La oferta vinculante confidencial es uno de los medios adecuados de solución de controversias que pueden utilizarse antes de presentar una demanda civil y puede resultar especialmente útil en determinados conflictos entre propietarios e inquilinos.
Desde la entrada en vigor de la Ley Orgánica 1/2025, la negociación previa ha adquirido una importancia procesal que antes no tenía en numerosos procedimientos civiles.
Esto afecta directamente a los desahucios.
Un propietario que quiere recuperar una vivienda porque ha terminado el contrato, existe un precario, se ha producido un incumplimiento o concurre otra causa no debería limitarse a pensar:
“mando un burofax y después presento la demanda”.
Antes hay que determinar qué requisito de procedibilidad resulta aplicable y qué medio de negociación previa conviene utilizar.
Uno de esos medios es la oferta vinculante confidencial.
No es una simple carta.
No es exactamente un requerimiento.
Tampoco es una amenaza de demanda.
Es una propuesta formal dirigida a solucionar una controversia, sometida a unas reglas específicas de vinculación y confidencialidad.
En JR Abogados, la preparación de ofertas vinculantes confidenciales y posteriores procedimientos de desahucio es dirigida por José Ramón Felipe Condés, abogado colegiado número 4.108 del Ilustre Colegio de Abogados de Alcalá de Henares (ICAAH).
El objetivo es que la oferta tenga una utilidad real:
conseguir una solución sin juicio o, si no existe acuerdo, dejar correctamente preparada la vía judicial.
Qué es una oferta vinculante confidencial
La oferta vinculante confidencial es una propuesta formulada por una persona a otra con el objetivo de resolver una controversia.
La Ley Orgánica 1/2025 la reconoce expresamente como uno de los medios adecuados de solución de controversias.
La idea es sencilla.
Una parte formula una propuesta concreta.
La otra puede:
aceptarla;
rechazarla;
o no responder.
Pero la oferta tiene características especiales.
En particular:
es vinculante para quien la formula durante el plazo correspondiente;
su contenido es confidencial;
la aceptación debe ser expresa;
y, si se acepta, nace un acuerdo obligatorio para ambas partes.
Por qué se llama vinculante
Porque quien formula la oferta queda obligado a mantenerla durante el periodo establecido.
No puede presentar una propuesta seria hoy y retirarla arbitrariamente mañana mientras todavía esté vigente.
La oferta debe diseñarse, por tanto, con mucho cuidado.
Antes de enviarla hay que preguntarse:
¿Estoy realmente dispuesto a cumplir exactamente lo que estoy ofreciendo si la otra parte acepta?
Si la respuesta es no, esa propuesta no debería enviarse como oferta vinculante.
Por qué es confidencial
Porque la ley protege el contenido de la negociación.
La confidencialidad permite que las partes puedan realizar propuestas para solucionar el conflicto sin convertir automáticamente todo lo negociado en material probatorio del futuro juicio.
Esto es especialmente útil en desahucios.
Por ejemplo, el propietario puede aceptar determinadas condiciones para conseguir una entrega rápida de la vivienda.
Eso no significa necesariamente que esté reconociendo que el inquilino tiene derecho a permanecer en ella.
La propuesta responde a una estrategia de solución.
Puede consultar nuestra guía general sobre MASC y Ley Orgánica 1/2025.
Qué diferencia hay entre oferta vinculante y burofax
Esta distinción es fundamental.
Un burofax es principalmente un medio de comunicación fehaciente.
Permite acreditar:
qué se envió;
cuándo;
a quién;
y cuál fue el resultado de la entrega.
La oferta vinculante confidencial, en cambio, es el contenido jurídico de una propuesta negociadora.
Una oferta vinculante puede enviarse mediante un sistema que permita acreditar correctamente su comunicación.
Por tanto:
burofax = medio de envío
oferta vinculante confidencial = instrumento de negociación
No son conceptos equivalentes.
Puede enviarse la oferta por burofax
Sí puede utilizarse un medio fehaciente de comunicación para remitirla, siempre que permita acreditar adecuadamente el envío y recepción.
En la práctica interesa poder demostrar después:
que se formuló la oferta;
a quién;
en qué fecha;
y que llegó a conocimiento del destinatario o se intentó comunicar correctamente.
Pero debe respetarse la confidencialidad respecto del contenido en los términos legalmente previstos.
Oferta vinculante y MASC son lo mismo
No exactamente.
La oferta vinculante confidencial es uno de los MASC que reconoce la Ley Orgánica 1/2025.
MASC es el concepto general.
Dentro de él existen distintos instrumentos:
negociación directa;
negociación entre abogados;
mediación;
conciliación;
oferta vinculante confidencial;
opinión de experto independiente;
entre otros.
Por eso no debe decirse:
“hay que hacer una oferta vinculante en todos los procedimientos”.
Hay que determinar qué medio resulta más adecuado.
Cuándo puede ser útil en un desahucio
Puede resultar especialmente útil cuando existe una solución concreta que el propietario está dispuesto a ofrecer antes de demandar.
Por ejemplo:
entrega de llaves en una fecha;
condonación parcial de deuda;
pago aplazado;
regularización de rentas;
salida voluntaria;
cese de un incumplimiento;
devolución ordenada del inmueble;
o cualquier combinación razonable.
La ventaja es que obliga a concretar.
No se negocia simplemente:
“a ver si arreglamos esto”.
Se formula una propuesta determinada.
Oferta vinculante en un desahucio por fin de contrato
Puede ser especialmente útil cuando el contrato ha terminado o está próximo a terminar y el inquilino comunica que no puede marcharse inmediatamente.
Puede consultar nuestra página sobre desahucio por fin de contrato.
El propietario puede plantear, por ejemplo:
entrega el día 30 de septiembre;
devolución de todas las llaves;
retirada de pertenencias;
liquidación de suministros;
firma de documento de entrega;
y otras condiciones.
Si el inquilino acepta, puede conseguirse la recuperación de la vivienda sin iniciar el procedimiento judicial.
Oferta vinculante en un desahucio por precario
También puede ser una herramienta útil en un desahucio por precario.
Por ejemplo, unos padres quieren recuperar una vivienda cedida gratuitamente a un hijo.
Antes de demandar pueden formular una propuesta concreta:
entrega voluntaria en determinada fecha;
acceso para comprobar el inmueble;
retirada de pertenencias;
entrega de llaves;
y cualquier otra condición necesaria.
En conflictos familiares, una salida pactada puede evitar un procedimiento especialmente desagradable.
Oferta vinculante en un incumplimiento de contrato
También puede utilizarse cuando existe un incumplimiento del contrato de alquiler.
Por ejemplo:
el inquilino subarrienda;
realiza una actividad prohibida;
ha efectuado obras;
incumple una obligación relevante.
La propuesta puede exigir:
cese del incumplimiento;
regularización;
restitución de la situación;
o entrega del inmueble.
La solución debe adaptarse al problema real.
Oferta vinculante en un desahucio por impago
También puede utilizarse, aunque en los impagos existe una particularidad importante.
En estos asuntos hay que coordinar:
reclamación de la deuda;
posible enervación;
requerimiento previo;
MASC;
y fecha de eventual demanda.
Puede consultar nuestra página sobre desahucio por impago de alquiler.
La oferta podría plantear, por ejemplo:
pago íntegro;
calendario;
entrega de la vivienda;
condonación parcial condicionada a una entrega inmediata;
u otra solución.
Pero debe diseñarse cuidadosamente para no perjudicar la estrategia posterior.
Oferta vinculante y enervación
No son lo mismo.
La enervación es una institución procesal específica del desahucio por falta de pago.
La oferta vinculante confidencial es un instrumento negociador.
Una misma actuación puede tener relación estratégica con varias cuestiones, pero no debe suponerse automáticamente que enviar una oferta vinculante elimina la posibilidad de enervar.
Si el propietario pretende impedir la enervación deberá analizar específicamente los requisitos de la LEC.
Qué debe contener una oferta vinculante confidencial
No existe una plantilla universal válida para todos los conflictos.
Pero debería definir con precisión:
quién formula la oferta;
a quién se dirige;
qué controversia existe;
qué solución se propone;
qué obligaciones asumiría cada parte;
qué plazo se concede para aceptar;
cómo debe formalizarse la aceptación;
y cualquier condición necesaria.
La claridad es esencial.
Si la oferta es aceptada, debe saberse exactamente qué han acordado las partes.
Debe identificarse el inmueble
En asuntos de desahucio, sí resulta especialmente conveniente.
Debe quedar claro qué vivienda, local, oficina o inmueble está relacionado con la controversia.
Dirección.
Contrato.
Partes.
Fecha.
Cualquier dato necesario para evitar dudas.
Hay que indicar la deuda exacta
Si la controversia incluye cantidades, debe prepararse cuidadosamente la liquidación.
No conviene formular una oferta diciendo:
“pague todo lo que debe”.
Es mucho mejor identificar:
mensualidades;
cantidades;
periodos;
pagos realizados;
total pendiente.
Eso facilita la negociación y evita conflictos sobre el objeto de la propuesta.
Se puede perdonar parte de la deuda
Sí puede formularse una propuesta de ese tipo.
Por ejemplo:
deuda: 8.000 euros.
El propietario puede ofrecer:
“si entrega voluntariamente la vivienda antes del 30 de septiembre y cumple determinadas condiciones, aceptaremos 5.000 euros como liquidación de la deuda”.
Esto puede tener sentido económico.
El propietario puede preferir recuperar inmediatamente un inmueble y dejar de acumular nuevas pérdidas.
Pero una decisión así debe valorarse antes de enviar la oferta porque, si se acepta, el propietario quedará vinculado por los términos pactados.
Se puede ofrecer dinero para que entregue la vivienda
También puede hacerse cuando resulte económicamente conveniente y jurídicamente adecuado.
Esto puede tener sentido en determinados conflictos de renta antigua, ocupaciones toleradas o situaciones donde una salida inmediata tenga un valor económico elevado para el propietario.
Puede consultar nuestra página sobre renta antigua.
No existe una obligación general de pagar para recuperar una vivienda.
Es una decisión negociadora.
Qué plazo tiene el destinatario para aceptar
Este es uno de los puntos más importantes.
El artículo 17 de la Ley Orgánica 1/2025 establece que, salvo que la propia oferta establezca un plazo distinto, la oferta vinculante decae si no es aceptada expresamente en el plazo de un mes o si es rechazada.
Por tanto, puede establecerse otro plazo.
Esto permite adaptar la oferta al caso concreto.
Es obligatorio dar un mes
No.
La ley utiliza el mes como plazo supletorio cuando la propia oferta no fija otro diferente.
Puede establecerse:
10 días;
15 días;
20 días;
30 días;
u otro plazo razonable.
Pero el plazo debe indicarse con claridad.
Qué ocurre si no indico plazo
Si no se establece uno específico, se aplica la regla legal.
La oferta decae si no es aceptada expresamente dentro de un mes.
Por eso normalmente es preferible establecer expresamente el plazo para evitar cualquier discusión.
Qué ocurre si el inquilino rechaza la oferta
La oferta deja de estar vigente.
Si además se ha utilizado correctamente dentro de la actividad negociadora previa, habrá que determinar cuándo queda cumplido el requisito y cuándo puede presentarse la demanda.
Puede consultar nuestra página sobre MASC en desahucios.
El rechazo no obliga al propietario a realizar infinitas propuestas.
Qué ocurre si no responde
Si no existe aceptación expresa dentro del periodo correspondiente, la oferta decae.
Cuando además se utiliza como mecanismo para cumplir el requisito de procedibilidad, deben controlarse también los plazos generales de la negociación previa.
No debe confundirse:
vigencia de la oferta
con
momento en que puede considerarse terminado el MASC sin acuerdo.
La aceptación debe ser expresa
Sí.
La normativa exige aceptación expresa.
No aconsejamos trabajar con interpretaciones como:
“creo que aceptó porque no respondió”.
El silencio no equivale a aceptación.
Debe poder acreditarse que la otra parte aceptó la propuesta.
Puede aceptar solo una parte
Si el destinatario modifica la propuesta, jurídicamente ya no estamos ante una aceptación pura de la oferta original.
Puede existir una contraoferta.
Por ejemplo:
el propietario ofrece entrega el 1 de octubre y pago de 3.000 euros.
El inquilino responde:
“acepto, pero entrego en diciembre”.
No ha aceptado exactamente la oferta formulada.
Ha introducido una modificación.
Habrá que decidir si el propietario acepta la nueva propuesta.
Qué ocurre si hay contraoferta
La negociación puede continuar.
El hecho de utilizar una oferta vinculante no impide que las partes sigan formulando propuestas.
Pero cada paso debe quedar claro.
No interesa terminar con una cadena de correos en la que nadie sabe cuál fue la última propuesta aceptada.
Qué ocurre cuando acepta
La aceptación genera un acuerdo obligatorio.
El artículo 17 establece que la aceptación de la oferta tiene carácter irrevocable.
Eso significa que, una vez aceptada correctamente, ninguna de las partes debería actuar como si nunca hubiese existido el acuerdo.
Hay que cumplir lo pactado.
Qué pasa si después no cumple
Entonces habrá que analizar cómo exigir el cumplimiento del acuerdo.
Por eso, al redactar la oferta, no basta con pensar en conseguir un “sí”.
Hay que pensar también:
¿qué hacemos si acepta y después incumple?
En determinados casos puede resultar conveniente dotar al acuerdo de fuerza ejecutiva mediante los mecanismos legalmente disponibles.
La oferta aceptada tiene fuerza ejecutiva automáticamente
No necesariamente en todos los casos por el simple intercambio de comunicaciones.
La Ley Orgánica 1/2025 regula la formalización y eficacia de los acuerdos alcanzados mediante negociación y los mecanismos para dotarlos, cuando corresponda, de fuerza ejecutiva.
Dependiendo del asunto puede estudiarse:
elevación a escritura pública;
homologación judicial;
u otra forma jurídicamente adecuada.
Por qué importa la fuerza ejecutiva
Imagine:
el inquilino acepta entregar las llaves el 1 de diciembre.
Llega ese día.
No se marcha.
Si el acuerdo tiene la forma jurídica adecuada, su exigibilidad puede ser más sencilla.
Por eso una negociación bien preparada no termina en:
“hemos llegado a un acuerdo”.
Debe preguntarse:
“¿cómo garantizamos su cumplimiento?”
Confidencialidad de la oferta
El contenido está sometido al régimen de confidencialidad de la negociación.
Esto significa que debe evitarse utilizar en el juicio las propuestas simplemente para intentar perjudicar a la otra parte.
La ley protege la confidencialidad de los MASC precisamente para fomentar negociaciones reales.
Puede aportarse la oferta completa con la demanda
No debería hacerse automáticamente.
Una cosa es acreditar que se realizó la actividad negociadora previa.
Otra muy distinta revelar el contenido confidencial de la oferta.
El procedimiento debe respetar la distinción.
Cómo demuestro entonces que la envié
Debe conservarse documentación que acredite:
existencia de la oferta;
fecha;
destinatario;
recepción o intento de recepción;
resultado;
y circunstancias necesarias.
Todo ello sin vulnerar innecesariamente la confidencialidad del contenido.
Esta es una de las razones por las que conviene preparar correctamente tanto la oferta como su medio de envío.
Puede el propietario contar al juez cuánto ofreció
No como regla general simplemente porque crea que le beneficia.
La confidencialidad existe precisamente para impedir que las negociaciones se conviertan después en una exhibición de ofertas.
Hay excepciones legalmente previstas al principio de confidencialidad, pero no deben interpretarse de forma extensiva.
Qué ocurre con las costas si el inquilino rechazó una oferta razonable
La conducta negociadora previa puede tener relevancia posterior en materia de costas.
La reforma introducida por la Ley Orgánica 1/2025 modificó el sistema precisamente para valorar también el comportamiento de las partes en la fase previa.
Pero no debe decirse:
“si rechaza mi oferta, pagará automáticamente todas las costas”.
No funciona de forma tan simple.
Hay que analizar el resultado del procedimiento y las reglas procesales aplicables.
Puede consultar nuestra página sobre costas judiciales.
Oferta vinculante para entregar las llaves
Este es probablemente uno de los usos más prácticos en desahucios.
La oferta puede fijar:
fecha;
hora;
lugar;
persona que recibe las llaves;
estado de la vivienda;
retirada de bienes;
lecturas;
deuda;
fianza;
renuncias;
y cualquier otra condición relevante.
Cuanto más clara sea la oferta, menor riesgo de nuevas discusiones.
Debe ponerse una fecha concreta
Normalmente sí resulta muy recomendable.
No es igual:
“entregará la vivienda próximamente”
que:
“entregará todas las llaves y la posesión libre de ocupantes el día 30 de septiembre de 2026”.
La segunda fórmula permite saber exactamente qué debe cumplirse.
Qué pasa con la fianza
Puede incluirse dentro de la negociación.
Por ejemplo:
la fianza se liquidará después de comprobar la vivienda;
se imputará una parte a determinadas cantidades;
se devolverá en determinado plazo;
o se adoptará la solución que corresponda.
Lo importante es no dejar una cuestión relevante sin regular si el objetivo es cerrar definitivamente el conflicto.
Qué pasa con los suministros
También puede regularse.
Por ejemplo:
lecturas el día de la entrega;
pago de facturas pendientes;
cambio de titularidad;
obligación de no dar de baja determinados suministros;
liquidación posterior.
Una buena oferta anticipa problemas prácticos.
Qué pasa si quedan muebles
Puede establecerse expresamente:
que la vivienda debe entregarse vacía;
qué ocurre con determinados bienes;
cuándo deben retirarse;
y qué consecuencias tiene no hacerlo.
Esto evita uno de los problemas habituales después de una entrega aparentemente voluntaria.
Se puede pactar la renuncia a reclamaciones
Puede estudiarse una cláusula de cierre o liquidación de determinadas cuestiones.
Por ejemplo:
una vez cumplido el acuerdo, ambas partes reconocen saldadas determinadas cantidades.
Pero debe definirse con precisión qué se está renunciando.
No recomendamos cláusulas absolutamente genéricas cuando existen cuestiones que todavía no pueden calcularse.
Oferta vinculante en locales y negocios
No se limita a viviendas.
Puede utilizarse también en conflictos de:
locales;
oficinas;
naves;
otros arrendamientos empresariales.
Puede consultar nuestra sección sobre desahucios de negocios.
En estos asuntos pueden negociarse cuestiones como:
rentas;
entrega;
maquinaria;
obras;
licencias;
inventario;
garantías;
fianzas;
desmontaje de instalaciones.
Puede enviarla directamente el propietario
La legislación no convierte en obligatoria la intervención de abogado para formular cualquier oferta vinculante.
Pero debe comprenderse el riesgo:
si la otra parte acepta, la propuesta obliga.
Por eso una oferta redactada sin valorar sus consecuencias puede crear un problema.
No es un simple burofax para “meter presión”.
Ventaja de que la redacte un abogado
El abogado puede revisar antes:
contrato;
situación jurídica;
deuda;
causa de desahucio;
MASC;
enervación;
plazos;
garantías;
futura demanda;
y consecuencias de un eventual acuerdo.
La oferta debe ser coherente con la estrategia completa.
Qué documentos deben revisarse antes
Normalmente:
contrato completo;
anexos;
extractos;
requerimientos anteriores;
burofax;
comunicaciones;
documentos relativos a la causa del conflicto;
garantías;
datos de las partes.
No aconsejamos redactar la oferta antes de conocer el expediente.
Qué pasa si hay varios inquilinos
Debe estudiarse a quién debe dirigirse.
Si el contrato tiene varios arrendatarios y una futura demanda se dirigirá contra todos, no debería ignorarse esta circunstancia en la fase previa.
Hay que determinar cómo estructurar correctamente la oferta y su comunicación.
Qué ocurre si hay avalista
También debe analizarse.
Si la futura reclamación económica puede incluir al fiador o avalista, su posición debe contemplarse desde el principio.
No toda garantía tiene el mismo alcance.
Puede hacerse por correo electrónico
Puede utilizarse un medio que permita acreditar suficientemente la comunicación y los requisitos correspondientes.
Pero en asuntos con riesgo de litigio suele interesar utilizar sistemas que proporcionen una prueba sólida.
No debe elegirse un medio únicamente por comodidad.
Puede hacerse por WhatsApp
Un WhatsApp puede constituir prueba de una comunicación.
Sin embargo, para una oferta vinculante formal destinada además a acreditar la negociación previa, sería prudente utilizar un sistema que permita demostrar de forma especialmente clara:
contenido;
identidad;
fecha;
recepción.
No convertiría WhatsApp en la opción principal si después puede depender de ello la admisión de una demanda.
Qué pasa si no conozco el domicilio
Hay que comprobar qué datos existen.
Contrato.
Vivienda arrendada.
Correo.
Teléfono.
Domicilios alternativos.
Otros medios de contacto.
Si realmente resulta imposible localizar a la parte, la normativa procesal contempla determinadas soluciones para acreditar la imposibilidad de realizar la negociación previa.
Pero no debe utilizarse esa vía cuando simplemente resulta más cómodo no intentar comunicar.
Cuándo puedo demandar después
Dependerá de cómo termine la actividad negociadora.
No debe confundirse únicamente con el plazo de vigencia de la oferta.
La página sobre MASC explica los distintos supuestos de terminación de la negociación.
Si se utiliza una oferta vinculante, el abogado debe controlar:
plazo de aceptación;
rechazo;
silencio;
eventuales contraofertas;
fecha de finalización;
y plazo posterior para presentar la demanda.
La oferta sirve para siempre
No.
La propia oferta tiene un periodo de vigencia.
Además, el cumplimiento del requisito MASC tiene su propio marco temporal respecto de la posterior demanda.
No debe realizarse hoy una negociación y confiar en utilizarla varios años después sin revisar si sigue siendo válida.
Qué ocurre si cambian las cantidades antes de demandar
Es muy habitual en los impagos.
La oferta puede referirse, por ejemplo, a 4.000 euros.
Dos meses después se deben 6.000.
Habrá que analizar cómo afecta esa variación a la identidad del objeto negociado y a la posterior demanda.
Por eso la estrategia debe anticipar, en la medida de lo posible, que pueden producirse nuevos vencimientos.
Oferta y demanda deben tener relación
Sí.
Cuando se utiliza como MASC, la negociación debe guardar identidad suficiente con el objeto del futuro litigio.
No conviene negociar únicamente una cuestión secundaria y posteriormente demandar por un problema completamente distinto.
Esto debe planificarse desde el primer documento.
Puede formularse una oferta sin reconocer los hechos del contrario
Sí.
Una propuesta negociadora no exige aceptar jurídicamente la versión de la otra parte.
Puede formularse dejando claro que se realiza con finalidad transaccional y dentro del marco confidencial correspondiente.
Lo importante es no redactar afirmaciones innecesarias que luego generen problemas.
Ejemplo práctico de oferta vinculante por impago
Supongamos:
renta: 1.000 euros;
deuda: 5.000 euros;
el inquilino sigue dentro.
El propietario quiere recuperar la vivienda.
Puede estudiar una propuesta como:
entrega voluntaria en determinada fecha;
pago parcial inmediato;
condonación condicionada de una parte de la deuda;
entrega libre de personas y bienes;
liquidación final.
La conveniencia económica depende del caso.
No siempre hay que exigir absolutamente todo si conseguir inmediatamente la vivienda supone un beneficio mayor.
Ejemplo por fin de contrato
Contrato terminado.
No existe deuda.
El inquilino pide más tiempo.
Puede ofrecerse:
entrega dentro de 30 días;
pago de la cantidad correspondiente durante ese periodo;
entrega de llaves;
estado del inmueble;
renuncia a solicitar más prórrogas.
Si se acepta, se evita el pleito.
Ejemplo en precario
Los padres quieren recuperar una vivienda ocupada gratuitamente por un hijo.
Puede plantearse:
tres meses para abandonar;
entrega voluntaria;
retirada de pertenencias;
condiciones de acceso;
documentación de la salida.
En un conflicto familiar esto puede ser mucho más razonable que iniciar directamente un procedimiento judicial.
Errores frecuentes al formular una oferta vinculante
Enviar una propuesta que realmente no se está dispuesto a cumplir
Si se acepta puede obligar.
No fijar claramente las condiciones
El acuerdo debe poder ejecutarse.
Confundirla con un requerimiento
Son instrumentos diferentes.
Revelar información confidencial posteriormente
Debe respetarse el régimen del MASC.
No identificar correctamente la controversia
Puede afectar al requisito de procedibilidad.
Ignorar a otros futuros demandados
Hay que revisar todas las partes.
Fijar una deuda incorrecta
Puede dificultar la negociación.
No establecer una fecha clara de entrega
Genera nuevas discusiones.
Ofrecer una condonación sin condicionarla correctamente
Puede provocar interpretaciones no deseadas.
No pensar qué ocurre si acepta y después incumple
El acuerdo debe prepararse también para ese escenario.
Utilizar una plantilla idéntica en todos los desahucios
Impago, precario y fin de contrato son diferentes.
Preguntas frecuentes sobre oferta vinculante confidencial
Qué es una oferta vinculante confidencial
Es una propuesta formal de solución de una controversia regulada como medio adecuado de solución de controversias por la Ley Orgánica 1/2025.
Es un MASC
Sí. Es uno de los medios reconocidos expresamente por la ley.
Es obligatoria en todos los desahucios
No. El requisito puede cumplirse mediante distintos medios adecuados. Hay que elegir el que corresponda al caso.
Cuánto dura la oferta
El plazo puede establecerse en la propia oferta. Si no se establece otro, la ley prevé que decaiga si no se acepta expresamente en un mes o si es rechazada.
Tiene que aceptarse expresamente
Sí.
Puede retirarse antes del plazo
La oferta vincula a quien la formula durante el periodo correspondiente, por lo que no debe enviarse si no existe voluntad real de cumplirla.
Qué pasa si el inquilino la rechaza
Decae y habrá que valorar la continuación de la estrategia y el cumplimiento del requisito de negociación previa.
Qué pasa si no responde
La oferta deja de estar vigente cuando termina el plazo correspondiente sin aceptación expresa.
Puede hacer una contraoferta
Sí puede responder proponiendo condiciones diferentes. El propietario decidirá si las acepta.
Si acepta puede echarse atrás
La aceptación de la oferta es irrevocable en los términos establecidos legalmente.
La oferta es confidencial
Sí. Su contenido está sometido a las reglas de confidencialidad de la negociación.
Puedo enseñársela al juez
No debe aportarse automáticamente su contenido. Debe distinguirse entre acreditar el intento negociador y revelar información confidencial.
Puede enviarse por burofax
Puede emplearse un medio fehaciente que permita acreditar adecuadamente la comunicación.
Necesito abogado
No necesariamente para formular cualquier oferta, pero cuando se utiliza como paso previo a un desahucio es recomendable revisar jurídicamente sus consecuencias.
Puedo ofrecer perdonar deuda
Sí, si el propietario está dispuesto a quedar vinculado en esos términos en caso de aceptación.
Puedo ofrecer dinero para recuperar la vivienda
Puede negociarse una compensación cuando resulte conveniente.
Qué pasa si acepta pero después no entrega la vivienda
Habrá que estudiar el cumplimiento forzoso del acuerdo y la forma jurídica en que quedó documentado.
Sirve la oferta para impedir la enervación
No debe confundirse con el requerimiento previsto específicamente en la LEC para la enervación. Debe analizarse de forma separada.
Abogado para oferta vinculante confidencial antes de un desahucio
La oferta vinculante confidencial puede parecer simplemente una carta con una propuesta.
No lo es.
Antes de enviarla hay que decidir exactamente:
qué se pretende conseguir;
qué se ofrece;
a cambio de qué;
durante cuánto tiempo;
qué deuda existe;
cuándo deben entregarse las llaves;
qué ocurre con la fianza;
qué pasa con los suministros;
qué renuncias existen;
cómo debe aceptarse;
qué sucederá si el acuerdo se incumple;
y cómo encaja todo ello con la posterior demanda si finalmente no existe solución.
En JR Abogados la oferta se prepara como una pieza de la estrategia completa del desahucio, no como un documento aislado.
La dirección letrada corresponde a José Ramón Felipe Condés, abogado colegiado número 4.108 del Ilustre Colegio de Abogados de Alcalá de Henares (ICAAH).
Una oferta correctamente planteada puede producir dos resultados útiles.
El primero:
el inquilino acepta y el conflicto termina sin procedimiento judicial.
El segundo:
no acepta, pero el propietario ha realizado correctamente una actuación negociadora que permite continuar hacia la demanda cuando proceda.
Puede consultar también nuestra guía sobre MASC tras la Ley Orgánica 1/2025, el proceso judicial de desahucio, la demanda y el burofax.
Telephone No.647335243