunicarse al juzgado mediante los profesionales correspondientes. Puede desaparecer la controversia posesoria pero continuar la económica.
Se puede llegar a un acuerdo ese mismo día
Sí puede existir acuerdo durante el procedimiento, incluso antes de entrar en sala, pero debe documentarse correctamente.
Cuánto dura el juicio
Depende de la complejidad, número de pruebas, testigos, interrogatorios y cuestiones controvertidas.
Cuándo sale la sentencia
No debe garantizarse una fecha exacta real. El tiempo dependerá de la tramitación del órgano judicial.
Si gano el juicio recupero inmediatamente el piso
No necesariamente. Si el demandado no entrega voluntariamente puede ser necesario continuar hasta la recuperación posesoria mediante el correspondiente lanzamiento.
Puedo ir con un cerrajero después de ganar
No debe hacerse unilateralmente hasta que la posesión haya sido recuperada jurídicamente conforme al procedimiento.
Necesito abogado y procurador
En los procedimientos judiciales de desahucio la intervención profesional debe ajustarse a las reglas procesales, siendo habitual la actuación coordinada de abogado y procurador.
Cómo prepara JR Abogados una vista de desahucio
La preparación comienza con la demanda y continúa cuando se conoce la posición del demandado.
No se prepara un juicio correctamente la noche anterior.
Hay que reconstruir:
contrato;
cronología;
requerimientos;
MASC cuando corresponda;
pagos;
comunicaciones;
oposición;
documentos;
prueba;
y posibles argumentos de la parte contraria.
Después se separa lo importante de lo accesorio.
Un juicio de desahucio no debería convertirse en una discusión sobre todos los problemas que las partes han tenido durante años.
Si el procedimiento es por impago, interesa demostrar el impago.
Si es por expiración, interesa demostrar la terminación.
Si es por precario, interesa determinar el título posesorio.
Si es por incumplimiento, interesa acreditar la conducta resolutoria.
A partir de ahí se prepara la prueba necesaria.
En JR Abogados, la dirección letrada corresponde a José Ramón Felipe Condés, abogado colegiado número 4.108 del Ilustre Colegio de Abogados de Alcalá de Henares (ICAAH).
El propietario debe llegar a la vista sabiendo:
qué se está discutiendo;
qué puede preguntársele;
qué documentos existen;
qué hechos son importantes;
y cómo debe comportarse durante su declaración si finalmente tiene que intervenir.
Pero nunca debe llegar con un texto aprendido para repetirlo ante el juez.
Una vista bien preparada no consiste en representar un papel.
Consiste en demostrar con claridad y mediante la prueba adecuada los hechos que permiten al propietario recuperar legalmente su inmueble.
Puede consultar también la página sobre demanda de desahucio, el proceso judicial completo, los plazos y el lanzamiento.
