Motivos de desahucio

Los diferentes motivos para desahucio del inquilino/arrendatario, tanto de vivienda como de local comercial son los siguientes:

La Ley de Arrendamientos Urbanos contempla las causas en su artículo 27 y distingue entre una causa o motivo genérico en el 27.1 y en el 27.2 se cuentran motivos específicos.

En la causa general la ley dice que si las partes que firman el contrato de alquiler incumplen las obligaciones que les son inherentes, el que sí ha cumplido tiene dos opciones:

  1. Que el incumplidor, cumpla (por ejemplo que pague la renta)
  2. Pedir la resolución de contrato, que se de por terminado.

Del mismo modo la parte que cumple puede solicitar si existen daños y se pueden probar la indemnización correspondiente según el artículo 1.124 del C.Civil.

Pasemos a analizar lo que dice el 27.2, los motivos particulares por los que se puede pedir la conclusión del contrato de alquiler.

  • Logicamente por no pagar la renta mensual, es el principal.
  • Por no pagar cualquier otro concepto que le corresponda al inquilino, IBI, suministros, comunidad, etc…
  • Por no pagar la fianza correspondiente y sus actualizaciones.

    La fianza es obligatoria y el dueño podrá pedir la finalización de contrato sólo por impago de la fianza inicial o de las cantidades para actualizarla. Pero no puede, en una demanda de desahucio por impago de rentas, exigir que pague de la fianza que no se abonó en su día.

    Si el inquilino quiere evitar el desahucio por no pagar la renta podría pagársela  por lo que se genera la voluntar de uno de cumplir y la irresponsabilidad de otro por dejarlo estar. 

  • Por subarrendar el piso a un tercero sin consentimiento del dueño
  • Por daños en la vivienda de carácter doloso.
  • Por obras no consentidas, siempre que quede refrejado en contrato.
  • Por actos molestos, nocivos, insalubres, peligrosos o ilícitos.
  • Si el piso deja de ser la vivienda permanente del arrendatario.
  • Cuando el inquilino no tenga contrato.
  • Si el contrato ha finalizado y el inquilino no se va.

No pagar las mensualidades o cantidades asimiladas

Pero ¿qué dice la jurisprudencia sobre la cantidad de la renta si no hay acuerdo?

Las Audiencias se retrotraen hasta 1.962, el uno de junio, donde el Tribunal Supremo dijo: «que para el éxito de la acción resolutoria del contrato de alquiler por falta de pago de la renta es preciso que al tiempo de ejercitarla se parta de la existencia de un precio cierto y determinado, de modo que, no habiendo conformidad entre las partes sobre el importe de la renta (……..) su cuantía vendría determinada por el último pago realizado por el inquilino”. 

Retraso en el pago

Es muy habitual que el arrendatario se retrase en el pago puntual tal y como se firmó en el contrato. Es normal que el dueño, le pase por alto ciertos retrasos, pero también es normal que, si los retrasos son habituales, el dueño se canse.

¿Qué dice el Tribunal Supremo sobre el retraso en el pago?

Pues en Sentencia de 18-3-2014, dijo el arrendatario no puede retrasarse en el pago amparado por la costumbre seguida por las partes. 

En Sentencia de 19-12-2008, sentó como doctrina que el mero retraso en el pago de un mes del alquiler de vivienda significa la resolución del contrato de alquiler. 

La St de 24-7-2008, del Tribunal Supremo, dijo que no hay mala fe ni abuso de derecho en el dueño que quiere finalizar el contrato por el impago de un solo mes de renta, aunque no haya en el inquilino una contumaz voluntad de no pagar – aunque haya pagado durante años puntualmente. Así, si el inquilino quiere evitar el desahucio tiene que demostrar que no tuvo culpa alguna en el impago: que fue un fallo del banco, etc.

Ejecutar al avalista del contrato de alquiler

Cuando tenemos un avalista, la ejecución del aval por el dueño libera del pago al inquilino. No obstante cuando se ejecuta el aval y se cobran las rentas pendientes hace que el dueño no pueda «echar» al inquilino de su vivienda, incluso aunque se cobre después de presenta la demanda de desahucio en el juzgado de primera instancia.

Cuando se ejecuta el aval se hace a las mensualidades que no se han pagado, aunque en el contrato se indique otro objeto como finalidad del aval; o lo que es lo mismo, si se quiere desalojar al inquilino moroso no debemos tramitar la ejecución del aval.

Inquilino no paga los impuestos pactados

¿Se puede desahuciar por que el inquilino no paga el impuesto de basura? Si, pues si se encuentra recogido en el contrato es una cantidad que se asimila a la renta; además es el arrendatario quien se beneficia del servicio y se establece en la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (Tribunal Supremo 30-12.2.015). No obstante, antes, habrá que requerir al inquilino para el pago de forma fehaciente.

¿Qué pasa con el IBI?

El Supremo dice que no se finalizará el contrato y no se puede desalojar al arrendatario si antes no se le ha requerido para el pago.

Pago de la comunidad

Se puede desalojar al inquilino si no paga las cuotas de la comunidad de propietarios siempre que se esté contemplado en el contrato, pero debe reflejarse claramente en el mismo qué cantidad total deberá pagar el primer año, so pena de que el inquilino no tenga que abonarlo y no se le pueda desalojar del inmueble.

Tener animales

Si el dueño ha incluido en el contrato como causa de resolución la entrada de animales en su piso portemor de posibles destrozos, se podrá pedir la resolución del contrato.

Si el casero necesita recuperar la vivienda. 

Solo se rescinde el contrato de alquiler  si el dueño va a destinar el inmueble a vivienda permanente para sí o sus familiares en 1er grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los casos de separación, divorcio o nulidad. No obstante, deberá haber pasado un año desde al firma del contrato.

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