Las costas judiciales de un desahucio son una de las principales preocupaciones económicas del propietario cuando tiene que acudir al juzgado para recuperar una vivienda, local u otro inmueble.
Cuando un inquilino deja de pagar, se niega a marcharse después de terminar el contrato o permanece en el inmueble pese a existir una causa legal para recuperar la posesión, el propietario puede verse obligado a asumir inicialmente distintos gastos para iniciar y tramitar el procedimiento.
Es entonces cuando aparece una pregunta lógica:
¿Si gano el desahucio tendrá el inquilino que pagarme el abogado y el procurador?
La respuesta puede ser afirmativa cuando exista condena en costas, pero debe explicarse correctamente.
Ganar un procedimiento no significa siempre y en cualquier circunstancia que el propietario vaya a recuperar automáticamente cada euro que haya gastado.
Y una condena en costas tampoco significa que el dinero aparezca inmediatamente en la cuenta bancaria del propietario.
Hay que diferenciar entre:
la condena en costas;
la tasación de esas costas;
las cantidades que legalmente pueden incluirse;
la posible impugnación;
la aprobación de la tasación;
y el cobro efectivo frente al condenado.
Además, desde la reforma introducida por la Ley Orgánica 1/2025, la conducta de las partes durante la negociación previa puede influir también en determinadas decisiones sobre costas.
En JR Abogados, los procedimientos de desahucio son dirigidos por José Ramón Felipe Condés, abogado colegiado número 4.108 del Ilustre Colegio de Abogados de Alcalá de Henares (ICAAH).
El objetivo debe ser que el propietario sepa antes de demandar cuáles son los costes que tendrá que afrontar inicialmente, qué posibilidades existen de recuperarlos posteriormente y qué diferencia existe entre obtener una condena en costas y conseguir cobrarla realmente.
Qué son las costas judiciales
Las costas son determinados gastos producidos dentro de un procedimiento judicial que, cuando concurren los requisitos legales, pueden imponerse a una de las partes.
La Ley de Enjuiciamiento Civil regula expresamente qué conceptos pueden integrar las costas procesales.
Entre ellos pueden encontrarse, en los términos legalmente previstos:
honorarios de defensa y representación técnica cuando sean preceptivos;
inserción de anuncios o edictos que deban publicarse obligatoriamente;
depósitos necesarios para determinados recursos;
derechos de peritos y otros abonos que tengan que realizarse a personas que hayan intervenido en el proceso;
copias, certificaciones, notas y otros documentos que deban solicitarse conforme a la ley;
y demás conceptos que tengan legalmente la consideración de costas.
Por tanto, no debe confundirse:
todo lo que el propietario haya gastado
con
todo lo que podrá incluirse necesariamente en una tasación de costas.
Son conceptos diferentes.
Diferencia entre gastos y costas del proceso
Esta distinción es importante.
Durante un desahucio pueden existir muchos gastos.
Por ejemplo:
abogado;
procurador;
cerrajero;
nota simple;
perito;
burofax;
fotografías;
actas;
desplazamientos;
informes;
otros servicios.
Pero que un gasto esté relacionado con el problema no significa automáticamente que forme parte de las costas procesales que pueden imponerse al demandado.
La Ley de Enjuiciamiento Civil establece qué conceptos tienen la consideración de costas.
Por eso no sería correcto decir al propietario:
“Si ganamos, el inquilino le devolverá absolutamente todo lo que se haya gastado.”
Puede existir condena en costas y, aun así, haber gastos que no formen parte de la tasación.
Quién paga inicialmente el abogado del desahucio
El propietario que contrata a un abogado debe afrontar los honorarios acordados con su propio profesional conforme a la hoja de encargo o presupuesto correspondiente.
Esto es independiente de que posteriormente exista o no una condena en costas.
Es decir:
el abogado presta el servicio al propietario;
el propietario responde frente a su abogado de los honorarios pactados;
y posteriormente, si existe condena en costas, puede reclamarse al condenado lo que proceda dentro de la tasación.
No debe confundirse la relación entre cliente y abogado con la relación procesal entre vencedor y condenado en costas.
Quién paga inicialmente al procurador
La misma lógica general se aplica al procurador.
Cuando su intervención resulta necesaria, el cliente debe asumir inicialmente el coste correspondiente conforme a su relación profesional.
Si posteriormente existe condena en costas, los derechos del procurador que legalmente procedan pueden incluirse en la tasación.
La LEC incluye dentro de los conceptos de costas los derechos de determinados profesionales que intervienen en el procedimiento en los términos establecidos legalmente.
Si gano el desahucio paga las costas el inquilino
Puede producirse una condena en costas a favor del propietario cuando se estiman íntegramente sus pretensiones y concurren los requisitos legales.
La regla general del artículo 394 LEC establece el criterio del vencimiento objetivo en primera instancia, aunque contempla excepciones, entre ellas determinados supuestos en los que el tribunal aprecie serias dudas de hecho o de derecho.
Explicado de forma sencilla:
si el propietario presenta una demanda correctamente fundada;
el demandado se opone;
y la demanda se estima completamente;
puede imponerse al demandado el pago de las costas.
Pero no debe prometerse con carácter absoluto antes de conocer la resolución.
Qué significa que la demanda sea estimada íntegramente
Significa que el tribunal acepta sustancialmente las pretensiones ejercitadas en los términos relevantes del procedimiento.
Por ejemplo, en un desahucio por impago el propietario puede solicitar:
resolución del contrato;
recuperación de la vivienda;
condena al pago de determinadas cantidades;
y otros pronunciamientos correspondientes.
La forma en la que finalmente se resuelva el procedimiento puede afectar al pronunciamiento de costas.
Por eso no basta con decir:
“hemos ganado algo”.
Hay que leer exactamente qué ha estimado el juzgado.
Qué pasa si la demanda se estima solo parcialmente
La regla de costas puede cambiar.
Cuando cada parte obtiene parcialmente una decisión favorable y parcialmente desfavorable, la LEC establece un régimen diferente al de la estimación íntegra, salvo que existan circunstancias que justifiquen otra decisión.
Por ejemplo:
el propietario reclama 15.000 euros;
el juzgado reconoce únicamente 6.000;
y además resuelve otras pretensiones.
La cuestión de costas debe analizarse atendiendo al fallo y a la fundamentación de la resolución.
No es correcto aplicar automáticamente:
“como he ganado el desahucio, me tienen que pagar todas las costas”.
Qué pasa si existen dudas jurídicas importantes
La Ley de Enjuiciamiento Civil contempla la posibilidad de no imponer las costas al litigante vencido cuando el asunto presente serias dudas de hecho o de derecho.
Este elemento impide convertir la condena en costas en una regla absolutamente mecánica.
Un procedimiento puede terminar favorablemente para el propietario y, sin embargo, existir una razón jurídica para que el tribunal adopte una decisión diferente en costas.
Por ello no debe garantizarse anticipadamente su imposición.
Qué pasa si el inquilino no se opone
La respuesta depende de cómo termine exactamente el procedimiento y de las reglas aplicables a ese supuesto.
En un desahucio pueden existir diferentes formas de terminación procesal:
oposición;
inactividad;
entrega;
pago;
enervación;
allanamiento;
acuerdo;
desistimiento;
otras situaciones.
Cada una puede tener consecuencias distintas en materia de costas.
No debe utilizarse una única respuesta para todas.
Qué pasa si el inquilino se allana
El allanamiento significa, en términos generales, que el demandado acepta la pretensión formulada contra él.
La LEC contiene reglas específicas sobre costas cuando existe allanamiento y, tras la reforma de 2025, también presta atención a la existencia de requerimientos previos y a la participación o negativa a participar en medios adecuados de solución de controversias.
Por eso el momento en el que se produce el allanamiento puede ser importante.
No es necesariamente igual aceptar la reclamación antes de obligar a la otra parte a demandar que hacerlo cuando el procedimiento ya ha generado costes.
MASC y costas judiciales
Este es uno de los cambios que debe quedar claramente explicado en una página actualizada.
Desde la Ley Orgánica 1/2025, la negociación previa no solamente afecta al requisito de procedibilidad.
También puede influir en materia de costas.
La reforma modificó varios artículos de la LEC para que la conducta negociadora previa tenga relevancia en determinados supuestos.
Esto refuerza una idea importante:
el MASC no debe hacerse de cualquier manera simplemente para poder presentar la demanda.
Puede tener consecuencias económicas posteriores.
Qué pasa si el inquilino se niega a negociar
La negativa injustificada a participar en una actividad negociadora previa puede tener consecuencias procesales relevantes.
La reforma introducida en 2025 contempla expresamente la conducta de quien rechaza participar en la negociación y su posible incidencia en costas.
Por tanto, conviene poder acreditar correctamente:
qué propuesta se formuló;
a quién;
cuándo;
cómo se comunicó;
qué objeto tenía;
y qué respuesta produjo.
Puede consultar nuestra página sobre MASC y desahucios.
La oferta vinculante confidencial puede influir en las costas
La oferta vinculante confidencial es uno de los medios adecuados de solución de controversias reconocidos legalmente.
Su relación con las costas no debe explicarse diciendo:
“si el inquilino rechaza la oferta pagará las costas”.
Eso sería excesivamente simplificado.
La conducta de las partes durante la negociación puede ser valorada dentro del régimen procesal aplicable, pero la imposición concreta de costas dependerá del resultado del procedimiento y de los requisitos legales.
La oferta debe formularse de buena fe y con una propuesta jurídicamente defendible.
Qué pasa si el propietario se niega injustificadamente a negociar
Las reglas sobre negociación no están diseñadas únicamente para castigar al demandado.
También pueden tener relevancia respecto de la conducta del demandante.
Por eso el propietario no debería considerar el MASC un mero obstáculo administrativo.
Debe realizarse una verdadera actuación negociadora cuando resulte exigible.
Una posición artificialmente intransigente puede terminar teniendo consecuencias procesales.
Qué se incluye en las costas de un desahucio
Cuando existe condena en costas y se solicita su tasación, pueden incluirse los conceptos legalmente admitidos.
En un procedimiento ordinario de desahucio pueden ser especialmente relevantes:
los honorarios de abogado en los términos legalmente procedentes;
los derechos de procurador;
determinados gastos de peritos si fueron necesarios;
determinados documentos o actuaciones que tengan consideración legal de costas;
y otros conceptos contemplados por la LEC.
Pero cada partida debe poder justificarse.
Los honorarios de abogado entran siempre íntegramente
No debe decirse que necesariamente se recuperará el cien por cien de lo abonado al abogado.
La tasación de costas tiene reglas propias y la LEC establece límites y criterios para la inclusión de honorarios profesionales en determinados casos.
Por tanto, pueden existir diferencias entre:
lo que el cliente ha pagado a su abogado
y
lo que finalmente se incluye a cargo del condenado en la tasación de costas.
Esta diferencia debe explicarse al cliente desde el principio.
Si pago 2.000 euros al abogado me devolverán 2.000 euros
No necesariamente.
La hoja de encargo entre abogado y cliente fija la relación económica entre ambos.
La tasación de costas es un procedimiento diferente.
El importe que el condenado deba reintegrar se determina conforme a las reglas procesales aplicables.
Por tanto, nunca debe presentarse la condena en costas como una garantía de devolución exacta de la factura profesional.
Los honorarios del procurador entran en costas
Cuando proceda su inclusión conforme a la normativa, los derechos del procurador pueden formar parte de las costas procesales.
La LEC los contempla dentro del régimen de defensa y representación técnica.
Como ocurre con el abogado, deberá seguirse posteriormente el procedimiento de tasación.
El burofax entra en las costas
No debe darse una respuesta automática.
Un gasto extrajudicial no se convierte necesariamente en costa procesal únicamente porque haya sido conveniente antes del procedimiento.
El burofax previo al desahucio puede ser esencial para:
requerir;
acreditar una comunicación;
impedir en determinados casos la enervación;
o preparar el procedimiento.
Pero debe distinguirse la importancia jurídica del documento de su eventual inclusión como partida de costas.
El coste del MASC entra en las costas
La nueva regulación incorpora determinados efectos económicos relacionados con los medios adecuados de solución de controversias, pero no debe afirmarse que cualquier coste derivado de cualquier negociación se trasladará automáticamente al demandado.
Habrá que determinar:
qué servicio se utilizó;
qué intervención profesional existió;
qué conceptos son legalmente repercutibles;
qué resolución existe;
y qué admite la tasación.
La actividad negociadora tiene su propio régimen y debe distinguirse de la tasación judicial posterior.
El cerrajero del lanzamiento entra en costas
No debe darse por supuesto.
El cerrajero puede ser un gasto necesario para hacer efectiva la recuperación del inmueble.
Pero que sea necesario no implica automáticamente que su factura se incluya íntegramente dentro de la tasación de costas ordinaria.
Habrá que estudiar su tratamiento dentro del procedimiento y de la ejecución correspondiente.
Puede consultar nuestra página sobre lanzamiento de desahucio.
Los daños de la vivienda son costas
No.
Los desperfectos que haya causado el inquilino constituyen una cuestión distinta.
Por ejemplo:
puerta rota;
paredes dañadas;
electrodomésticos destruidos;
parquet deteriorado intencionadamente.
Eso puede dar lugar a una reclamación económica si existe fundamento y prueba.
Pero no debe confundirse con la condena en costas.
Daños = posible indemnización.
Costas = determinados gastos del procedimiento.
Las rentas impagadas son costas
Tampoco.
Las rentas son la deuda principal.
Si el inquilino debe:
enero: 1.000 euros;
febrero: 1.000 euros;
marzo: 1.000 euros;
existe una reclamación principal de 3.000 euros.
Las costas son algo diferente y derivan de los gastos procesales legalmente reconocidos.
Puede consultar nuestra página sobre desahucio por impago.
Los intereses son costas
No deben confundirse tampoco.
Pueden existir intereses sobre determinadas cantidades reclamadas conforme al régimen aplicable.
Pero los intereses forman parte de una cuestión económica diferente de las costas procesales.
En una liquidación final pueden coexistir:
principal;
intereses;
costas.
Pero cada concepto tiene fundamento y cálculo diferente.
Qué es la tasación de costas
Aunque exista una sentencia que diga:
“se condena al demandado al pago de las costas”,
todavía hay que determinar cuánto ascienden.
Eso se hace mediante la tasación de costas.
La Ley de Enjuiciamiento Civil regula expresamente la solicitud, práctica, traslado, aprobación e impugnación de esa tasación en sus artículos 242 y siguientes.
Por tanto, condena y cuantificación no son la misma fase.
Quién solicita la tasación
La parte que tiene reconocido el derecho a las costas puede promover su tasación conforme a la LEC.
Deben aportarse las correspondientes minutas, cuentas y justificantes de las partidas cuyo reintegro se pretende en los términos establecidos legalmente.
El juzgado no ingresa automáticamente una cantidad genérica después de dictar sentencia.
Hay que tramitar la tasación.
Quién calcula las costas
La tasación se realiza dentro del procedimiento judicial conforme a las normas de la LEC.
Se revisan las partidas presentadas y se determina qué conceptos pueden incluirse.
La regulación específica se encuentra en los artículos 242 a 246 LEC.
Posteriormente se da traslado a las partes.
Puede el inquilino discutir las costas
Sí.
La LEC permite impugnar la tasación de costas.
Puede discutirse, por ejemplo, la inclusión de determinadas partidas o el importe de honorarios cuando se considere excesivo, conforme a los mecanismos procesales previstos.
La mera presentación de una minuta no significa que quede automáticamente aprobada en todos sus términos.
Cuánto tiempo tiene para impugnar la tasación
La LEC establece un plazo común de diez días después del traslado de la tasación para que las partes puedan realizar las actuaciones correspondientes.
Transcurrida la tramitación correspondiente, la tasación puede ser aprobada.
Por tanto, incluso después de ganar el desahucio puede existir una fase específica dedicada exclusivamente a determinar las costas.
Qué significa impugnar por excesivas
Puede discutirse el importe de determinados honorarios profesionales cuando se considera que exceden de lo que corresponde dentro de la tasación.
No significa necesariamente que el cliente haya pagado demasiado a su abogado.
Son cuestiones distintas.
Una vez más:
honorarios cliente-abogado
y
cantidad repercutible al condenado en costas
no son exactamente el mismo concepto.
Qué significa impugnar por indebidas
Puede alegarse que una determinada partida no debería formar parte de las costas.
Por ejemplo, porque el gasto:
no corresponde al procedimiento;
no tiene legalmente consideración de costa;
no era necesario;
o concurre otra razón para excluirlo.
La LEC establece la tramitación específica de estas impugnaciones.
Cuándo cobra el propietario las costas
Después de que exista una cantidad determinada y exigible, el condenado puede pagar voluntariamente.
Si no lo hace, puede ser necesario acudir a ejecución.
Por tanto, pueden producirse tres escenarios:
1. Hay condena y paga voluntariamente.
2. Hay condena, se tasan las costas y no paga.
3. Hay condena pero el deudor carece de bienes suficientes para hacer efectivo el cobro.
La tercera situación es especialmente importante.
Condena en costas no significa cobro garantizado
Este es probablemente el punto más importante para el propietario.
Imagine:
el inquilino debe 12.000 euros.
Se obtiene sentencia favorable.
Se condena también en costas.
Pero el demandado:
no tiene nómina embargable;
no tiene dinero en las cuentas localizadas;
no tiene inmuebles;
no tiene bienes suficientes.
El propietario tiene un derecho reconocido.
Pero el cobro puede ser difícil.
Por eso no debería tomarse la decisión de demandar basándose únicamente en:
“como pagará las costas, el procedimiento no me costará nada”.
No existe esa garantía económica.
Qué pasa si el condenado es insolvente
Puede intentarse la ejecución conforme a las reglas legalmente previstas.
El juzgado puede investigar y trabar bienes y derechos cuando existan y sean embargables.
Pero si actualmente no existe patrimonio suficiente, el cobro puede demorarse.
La insolvencia no impide necesariamente que el propietario recupere la vivienda.
Son cuestiones distintas.
Es mejor no demandar si el inquilino es insolvente
No necesariamente.
Puede ocurrir precisamente lo contrario.
Si un arrendatario insolvente continúa ocupando una vivienda y acumulando 1.000 euros mensuales de deuda, cada mes adicional puede aumentar una cantidad difícil de cobrar.
En ese escenario, recuperar cuanto antes la posesión puede ser el objetivo económicamente más importante.
Después se intentará cobrar la deuda y las costas.
Pero detener el crecimiento del perjuicio puede ser prioritario.
Qué puede embargarse para cobrar costas
Cuando existe título suficiente para ejecutar, pueden investigarse bienes y derechos embargables conforme a las normas de ejecución.
Dependiendo del caso pueden aparecer:
cuentas bancarias;
salarios dentro de los límites legalmente embargables;
vehículos;
inmuebles;
créditos frente a terceros;
devoluciones;
otros bienes o derechos.
No debe confundirse una averiguación patrimonial con una garantía de encontrar patrimonio.
Puede embargarse toda la nómina
No.
Los salarios están sujetos a límites de embargabilidad establecidos legalmente.
Por tanto, incluso cuando se localiza una nómina, el cobro puede producirse progresivamente.
Esto puede hacer que una deuda elevada tarde bastante tiempo en recuperarse.
Qué ocurre si hoy no tiene bienes pero en el futuro sí
La existencia de un título judicial puede permitir continuar o reactivar las actuaciones de ejecución conforme a las reglas y límites aplicables.
La situación patrimonial de una persona puede cambiar.
Hoy puede estar desempleada.
Posteriormente puede empezar a trabajar.
Puede recibir bienes.
Puede aparecer saldo en una cuenta.
El seguimiento de la ejecución debe realizarse conforme corresponda.
Costas en el desahucio por impago
En un desahucio por impago pueden coexistir varias cantidades.
Por ejemplo:
8.000 euros de rentas;
1.000 euros de suministros correctamente reclamables;
intereses;
costas.
No deben mezclarse en una única cifra sin explicar cada concepto.
El propietario debe saber qué parte corresponde a deuda principal y cuál deriva del procedimiento.
Costas y enervación
La enervación del desahucio tiene su propio régimen y puede producir consecuencias sobre las cantidades y costas.
Cuando el arrendatario pone fin al procedimiento mediante enervación en los supuestos legalmente posibles, no debe suponerse simplemente que todo queda sin ninguna consecuencia económica.
El régimen procesal debe revisarse atendiendo a cómo se produjo la enervación y a la normativa aplicable.
Costas en un desahucio por fin de contrato
Puede existir una condena en costas aunque el arrendatario haya pagado todas las rentas si se ha visto obligado al propietario a acudir a los tribunales para recuperar una vivienda cuyo contrato había terminado.
Puede consultar nuestra página sobre desahucio por fin de contrato.
Aquí la controversia principal no es económica.
Es posesoria.
Pero el procedimiento genera igualmente gastos susceptibles de tratamiento conforme a las reglas de costas.
Costas en un desahucio por precario
También pueden existir.
Por ejemplo:
los padres permiten a un hijo vivir gratuitamente en una vivienda;
posteriormente exigen su devolución;
el hijo se niega;
se realiza la actuación previa correspondiente;
se presenta demanda;
el procedimiento termina estimando íntegramente la pretensión.
La inexistencia de rentas impagadas no significa que no puedan existir costas procesales.
Puede consultar nuestra página sobre desahucio por precario.
Costas en un desahucio por incumplimiento
También dependerán del resultado.
Puede existir un procedimiento porque el arrendatario:
subarrienda;
realiza obras;
desarrolla actividades prohibidas;
cede la vivienda;
incumple otra obligación.
Puede consultar nuestra página sobre desahucio por incumplimiento de contrato.
Si la controversia es compleja y existen dudas jurídicas relevantes, la cuestión de costas puede ser especialmente importante.
Qué pasa si el propietario pierde el desahucio
Debe asumir el riesgo de una posible condena en costas conforme a las reglas procesales.
Esto es precisamente una de las razones por las que no conviene presentar demandas débiles simplemente para presionar al inquilino.
Antes de iniciar el procedimiento hay que evaluar:
contrato;
hechos;
prueba;
causa;
actuaciones previas;
posibles defensas;
riesgo procesal.
Demandar tiene consecuencias.
Puede el propietario acabar pagando al abogado del inquilino
Si existe una condena en costas contra el propietario, las costas pueden incluir los conceptos legalmente procedentes correspondientes a la defensa de la parte vencedora.
Por eso no debe explicarse el riesgo económico del procedimiento únicamente desde la perspectiva:
“cuánto cuesta mi abogado”.
Hay que valorar también el riesgo de costas si la demanda no prospera.
Por qué es importante valorar las posibilidades antes de demandar
Porque un procedimiento judicial no debería utilizarse para comprobar qué ocurre.
Antes de presentar una demanda de desahucio debe realizarse una evaluación jurídica.
No siempre podrá darse un porcentaje exacto.
Pero sí debe identificarse:
fortalezas;
debilidades;
documentos;
posibles defensas;
riesgos;
consecuencias económicas.
Un propietario informado puede tomar una decisión mucho mejor.
Qué ocurre si hay recurso
Las costas de los recursos tienen su propio régimen.
La LEC regula las costas en segunda instancia y recursos conforme a las reglas correspondientes.
Por tanto, si después de una sentencia alguna de las partes recurre, pueden generarse nuevas costas distintas de las de primera instancia.
No debe entenderse una condena inicial como la liquidación definitiva de todo el posible procedimiento.
Si el inquilino recurre y pierde paga nuevas costas
Puede existir un nuevo pronunciamiento de costas conforme al resultado del recurso y a las reglas aplicables.
Pero nuevamente no debe presentarse como una consecuencia automática sin analizar la resolución.
Cada instancia tiene su propio pronunciamiento.
Puede recurrir el propietario si pierde
Cuando proceda legalmente y se cumplan los requisitos correspondientes, puede estudiarse el recurso.
Pero antes hay que valorar:
qué error se atribuye a la sentencia;
qué posibilidades existen;
coste;
tiempo;
riesgo adicional de costas.
Recurrir no debería ser una reacción automática al disgusto por una sentencia.
Qué ocurre si hay acuerdo durante el procedimiento
Las partes pueden alcanzar un acuerdo incluso después de presentar la demanda.
En ese caso es fundamental determinar expresamente qué ocurre con las costas.
Por ejemplo:
cada parte asume las suyas;
el inquilino asume una determinada cantidad;
se pacta una cantidad global;
se adopta otra solución.
No conviene cerrar una negociación olvidando esta cuestión.
Acuerdo de entrega de llaves y costas
Supongamos:
hay demanda presentada;
el inquilino ofrece marcharse dentro de una semana;
el propietario acepta.
El acuerdo debe establecer claramente:
fecha de entrega;
deuda;
fianza;
llaves;
bienes;
y tratamiento de los gastos procesales cuando corresponda.
Una frase como:
“nos arreglamos y ya está”
puede dejar abierta una nueva discusión.
El propietario puede perdonar las costas
Puede formar parte de una negociación cuando jurídicamente sea posible y resulte conveniente.
Por ejemplo:
entrega inmediata de la vivienda;
pago de parte de la deuda;
renuncia del propietario a reclamar determinados gastos.
Puede ser racional si permite recuperar antes el inmueble y evitar nuevos costes.
Pero debe calcularse económicamente.
Qué cuesta más: seguir litigando o llegar a un acuerdo
No existe una respuesta universal.
Hay que comparar:
importe de la deuda;
renta mensual;
coste profesional;
tiempo previsto;
probabilidad de éxito;
riesgo de costas;
solvencia del inquilino;
valor de recuperar inmediatamente la vivienda;
oferta existente.
A veces merece la pena continuar.
Otras veces un acuerdo supone una mejor decisión económica.
La condena en costas debe aparecer en la resolución
Sí debe existir el correspondiente pronunciamiento conforme al régimen procesal aplicable.
No puede realizarse una tasación contra una persona simplemente porque la parte vencedora considere que debería pagar.
Hay que atender a lo resuelto judicialmente.
Cuándo puede pedirse la tasación
Debe cumplirse el momento procesal correspondiente y existir una resolución que permita solicitarla.
La LEC regula expresamente la solicitud de tasación y los documentos que deben presentarse.
El abogado y procurador controlarán cuándo procede iniciar esta fase.
Hay que aportar facturas
Para la tasación deben presentarse las minutas, cuentas y justificantes exigibles conforme a las reglas correspondientes.
La documentación de los gastos debe conservarse durante todo el procedimiento.
No conviene intentar reconstruirla meses después.
El IVA puede formar parte de las costas
La normativa procesal contempla el tratamiento del IVA dentro de la tasación en los términos legalmente previstos.
La propia doctrina administrativa publicada en el BOE ha tratado expresamente la inclusión del IVA en determinadas tasaciones de costas.
Pero el cálculo concreto debe hacerse en cada procedimiento conforme al régimen vigente.
Existe un límite a los honorarios incluidos en costas
La LEC contempla determinados límites en la condena en costas respecto de honorarios de abogados y otros profesionales no sujetos a tarifa o arancel cuando la parte vencida no haya sido declarada temeraria, en los términos del artículo 394.
Esto vuelve a demostrar que:
factura del cliente
y
cantidad que paga el condenado
no tienen que coincidir necesariamente.
Qué es la temeridad
Es una circunstancia procesal que puede ser apreciada judicialmente y que tiene relevancia, entre otras cuestiones, respecto de determinados límites en costas.
No debe confundirse con:
“el inquilino me ha hecho perder mucho tiempo”.
La declaración de temeridad corresponde al tribunal cuando concurren sus presupuestos.
No debe darse por supuesta.
Puede pedirse que declaren temerario al inquilino
La estrategia jurídica puede poner de manifiesto conductas procesales relevantes, pero la apreciación corresponde al órgano judicial.
No conviene convertir toda demanda de desahucio en una acusación de mala fe o temeridad.
Hay que reservar estas afirmaciones para situaciones con verdadero fundamento.
Las costas cubren la ejecución posterior
La fase de ejecución puede generar sus propias costas y gastos conforme a la regulación aplicable.
No debe entenderse que una condena en costas de primera instancia cubre automáticamente todas las actuaciones futuras hasta conseguir el último euro.
Si es necesario ejecutar:
deuda;
costas;
otros pronunciamientos;
pueden existir nuevas consecuencias económicas.
Costas del lanzamiento
El lanzamiento forma parte del objetivo de recuperar materialmente el inmueble.
Puede generar actuaciones y gastos.
Su tratamiento debe analizarse dentro de la ejecución y del régimen de costas que corresponda.
No debe ofrecerse al propietario una cifra cerrada sin conocer qué actuaciones serán finalmente necesarias.
Qué debería preguntar el propietario antes de contratar
Antes de iniciar el procedimiento conviene saber:
cuánto cobra el abogado;
cuánto puede costar el procurador;
qué actuaciones están incluidas;
si existen gastos adicionales;
qué ocurre si hay oposición;
qué ocurre si se celebra vista;
qué ocurre si hay recurso;
qué ocurre si hay ejecución;
qué posibilidad existe de condena en costas;
qué parte de los gastos podría recuperarse;
y qué ocurre si el demandado es insolvente.
La transparencia económica es especialmente importante en procedimientos donde el cliente ya está perdiendo dinero por un impago.
Las costas compensan completamente el gasto del propietario
No siempre.
Puede ocurrir que sí se recupere una parte muy importante.
Puede ocurrir que la tasación sea inferior a lo abonado.
Puede existir impugnación.
Puede no haber condena.
Puede haber una condena que resulte difícil cobrar.
Por tanto, el propietario debe plantear la decisión de demandar basándose principalmente en la necesidad de defender su derecho y recuperar el inmueble.
No exclusivamente en la expectativa de que todo le saldrá gratis.
Ejemplo de un desahucio con condena en costas
Imagine:
renta mensual: 950 euros.
Deuda: 5.700 euros.
El propietario presenta la demanda.
El inquilino se opone.
El juzgado estima íntegramente las pretensiones y condena conforme corresponda.
Posteriormente se solicita la tasación de costas.
Se determinan las partidas legalmente procedentes.
Si el condenado paga:
el propietario puede recuperar las cantidades reconocidas conforme al procedimiento.
Si no paga:
puede ser necesario ejecutar.
Si no tiene bienes:
el cobro puede demorarse.
La sentencia favorable no elimina el problema de solvencia.
Ejemplo de estimación parcial
El propietario reclama:
10.000 euros.
El juzgado considera que:
6.000 eran exigibles;
4.000 no lo eran.
Dependiendo de cómo se resuelvan las demás pretensiones y de la aplicación de las reglas procesales, el pronunciamiento de costas puede ser distinto del existente en una estimación total.
Este es uno de los motivos por los que no conviene hinchar artificialmente una reclamación.
Reclamar más dinero puede perjudicar
Sí puede complicar el procedimiento.
El propietario puede sentirse tentado a añadir:
cualquier factura;
cualquier reparación;
cualquier gasto;
penalizaciones;
cantidades aproximadas.
Pero si parte de esos conceptos no es jurídicamente exigible, puede introducir una controversia innecesaria y afectar al resultado.
La reclamación debe ser fuerte por su precisión.
No por su tamaño.
Costas y demanda bien preparada
Una buena demanda de desahucio debe evitar reclamaciones artificiales.
Debe pedir exactamente lo que corresponda.
Esto mejora:
claridad;
credibilidad;
defensa;
posibilidad de estimación íntegra;
y posición procesal del propietario.
Errores frecuentes sobre costas de desahucio
Pensar que ganar significa recuperar automáticamente todos los gastos
No necesariamente.
Confundir honorarios con costas
La factura entre abogado y cliente no es la tasación judicial.
Confundir deuda con costas
Las rentas impagadas son principal, no costas.
Confundir daños con costas
Los desperfectos requieren su propia reclamación.
Pensar que el burofax entra siempre
No todos los gastos extrajudiciales son automáticamente costas.
Creer que la condena significa cobro inmediato
Puede ser necesaria ejecución.
No valorar la solvencia del inquilino
Una sentencia no crea patrimonio.
Reclamar cantidades dudosas para aumentar la deuda
Puede perjudicar la posición procesal.
Ignorar el MASC
La negociación previa puede tener incidencia también en costas desde la reforma de 2025.
Rechazar cualquier acuerdo porque “pagará las costas”
Es mejor comparar económicamente las alternativas.
No regular las costas en un acuerdo
Puede provocar una nueva discusión.
No guardar facturas y justificantes
Después serán necesarios para determinadas actuaciones.
Preguntas frecuentes sobre las costas de un desahucio
Quién paga las costas de un desahucio
Depende del resultado del procedimiento y del pronunciamiento judicial. La LEC establece las reglas aplicables a la condena en costas.
Si gano paga el inquilino
Puede existir condena a su cargo cuando se estiman las pretensiones y concurren los requisitos legales, pero no debe garantizarse antes de conocer la resolución.
Si pierdo puedo tener que pagar las costas del inquilino
Sí puede existir una condena en costas contra el demandante conforme a las reglas procesales.
Qué incluyen las costas
Los conceptos legalmente reconocidos por la LEC, como determinados honorarios y derechos profesionales y otros gastos procesales previstos.
Me devolverán exactamente lo que he pagado al abogado
No necesariamente.
Los honorarios del procurador pueden incluirse
Sí, en los términos legalmente procedentes.
La deuda de alquiler forma parte de las costas
No. Es la cantidad principal reclamada.
Los desperfectos son costas
No. Son una eventual reclamación por daños.
El burofax es una costa judicial
No debe darse por supuesto automáticamente; hay que distinguir gastos previos y partidas procesales legalmente tasables.
Qué es tasar las costas
Es determinar judicialmente las partidas e importes que deben integrar las costas después de existir el correspondiente derecho a reclamarlas. La LEC regula esta fase en sus artículos 242 y siguientes.
Puede el inquilino impugnarlas
Sí.
Cuánto tiempo tiene para discutir la tasación
La LEC contempla un traslado común de diez días una vez practicada la tasación.
Qué pasa si no paga las costas
Puede ser necesario solicitar su ejecución.
Qué pasa si no tiene bienes
El cobro puede resultar difícil o demorarse hasta que se localice patrimonio embargable.
Pueden embargarle la nómina
Puede existir embargo respetando los límites legales de inembargabilidad.
Puede haber costas en un desahucio de precario
Sí puede existir un pronunciamiento de costas aunque no haya rentas impagadas.
Puede haber costas en un fin de contrato
Sí.
Puede haber costas si hay acuerdo
Dependerá de cómo termine procesalmente el procedimiento y de lo que se pacte.
MASC afecta a las costas
La reforma de la LO 1/2025 introdujo expresamente consecuencias relacionadas con la conducta negociadora previa.
Si el inquilino rechaza mi oferta paga automáticamente las costas
No debe afirmarse así. Su conducta negociadora puede ser relevante, pero las costas dependerán del régimen procesal y del resultado del procedimiento.
Qué pasa si el inquilino se allana
La LEC contiene reglas específicas para el allanamiento y las costas, incluyendo la incidencia de determinadas actuaciones previas.
Cuándo se cobran las costas
Después del pronunciamiento correspondiente, la tasación y, si no existe pago voluntario, las actuaciones de ejecución que procedan.
Cómo valorar económicamente un desahucio
El propietario no debería analizar únicamente:
“¿Cuánto me cuesta demandar?”
Hay que hacer una valoración más completa.
Supongamos:
renta: 1.100 euros;
deuda actual: 4.400 euros;
el inquilino no paga;
no parece solvente.
Si se espera otros seis meses:
la deuda podría incrementarse sustancialmente.
Aunque el propietario tenga que adelantar abogado y procurador, recuperar antes la vivienda puede reducir una pérdida mucho mayor.
Por eso la decisión económica debe considerar:
deuda actual;
renta mensual;
probabilidad de seguir acumulando deuda;
solvencia;
coste profesional;
posibilidad de costas;
tiempo;
valor de recuperar el inmueble;
alternativas de acuerdo.
El objetivo principal sigue siendo recuperar el inmueble
Las costas son importantes.
Pero en muchos desahucios no deberían convertirse en el elemento que determina toda la estrategia.
El propietario tiene un activo que puede estar:
ocupado;
sin generar renta;
generando gastos;
deteriorándose;
impidiendo un nuevo alquiler;
o imposibilitando una venta.
Recuperar la posesión puede tener un valor económico mucho mayor que discutir durante meses por una partida de costas.
Abogado para un desahucio con reclamación de costas
Antes de iniciar un procedimiento, el propietario debe conocer razonablemente el coste que tendrá que asumir y las posibilidades de trasladar posteriormente determinados gastos a la parte condenada.
En JR Abogados, los procedimientos de desahucio son dirigidos por José Ramón Felipe Condés, abogado colegiado número 4.108 del Ilustre Colegio de Abogados de Alcalá de Henares (ICAAH).
La estrategia debe analizar conjuntamente:
causa del desahucio;
contrato;
rentas;
documentación;
MASC;
oposición;
deuda;
solvencia;
y costas.
El propietario debe saber desde el principio que existen tres preguntas diferentes:
¿Puedo ganar el procedimiento?
¿Pueden condenar al demandado a pagar las costas?
¿Podré cobrar efectivamente esas costas si se le condena?
Responder afirmativamente a la primera no garantiza necesariamente las otras dos.
Una estrategia responsable no promete que el desahucio vaya a resultar gratuito.
Busca algo más importante:
recuperar jurídicamente el inmueble, reclamar correctamente las cantidades que correspondan y conseguir que los gastos del procedimiento sean repercutidos a la parte contraria cuando legalmente proceda.
Puede consultar también nuestra explicación general del proceso judicial de desahucio y la página sobre cuánto tarda un desahucio.
