La oferta vinculante confidencial es el instrumento que la Ley Orgánica 1/2025 reconoce como el mecanismo más ágil y eficaz para que el propietario cumpla el requisito de intento extrajudicial previo antes de presentar una demanda de desahucio. A diferencia de la mediación o la conciliación, no requiere la colaboración del inquilino, puede tramitarse de forma unilateral y el plazo máximo de espera es de un mes.
Desde el 3 de abril de 2025, presentar una demanda de desahucio sin haber acreditado este paso puede suponer su inadmisión directa. Entender bien qué es la oferta vinculante confidencial, qué debe contener y cómo enviarla correctamente evita retrasos costosos y refuerza la posición del propietario desde el primer momento.
Si quieres entender primero el contexto general del MASC como requisito de procedibilidad, consulta la página sobre el MASC y la Ley 1/2025 en el desahucio.
Qué es exactamente la oferta vinculante confidencial
La oferta vinculante confidencial —habitualmente llamada OVC— es una comunicación fehaciente que el propietario dirige al inquilino con una propuesta concreta de resolución del conflicto. Su regulación se encuentra en el artículo 17 de la Ley Orgánica 1/2025.
La palabra vinculante significa que, si el inquilino acepta la oferta, el propietario queda obligado a cumplir lo que ha propuesto. No se puede retirar una vez aceptada.
La palabra confidencial significa que el contenido de la oferta no se revela al juzgado mientras el procedimiento está en curso. El juez solo sabe que se realizó el intento, no qué se ofreció. Esto protege al propietario: si el inquilino rechaza una oferta razonable y el asunto acaba en juicio con resultado similar o más favorable al propietario, el juez puede valorar esa negativa a la hora de decidir sobre las costas.
En la práctica, la OVC es un acto unilateral del propietario. El inquilino no tiene que participar en ninguna reunión ni someterse a ningún proceso. Simplemente recibe la oferta y tiene un mes para aceptarla o rechazarla. Si no hace nada, el propietario puede demandar.
Por qué la OVC es el MASC más recomendable para el propietario
La Ley 1/2025 reconoce varios mecanismos como MASC válidos: mediación, conciliación, negociación directa, opinión de experto independiente y la oferta vinculante confidencial. Todos cumplen el requisito de procedibilidad, pero no todos son igual de eficientes para el propietario que quiere recuperar su inmueble cuanto antes.
La mediación y la conciliación requieren la participación activa de ambas partes. Si el inquilino se niega a comparecer, el trámite puede alargarse mientras se gestiona la citación y se acredita la incomparecencia. Además, implican la intervención de un tercero neutral y tienen un coste mayor.
La OVC, en cambio, es un acto del propietario. Se redacta, se envía fehacientemente y se espera el plazo. Si el inquilino no responde o rechaza, el requisito queda cumplido y la demanda puede presentarse. No hay que esperar a que el inquilino quiera colaborar.
Hay además un elemento estratégico importante: el MASC que se aplica al conflicto es el que primero se selecciona. Si el propietario actúa rápido y envía la OVC antes de que el inquilino tome la iniciativa eligiendo un mecanismo más costoso o dilatorio, controla los tiempos del procedimiento previo.
Qué debe contener una oferta vinculante confidencial para el desahucio
Para que la OVC cumpla su función como requisito de procedibilidad y sea admitida sin incidencias por el juzgado, debe incluir los elementos esenciales que la norma y la práctica judicial exigen:
Identificación completa de las partes: nombre, apellidos y DNI o NIE del arrendador y del arrendatario, con el domicilio del inmueble arrendado.
Referencia al contrato y la situación: descripción de la relación arrendaticia, la causa del conflicto (impago de determinadas mensualidades, finalización del contrato sin entrega de llaves, etc.) y las cantidades reclamadas si procede.
Propuesta concreta: la oferta debe formular una propuesta real de resolución. En un desahucio por impago puede ser el pago de la deuda en un plazo determinado. En un desahucio por fin de contrato puede ser la entrega voluntaria de las llaves en una fecha concreta, con o sin compensación. La propuesta debe ser específica: una oferta vaga no acredita actividad negociadora real.
Plazo de respuesta: la norma fija un plazo mínimo de un mes, salvo que las partes hayan pactado un plazo mayor. El propietario puede establecer un plazo más corto si así lo ha acordado con el inquilino (por ejemplo, en una cláusula del contrato), pero en ausencia de pacto el plazo legal es de treinta días desde la recepción o desde la puesta a disposición.
Advertencia expresa: debe indicarse que, de no ser aceptada la oferta en el plazo señalado, el propietario queda habilitado para presentar la demanda judicial correspondiente.
Referencia legal: conviene mencionar expresamente el artículo 17 de la Ley Orgánica 1/2025 para que el juzgado identifique sin ambigüedad el mecanismo empleado.
Firma del letrado cuando sea preceptiva: en procedimientos donde la cuantía supera los 2.000 euros la intervención de abogado es obligatoria, por lo que la OVC debe ir firmada también por el letrado que representa al propietario.
Cómo enviar la oferta vinculante confidencial: medios válidos
El envío de la OVC debe realizarse por un medio que permita acreditar tres cosas: la identidad del remitente, el contenido del documento y la recepción o intento de entrega al destinatario. Esa es la fehaciencia que exige la norma.
Burofax con certificación de contenido y acuse de recibo: es el medio más utilizado y el que los juzgados aceptan de forma más uniforme. La certificación de contenido acredita exactamente qué se envió, y el acuse de recibo acredita la entrega o el intento. Es el medio más seguro para garantizar la admisión de la demanda sin incidencias en cualquier partido judicial.
Acta notarial: ofrece el máximo nivel de fehaciencia, pero implica un coste mayor y un plazo de gestión más largo. Tiene sentido en casos de alta cuantía o cuando existen indicios de que el inquilino va a impugnar el procedimiento en todos sus pasos.
Medios telemáticos certificados: correo electrónico con intervención de prestador de servicios de confianza o plataformas digitales de certificación. Su validez es reconocida por la mayoría de juzgados, pero existe mayor disparidad entre partidos judiciales. Algunos los admiten sin condiciones, otros exigen que las partes hayan acordado previamente ese canal como medio habitual de comunicación. Si se opta por este medio, conviene verificar la posición del juzgado competente antes de enviar.
Correo certificado ordinario con acuse de recibo: su admisibilidad como medio fehaciente para la OVC es más discutida. Algunos juzgados lo aceptan, otros no. No es recomendable utilizarlo como único medio si se quiere garantizar la admisión de la demanda.
En JR Abogados utilizamos el burofax con certificación de contenido como medio estándar para el envío de la OVC, precisamente porque garantiza la fehaciencia exigida y su aceptación es consistente en todos los juzgados en los que operamos.
Qué ocurre si el inquilino no recoge el burofax con la OVC
Es habitual que inquilinos que ya no tienen intención de cumplir eviten recoger las comunicaciones que se les envían. La Ley y la jurisprudencia son claras al respecto: el desconocimiento del contenido de un burofax rehusado o no retirado es responsabilidad exclusiva del destinatario.
Los tribunales españoles han reconocido de forma reiterada que la no recogida de un burofax por causas imputables al destinatario no elimina los efectos jurídicos del envío. El artículo 1119 del Código Civil establece que se tiene por cumplida la condición cuando el obligado impide voluntariamente su cumplimiento.
En la práctica, cuando el burofax con la OVC es devuelto por no retirado, el propietario debe esperar a recibir el acuse de devolución y conservarlo. Una vez recibido, el requisito de procedibilidad queda acreditado y la demanda puede presentarse aportando la certificación del envío y el acuse de devolución. El juzgado no puede inadmitir la demanda por el hecho de que el inquilino no haya querido recoger la comunicación.
Qué pasa si el inquilino acepta la OVC
Si el inquilino acepta la oferta expresamente dentro del plazo, el acuerdo queda perfeccionado y tiene fuerza vinculante para ambas partes. El propietario no puede ya ignorarlo: está obligado a cumplir lo que ofreció.
Si el inquilino acepta y cumple (paga la deuda, entrega las llaves en la fecha acordada), el conflicto se resuelve sin necesidad de juicio. Esto es precisamente el objetivo del mecanismo.
Si el inquilino acepta pero no cumple lo acordado, el propietario tiene título suficiente para exigir el cumplimiento judicialmente, en un procedimiento más ágil que el juicio declarativo ordinario.
La OVC según el tipo de desahucio
La oferta vinculante confidencial se adapta al tipo de conflicto. No es igual la propuesta en un desahucio por impago que en uno por fin de contrato. Estas son las diferencias más relevantes:
Desahucio por impago de alquiler: la OVC suele consistir en ofrecer al inquilino la posibilidad de regularizar la deuda en un plazo determinado para evitar el procedimiento judicial. Si el inquilino ya ha recibido un burofax de requerimiento de pago previo, la OVC refuerza la posición del propietario y en muchos juzgados ese requerimiento previo puede considerarse MASC suficiente por sí solo. La OVC añade solidez adicional.
Desahucio por fin de contrato: aquí no hay deuda que pagar, por lo que la OVC consiste en proponer la entrega voluntaria de las llaves en una fecha concreta. Puede incluir o no una compensación económica al inquilino por los gastos de mudanza, según la estrategia del propietario. En este tipo de desahucio la OVC es especialmente importante porque el requerimiento de pago no existe y los juzgados son más exigentes con la acreditación del MASC.
Desahucio por precario: el ocupante no tiene contrato, por lo que la propuesta suele ser la entrega inmediata del inmueble o dentro de un plazo razonable, con o sin condiciones adicionales.
Desahucio por incumplimiento de contrato: la OVC puede plantear el cese de la conducta infractora y la regularización de la situación, o directamente la resolución del contrato mediante entrega del inmueble.
Desahucio de locales, naves u oficinas: el procedimiento es el mismo que en arrendamientos de vivienda, aunque las cantidades suelen ser mayores y la estructura de la oferta puede ser más compleja.
La OVC como herramienta de ventaja procesal, no solo de cumplimiento
Más allá de ser un requisito formal, la oferta vinculante confidencial bien redactada tiene un valor estratégico que va más allá de cumplir el trámite.
Si el inquilino rechaza una oferta razonable y el asunto acaba en juicio con un resultado equivalente o más favorable al propietario, el juez puede tener en cuenta esa negativa injustificada a la hora de imponer las costas del procedimiento al arrendatario. En la práctica, esto significa que la OVC puede contribuir a que el propietario no solo recupere el inmueble, sino que también obtenga una condena en costas que cubra parte de los honorarios profesionales.
Además, en muchos casos la recepción de un burofax redactado por un abogado, con plazo expreso y advertencia de consecuencias judiciales, produce un efecto inmediato: el inquilino comprende que el propietario está dispuesto a ir hasta el final. No son pocas las situaciones en las que la entrega voluntaria se produce antes de que expire el plazo de la OVC, evitando el juicio por completo.
Preguntas frecuentes sobre la oferta vinculante confidencial
¿Cuánto tiempo hay que esperar tras enviar la OVC antes de demandar? El plazo legal es de un mes desde la recepción o desde la puesta a disposición. Si el inquilino no responde o rechaza expresamente antes de que venza ese mes, el propietario puede presentar la demanda. Si el propietario ha fijado un plazo menor en la OVC (por existir acuerdo previo con el inquilino sobre el canal o el plazo), puede demandarse al vencer ese plazo más corto.
¿Hay que aportar el contenido de la OVC junto con la demanda? No. El carácter confidencial de la OVC implica precisamente que su contenido no se revela al juzgado. Lo que se aporta es la acreditación del envío (certificación del burofax o medio empleado) y el resultado: acuse de recibo, rechazo expreso o acuse de devolución por no retirado. El contenido de la oferta permanece confidencial.
¿Qué pasa si el inquilino envía primero una OVC al propietario? El MASC que se aplica al conflicto es el primero que se selecciona. Si el inquilino se adelanta y remite una OVC al propietario, ese mecanismo queda activado y el propietario deberá responder dentro del plazo. Por eso, en situaciones de conflicto activo, conviene que el propietario tome la iniciativa cuanto antes.
¿Se puede enviar la OVC si ya se ha enviado un burofax de requerimiento de pago? Sí. En desahucios por impago, el burofax de requerimiento previo puede considerarse MASC suficiente por sí solo en muchos juzgados, pero enviar también la OVC refuerza la posición del propietario y elimina cualquier riesgo de inadmisión por defecto de procedibilidad.
¿La OVC interrumpe la prescripción de la acción? Sí. La Ley 1/2025 reconoce expresamente que el uso de la oferta vinculante confidencial interrumpe la prescripción y suspende la caducidad de las acciones legales. Esto tiene valor añadido en situaciones donde los plazos están cerca de vencer.
Cómo gestionamos la OVC en JR Abogados
En JR Abogados redactamos y enviamos la oferta vinculante confidencial como parte de la estrategia procesal del desahucio, no como un trámite aislado. El contenido de la oferta se adapta al tipo de conflicto, al perfil del inquilino y a la posición del propietario, con el objetivo de que cumpla el requisito legal y al mismo tiempo maximice las posibilidades de una resolución rápida.
El envío se realiza mediante burofax con certificación de contenido, lo que garantiza la admisión de la demanda sin incidencias en cualquier juzgado. Una vez enviada la OVC, controlamos los plazos y preparamos la demanda de forma simultánea para presentarla en cuanto venza el período de respuesta.
El proceso completo —desde la OVC hasta el lanzamiento— está disponible en la sección de proceso judicial. Si quieres ver los plazos reales del procedimiento, consulta la página de plazos del desahucio.
¿Tu contrato ha terminado y el inquilino no se va? La OVC es el primer paso antes de la demanda por fin de contrato.
¿El inquilino lleva meses sin pagar? Revisa cuándo el requerimiento de pago por burofax puede ser suficiente como MASC.
¿Tienes un local o nave ocupada sin derecho? Los desahucios de negocios siguen el mismo procedimiento con la OVC como paso previo.
Telephone No.647335243