Un propietario no puede recuperar una vivienda o un local arrendado simplemente porque quiera poner fin al alquiler. Para solicitar judicialmente el desahucio tiene que existir una causa que permita resolver el contrato, que haya terminado el plazo durante el que el arrendatario tenía derecho a permanecer en el inmueble o que la ocupación carezca de título que justifique la posesión.
Los motivos más habituales son el impago de la renta, la finalización del contrato, determinados incumplimientos del arrendatario, el subarriendo o cesión inconsentidos, la realización de daños u obras no autorizadas, determinadas actividades prohibidas y, en los supuestos legalmente previstos, la necesidad del propietario de recuperar la vivienda.
Existe además una situación diferente: el precario, en el que la recuperación del inmueble no se fundamenta propiamente en el incumplimiento de un contrato de alquiler vigente, sino en la inexistencia de un título que permita al ocupante continuar poseyéndolo.
Determinar correctamente el motivo por el que se pretende recuperar el inmueble es esencial. Elegir una acción equivocada puede comprometer todo el procedimiento de desahucio.
Cuáles son los principales motivos para desahuciar a un inquilino
No existe una única causa de desahucio.
La Ley de Arrendamientos Urbanos contempla diferentes causas por las que puede resolverse un contrato de arrendamiento, mientras que la Ley de Enjuiciamiento Civil determina el procedimiento que debe seguirse para conseguir judicialmente la recuperación de la posesión.
En la práctica, los principales supuestos que encontramos son:
- impago de la renta;
- impago de cantidades que corresponda pagar al arrendatario;
- finalización del contrato;
- incumplimientos contractuales;
- cesión o subarriendo inconsentidos;
- daños causados dolosamente en el inmueble;
- obras no consentidas cuando el consentimiento sea necesario;
- actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas;
- necesidad del propietario de recuperar la vivienda en los supuestos legalmente establecidos;
- y ocupación en precario.
Aunque todos pueden terminar con la recuperación del inmueble, no deben tratarse jurídicamente de la misma manera.
Desahucio por impago del alquiler
El supuesto más conocido es el desahucio por impago del alquiler.
El artículo 27 de la Ley de Arrendamientos Urbanos permite al arrendador resolver el contrato por falta de pago de la renta o, en su caso, de otras cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario.
No es necesario esperar a que se acumulen muchos meses de deuda para poder actuar.
Una cuestión diferente es determinar cuál es la estrategia más conveniente en cada caso, especialmente porque un retraso puntual, un pago realizado después del vencimiento o la existencia de discrepancias sobre la cantidad debida pueden tener consecuencias procesales que deben estudiarse antes de presentar la demanda.
Cuando existe un impago, además, normalmente el propietario pretende conseguir dos resultados:
recuperar el inmueble y cobrar lo que le deben.
Ambas cuestiones pueden plantearse conjuntamente cuando concurran los requisitos legalmente establecidos.
¿Se puede desahuciar por deber solamente un mes?
La existencia de una sola mensualidad impagada puede ser jurídicamente relevante.
No existe una regla general que obligue al propietario a esperar dos, tres o seis meses antes de poder iniciar actuaciones.
Esto es importante porque algunos propietarios dejan transcurrir varios meses pensando que todavía no pueden hacer nada y, cuando finalmente reaccionan, la deuda ha aumentado considerablemente.
Ahora bien, antes de iniciar un procedimiento debe comprobarse que realmente existe una deuda vencida y exigible y que no estamos ante una mera discrepancia sobre la renta que corresponde pagar.
Retrasos continuados en el pago del alquiler
Otra situación diferente es la del arrendatario que paga, pero lo hace sistemáticamente fuera del plazo establecido.
El hecho de que el propietario haya tolerado algunos retrasos no significa necesariamente que el arrendatario pueda modificar unilateralmente la fecha en la que debe cumplir su obligación.
Sin embargo, estos asuntos requieren analizar el contrato y el comportamiento mantenido por ambas partes.
No aconsejamos equiparar automáticamente cualquier retraso de unos días con un impago definitivo.
Hay que estudiar qué se pactó, cuándo debía realizarse el pago, cuándo se produjo realmente y si existe una conducta reiterada.
Impago de cantidades distintas de la renta
La renta mensual no es la única cantidad cuyo incumplimiento puede tener consecuencias.
Dependiendo del contrato y de la normativa aplicable, el arrendatario puede tener asumido el pago de determinados gastos o cantidades.
Entre ellos pueden aparecer:
- determinados suministros;
- gastos generales;
- determinadas cuotas comunitarias;
- tributos repercutibles;
- u otras cantidades cuyo pago corresponda legal o contractualmente al arrendatario.
Pero aquí debe actuarse con especial prudencia.
Que aparezca una cantidad impagada no significa automáticamente que permita presentar con éxito un desahucio.
Debe comprobarse que el pago correspondía realmente al arrendatario, que la cláusula contractual es válida, que la cantidad está correctamente determinada y que se cumplen los requisitos exigibles en cada caso.
Impago de la fianza
La falta de pago del importe de la fianza o de su actualización también aparece entre las causas previstas por la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Sin embargo, hay que diferenciar la obligación de constituir la fianza de otras cantidades debidas durante el arrendamiento.
La existencia de una fianza pendiente debe estudiarse dentro del conjunto de la relación contractual y de la acción que se pretende ejercitar.
No conviene acumular conceptos indiscriminadamente en una demanda sin determinar previamente su fundamento jurídico.
Desahucio porque ha terminado el contrato
Una causa completamente diferente del impago es la expiración del arrendamiento.
El inquilino puede haber pagado puntualmente todas las mensualidades y, aun así, llegar un momento en que ya no tenga derecho a continuar ocupando el inmueble.
En ese supuesto estamos ante un desahucio por finalización del contrato.
Aquí la cuestión principal ya no es demostrar una deuda.
Hay que comprobar, entre otras circunstancias:
- cuándo se firmó el contrato;
- cuál era su duración;
- qué normativa resulta aplicable;
- qué prórrogas se han producido;
- si era necesario comunicar la voluntad de no renovarlo;
- cuándo se efectuó esa comunicación;
- y cuándo termina efectivamente el derecho del arrendatario a permanecer en el inmueble.
Un error en el cálculo de los plazos puede provocar que se pretenda recuperar la vivienda antes de que jurídicamente corresponda.
El inquilino sigue dentro después de terminar el contrato
La finalización de la duración contractual no supone que el propietario pueda entrar por su cuenta en la vivienda.
Si el arrendatario no entrega voluntariamente la posesión, el propietario deberá acudir al procedimiento legal correspondiente.
No es aconsejable cambiar cerraduras, impedir el acceso, retirar pertenencias o realizar cualquier actuación destinada a conseguir directamente la expulsión del ocupante.
La recuperación debe realizarse por los cauces legales.
Si finalmente resulta necesario acudir al Juzgado, será dentro del procedimiento judicial de desahucio donde se solicitará la recuperación de la posesión.
Desahucio por incumplimiento del contrato
No todos los incumplimientos tienen que ver con dejar de pagar.
Existen obligaciones contractuales cuya infracción puede llegar a justificar la resolución del arrendamiento.
En estos casos hablamos de desahucio por incumplimiento del contrato.
Pero debe evitarse una conclusión demasiado simple:
no todo incumplimiento contractual permite resolver inmediatamente el alquiler.
Hay que determinar qué obligación se ha infringido, su importancia, cómo está regulada en el contrato, qué dispone la legislación y qué pruebas existen.
Una cláusula contractual tampoco convierte automáticamente cualquier conducta del arrendatario en causa suficiente para recuperar el inmueble.
Cesión o subarriendo sin consentimiento
La cesión o el subarriendo inconsentidos pueden constituir causa de resolución en los supuestos contemplados legalmente.
Este problema aparece cuando el propietario descubre que el inmueble está siendo utilizado por personas distintas de aquellas con las que celebró el contrato.
Pero la presencia de terceras personas no demuestra por sí sola un subarriendo ilegal.
Antes de demandar hay que averiguar quién ocupa realmente el inmueble y en qué condición.
No es igual una cesión de la vivienda que la convivencia con familiares, pareja u otras personas.
Y tampoco basta con una sospecha.
Si se pretende fundamentar el procedimiento en esta causa, la prueba puede convertirse en una de las cuestiones centrales del litigio.
Daños causados en la vivienda
La realización de daños dolosos en la finca constituye otra de las causas que puede permitir la resolución del contrato.
Aquí también resulta fundamental la prueba.
El propietario debe poder acreditar la existencia de los daños y, cuando corresponda, su entidad y origen.
Fotografías, comunicaciones, informes técnicos, presupuestos, actas u otros medios de prueba pueden resultar relevantes dependiendo de las circunstancias.
No debe confundirse un deterioro derivado del uso ordinario de la vivienda con unos daños que permitan resolver el arrendamiento.
Obras realizadas sin consentimiento
La Ley también contempla la realización de determinadas obras no consentidas cuando el consentimiento del arrendador sea necesario.
Por tanto, no toda modificación efectuada por el inquilino produce automáticamente la resolución del contrato.
Habrá que determinar:
- qué obra se ha realizado;
- si necesitaba autorización;
- si existió consentimiento;
- qué consecuencias ha producido;
- y qué puede demostrarse.
Cuando el propietario descubre obras importantes realizadas sin su autorización, es conveniente documentar correctamente la situación antes de iniciar cualquier actuación.
Actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas
La realización en el inmueble de actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas también puede constituir causa de resolución.
Este tipo de procedimientos suele plantear un problema especialmente importante:
la prueba.
No basta con afirmar que el comportamiento del inquilino resulta molesto.
Hay que acreditar los hechos en los que se fundamenta la demanda.
Dependiendo del caso pueden existir denuncias, intervenciones policiales, comunicaciones de la comunidad de propietarios, testimonios de vecinos, informes u otras pruebas.
Antes de iniciar el procedimiento debe valorarse si existe material suficiente para demostrar la conducta denunciada.
Recuperar la vivienda porque la necesita el propietario
Existe otro supuesto que genera numerosas consultas: el propietario necesita recuperar la vivienda para destinarla a vivienda permanente.
No debe confundirse esta situación con la mera voluntad de terminar el alquiler.
La recuperación por necesidad está sometida a los requisitos establecidos por la Ley de Arrendamientos Urbanos y su aplicación depende, entre otras circunstancias, de la fecha y contenido del contrato y de la situación concreta.
Hemos desarrollado específicamente esta cuestión en nuestra página sobre desahucio por necesidad del arrendador.
Antes de comunicar al inquilino que debe abandonar la vivienda por esta causa conviene comprobar que realmente concurren todos los requisitos.
Una comunicación incorrecta puede generar un problema que podría haberse evitado revisando previamente el contrato.
Desahucio por precario
El desahucio por precario merece un tratamiento separado.
No estamos necesariamente ante un arrendatario que ha dejado de pagar.
Puede tratarse, por ejemplo, de una persona que ocupa gratuitamente un inmueble y carece de un título que le otorgue derecho a continuar poseyéndolo frente al propietario.
Esta situación aparece con frecuencia entre familiares, exparejas, herederos o personas a las que inicialmente se permitió utilizar una vivienda.
Precisamente por ello puede existir confusión sobre cuál es la acción adecuada.
Antes de presentar una demanda hay que estudiar qué título tuvo inicialmente el ocupante y cuál tiene actualmente.
No tener contrato escrito no significa necesariamente estar en precario
Este punto es especialmente importante.
En la página antigua se incluía entre los motivos de desahucio el supuesto de que «el inquilino no tenga contrato».
Esa afirmación debe desaparecer.
La inexistencia de un contrato escrito no significa automáticamente que no exista un arrendamiento.
Puede existir una relación arrendaticia aunque no haya un documento contractual firmado.
Si una persona ocupa una vivienda y paga una renta aceptada por el propietario, habrá que analizar la relación jurídica existente.
Por tanto, antes de iniciar un desahucio por precario es esencial descartar que exista otro título que justifique la posesión.
¿Puede desahuciarse a un inquilino por tener animales?
Tampoco conviene mantener la respuesta categórica de la página anterior, que afirma que si se incluye en el contrato una prohibición de animales podrá solicitarse la resolución.
La cuestión requiere analizar el contrato y las circunstancias concretas.
No cualquier incumplimiento de una cláusula contractual conduce automáticamente a la resolución del arrendamiento.
Habrá que valorar el contenido y validez de la cláusula, la conducta producida y si jurídicamente existe un incumplimiento con entidad suficiente para pretender resolver el contrato.
Si además los animales provocan daños relevantes o actividades molestas, pueden entrar en juego otros motivos de resolución diferentes.
¿Puede desahuciarse por no pagar el IBI?
El impago de cantidades diferentes de la renta exige comprobar primero que el arrendatario tenía obligación de satisfacerlas.
No debe partirse simplemente de que el propietario haya pagado el recibo y quiera repercutirlo.
Hay que estudiar el contrato, la legislación aplicable y cómo se estableció esa obligación.
Si el pago corresponde válidamente al arrendatario y la cantidad reúne los requisitos legalmente exigibles, su impago puede adquirir relevancia resolutoria.
Lo mismo ocurre con otros conceptos asimilados a la renta.
¿Puede desahuciarse por no pagar la comunidad?
También dependerá de cómo se haya configurado la obligación.
No basta con que el contrato contenga una referencia genérica a determinados gastos.
Hay requisitos legales que deben ser respetados para que determinados gastos generales puedan repercutirse válidamente al arrendatario.
Por eso, antes de fundamentar un desahucio en este tipo de cantidades, debe revisarse detenidamente el contrato.
El burofax antes del desahucio
Una vez identificado el motivo, debe estudiarse qué actuación previa conviene realizar.
El burofax previo al desahucio puede cumplir funciones muy diferentes según el problema existente.
No debe utilizarse el mismo texto para:
- reclamar rentas;
- comunicar la finalización del contrato;
- denunciar un incumplimiento;
- requerir el cese de una conducta;
- o solicitar la entrega de la vivienda.
El contenido debe corresponderse exactamente con la causa que posteriormente se pretenda hacer valer.
Esto es especialmente importante porque una comunicación mal redactada puede terminar formando parte de la documentación de un posterior procedimiento judicial.
Los MASC antes de presentar una demanda
Desde 2025 también debe estudiarse la incidencia de los medios adecuados de solución de controversias y los requisitos de procedibilidad introducidos por la nueva regulación.
No todos los asuntos deben abordarse de forma idéntica.
Antes de presentar una demanda hay que determinar qué actuación resulta exigible y cómo debe acreditarse.
En la página sobre la Ley Orgánica 1/2025 y MASC en los desahucios se desarrolla específicamente esta cuestión.
También puede resultar adecuada, dependiendo del supuesto, una oferta vinculante confidencial.
La elección del medio previo no debería realizarse mediante un formulario genérico sin haber identificado antes el conflicto concreto.
Qué ocurre si el inquilino no se marcha
Si las actuaciones previas no solucionan el problema y existe fundamento jurídico para recuperar el inmueble, habrá que valorar la presentación de la demanda de desahucio.
En ella debe identificarse correctamente:
- quién demanda;
- contra quién se dirige;
- qué inmueble se pretende recuperar;
- cuál es el título del propietario;
- qué contrato o relación existía;
- qué causa permite recuperar la posesión;
- qué actuaciones previas se realizaron;
- y qué se solicita exactamente al Juzgado.
La demanda debe corresponderse con el verdadero motivo del desahucio.
¿Siempre se celebra juicio?
No necesariamente.
La tramitación dependerá de la acción ejercitada y de la actuación procesal del demandado.
Cuando existe oposición y procede la celebración de una vista oral de desahucio, la prueba adquiere una importancia decisiva.
Y precisamente por eso la estrategia probatoria no debería comenzar el día del juicio.
Debe prepararse desde que el propietario detecta el problema.
Cuánto tarda un desahucio
No existe un plazo idéntico para todos los procedimientos.
La duración depende del Juzgado, de la acción ejercitada, de la localización del demandado, de la existencia de oposición y de las incidencias que puedan producirse.
En nuestra guía sobre los plazos del desahucio explicamos separadamente las distintas fases.
Lo importante para el propietario es no retrasar innecesariamente las actuaciones cuando ya existe una causa clara para recuperar el inmueble.
En los desahucios por impago, cada mensualidad adicional puede aumentar la deuda.
El lanzamiento y la recuperación efectiva del inmueble
Si el ocupante no entrega voluntariamente la posesión y el procedimiento continúa hasta su ejecución, puede llegarse al lanzamiento judicial.
El lanzamiento no debe confundirse con la sentencia.
Una cosa es obtener una resolución favorable y otra que resulte necesario ejecutar materialmente la recuperación del inmueble.
Por eso, al valorar un asunto de desahucio debe analizarse el procedimiento completo y no solamente la presentación inicial de la demanda.
Motivos de desahucio de un local comercial
Las causas de resolución también pueden afectar a inmuebles destinados a actividades económicas.
Un propietario puede encontrarse con impagos, finalización contractual, cesiones o subarriendos, actividades prohibidas u otros incumplimientos.
Sin embargo, un arrendamiento de vivienda y un arrendamiento para uso distinto de vivienda no deben analizarse exactamente igual.
La regulación aplicable y, especialmente, el contenido del contrato adquieren una importancia fundamental.
Disponemos de información específica sobre desahucio de locales comerciales, así como sobre naves industriales y oficinas.
Qué debe revisar un propietario antes de iniciar un desahucio
Antes de decidir qué procedimiento corresponde conviene disponer, como mínimo, del contrato y sus anexos, comunicaciones intercambiadas con el arrendatario, justificantes de pagos e impagos y cualquier documentación relacionada con el incumplimiento.
Después hay que responder a una pregunta fundamental:
¿Por qué tiene el propietario derecho a recuperar ahora el inmueble?
No cuál es el problema en términos coloquiales.
No qué comportamiento del inquilino resulta desagradable.
Sino cuál es la causa jurídica concreta que permite extinguir la relación y recuperar la posesión.
A partir de esa respuesta puede diseñarse correctamente el resto del procedimiento.
Preguntas frecuentes sobre los motivos de desahucio
¿Cuál es el motivo más frecuente para un desahucio?
El impago de la renta es uno de los supuestos más habituales, aunque también son frecuentes la finalización del contrato y las ocupaciones en precario.
¿Tengo que esperar varios meses si el inquilino no paga?
No existe una regla general que obligue al propietario a esperar varios meses. Debe comprobarse que existe realmente una cantidad vencida y exigible y estudiar las circunstancias del caso.
¿Puedo echar al inquilino cuando termina el contrato?
Si el arrendamiento ha finalizado correctamente y el inquilino ya no tiene derecho a permanecer en el inmueble, puede solicitarse judicialmente la recuperación. El propietario no debe expulsarlo directamente.
¿Puedo desahuciar porque necesito mi vivienda?
Existe un régimen legal específico para la recuperación de la vivienda por necesidad del arrendador. Deben comprobarse sus requisitos antes de efectuar la comunicación al inquilino.
¿Puedo desahuciar si no existe contrato escrito?
La ausencia de contrato escrito no significa automáticamente que exista precario. Puede existir un arrendamiento verbal u otra relación jurídica que justifique la posesión.
¿Puede desahuciarse por subarrendar la vivienda?
La cesión o subarriendo inconsentidos pueden constituir causa de resolución en los supuestos legalmente establecidos, pero habrá que probar qué está ocurriendo realmente en el inmueble.
¿Puedo desahuciar por daños en la vivienda?
Los daños dolosos pueden constituir causa de resolución. Debe diferenciarse esta situación del deterioro propio del uso ordinario del inmueble.
¿Qué ocurre si existen varios motivos de desahucio?
Debe estudiarse cuál o cuáles pueden acreditarse y cuál es la estrategia procesal adecuada. Tener varias quejas contra el inquilino no significa que todas constituyan causas jurídicas de resolución.
Elegir correctamente el motivo del desahucio es el primer paso
Dos propietarios pueden querer exactamente lo mismo —recuperar su inmueble— y necesitar procedimientos jurídicamente diferentes.
Uno puede tener un inquilino que no paga.
Otro puede tener un arrendatario que paga puntualmente pero cuyo contrato ha terminado.
Un tercero puede haber cedido gratuitamente una vivienda a un familiar que ahora se niega a devolverla.
Y otro puede descubrir un incumplimiento grave del contrato.
El objetivo final es recuperar la posesión, pero la causa jurídica no es la misma.
Por eso, antes de enviar requerimientos o presentar una demanda debe revisarse el contrato, la situación actual del inmueble, las comunicaciones realizadas y las pruebas disponibles.
JR Abogados interviene en procedimientos de desahucio de viviendas, locales y otros inmuebles, desde el análisis inicial y las actuaciones previas hasta la demanda y, cuando resulta necesario, el lanzamiento.
José Ramón Felipe Condés
Abogado especializado en procedimientos de desahucio
Colegiado 4.108 del Ilustre Colegio de Abogados de Alcalá de Henares (ICAAH)
