La duración de los contratos de alquiler se encuentra estipulada en la Ley de Arrendamientos Urbanos (L.A.U.)
Debido a las modificaciones de esta ley en los últimos tiempos, la duración del contrato de arrendamiento es distinta según el año en el que se haya celebrado.
Contratos celebrados a partir del 6 de Marzo 2.019
Artículo 9.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos
El artículo 9 de la Ley de Arrendamientos urbanos, regula la duración de los contratos, en su punto 1 dice lo siguiente:
1. La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si esta fuera inferior a cinco años, o inferior a siete años si el arrendador fuese persona jurídica, llegado el día del vencimiento del contrato, este se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años, o de siete años si el arrendador fuese persona jurídica, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo.
El plazo comenzará a contarse desde la fecha del contrato o desde la puesta del inmueble a disposición del arrendatario si esta fuere posterior. Corresponderá al arrendatario la prueba de la fecha de la puesta a disposición.
La ley por tanto dice bien claro que los contratos de alquiler van a durar lo que las partes (arrendador y arrendatario) pacten, es decir, pueden pactar un año (lo más habitual) o cuatro, cinco, ocho, lo que quieran.
Ahora bien, si la duración acordada es menor a 5 años de alquiler, por ejemplo se hace un contrato de dos años, el inquilino podrá estar, si así lo desea hasta cinco años en la vivienda y el dueño tendrá que esperar hasta el quinto año.
Esos cinco años es siempre que el dueño sea un particular, si es una empresa (persona jurídica) el inquilino podrá estar, si quiere, hasta siete años.
Si, por ejemplo, se firma un contrato de arrendamiento de 1 año solamente, al final de cada año el contrato se irá prorrogando año a año hasta llegar al quinto, por tanto tendremos el primer año de contrato firmado más otras 4 prórrogas.
No obstante, el arrendatario puede finalizar, si el quiere, el contrato al final de cada año si avisa al casero 30 días antes. (Por ejemplo, si el contrato se firmó el 01 de Enero, tendrá que avisarle antes del 01 de Diciembre de ese año).
Pero, además, el inquilino tiene la facultad de finalizar el contrato de alquiler mucho antes, a partir del sexto mes de alquiler. En este caso, hablamos de que el arrendatario ha desistido del contrato.
Ya en el quinto año de contrato, ambas partes (no solo el inquilino) pueden dar por finalizado el contrato, para ello se tendrá en cuenta lo siguiente:
Si el contrato es entre particulares:
- El inquilino tiene que avisar a su casero dos meses antes de que acabe el quinto año de contrato.
- Si es el dueño quien quiere terminar el contrato, tendrá que avisar a su inquilino cuatro meses antes de que acabe el quinto año de contrato.
El plazo de duración del contrato se fija desde la fecha de la firma, pero ¿y si el inquilino entró después? Por ejemplo, el contrato se firma el 01 de enero de 2.020 pero el inquilino entró en el piso el 01 de febrero de 2.020 ¿cuándo comienza el cómputo?
Comenzará en la fecha en que el inquilino entra en la vivienda, es decir, el 01 de febrero de 2.020 aunque el contrato se firmara un mes antes.
Artículo 9.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos
2. Se entenderán celebrados por un año los arrendamientos para los que no se haya estipulado plazo de duración o este sea indeterminado, sin perjuicio del derecho de prórroga anual para el arrendatario, en los términos resultantes del apartado anterior.
Así, todos los contratos de arrendamiento donde no aparezca su duración o ésta sea indefinida, se presumen que son por un plazo de un año, con sus consiguientes prórrogas hasta alcanzar los 5 años (para particulares) o los 7 años (para empresas).
Artículo 9.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos
3. Una vez transcurrido el primer año de duración del contrato y siempre que el arrendador sea persona física, no procederá la prórroga obligatoria del contrato cuando, al tiempo de su celebración, se hubiese hecho constar en el mismo, de forma expresa, la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.
Para ejercer esta potestad de recuperar la vivienda, el arrendador deberá comunicar al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada, especificando la causa o causas entre las previstas en el párrafo anterior, al menos con dos meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar y el arrendatario estará obligado a entregar la finca arrendada en dicho plazo si las partes no llegan a un acuerdo distinto.
Si transcurridos tres meses a contar de la extinción del contrato o, en su caso, del efectivo desalojo de la vivienda, no hubieran procedido el arrendador o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial a ocupar esta por sí, según los casos, el arrendatario podrá optar, en el plazo de treinta días, entre ser repuesto en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo período de hasta cinco años, respetando, en lo demás, las condiciones contractuales existentes al tiempo de la extinción, con indemnización de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la reocupación, o ser indemnizado por una cantidad equivalente a una mensualidad por cada año que quedara por cumplir hasta completar cinco años, salvo que la ocupación no hubiera tenido lugar por causa de fuerza mayor, entendiéndose por tal, el impedimento provocado por aquellos sucesos expresamente mencionados en norma de rango de Ley a los que se atribuya el carácter de fuerza mayor, u otros que no hubieran podido preverse, o que, previstos, fueran inevitables.
Aquí la ley pone un límite al derecho del inquilino a quedarse hasta 5 años en el piso.
Es un derecho que tiene todo casero (no así las empresas) y consiste en dar por terminado el contrato sin tener que esperar 5 años
¿Cuándo puede usar el dueño este derecho?
- Cuando haya pasado el primer año de alquiler
- Siempre que se haya incluido en el contrato
- Siempre que el dueño necesite el piso como vivienda habitual para él o para sus familiares.
- Siempre que el dueño notifique al arrendatario el motivo por el que necesita su piso y ofreciéndole 2 meses de plazo para que se busque otro alquiler.
¿Qué pasa si el dueño finalmente no se va a vivir al piso?
La ley establece una sanción para el dueño, y quedará en manos del inquilino, quien puede elegir entre estas alternativas:
- Firmar un nuevo contrato idéntico al que tenía, pero empezando el plazo de los cinco años desde cero. También tiene derecho a que el dueño le pague todos los gastos ocasionados por tener que salir de la vivienda y volver a entrar.
- Olvidarse de volver al piso pero pedir al dueño que le pague un mes por cada año que le restaba por cumplir hasta llegar a los cinco.
Puede ocurrir que el contrato de alquiler alcance la duración de 5 años y ni el dueño ni el inquilino se avisen el uno al otro ¿Qué pasa entonces?
En el caso de que el casero sea un particular, el inquilino puede permanecer en el inmueble tres años más, es decir, del quinto año hasta el octavo sin que el dueño pueda impedirlo.
Si la titularidad de la vivienda es de una empresa, el arrendatario también podrá estar 3 años más en la vivienda, es decir, desde el séptimo año hasta el décimo, sin que puedan echarle.
Del mismo modo, si el inquilino quiere irse, a partir del 5º año de contrato, podrá hacerlo siempre que avise al dueño 30 días antes de finalizar el contrato.
El arrendador solo podrá finalizar el contrato al llegar al octavo año, no podrá ni en el sexto año ni en el séptimo.
¿Qué pasa cuando se cumple el octavo año de contrato y nadie dice nada?
Una vez cumplido el octavo año de contrato, ya no se producen más prórrogas, sino un nuevo arrendamiento por el consentimiento presunto de ambas partes, esto se llama la tácita reconducción.
En este caso el contrato deja de regirse por la Ley de Arrendamientos Urbanos y pasa a estar regulado por el Código Civil.
Se trata por tanto de un nuevo contrato donde se presupone el consentimiento de arrendador y arrendatario.
Esto tiene consecuencias por ejemplo con el avalista, en caso de que lo hubiera.
Dejaría, en este caso de responder por los futuros incumplimientos de contrato del inquilino.
Así el artículo 1.566 del Código Civil dice que si al finalizar un contrato de alquiler, el arrendatario está más de 15 días en la vivienda, se sobreentiende que el arrendador lo consiente.
Que hacer si no quiero renovar el contrato de alquiler
Como hemos comentado antes, si una de las partes (arrendador o arrendatario), cuando va a finalizar el contrato de alquiler no desea continuar en la vivienda y quiere resolver el contrato debe notificar a la otra.
Aquí dejamos modelos de burofax para notificar a la otra parte el deseo de no revonar el contrato de arrendamiento.
Burofax del casero notificando al inquilino la no renovación del contrato.