El lanzamiento en un desahucio es la actuación judicial mediante la que se hace efectiva la recuperación de la posesión de una vivienda, local u otro inmueble cuando el ocupante no lo ha entregado voluntariamente.
Para muchos propietarios, el lanzamiento es el momento que realmente pone fin al problema.
Puede existir una demanda estimada, una resolución favorable e incluso una fecha señalada por el juzgado, pero mientras el propietario no haya recuperado efectivamente la posesión del inmueble, el conflicto no está completamente resuelto desde un punto de vista práctico.
El lanzamiento no debe confundirse con la demanda, la vista ni la sentencia.
Son actuaciones diferentes dentro del proceso judicial de desahucio.
En términos sencillos:
la demanda solicita la recuperación;
el procedimiento determina si existe derecho a ella;
la resolución judicial reconoce, cuando corresponde, ese derecho;
y el lanzamiento permite hacerlo efectivo si el ocupante no se marcha voluntariamente.
En JR Abogados, los procedimientos de desahucio son dirigidos por José Ramón Felipe Condés, abogado colegiado número 4.108 del Ilustre Colegio de Abogados de Alcalá de Henares (ICAAH).
Una cuestión especialmente importante es comprender que el propietario no debe recuperar la vivienda por sus propios medios mientras el arrendatario u ocupante continúe jurídicamente en posesión de ella.
Cambiar la cerradura, entrar sin consentimiento, retirar pertenencias o cortar suministros para forzar la salida puede generar un problema mucho mayor.
Cuando es necesario acudir a los tribunales, la recuperación debe realizarse por los cauces legalmente previstos.
Qué es el lanzamiento en un desahucio
El lanzamiento es la actuación destinada a entregar materialmente la posesión del inmueble a quien judicialmente tiene derecho a recuperarlo.
En la práctica supone que, si el demandado continúa ocupando la finca cuando llega el momento establecido judicialmente, se procede a hacer efectiva su salida y a devolver la posesión al propietario.
Es, por tanto, la fase ejecutiva o material de la recuperación del inmueble.
No todos los procedimientos llegan hasta ese momento.
Muchos inquilinos entregan las llaves antes.
Otros abandonan la vivienda después de recibir la demanda.
También pueden alcanzarse acuerdos.
El lanzamiento solamente será necesario cuando la posesión no se haya recuperado voluntariamente y el procedimiento deba continuar hasta hacer efectiva judicialmente la entrega.
Lanzamiento y desahucio son lo mismo
No exactamente.
El desahucio es el procedimiento o acción dirigida a recuperar el inmueble.
El lanzamiento es la actuación material mediante la que se recupera efectivamente la posesión cuando resulta necesaria.
Por eso puede existir un procedimiento de desahucio sin lanzamiento efectivo.
Por ejemplo:
el propietario presenta la demanda de desahucio;
el inquilino recibe la documentación judicial;
decide abandonar voluntariamente;
entrega las llaves;
se documenta correctamente la recuperación.
En ese supuesto puede no ser necesario llegar a un lanzamiento material.
Cuándo se produce el lanzamiento
El momento depende del desarrollo del procedimiento.
No existe una fecha universal que pueda calcularse diciendo:
“presentamos la demanda hoy y dentro de dos meses recuperará la vivienda”.
Influyen numerosas circunstancias:
tipo de desahucio;
actuación del demandado;
oposición;
notificaciones;
posible vista;
resoluciones judiciales;
incidencias procesales;
situaciones legalmente relevantes que puedan afectar a la ejecución;
y carga de trabajo del órgano judicial.
Puede consultar nuestra página sobre plazos de un desahucio.
La mejor forma de evitar retrasos evitables es iniciar el procedimiento con la documentación y actuaciones previas correctamente preparadas.
Puede señalarse el lanzamiento al principio del procedimiento
En determinados procedimientos de desahucio la legislación procesal permite que desde las primeras actuaciones judiciales quede fijada una fecha para el lanzamiento, condicionada al desarrollo posterior del procedimiento.
Esto es importante porque pretende evitar que, después de resolverse la controversia, sea siempre necesario iniciar desde cero una nueva secuencia de actuaciones para conseguir la recuperación material.
Sin embargo, que exista una fecha inicialmente señalada no significa que necesariamente vaya a ejecutarse ese día.
El procedimiento puede experimentar incidencias que modifiquen la situación.
Qué ocurre si el inquilino se opone
La oposición puede hacer necesario resolver previamente la controversia.
Por ejemplo, el demandado puede sostener:
que ha pagado;
que el contrato sigue vigente;
que existe una prórroga;
que tiene título para permanecer;
que la cantidad reclamada es incorrecta;
que puede enervar;
o cualquier otra defensa jurídicamente admisible.
Dependiendo del procedimiento puede resultar necesaria una vista oral.
El lanzamiento solamente podrá realizarse cuando procesalmente corresponda.
Qué ocurre si el inquilino no se opone
La ausencia de oposición puede simplificar considerablemente la tramitación.
En los procedimientos de desahucio existen especialidades procesales precisamente dirigidas a evitar actuaciones innecesarias cuando el demandado no atiende el requerimiento judicial ni formula oposición.
Pero el propietario no debe interpretar:
“no se ha opuesto, así que mañana puedo entrar”.
Aunque no exista oposición, debe esperarse a que el procedimiento produzca las consecuencias correspondientes y la posesión sea entregada voluntaria o judicialmente.
Qué ocurre el día del lanzamiento
Si el inmueble continúa ocupado cuando llega la fecha y el lanzamiento debe practicarse, se realiza la actuación judicial correspondiente para hacer efectiva la entrega.
El desarrollo concreto depende de las circunstancias del inmueble y del procedimiento.
Pueden intervenir:
la comisión judicial correspondiente;
el propietario o persona que lo represente cuando proceda;
procurador;
cerrajero cuando resulte necesario;
fuerzas y cuerpos de seguridad si su intervención hubiera sido acordada o resultara necesaria;
y otras personas cuya presencia proceda.
No debe entenderse como una reunión informal entre propietario e inquilino.
Es una actuación judicial.
Tiene que acudir el propietario al lanzamiento
No siempre es imprescindible su presencia personal.
Debe seguir las indicaciones de su abogado y procurador.
Dependiendo del asunto puede organizarse la asistencia necesaria para:
recibir la posesión;
facilitar acceso;
cambiar cerradura;
recoger llaves;
comprobar el estado del inmueble;
documentar incidencias.
Si el propietario vive lejos, no debe dar por supuesto que necesariamente tendrá que desplazarse.
Hay que organizarlo previamente.
Hace falta un cerrajero
Es muy recomendable preverlo cuando existe la posibilidad de que no puedan utilizarse las llaves existentes.
Puede ocurrir que:
el ocupante no esté;
se niegue a entregar llaves;
haya cambiado la cerradura;
las llaves disponibles ya no funcionen.
El objetivo no es únicamente abrir la puerta.
Una vez recuperada la posesión, normalmente interesa sustituir o asegurar la cerradura para evitar accesos posteriores no autorizados.
Quién paga el cerrajero
Inicialmente puede ser necesario que el propietario asuma determinados gastos prácticos relacionados con la recuperación.
Posteriormente habrá que estudiar cuáles pueden incluirse jurídicamente dentro de las cantidades reclamables o de la correspondiente ejecución.
No debe darse por supuesto que cualquier gasto generado durante el conflicto será automáticamente reintegrado por el demandado.
Puede estar la policía en un lanzamiento
La intervención policial no es automática en todos los lanzamientos.
Puede solicitarse o acordarse cuando las circunstancias hagan necesaria la asistencia de las fuerzas y cuerpos de seguridad para garantizar que la actuación judicial pueda desarrollarse correctamente.
Un desahucio de un inmueble vacío no presenta las mismas circunstancias que otro en el que existe previsión fundada de resistencia.
Qué pasa si el inquilino no está en la vivienda
Su ausencia no significa necesariamente que el lanzamiento no pueda practicarse.
Si la actuación judicial puede desarrollarse conforme a lo ordenado y concurren los requisitos necesarios, la recuperación puede hacerse efectiva aunque el demandado no esté esperando detrás de la puerta.
La cuestión importante es que la posesión se entregue formalmente al propietario.
Qué pasa si la vivienda ya está vacía
Hay que comprobar si realmente se ha producido el abandono y, sobre todo, si existe una entrega inequívoca de la posesión.
Una vivienda aparentemente vacía no equivale automáticamente a una vivienda jurídicamente entregada.
Puede haber:
muebles;
efectos personales;
suministros activos;
llaves en poder del arrendatario;
indicios de utilización ocasional.
El propietario debe consultar antes de entrar.
El inquilino me ha dicho que ya se ha marchado
Si comunica claramente que abandona el inmueble y entrega las llaves, la situación cambia sustancialmente.
Lo recomendable es documentar la entrega.
Por ejemplo:
fecha;
identificación de las partes;
entrega de todas las llaves;
estado aparente;
lecturas de contadores cuando proceda;
existencia de bienes;
cantidades pendientes;
reserva de acciones si corresponde.
Después debe informarse inmediatamente a abogado y procurador para actuar correctamente dentro del procedimiento.
Basta con dejar las llaves en el buzón
No es la mejor forma de documentar una entrega.
Puede generar preguntas:
¿cuándo se dejaron?
¿eran todas?
¿quién las dejó?
¿se entregó realmente la posesión?
¿continúan existiendo pertenencias dentro?
¿se comunicó formalmente el abandono?
Siempre que sea posible, es preferible una entrega claramente documentada.
Puede suspenderse un lanzamiento
Sí pueden existir circunstancias legalmente previstas que provoquen la suspensión o aplazamiento de un lanzamiento.
Pero no cualquier petición del ocupante produce automáticamente ese efecto.
La suspensión debe tener una base jurídica y ser acordada por el órgano competente cuando corresponda.
El propietario debe evitar dos extremos:
pensar que un lanzamiento nunca puede suspenderse;
o pensar que basta con que el inquilino pida más tiempo para paralizarlo indefinidamente.
Ninguna de las dos afirmaciones es correcta.
Vulnerabilidad y lanzamiento
En determinados procedimientos pueden entrar en juego mecanismos específicos relacionados con situaciones de vulnerabilidad.
Esta materia ha sufrido numerosas modificaciones legislativas durante los últimos años y debe revisarse conforme a la normativa vigente en el momento concreto del procedimiento.
La existencia de vulnerabilidad puede generar determinadas actuaciones procesales y coordinación con servicios públicos.
Pero tampoco debe afirmarse genéricamente:
“si el inquilino es vulnerable no se le puede desahuciar”.
La situación es jurídicamente bastante más compleja.
Hay que analizar:
tipo de procedimiento;
situación del ocupante;
situación del propietario;
normativa vigente;
acreditación;
decisiones judiciales;
y medidas aplicables al caso concreto.
Tener hijos menores impide el lanzamiento
No automáticamente.
La presencia de menores puede resultar relevante en el análisis de determinadas situaciones de vulnerabilidad y en la intervención de los servicios correspondientes.
Pero no crea por sí sola un derecho indefinido a permanecer en un inmueble ajeno.
Debe estudiarse cada supuesto.
Ser mayor de 65 años impide el lanzamiento
Tampoco existe una regla general de ese tipo.
La edad puede formar parte de las circunstancias personales valoradas en determinados mecanismos de protección, pero no convierte automáticamente una ocupación en indefinida.
Estar desempleado paraliza automáticamente el desahucio
No.
La situación económica puede resultar relevante para determinadas medidas de protección, pero debe acreditarse y encajar en los requisitos establecidos legalmente.
El propietario tampoco debe adoptar decisiones basándose simplemente en lo que el inquilino le comunica verbalmente.
Qué ocurre si el propietario también es vulnerable
Es una circunstancia que puede ser jurídicamente relevante.
La protección no puede analizarse únicamente desde la situación del ocupante ignorando completamente la posición del propietario.
Puede tratarse, por ejemplo, de una persona que depende de esa renta para afrontar su propia vivienda o de un pequeño propietario en una situación económica complicada.
Todo ello debe ponerse en conocimiento del abogado para valorar su trascendencia.
Lanzamiento en un desahucio por impago
En el desahucio por impago de alquiler el objetivo suele ser doble:
recuperar la vivienda;
y cobrar la deuda.
El lanzamiento resuelve principalmente el primer problema.
No significa que desaparezca automáticamente el segundo.
Por ejemplo:
el inquilino debe 9.000 euros;
se practica el lanzamiento;
el propietario recupera la vivienda.
Los 9.000 euros no quedan perdonados por el mero hecho de haberse recuperado la posesión.
La reclamación económica puede continuar conforme corresponda.
El día del lanzamiento deja de aumentar la deuda
La recuperación efectiva de la posesión es una fecha fundamental para determinar hasta cuándo pueden existir cantidades vinculadas a la ocupación, según lo que se haya reclamado y resuelto.
Por eso debe documentarse con precisión cuándo se recuperó realmente el inmueble.
No debe confundirse:
fecha de sentencia;
fecha prevista de lanzamiento;
fecha real de entrega;
fecha de recuperación efectiva.
Pueden ser diferentes.
Lanzamiento por fin de contrato
En un desahucio por fin de contrato puede no existir ninguna renta inicialmente impagada.
El inquilino paga, pero no se marcha.
El propietario demanda porque el arrendamiento ha terminado.
Si el procedimiento termina estimando la pretensión y el ocupante continúa dentro, puede ser necesario el lanzamiento para recuperar efectivamente la finca.
Además, habrá que estudiar las cantidades que correspondan por la permanencia posterior al vencimiento.
Lanzamiento en un precario
En un desahucio por precario el lanzamiento puede ser especialmente delicado porque frecuentemente existen relaciones familiares.
Padres contra hijos.
Hermanos.
Herederos.
Exparejas.
Familiares que llevan años utilizando gratuitamente una vivienda.
Aunque no exista renta impagada, la recuperación material puede ser igual de necesaria.
Si el precarista no entrega voluntariamente después de la resolución correspondiente, el procedimiento puede culminar con el lanzamiento.
Lanzamiento de un local
También pueden producirse lanzamientos de inmuebles destinados a actividades económicas.
Puede consultar nuestra página sobre desahucio de locales.
Aquí aparecen problemas adicionales:
mercancías;
maquinaria;
mobiliario;
cámaras frigoríficas;
instalaciones;
rótulos;
documentación empresarial;
equipos.
Por eso conviene anticipar qué puede encontrarse el día de la recuperación.
Lanzamiento de una nave industrial
En una nave industrial la situación puede ser todavía más compleja.
Puede haber:
maquinaria pesada;
vehículos;
productos almacenados;
residuos;
estanterías;
instalaciones;
materiales de terceros.
No es prudente tratar una nave industrial como si fuese una vivienda vacía.
La preparación material del lanzamiento debe adaptarse al inmueble.
Lanzamiento de una oficina
En las oficinas pueden quedar:
ordenadores;
archivos;
mobiliario;
documentos;
equipamiento;
bienes de terceros.
Debe actuarse conforme a lo acordado judicialmente y documentar adecuadamente la situación encontrada.
Qué pasa con los muebles del inquilino
Esta es una de las preguntas más importantes.
El propietario no debe decidir por sí mismo:
“como ya he recuperado el piso, todo lo que hay dentro lo tiro”.
Los bienes que puedan encontrarse en el inmueble deben tratarse conforme a la situación jurídica y a lo que resulte de la actuación judicial.
La existencia de pertenencias debe ponerse de manifiesto.
Su tratamiento dependerá de las circunstancias y de lo que proceda legalmente.
Puedo quedarme con los muebles para cobrar la deuda
No existe un derecho general del propietario a apropiarse de los bienes del inquilino porque este deba rentas.
Deuda y propiedad de los bienes son cuestiones distintas.
Para cobrar una deuda existen mecanismos de ejecución.
No debe utilizarse el contenido de la vivienda como una especie de compensación unilateral.
Puedo tirar basura
Hay que distinguir claramente entre residuos evidentes y objetos que puedan constituir bienes del demandado.
Cuando exista duda, debe actuarse prudentemente.
Un sofá viejo puede parecer inútil al propietario y tener titularidad ajena.
La actuación judicial y la documentación del estado del inmueble son especialmente importantes.
Qué ocurre si hay animales
Debe comunicarse inmediatamente.
La presencia de animales exige adoptar las medidas adecuadas y puede requerir intervención específica.
No deben abandonarse ni tratarse como simples objetos.
Si antes del lanzamiento existen indicios de que puede haber animales dentro, conviene advertirlo con antelación.
Qué ocurre si hay una persona enferma
La comisión judicial actuará conforme a las circunstancias existentes y a las decisiones que correspondan.
Si existe una situación médica real y grave debe ponerse de manifiesto.
Eso no significa que cualquier alegación verbal de enfermedad produzca automáticamente una suspensión.
La decisión corresponde a quien legalmente deba adoptarla.
Qué pasa si el inquilino se niega a abrir
Precisamente una de las razones por las que puede ser necesario un cerrajero es que no exista colaboración para acceder al inmueble.
El lanzamiento no depende de que el demandado decida voluntariamente abrir la puerta cuando ya existe una actuación judicial dirigida a recuperar la posesión.
Se procederá conforme a lo ordenado.
Puede resistirse físicamente
No debería hacerlo.
Si existe riesgo de incidentes puede resultar necesaria la intervención de las fuerzas de seguridad.
El propietario debe mantenerse al margen de cualquier confrontación.
Nunca debe intentar sacar personalmente al ocupante.
Puede el propietario discutir con el inquilino durante el lanzamiento
Debe evitarlo completamente.
No aporta ninguna ventaja.
El propietario puede llevar meses o años esperando ese momento y tener un conflicto personal muy intenso con el demandado.
Pero el lanzamiento no es el momento de ajustar cuentas.
La actuación debe desarrollarse con normalidad y bajo dirección de quienes intervienen oficialmente.
Cambio de cerradura
Una vez recuperada legalmente la posesión, es habitual cambiar la cerradura.
Es una medida práctica importante.
No debería mantenerse una cerradura de la que el antiguo ocupante puede conservar copias.
El cambio debe realizarse cuando ya se ha producido la recuperación de la posesión, no antes.
Puede el antiguo inquilino volver después
Una vez entregada legalmente la posesión, el antiguo ocupante no puede decidir unilateralmente volver a entrar.
Por eso es importante:
cambiar cerradura;
documentar la entrega;
conservar el acta correspondiente;
y comunicar inmediatamente cualquier incidencia.
Si se produjera una entrada posterior no autorizada, debe buscarse asesoramiento jurídico y, cuando corresponda, acudir a las autoridades.
Qué documento acredita el lanzamiento
De la actuación queda la correspondiente documentación judicial.
Es fundamental conservarla.
Permite acreditar:
fecha;
actuación realizada;
recuperación de la posesión;
circunstancias relevantes;
incidencias que se hayan hecho constar.
No debe considerarse un simple papel administrativo.
Puede resultar posteriormente importante para reclamar cantidades o resolver otras controversias.
Hay que hacer fotografías al entrar
Puede resultar muy conveniente documentar el estado del inmueble inmediatamente después de recuperarlo.
Especialmente si existen:
daños;
suciedad extraordinaria;
muebles;
objetos abandonados;
alteraciones;
faltas de elementos;
problemas en instalaciones.
Las fotografías deben realizarse de forma ordenada.
También puede ser conveniente vídeo en determinados casos.
El objetivo es poder acreditar cómo se encontraba la finca en el momento de la recuperación.
Conviene hacer un acta notarial
No es obligatoria en todos los casos.
Pero en situaciones con daños importantes o donde se prevé una reclamación posterior de elevada cuantía puede estudiarse si interesa reforzar la prueba mediante acta notarial u otros medios.
Dependerá del valor económico del problema.
No tendría sentido generar un coste desproporcionado para documentar un desperfecto de escasa importancia.
Qué hacer si la vivienda está destrozada
Lo primero es documentarla antes de reparar.
Fotografías.
Vídeos.
Facturas.
Presupuestos.
Informes.
Peritación cuando sea necesaria.
Debe diferenciarse entre:
desgaste por uso normal;
falta de mantenimiento;
daño imputable al arrendatario.
No todo deterioro permite reclamar.
Una vivienda utilizada durante diez años no puede esperarse que se encuentre exactamente igual que el primer día.
Puedo reparar inmediatamente
Si existe una urgencia, habrá que actuar.
Por ejemplo, una fuga de agua.
Pero antes de modificar el estado conviene obtener toda la prueba posible.
Si se repara completamente y meses después se reclama judicialmente, el demandado puede discutir cómo se encontraba realmente la vivienda.
Qué pasa con la fianza después del lanzamiento
La recuperación de la vivienda permite comprobar su estado y realizar la liquidación correspondiente.
La fianza puede estar relacionada con:
rentas pendientes;
cantidades contractualmente debidas;
daños imputables;
otras obligaciones.
Pero no debe retenerse arbitrariamente.
Debe existir justificación para las cantidades que se descuenten.
Puede utilizarse la fianza para pagar rentas pendientes
La liquidación final debe considerar las obligaciones pendientes conforme al contrato y la normativa aplicable.
Si existen cantidades debidas, habrá que determinar correctamente su imputación.
Pero esto no significa que durante el contrato el inquilino pueda decidir unilateralmente dejar de pagar el último mes porque existe una fianza.
Qué ocurre con los suministros
Después de recuperar la vivienda deben revisarse:
electricidad;
agua;
gas;
otros servicios.
Es útil obtener lecturas de contadores en el momento de la recuperación.
Esto permite delimitar consumos y evitar posteriores discusiones.
También habrá que comprobar titularidades y posibles deudas.
Puede haber deudas de suministros
Sí.
Debe estudiarse quién es el titular y quién estaba obligado contractualmente al pago.
No toda deuda asociada físicamente a una vivienda se convierte automáticamente en deuda del propietario.
La situación dependerá del suministro y del contrato correspondiente.
Qué hacer con el empadronamiento del antiguo inquilino
El hecho de que una persona continúe empadronada en una vivienda no significa que conserve por ello derecho a ocuparla.
Empadronamiento y título posesorio son cuestiones diferentes.
Si después de recuperar el inmueble sigue apareciendo alguna persona empadronada, podrán realizarse las actuaciones administrativas correspondientes.
Lanzamiento y reclamación de deuda
Recuperar el inmueble no significa necesariamente terminar todo el asunto.
Puede quedar pendiente:
renta;
cantidades asimiladas;
suministros;
costas;
daños;
otros conceptos.
Por eso después del lanzamiento debe realizarse una liquidación final del expediente.
Qué pasa si el inquilino no tiene dinero
Puede recuperarse la vivienda aunque exista dificultad para cobrar.
Esta distinción es esencial.
El propietario puede conseguir el objetivo principal de recuperar su inmueble y, sin embargo, encontrarse con un deudor insolvente.
La existencia de insolvencia no significa que hubiera sido mejor permitirle permanecer indefinidamente acumulando nuevas rentas.
Se puede embargar después del lanzamiento
Si existe un título ejecutivo y cantidades reconocidas que no se pagan voluntariamente, puede estudiarse la correspondiente ejecución.
Dependiendo de la situación pueden investigarse bienes y derechos embargables:
cuentas;
salarios dentro de los límites legales;
vehículos;
inmuebles;
créditos;
otros bienes.
La recuperación posesoria y la ejecución económica son fases diferentes.
Qué pasa con las costas judiciales
Puede existir un pronunciamiento sobre costas judiciales.
Pero, nuevamente, una cosa es que exista condena en costas y otra conseguir cobrarlas.
La tasación y eventual ejecución siguen su propia tramitación.
Puede evitarse el lanzamiento mediante acuerdo
Sí.
Hasta que se produce la recuperación efectiva puede existir una solución negociada.
Por ejemplo:
el inquilino entrega voluntariamente diez días antes;
el propietario recibe las llaves;
se documenta la entrega;
se comunica al juzgado.
No existe ninguna ventaja en practicar materialmente un lanzamiento si el propietario ya ha recuperado correctamente la posesión.
Qué ocurre si pide una semana más
El propietario debe consultar antes de aceptar.
Puede parecer una cuestión sencilla:
“me voy el viernes que viene”.
Pero si existe un lanzamiento señalado, cualquier acuerdo debe coordinarse con el procedimiento.
No debe suspenderse o alterar una actuación judicial basándose únicamente en una promesa verbal sin garantías.
Se puede negociar una entrega voluntaria
Sí.
Puede establecerse:
fecha;
hora;
entrega de llaves;
estado del inmueble;
retirada de pertenencias;
liquidación;
deuda;
condiciones.
Una oferta vinculante confidencial puede haber intentado precisamente conseguir una solución de este tipo antes de iniciar el procedimiento.
Incluso después de demandar pueden existir acuerdos.
Qué pasa si promete irse y luego no se va
Este riesgo explica por qué los acuerdos deben redactarse cuidadosamente.
Si existe un procedimiento judicial avanzado, no conviene renunciar precipitadamente a las actuaciones procesales basándose en una simple promesa.
Debe estudiarse:
qué se firma;
qué se suspende;
qué no se suspende;
qué ocurre en caso de incumplimiento.
El propietario puede perdonar deuda a cambio de las llaves
Puede hacerlo si económicamente le conviene.
Ejemplo:
deuda de 12.000 euros.
El inquilino ofrece entregar inmediatamente la vivienda si se condonan 3.000.
El propietario debe valorar:
probabilidad de cobrar;
coste del retraso;
renta mensual;
tiempo hasta el lanzamiento;
solvencia;
estado de la vivienda;
seguridad del acuerdo.
A veces recuperar inmediatamente un inmueble tiene más valor económico que perseguir una deuda difícil de cobrar.
Otras veces no.
Debe estudiarse el caso.
Qué debe hacer el propietario antes del lanzamiento
Conviene tener preparado:
contacto con abogado y procurador;
cerrajero si es necesario;
forma de acceso;
documentación relevante;
medios para documentar el estado;
información sobre posibles animales o situaciones especiales;
organización posterior de la vivienda.
No es necesario improvisar el mismo día.
Qué debe hacer inmediatamente después
Una vez recuperada la posesión:
cambiar o asegurar cerraduras;
documentar el estado;
realizar fotografías y vídeos cuando resulte conveniente;
leer contadores;
identificar pertenencias;
comunicar daños;
evitar destruir bienes sin asesoramiento;
realizar reparaciones urgentes;
conservar facturas;
y preparar la liquidación final.
Puede alquilarse otra vez inmediatamente
Una vez recuperada legalmente la posesión y solucionadas las incidencias existentes, el propietario puede preparar un nuevo arrendamiento.
Pero antes conviene comprobar:
estado;
reparaciones;
suministros;
cerraduras;
documentación;
situación contractual anterior;
y cualquier cuestión pendiente.
No debe celebrarse un nuevo contrato cuando todavía exista incertidumbre sobre si realmente se ha recuperado la posesión.
Errores frecuentes antes y durante un lanzamiento
Entrar en la vivienda antes de haber recuperado legalmente la posesión
Puede generar graves problemas.
Cambiar la cerradura por cuenta propia
No debe utilizarse como método para expulsar al inquilino.
Cortar agua o electricidad
No debe utilizarse para forzar la salida.
Tirar inmediatamente las pertenencias
Hay que actuar correctamente respecto de los bienes encontrados.
Discutir con el ocupante durante el lanzamiento
Debe evitarse.
No llevar cerrajero cuando puede ser necesario
Puede complicar innecesariamente la actuación.
No documentar los daños
Después será mucho más difícil reclamarlos.
Reparar todo antes de obtener fotografías
Puede destruir prueba.
Pensar que la fianza permite quedarse automáticamente con cualquier cantidad
Hay que justificar la liquidación.
Aceptar una nueva fecha de salida sin consultar al abogado
Puede interferir con un procedimiento avanzado.
Pensar que el lanzamiento elimina la deuda
No son la misma cuestión.
Confundir una vivienda aparentemente vacía con una entrega de posesión
Debe comprobarse correctamente.
Preguntas frecuentes sobre el lanzamiento de un desahucio
Qué es el lanzamiento
Es la actuación judicial mediante la que se hace efectiva la recuperación de la posesión cuando el ocupante no entrega voluntariamente el inmueble.
Todos los desahucios terminan con lanzamiento
No. Puede existir entrega voluntaria antes.
Cuándo se fija la fecha
En determinados procedimientos puede existir señalamiento desde fases iniciales, sujeto al posterior desarrollo procesal.
Tiene que estar el propietario
No necesariamente. Debe seguir las instrucciones de abogado y procurador.
Necesito cerrajero
Es conveniente preverlo cuando pueda ser necesario acceder o cambiar la cerradura tras recuperar la posesión.
Va la policía
No automáticamente. Puede existir intervención cuando resulte necesaria o haya sido acordada.
Qué pasa si el inquilino no está
La actuación puede continuar si jurídicamente procede.
Qué pasa si no abre
Se adoptarán las actuaciones necesarias conforme a lo ordenado judicialmente.
Puede suspenderse
Sí, cuando concurra una causa legal y se acuerde la suspensión correspondiente.
Tener hijos paraliza automáticamente el lanzamiento
No.
Ser vulnerable impide siempre el desahucio
No. Debe analizarse el régimen jurídico aplicable y las circunstancias concretas.
Puede el propietario entrar antes porque sabe que el inquilino se ha marchado
No debería hacerlo basándose únicamente en una sospecha. Debe comprobarse que realmente se ha recuperado la posesión.
Qué pasa si entrega las llaves antes
Debe documentarse la entrega y comunicarla inmediatamente a los profesionales que dirigen el procedimiento.
Puede dejar las llaves en el buzón
Puede generar problemas probatorios. Es preferible documentar correctamente la entrega.
Qué pasa con los muebles que deja dentro
No deben destruirse o apropiarse automáticamente. Debe actuarse conforme a la situación jurídica.
Puedo quedarme los muebles porque me debe dinero
No existe un derecho general a apropiarse unilateralmente de ellos para compensar una deuda.
Qué hago si encuentro daños
Documentarlos inmediatamente antes de reparar, salvo actuaciones urgentes.
Debo hacer fotografías
Es muy recomendable cuando existen daños o incidencias.
Puedo cambiar la cerradura después
Una vez recuperada legalmente la posesión, es habitual hacerlo.
Qué pasa si vuelve a entrar
Debe ponerse inmediatamente en conocimiento del abogado y, cuando corresponda, de las autoridades.
El lanzamiento cancela la deuda
No. Recuperación de la vivienda y cobro son cuestiones distintas.
Puedo seguir reclamando rentas
Las cantidades reconocidas o reclamables seguirán el régimen correspondiente aunque se haya recuperado la finca.
Puedo reclamar desperfectos
Cuando sean imputables al arrendatario y puedan acreditarse, puede estudiarse su reclamación.
Qué pasa con la fianza
Debe realizarse la correspondiente liquidación teniendo en cuenta las obligaciones pendientes y el estado del inmueble.
Cuándo puedo volver a alquilar
Cuando la posesión esté legalmente recuperada y el inmueble pueda volver a arrendarse con seguridad.
Cómo se prepara un lanzamiento de desahucio
Un buen procedimiento no termina cuando se obtiene una resolución favorable.
Hay que conseguir que el propietario recupere realmente su inmueble.
Antes del lanzamiento debe comprobarse:
estado procesal;
fecha;
situación de la finca;
posible entrega voluntaria;
necesidad de cerrajero;
posibles ocupantes;
bienes existentes;
circunstancias especiales;
y actuaciones que deben realizarse después.
El día de la recuperación debe evitarse cualquier enfrentamiento.
Y una vez recuperado el inmueble, empieza una segunda tarea:
documentar correctamente cómo se ha recibido.
Esto es especialmente importante cuando posteriormente puede existir una reclamación económica.
Abogado para lanzamiento de desahucio
El propietario no debería tener que interpretar por sí mismo cada actuación del juzgado hasta recuperar la vivienda.
El procedimiento debe seguirse desde el primer requerimiento hasta la entrega efectiva de la posesión.
En JR Abogados, los procedimientos son dirigidos por José Ramón Felipe Condés, abogado colegiado número 4.108 del Ilustre Colegio de Abogados de Alcalá de Henares (ICAAH).
El trabajo comprende el seguimiento de las diferentes fases necesarias:
actuaciones previas;
MASC, cuando corresponda;
oposición;
vista oral, cuando proceda;
resolución;
lanzamiento;
y posteriores actuaciones económicas cuando existan cantidades pendientes.
El éxito práctico de un desahucio no consiste únicamente en obtener una resolución favorable.
Para el propietario existe un momento decisivo:
cuando recupera legalmente las llaves y vuelve a disponer efectivamente de su inmueble.
Ese es el objetivo al que debe dirigirse todo el procedimiento.
