Desde la entrada en vigor de la Ley Orgánica 1/2025, la preparación de numerosos procedimientos civiles ha cambiado de forma importante.
En muchos asuntos ya no puede plantearse el procedimiento siguiendo únicamente el esquema tradicional:
problema con el inquilino → burofax → demanda.
Antes de acudir al juzgado debe analizarse si resulta exigible el requisito de procedibilidad mediante un medio adecuado de solución de controversias, conocido habitualmente por sus siglas MASC.
Esto afecta directamente a propietarios que quieren iniciar determinados procedimientos de desahucio, reclamar cantidades o resolver conflictos derivados de un contrato de alquiler.
El MASC no significa que el propietario tenga que perdonar la deuda.
Tampoco significa que tenga que aceptar que el inquilino permanezca en la vivienda.
Ni obliga necesariamente a celebrar varias reuniones interminables.
La finalidad es distinta: antes de presentar la demanda debe haberse intentado una negociación real en los términos exigidos legalmente, salvo que el procedimiento esté exceptuado. La Ley Orgánica 1/2025 establece este requisito con carácter general en los procesos declarativos civiles y enumera expresamente las excepciones.
En JR Abogados, la preparación de esta fase previa y de los posteriores procedimientos de desahucio es dirigida por José Ramón Felipe Condés, abogado colegiado número 4.108 del Ilustre Colegio de Abogados de Alcalá de Henares (ICAAH).
La cuestión esencial antes de enviar cualquier comunicación es determinar:
qué se quiere reclamar posteriormente ante el juzgado y qué actuación previa permite acreditar correctamente que se intentó solucionar esa misma controversia.
Qué significa MASC
Las siglas MASC hacen referencia a los medios adecuados de solución de controversias.
Son mecanismos destinados a intentar solucionar una controversia antes de acudir al juzgado.
La regulación no impone un único procedimiento negociador.
La Ley Orgánica 1/2025 admite distintas vías, entre ellas:
mediación;
conciliación;
opinión neutral de una persona experta independiente;
oferta vinculante confidencial;
negociación directa entre las partes;
negociación entre sus abogados bajo las directrices y conformidad de sus clientes;
Derecho colaborativo;
y otros mecanismos que cumplan los requisitos legales.
Por tanto, el MASC no es un documento concreto.
Es una actividad negociadora previa que puede adoptar distintas modalidades.
Desde cuándo es obligatorio el MASC
La regulación introducida por la Ley Orgánica 1/2025 comenzó a producir efectos, con carácter general en esta materia, desde el 3 de abril de 2025.
Desde entonces, la preparación de las demandas civiles comprendidas en su ámbito debe incorporar el análisis de este requisito.
Esto significa que utilizar automáticamente un modelo de demanda preparado antes de abril de 2025 puede generar problemas si no se ha adaptado a la nueva regulación.
La propia Ley de Enjuiciamiento Civil exige actualmente que la demanda refleje la negociación previa realizada cuando resulte exigible y que se acompañe el documento que la acredite.
Por qué es tan importante el MASC en un desahucio
Porque no se trata simplemente de una recomendación para intentar llegar a un acuerdo.
Puede ser un requisito para que la demanda sea admisible.
La Ley Orgánica 1/2025 modificó la Ley de Enjuiciamiento Civil para exigir que, cuando proceda este requisito, se acompañe a la demanda la documentación acreditativa del intento negociador.
Además, la LEC contempla la inadmisión cuando falten documentos o circunstancias legalmente exigidos respecto de la actividad negociadora previa.
Esto cambia completamente la forma en que debe prepararse el expediente.
El propietario puede tener toda la razón sobre el fondo:
el inquilino no paga;
el contrato ha terminado;
existe una cesión inconsentida;
la persona ocupa sin título suficiente.
Pero si el procedimiento exige MASC y la fase previa se ha realizado incorrectamente, puede aparecer un problema antes incluso de que el juzgado entre a resolver quién tiene razón.
El MASC es obligatorio en todos los procedimientos civiles
No.
La ley establece excepciones.
El artículo 5 de la Ley Orgánica 1/2025 enumera procedimientos en los que no se exige actividad negociadora previa como requisito de procedibilidad.
Entre ellos aparecen determinados asuntos relativos a derechos fundamentales, medidas previstas en el artículo 158 del Código Civil, determinadas medidas de apoyo a personas con discapacidad, filiación, determinadas tutelas sumarias de posesión, ruina, determinadas actuaciones de protección de menores y el juicio cambiario. También quedan fuera, entre otros supuestos, las demandas ejecutivas y determinadas solicitudes de medidas cautelares o diligencias preliminares.
Por eso la pregunta correcta no es:
“¿Siempre hay MASC?”
La pregunta es:
“¿Este procedimiento concreto está sujeto al requisito?”
Hay MASC en un desahucio por impago
Con carácter general, un procedimiento declarativo de desahucio por falta de pago debe analizarse dentro del sistema introducido por la LO 1/2025.
No está entre las excepciones expresamente enumeradas en el artículo 5.2.
Por tanto, antes de presentar la demanda debe prepararse correctamente la actividad negociadora exigible.
Puede consultar nuestra página sobre desahucio por impago de alquiler.
En estos asuntos existe además una dificultad adicional:
tradicionalmente ya se utilizaba un requerimiento previo de pago por su importancia para la reclamación y para la posible enervación.
Ahora hay que coordinar ese requerimiento con el requisito de procedibilidad.
No conviene pensar que ambos conceptos son automáticamente idénticos.
Burofax de pago y MASC son lo mismo
No necesariamente.
Un burofax al inquilino puede servir para reclamar una deuda, acreditar un requerimiento y producir determinados efectos jurídicos.
Pero la Ley Orgánica 1/2025 exige que exista una actividad negociadora previa y, además, que haya identidad entre el objeto de esa negociación y el objeto del posterior litigio.
Por tanto, no debería darse por cumplido el requisito simplemente porque existe un documento denominado “burofax”.
Hay que leerlo.
Si el escrito se limita a decir:
“me debe 3.000 euros; pague inmediatamente o le demando”
deberá analizarse si su contenido y configuración pueden considerarse una verdadera actuación negociadora en los términos legales.
En cambio, una comunicación diseñada específicamente como inicio de una negociación previa puede cumplir una función diferente.
Lo importante no es el soporte.
Es el contenido y la finalidad jurídica de la actuación.
Qué significa identidad entre negociación y demanda
Es uno de los requisitos más importantes de la nueva regulación.
La ley establece que, para considerar cumplido el requisito de procedibilidad, debe existir identidad entre el objeto de la negociación y el objeto del litigio posterior, aunque las concretas pretensiones judiciales puedan variar.
Un ejemplo sencillo.
El propietario negocia exclusivamente:
“quiero cobrar 2.000 euros de suministros”.
Después presenta una demanda cuyo verdadero objeto es:
“quiero resolver el contrato porque ha terminado y recuperar la vivienda”.
Podría plantearse una falta de correspondencia entre lo negociado y lo posteriormente demandado.
Por eso la fase previa debe prepararse pensando desde el principio en qué procedimiento puede ser necesario presentar.
MASC en el desahucio por fin de contrato
También debe analizarse.
Puede consultar nuestra página sobre desahucio por fin de contrato.
Aquí resulta especialmente importante distinguir:
la comunicación legal de no renovación o terminación
de
la negociación previa exigida procesalmente.
Una cosa puede no sustituir automáticamente a la otra.
Imagine que el propietario envía seis meses antes:
“Le comunico que el contrato no se renovará y deberá entregar las llaves el 1 de septiembre”.
Esa comunicación puede resultar esencial para evitar una nueva prórroga.
Pero posteriormente habrá que determinar si además cumple las exigencias del MASC o si debe realizarse una verdadera actividad negociadora respecto de la entrega del inmueble.
No conviene esperar hasta el día de presentar la demanda para descubrirlo.
MASC en un desahucio por precario
En el desahucio por precario también debe analizarse cuidadosamente la aplicación de la LO 1/2025.
La situación habitual puede ser:
el propietario permitió vivir gratuitamente a un familiar;
posteriormente revoca esa tolerancia;
solicita la devolución;
el ocupante se niega.
La actuación previa puede plantear una negociación respecto de:
fecha de entrega;
devolución de llaves;
retirada de bienes;
condiciones de salida;
u otras cuestiones relacionadas con la restitución.
Lo importante es que la controversia objeto de negociación coincida suficientemente con la que después se pretende llevar al juzgado.
Atención con determinadas acciones posesorias
La LO 1/2025 exceptúa expresamente del requisito de procedibilidad la tutela sumaria de la tenencia o posesión de una cosa o derecho por quien haya sido despojado o perturbado en su disfrute.
Esta excepción no significa que cualquier procedimiento en el que se pretenda recuperar una vivienda esté automáticamente excluido.
Debe distinguirse qué acción concreta se está ejercitando.
No es correcto equiparar sin más cualquier desahucio o recuperación posesoria con la excepción legal.
Por eso la calificación jurídica del procedimiento debe realizarse antes de decidir si existe o no requisito de negociación.
MASC en un desahucio por incumplimiento
También debe estudiarse cuando el propietario quiere resolver el contrato porque el inquilino incurre en un incumplimiento diferente del impago.
Puede consultar nuestra página sobre desahucio por incumplimiento de contrato.
Por ejemplo:
subarriendo inconsentido;
cesión;
obras;
actividades prohibidas;
otros incumplimientos.
La negociación previa debería guardar relación con el verdadero conflicto que después pueda someterse al juzgado.
MASC en renta antigua
Los procedimientos de renta antigua pueden tener bases jurídicas muy diferentes:
impago;
extinción;
subrogación;
cesión;
necesidad;
otras causas.
No puede decidirse qué MASC procede únicamente porque el contrato sea antiguo.
Primero hay que identificar qué acción concreta puede ejercitarse.
Después se diseña la actuación previa.
Qué mecanismos puede utilizar un propietario
La Ley Orgánica 1/2025 ofrece varias posibilidades.
No existe obligación general de utilizar siempre mediación.
El artículo 5 admite expresamente diferentes modalidades de negociación.
Negociación directa entre propietario e inquilino
La ley admite que las propias partes negocien directamente.
Eso no significa que cualquier conversación de WhatsApp mantenida durante los últimos tres años sea automáticamente suficiente.
Para poder utilizarla después como requisito de procedibilidad debe poder acreditarse correctamente la actividad realizada y su objeto.
Una conversación informal del tipo:
“¿Me pagas este mes?”
“Ya veremos”.
difícilmente ofrece la misma seguridad documental que una negociación organizada expresamente para cumplir la fase previa.
Negociación entre abogados
La LO 1/2025 contempla expresamente que la negociación pueda desarrollarse entre los abogados de las partes, bajo las directrices y con la conformidad de sus clientes.
Esta modalidad puede resultar especialmente útil cuando el conflicto ya está definido jurídicamente.
El abogado del propietario puede trasladar una propuesta.
El letrado del inquilino puede responder.
Si existe acuerdo, se documenta.
Si no existe, debe quedar acreditado correctamente el intento.
Mediación
La mediación continúa siendo una de las opciones reconocidas.
Interviene una persona mediadora neutral que facilita que las partes intenten alcanzar una solución.
La mediación puede ser útil en determinados conflictos, especialmente cuando existen múltiples cuestiones que negociar.
La propia normativa de mediación fue modificada para coordinarla con el requisito de procedibilidad de la LO 1/2025.
Conciliación
También puede acudirse a conciliación.
Existen distintas modalidades, incluida la conciliación privada y otras previstas legalmente.
El objetivo es facilitar un acuerdo con intervención de un tercero.
No siempre será la vía más práctica para un desahucio sencillo, pero forma parte de los mecanismos legalmente admitidos.
Opinión de experto independiente
Las partes también pueden acudir a una persona experta independiente para que emita una opinión neutral sobre la controversia.
Puede tener utilidad cuando existe una cuestión técnica o jurídica cuya valoración objetiva pueda acercar posiciones.
No suele ser la primera opción en un simple impago de rentas, pero la ley la reconoce expresamente como medio adecuado.
Oferta vinculante confidencial
Una de las herramientas especialmente interesantes para determinados conflictos de arrendamientos es la oferta vinculante confidencial.
Permite formular una propuesta concreta a la otra parte.
Por ejemplo:
entrega de la vivienda en una determinada fecha;
pago de una cantidad;
regularización de la deuda;
entrega de llaves;
cumplimiento de determinadas obligaciones;
u otra solución.
Su contenido debe prepararse cuidadosamente.
No es una simple carta de reclamación.
Qué es una oferta vinculante confidencial
Es una propuesta realizada dentro del marco previsto por la LO 1/2025 cuya característica fundamental es que su contenido está sometido a confidencialidad y que compromete a quien la formula en los términos legalmente previstos durante el periodo correspondiente.
La página específica sobre oferta vinculante confidencial desarrolla sus requisitos.
Dentro de un desahucio puede ser especialmente útil cuando el propietario quiere hacer una propuesta clara y cerrada antes de demandar.
Hay que contratar abogado para un MASC
No en todos los mecanismos existe una obligación general de intervención letrada.
Sin embargo, cuando se utiliza la negociación como fase previa a un procedimiento judicial de desahucio, la redacción jurídica resulta especialmente importante.
Lo que se escriba puede condicionar:
el objeto de la futura demanda;
la acreditación del requisito;
la prescripción o caducidad;
la estrategia posterior;
las costas;
y la negociación.
Un documento aparentemente sencillo puede tener consecuencias procesales importantes.
Cómo se acredita que se intentó negociar
La Ley Orgánica 1/2025 exige que el intento negociador quede documentado.
El modo de acreditarlo depende del mecanismo utilizado.
Si interviene un tercero neutral, este deberá emitir la documentación correspondiente con los datos legalmente exigidos.
Entre otros extremos, la ley contempla:
identidad de las partes;
identidad y cualificación del tercero;
objeto de la controversia;
fechas de las reuniones;
y circunstancias relativas a la participación o falta de comparecencia.
Cuando no interviene un tercero, habrá que conservar documentación suficiente para demostrar la actuación negociadora.
Qué ocurre si el inquilino no responde
No significa necesariamente que el propietario quede bloqueado.
La ley contempla expresamente la posibilidad de que la negociación termine sin acuerdo porque la otra parte no responda.
Con carácter general, se entiende terminado sin acuerdo el proceso si transcurren treinta días naturales desde la recepción de la solicitud inicial de negociación sin que se mantenga una primera reunión o contacto dirigido a alcanzar un acuerdo ni se obtenga respuesta escrita.
Por tanto, el requisito consiste en intentar correctamente la negociación.
No en obligar al inquilino a negociar.
Qué ocurre si no recoge la comunicación
La ley también contempla el intento de comunicación en determinados efectos relacionados con el inicio de la negociación.
La documentación del envío adquiere por tanto especial importancia.
No basta con conservar el texto.
Debe conservarse la prueba de:
envío;
dirección;
intentos de entrega;
resultado;
fecha;
y contenido.
La valoración concreta dependerá de la situación.
Cuánto hay que esperar si no responde
La referencia general más importante es de treinta días naturales.
La LO 1/2025 establece que se considera terminada la negociación sin acuerdo si transcurren treinta días desde la recepción de la solicitud inicial sin primera reunión o respuesta escrita.
Pero no debe confundirse este plazo con otros.
Por ejemplo, en un desahucio por impago puede resultar relevante también el plazo del requerimiento destinado a impedir la enervación.
Son instituciones diferentes aunque en determinadas estrategias puedan coordinarse.
Qué ocurre si empieza la negociación pero no llegan a acuerdo
También existen reglas temporales.
La ley considera terminado el proceso sin acuerdo, entre otros supuestos:
si pasan treinta días desde una propuesta concreta sin alcanzarse acuerdo ni recibirse respuesta;
si transcurren tres meses desde la primera reunión sin acuerdo, aunque las partes pueden continuar voluntariamente;
o si una parte comunica por escrito a la otra que da por terminada la negociación.
Esto permite saber cuándo puede considerarse finalizada formalmente la fase previa.
Hay que esperar siempre tres meses
No.
Ese es otro error.
El plazo de tres meses se refiere a uno de los supuestos de terminación de una negociación ya iniciada.
Si la otra parte simplemente no responde, puede operar la regla de los treinta días.
Si una parte da por finalizadas las negociaciones por escrito una vez iniciadas, puede existir otro escenario.
Hay que aplicar la regla correspondiente al caso real.
Cuánto tiempo tengo después para presentar la demanda
Este punto es especialmente importante y no debería olvidarse.
Cuando la solicitud inicial no obtiene respuesta o la negociación termina sin acuerdo, la ley establece que la demanda debe formularse dentro del plazo de un año para que se considere cumplido el requisito de procedibilidad.
Por tanto, el MASC no sirve indefinidamente.
No aconsejamos realizar la actividad previa y guardar el expediente durante varios años pensando que siempre podrá utilizarse.
Si transcurre demasiado tiempo puede ser necesario analizar nuevamente la situación.
El MASC interrumpe la prescripción
La solicitud dirigida a iniciar la negociación puede tener efectos sobre los plazos de prescripción y caducidad.
La LO 1/2025 establece que la solicitud de negociación, adecuadamente definida y comunicada en los términos legales, puede interrumpir la prescripción o suspender la caducidad desde el momento previsto legalmente.
Esto puede ser especialmente importante en reclamaciones económicas.
Sin embargo, no debe utilizarse esta regla de forma mecánica.
Hay que comprobar qué acción se ejercita y qué plazo le corresponde.
Qué pasa si hay acuerdo
Si las partes alcanzan una solución, debe documentarse.
Por ejemplo:
el inquilino entrega el piso el 30 de septiembre;
paga 2.000 euros en dos plazos;
el propietario renuncia a determinada cantidad;
se establecen condiciones de entrega.
Cuanto más importante sea el acuerdo, más necesario será redactarlo correctamente.
El acuerdo es directamente ejecutable
No necesariamente por el mero hecho de existir.
La LO 1/2025 regula la eficacia de los acuerdos y establece determinados mecanismos para dotarlos de fuerza ejecutiva.
Entre ellos, cuando corresponda, puede resultar necesaria su elevación a escritura pública u homologación judicial.
Por eso conviene pensar no solo en llegar a un acuerdo, sino en qué ocurrirá si después alguien lo incumple.
Confidencialidad del MASC
La confidencialidad constituye uno de los principios centrales de la regulación.
Las negociaciones y la documentación están sometidas a importantes restricciones de utilización posterior.
No debe acudirse a un MASC pensando:
“voy a conseguir que el inquilino reconozca todo y después presentaré sus propuestas al juez”.
La ley protege la confidencialidad de la actividad negociadora y limita la incorporación al procedimiento judicial de información obtenida en ella.
Qué puede aportarse al juzgado
La demanda debe acreditar que el intento negociador existió.
Pero no significa que deba incorporarse todo lo hablado.
Hay que diferenciar:
acreditar el MASC
de
revelar el contenido confidencial de la negociación.
La propia ley establece que la información aportada infringiendo la confidencialidad puede ser inadmitida por el órgano judicial.
Por qué la confidencialidad puede beneficiar al propietario
Porque permite formular propuestas destinadas a solucionar el conflicto sin asumir que todo lo negociado se convertirá posteriormente en una prueba en su contra.
Eso facilita soluciones prácticas.
Por ejemplo, un propietario puede preferir recuperar la vivienda inmediatamente aceptando una determinada reducción de deuda.
Eso no significa necesariamente que reconozca que la deuda original no existía.
La negociación puede servir para solucionar el asunto sin alterar automáticamente la posición jurídica que tendría en juicio.
Qué ocurre si el propietario ofrece una cantidad para que el inquilino se marche
Puede formar parte de una negociación.
No significa necesariamente reconocer que el inquilino tenga derecho a permanecer.
En algunos asuntos el valor económico de recuperar inmediatamente una vivienda puede justificar un acuerdo.
Pero hay que valorar cuidadosamente:
cantidad;
fecha;
forma de entrega;
renuncias;
deuda pendiente;
fianza;
estado del inmueble;
incumplimiento del acuerdo.
El MASC retrasa siempre el desahucio
No necesariamente.
A primera vista puede parecer que añade una fase previa.
Pero hay que considerar dos escenarios.
Si el intento consigue una entrega voluntaria, puede evitar varios meses de procedimiento.
Si no existe acuerdo, el tiempo empleado forma parte de un requisito procesal que debe cumplirse correctamente.
Lo que realmente genera retrasos evitables es:
realizar una negociación incorrecta;
presentar después la demanda;
y descubrir que no puede acreditarse el requisito.
Se puede presentar demanda inmediatamente después de enviar el MASC
No debe responderse afirmativamente de forma automática.
Dependerá de cómo se desarrolle la negociación y del momento en que pueda considerarse terminada sin acuerdo.
Si la otra parte no responde, existe la regla general de treinta días naturales.
Si responde y comienzan conversaciones, habrá que controlar cuándo termina la actividad.
Si existe una propuesta concreta posterior, pueden operar otros plazos.
Por tanto, el calendario debe controlarse.
MASC y enervación del desahucio
Son conceptos distintos.
La enervación del desahucio permite al inquilino, bajo determinadas condiciones, evitar la resolución de un alquiler por impago mediante el pago.
El requerimiento previo de pago puede impedir la enervación si reúne los requisitos establecidos en la LEC.
El MASC, por otro lado, responde al requisito de negociación previa introducido por la LO 1/2025.
Una misma actuación puede ser relevante para varias cuestiones, pero debe haberse diseñado correctamente.
No debería suponerse que cumplir una implica automáticamente cumplir la otra.
Requerimiento para impedir la enervación
Si el propietario quiere conseguir que un eventual pago posterior no permita al arrendatario enervar el desahucio, debe estudiar específicamente los requisitos del artículo 22.4 LEC.
Puede consultar nuestra página sobre enervación.
Esto debe coordinarse con el MASC y con la fecha prevista de la demanda.
La estrategia previa debe ser única, aunque cumpla distintas finalidades.
MASC y burofax de no renovación
También son distintos.
Un burofax puede resultar imprescindible para comunicar en plazo la voluntad de no renovar un arrendamiento.
Pero el hecho de haber comunicado:
“el contrato termina el día 1 de septiembre”
no significa necesariamente que se haya desarrollado una negociación sobre la controversia.
Puede ser necesario coordinar posteriormente la actividad negociadora correspondiente.
Puede consultar nuestra página sobre desahucio por fin de contrato.
Qué debe incluir una solicitud de negociación
No existe un único modelo universal.
Sin embargo, debe definirse adecuadamente el objeto de la controversia.
Esto tiene relación directa con la exigencia de identidad con el futuro litigio.
En un desahucio por impago, por ejemplo, puede ser necesario identificar:
contrato;
inmueble;
rentas debidas;
periodos;
situación de incumplimiento;
solución propuesta;
y eventual recuperación del inmueble cuando forme parte de la controversia.
En un fin de contrato:
contrato;
vencimiento;
entrega de la posesión;
fecha;
condiciones de salida.
La concreción es importante.
Tiene que indicarse que es un MASC
Más importante que utilizar unas siglas es que la actuación reúna materialmente los requisitos legales.
No obstante, desde el punto de vista probatorio y de claridad jurídica, resulta conveniente que la comunicación deje claro que se está promoviendo una negociación previa destinada a intentar resolver la controversia antes de acudir al juzgado.
Esto evita dudas posteriores sobre cuál era realmente la finalidad de la comunicación.
Qué ocurre si hay varios inquilinos
Debe estudiarse cuidadosamente la situación de todos ellos.
Si varias personas figuran como arrendatarias y después van a ser demandadas, la fase previa no debería diseñarse ignorando a algunos obligados.
Hay que revisar:
contrato;
solidaridad;
domicilios;
comunicaciones;
ocupación;
garantías.
La identificación de las partes en el MASC debe guardar coherencia con el posterior procedimiento.
Qué ocurre con los avalistas
Si posteriormente se pretende reclamar también frente a fiadores o avalistas, debe analizarse cómo afecta la fase negociadora previa.
No debe pensarse únicamente en el ocupante de la vivienda si el futuro litigio puede tener otros demandados.
Hay que decidir desde el principio quiénes formarán parte de la reclamación.
Qué ocurre si desconozco el domicilio del inquilino
La modificación de la LEC contempla la posibilidad de acompañar una declaración responsable sobre la imposibilidad de realizar la negociación previa por desconocerse el domicilio de la parte demandada o el medio por el que pueda ser requerida, en los términos previstos legalmente.
Pero esto no debe utilizarse como atajo.
Si el domicilio es conocido o puede obtenerse razonablemente, no procede fingir desconocimiento para evitar la fase previa.
Qué pasa si el inquilino rechaza negociar
La ley no obliga a llegar a un acuerdo.
Si la otra parte rehúsa participar, debe quedar correctamente documentado.
La propia regulación contempla que la documentación del tercero neutral deje constancia de la falta de comparecencia o del rechazo y de cómo se efectuó la citación.
Además, la conducta de las partes durante la negociación puede tener efectos posteriores en materia de costas.
MASC y costas judiciales
La LO 1/2025 también modificó las reglas de costas para tener en cuenta el comportamiento de las partes durante la negociación previa.
Por ejemplo, la LEC contempla que si la parte requerida para iniciar una actividad negociadora rehúsa intervenir, la parte requirente puede quedar exenta de determinada condena en costas, salvo abuso del servicio público de Justicia.
Puede consultar nuestra página sobre costas judiciales en los desahucios.
Por tanto, la negociación previa no es completamente ajena al resultado económico posterior del procedimiento.
La oferta del MASC condiciona las costas
Puede hacerlo en determinados escenarios.
La nueva regulación pretende que la conducta negociadora de las partes tenga consecuencias.
Esto refuerza la necesidad de no formular propuestas absurdas únicamente para “cubrir el expediente”.
Una negociación formalmente existente pero desarrollada de mala fe puede no producir las ventajas esperadas.
Se puede hacer el MASC por medios telemáticos
La regulación permite actuaciones negociadoras utilizando medios electrónicos cuando se cumplan los requisitos correspondientes.
Esto puede facilitar asuntos en los que propietario e inquilino residen en lugares distintos.
Pero debe poder acreditarse:
identidad;
comunicación;
objeto;
fechas;
resultado.
La facilidad tecnológica no elimina la exigencia probatoria.
Qué pasa si existe acuerdo parcial
Puede existir un acuerdo sobre una parte del conflicto y continuar la controversia respecto de otra.
Por ejemplo:
el inquilino reconoce una cantidad;
pero no acepta entregar la vivienda.
O entrega la vivienda;
pero discute 3.000 euros de deuda.
Habrá que documentar cuidadosamente lo acordado y determinar cuál es el objeto que permanece controvertido.
La demanda posterior debe ser coherente con esa situación.
MASC si el inquilino ya ha entregado las llaves
Si la vivienda ya ha sido devuelta, puede haber desaparecido el problema posesoria pero continuar una reclamación económica.
En ese caso el objeto de la negociación ya no será necesariamente el desahucio.
Será la deuda pendiente o cualquier otra controversia existente.
La fase previa debe adaptarse al problema real.
MASC para reclamar rentas sin pedir desahucio
También debe analizarse.
Si el propietario ya tiene la vivienda pero reclama rentas, suministros o cantidades pendientes, estaremos ante una reclamación civil económica.
Antes de demandar habrá que determinar qué requisito de procedibilidad corresponde.
No debe utilizarse automáticamente el mismo documento que se había preparado cuando todavía existía ocupación.
Qué pasa si prescribe la deuda durante la negociación
Precisamente la regulación contempla efectos de la solicitud de negociación sobre la prescripción y la caducidad.
Pero los plazos deben controlarse cuidadosamente.
No es recomendable esperar hasta el último día de prescripción para iniciar improvisadamente una comunicación.
Cuanto más cerca está un plazo crítico, mayor importancia tiene realizar correctamente la actuación.
Errores frecuentes con el MASC
Pensar que cualquier burofax sirve
El contenido importa.
No identificar correctamente el objeto de la negociación
Después puede existir falta de identidad con la demanda.
Negociar solo el dinero cuando después se pretende recuperar también la vivienda
Debe estudiarse qué controversia se llevará posteriormente al juzgado.
No conservar prueba del intento
La actividad debe poder documentarse.
Enviar la comunicación únicamente a uno de varios futuros demandados
Debe revisarse la configuración de las partes.
Esperar indefinidamente una respuesta
La ley establece reglas para considerar terminada la negociación.
Confundir treinta días con tres meses
Son supuestos diferentes.
Dejar pasar más de un año antes de demandar
El cumplimiento del requisito está sujeto a un plazo legal.
Aportar al procedimiento conversaciones confidenciales
Puede infringir el régimen de confidencialidad.
Utilizar una oferta imposible solo para aparentar negociación
El procedimiento debe desarrollarse de buena fe.
No coordinar MASC y enervación
En impagos pueden convivir ambas cuestiones.
Utilizar modelos anteriores a abril de 2025
Pueden no contemplar el nuevo requisito.
Preguntas frecuentes sobre MASC y desahucios
Qué es el MASC
Es la actividad negociadora previa que, cuando resulta exigible, debe intentarse antes de presentar determinadas demandas civiles.
Es obligatorio antes de un desahucio
Debe analizarse el procedimiento concreto. Los procesos declarativos civiles están sujetos con carácter general al requisito, salvo las excepciones establecidas legalmente.
Un burofax cumple el MASC
No automáticamente. Hay que estudiar el contenido, el objeto de la negociación y la forma en que se realizó.
Tengo que ir a mediación
No necesariamente. La ley admite distintos medios, incluida la negociación directa, entre abogados, mediación, conciliación u oferta vinculante confidencial.
El inquilino tiene que aceptar negociar
No. La obligación consiste en intentar correctamente la actividad previa; no puede obligarse a la otra parte a alcanzar un acuerdo.
Cuánto tengo que esperar si no responde
Con carácter general, treinta días naturales desde la recepción de la solicitud inicial sin primera reunión o respuesta permiten considerar terminada sin acuerdo la negociación.
Y si empieza a negociar
La ley contempla distintos supuestos de terminación, incluidos treinta días desde determinadas propuestas concretas o tres meses desde la primera reunión, salvo continuación voluntaria.
Cuánto tiempo tengo después para demandar
Con carácter general, la demanda debe presentarse dentro del plazo de un año desde los momentos previstos legalmente para que se considere cumplido el requisito.
El MASC evita el juicio
Puede evitarlo si existe acuerdo. Si no se alcanza, permite continuar hacia la vía judicial cuando se haya cumplido correctamente el requisito.
Hay que demostrar el intento
Sí. La ley exige que quede documentado.
Puedo aportar al juez todo lo que dijo el inquilino
No debe hacerse automáticamente. La negociación está sometida al principio de confidencialidad.
Sirve WhatsApp
Dependerá del contenido y de la posibilidad de acreditar que existió realmente la negociación exigida. No debe asumirse que cualquier conversación informal sirve.
Sirve el correo electrónico
Puede utilizarse dentro de una negociación cuando permita acreditar adecuadamente la actuación, pero debe analizarse el caso concreto.
Qué pasa si no conozco el domicilio
La legislación procesal contempla determinados mecanismos cuando sea realmente imposible realizar la negociación por desconocerse el domicilio o medio de contacto de la parte demandada.
Necesito abogado
No necesariamente para cualquier modalidad, pero en un MASC destinado a preparar un futuro desahucio resulta especialmente importante coordinar correctamente la negociación y la eventual demanda.
El MASC y la oferta vinculante son lo mismo
No. La oferta vinculante confidencial es una de las modalidades que pueden utilizarse para cumplir el requisito.
El MASC y la enervación son lo mismo
No. Son figuras completamente distintas y deben coordinarse cuando el procedimiento sea de impago.
Abogado para MASC antes de un desahucio
La reforma introducida en 2025 convirtió la fase anterior al procedimiento judicial en una parte esencial de la estrategia.
Ya no resulta prudente trabajar con la idea:
“primero mando cualquier burofax y después ya veremos la demanda”.
El orden correcto es el contrario.
Primero hay que decidir qué acción puede llegar a ejercitarse.
Después determinar cuál es el objeto del conflicto.
Identificar a todas las partes.
Calcular correctamente la deuda cuando exista.
Determinar qué se pretende conseguir.
Elegir el medio adecuado.
Redactar la propuesta.
Acreditar la comunicación.
Controlar los plazos.
Documentar cómo terminó la negociación.
Y solo después, si no existe solución, preparar la demanda.
En JR Abogados esta fase es dirigida por José Ramón Felipe Condés, abogado colegiado número 4.108 del Ilustre Colegio de Abogados de Alcalá de Henares (ICAAH).
El objetivo no es cumplir formalmente un trámite para marcar una casilla.
El objetivo es preparar una negociación jurídicamente útil que, si no consigue solucionar el conflicto, permita acudir posteriormente al juzgado sin introducir un defecto procesal evitable.
Puede consultar también nuestra página sobre oferta vinculante confidencial, el burofax previo, la demanda de desahucio y el proceso judicial completo.
