La duración de un contrato de alquiler de vivienda no depende únicamente del plazo que propietario e inquilino hayan escrito en el contrato. Es perfectamente posible firmar un arrendamiento por un año y que, sin embargo, el arrendatario tenga derecho a permanecer en la vivienda durante cinco años o incluso durante más tiempo si se producen las prórrogas previstas legalmente.
Por eso, cuando un propietario quiere recuperar una vivienda porque considera que el contrato ha terminado, no basta con mirar la fecha de vencimiento que aparece en la primera página del contrato. Hay que comprobar cuándo se celebró, si el arrendador es una persona física o jurídica, qué prórrogas se han producido, si se comunicó correctamente la voluntad de no renovarlo y si concurre alguna prórroga extraordinaria prevista legalmente.
Una comunicación enviada antes de tiempo, fuera de plazo o partiendo de una fecha de terminación equivocada puede impedir recuperar la vivienda cuando el propietario esperaba hacerlo.
Cuánto dura actualmente un contrato de alquiler de vivienda
Para los contratos de vivienda sujetos al régimen vigente desde el 6 de marzo de 2019, la Ley de Arrendamientos Urbanos establece que la duración inicial puede ser libremente pactada por las partes.
Sin embargo, cuando esa duración es inferior a determinados mínimos, el arrendatario puede beneficiarse de prórrogas obligatorias.
Actualmente:
Si el arrendador es una persona física, el inquilino puede alcanzar una duración mínima de cinco años.
Si el arrendador es una persona jurídica, la duración mínima protegida alcanza siete años.
La ley establece que, cuando el plazo inicialmente pactado sea inferior, el contrato se irá prorrogando por anualidades hasta alcanzar esos cinco o siete años, salvo que sea el propio arrendatario quien comunique que no quiere continuar.
Por tanto, que un contrato diga:
“Duración: un año”
no significa necesariamente que el propietario pueda recuperar la vivienda al finalizar ese primer año.
Ejemplo de un contrato firmado por un año
Supongamos que un propietario particular firma un contrato de vivienda habitual el 1 de octubre de 2026 por una duración inicial de un año.
En principio, el contrato llega a su primer vencimiento el 30 de septiembre de 2027.
Pero si el inquilino quiere continuar y no comunica su voluntad de marcharse, el contrato entrará en las correspondientes prórrogas anuales hasta alcanzar la duración mínima legal de cinco años.
Esto significa que, con carácter general, el propietario particular no puede limitarse a decir al finalizar el primer año:
“Como firmamos solamente por un año, tienes que marcharte”.
La protección legal del arrendatario puede extender la relación hasta completar los cinco años.
Qué ocurre si el propietario es una empresa
La duración mínima cambia cuando el arrendador es una persona jurídica.
Puede tratarse, por ejemplo, de una sociedad limitada propietaria de la vivienda.
En ese supuesto, si la duración inicialmente pactada es inferior, las prórrogas obligatorias pueden extender el contrato hasta alcanzar siete años.
La diferencia entre cinco y siete años depende, por tanto, de quién sea jurídicamente el arrendador.
No debe confundirse con que la vivienda sea utilizada o gestionada por una empresa.
Lo importante es comprobar quién figura como arrendador y cuál es la titularidad y configuración jurídica de la relación contractual.
¿Las partes pueden firmar directamente un contrato de cinco años?
Sí.
La ley permite pactar libremente la duración.
Puede celebrarse directamente por cinco años, ocho años, diez años o por otro periodo que las partes acuerden, con las particularidades legales correspondientes.
Los cinco o siete años no son una duración obligatoria exacta del contrato.
Son, en los contratos sometidos a este régimen, periodos mínimos de protección para el arrendatario cuando se haya pactado una duración inferior.
Por eso resulta incorrecto afirmar que “todos los contratos de alquiler duran cinco años”.
No.
Pueden durar más.
Y el régimen aplicable dependerá además de la fecha de celebración del contrato.
La fecha del contrato es fundamental
La Ley de Arrendamientos Urbanos ha sufrido numerosas modificaciones.
Por eso, para saber cuándo termina un alquiler, una de las primeras preguntas que debe hacerse es:
¿En qué fecha se firmó?
La propia página anterior advertía correctamente que la duración depende del momento en que se celebró el arrendamiento.
No podemos aplicar automáticamente las reglas actuales a un contrato celebrado en 2012 o en 2016.
Cada contrato conserva, con las correspondientes normas transitorias, el régimen legal que le resulte aplicable.
Contratos celebrados desde el 6 de marzo de 2019
Este es el régimen que interesa para la mayoría de los contratos actuales.
Como regla general:
- cinco años de duración mínima si el arrendador es persona física;
- siete años si es persona jurídica;
- y, posteriormente, posibilidad de prórroga adicional en los términos del artículo 10 de la LAU.
Una vez transcurridos los cinco o siete años, propietario e inquilino deben prestar especial atención a los plazos de preaviso.
El propietario necesita comunicar su voluntad de no renovar con al menos cuatro meses de antelación.
El arrendatario necesita hacerlo con al menos dos meses de antelación.
Si ninguno realiza correctamente esa comunicación, el contrato puede prorrogarse por anualidades hasta un máximo de otros tres años conforme al artículo 10.1 de la LAU.
Ejemplo: propietario que quiere recuperar el piso al quinto año
Imaginemos un contrato firmado el 1 de noviembre de 2021 cuyo arrendador es una persona física.
El propietario quiere recuperar la vivienda al terminar el periodo mínimo de cinco años.
No debería esperar a octubre de 2026 para decir al inquilino que debe marcharse en noviembre.
La LAU exige al arrendador un preaviso mínimo de cuatro meses para evitar la prórroga del artículo 10.
Por eso la comunicación debe prepararse con tiempo suficiente y dejar constancia de su contenido y recepción.
Cuando existe intención de recuperar la finca por finalización del arrendamiento recomendamos revisar previamente el contrato y la fecha exacta de vencimiento. Puede ampliarse esta cuestión en nuestra página sobre desahucio por finalización del contrato.
Qué pasa si el propietario no avisa con cuatro meses de antelación
Puede producirse la prórroga legal prevista en el artículo 10.
Esta consecuencia es especialmente importante porque un propietario puede llevar meses pensando que recuperará la vivienda en una determinada fecha y descubrir demasiado tarde que no realizó correctamente el preaviso.
Cuando se cumplen los requisitos del artículo 10.1, el contrato puede continuar mediante prórrogas anuales durante un máximo de tres años adicionales.
Por tanto, para un propietario particular podemos encontrarnos, de forma ordinaria, con:
5 años + hasta 3 años de prórroga.
Y cuando el arrendador sea persona jurídica:
7 años + hasta 3 años de prórroga.
Sin perjuicio de las prórrogas extraordinarias que puedan resultar aplicables en determinados casos.
El propietario no puede terminar libremente el contrato durante cada prórroga anual
Este es un error frecuente.
Algunos propietarios interpretan que, una vez alcanzados los cinco años, si el contrato entra en la prórroga del artículo 10 pueden terminarlo al concluir cualquiera de las anualidades.
Pero la posición del arrendador no es la misma que la del arrendatario.
Si se ha producido la prórroga del artículo 10.1 por falta del preaviso correspondiente, la ley prevé esas anualidades hasta un máximo de tres años, mientras que el arrendatario sí puede manifestar su voluntad de no renovar con al menos un mes de antelación a la terminación de cada anualidad.
Esto hace especialmente importante que el propietario no pierda el plazo de cuatro meses cuando pretende recuperar la vivienda al concluir el periodo mínimo.
¿Puede el inquilino marcharse antes de los cinco años?
Sí.
Los cinco años constituyen fundamentalmente una protección para el arrendatario, no una obligación de permanecer necesariamente durante cinco años.
Además, el artículo 11 de la LAU reconoce al inquilino el derecho a desistir del contrato una vez transcurridos al menos seis meses, siempre que comunique al propietario su decisión con una antelación mínima de treinta días.
El contrato puede establecer una indemnización para el supuesto de desistimiento.
Cuando se ha pactado válidamente, puede equivaler a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que quede por cumplir, calculándose proporcionalmente los periodos inferiores al año.
No es lo mismo desistimiento que no renovación
Conviene distinguir ambas situaciones.
El desistimiento se produce cuando el arrendatario decide terminar anticipadamente el contrato utilizando el derecho que le reconoce el artículo 11.
La no renovación se produce al llegar a un determinado vencimiento o prórroga y comunicar que no se desea continuar.
Los plazos y consecuencias pueden ser distintos.
Por eso, cuando un inquilino comunica que va a dejar el inmueble, hay que revisar exactamente en qué momento contractual se encuentra.
Desde cuándo empieza a contarse la duración del alquiler
Como regla general, el plazo comienza en la fecha del contrato.
Sin embargo, si la vivienda se puso a disposición del inquilino posteriormente, el cómputo comienza desde esa fecha posterior.
La propia LAU establece además que corresponde al arrendatario probar la fecha de puesta a disposición cuando sea posterior a la firma.
Por ejemplo:
Contrato firmado: 1 de septiembre.
Entrega de llaves y disponibilidad efectiva: 15 de septiembre.
Si puede acreditarse que la puesta a disposición se produjo el día 15, esta circunstancia puede resultar relevante para calcular correctamente la duración.
Este detalle puede parecer menor, pero unos días de diferencia pueden ser decisivos cuando se está calculando el plazo para enviar una comunicación de no renovación.
Qué ocurre si el contrato no indica su duración
La ausencia de una duración determinada no convierte el arrendamiento en indefinido para siempre.
El artículo 9.2 de la LAU establece que, cuando no se haya fijado plazo o este sea indeterminado, se entenderá celebrado por un año, sin perjuicio del derecho del arrendatario a las correspondientes prórrogas hasta alcanzar la duración mínima legal.
Por tanto, tampoco en este supuesto puede el propietario concluir automáticamente que al año puede recuperar la vivienda.
El propietario necesita la vivienda antes de los cinco años
Existe una excepción especialmente importante.
Un arrendador persona física puede necesitar recuperar la vivienda antes de que finalice el periodo mínimo de cinco años.
El artículo 9.3 de la LAU contempla esta posibilidad cuando, después de haber transcurrido el primer año, concurren los requisitos legalmente establecidos para destinar la vivienda de forma permanente al propio arrendador, a determinados familiares de primer grado o al cónyuge en determinados supuestos de separación, divorcio o nulidad.
Pero no basta con alegar simplemente que ahora necesita la casa.
En los contratos sujetos al régimen actual, la necesidad debe haberse hecho constar expresamente en el contrato en los términos exigidos por la ley.
Esta cuestión merece un análisis propio y está desarrollada en nuestra página sobre recuperación de la vivienda por necesidad del arrendador.
Cuánto preaviso debe darse cuando existe necesidad del propietario
Cuando se cumplen los requisitos del artículo 9.3, el propietario debe comunicar al inquilino la necesidad de la vivienda, especificando la causa correspondiente, con una antelación mínima de dos meses respecto de la fecha en que vaya a necesitarla.
No aconsejamos enviar esta comunicación sin haber comprobado antes el contrato.
Un requerimiento basado en necesidad cuando falta alguno de los presupuestos legales puede provocar una controversia que posteriormente termine judicializándose.
Qué ocurre si el propietario recupera la vivienda alegando necesidad y luego no la ocupa
La utilización de esta causa tiene consecuencias.
Si, una vez producida la extinción o el desalojo, el propietario o la persona para la que se alegó la necesidad no ocupa la vivienda dentro del plazo legal, el antiguo arrendatario puede disponer de determinados derechos frente al arrendador, salvo que concurra fuerza mayor.
La LAU contempla la posibilidad de solicitar la reposición en el uso de la vivienda en determinadas condiciones o una indemnización equivalente a una mensualidad por cada año que quedara hasta completar los cinco años.
Por eso la causa de necesidad no debe utilizarse como una fórmula para evitar las prórrogas cuando la necesidad no existe realmente.
Qué ocurre cuando terminan los cinco años y nadie dice nada
Si el arrendador es persona física y, alcanzados los cinco años, ninguna de las partes realiza dentro de plazo la comunicación necesaria para no renovar, entra en juego la prórroga prevista en el artículo 10.1.
El contrato puede continuar por periodos anuales durante un máximo de tres años adicionales.
En el caso de una persona jurídica, el mismo problema aparece al concluir los siete años mínimos.
La página anterior explicaba ya esta prolongación hasta ocho o diez años, respectivamente.
Pero actualmente hay que añadir un elemento que en 2020 no existía: las prórrogas extraordinarias introducidas por la Ley 12/2023.
Prórroga extraordinaria por vulnerabilidad
Desde la Ley por el derecho a la vivienda existe, en determinados casos, una prórroga extraordinaria de hasta un año cuando finaliza la prórroga obligatoria o la prórroga tácita.
Para ello el arrendatario debe acreditar una situación de vulnerabilidad social y económica mediante el correspondiente informe o certificado emitido por los servicios sociales.
Esta solicitud resulta obligatoria para el arrendador cuando este tenga la condición de gran tenedor de vivienda, salvo que las partes hayan celebrado un nuevo contrato.
Por tanto, hoy ya no resulta correcto explicar la duración del contrato exclusivamente mediante una fórmula de “5 + 3” o “7 + 3”.
Hay situaciones en las que el contrato puede prolongarse adicionalmente.
Prórroga extraordinaria en zona de mercado residencial tensionado
Existe otra posibilidad introducida por la Ley 12/2023.
Cuando la vivienda se encuentra en una zona de mercado residencial tensionado y continúa vigente la correspondiente declaración, el arrendatario puede solicitar, al terminar los periodos ordinarios, una prórroga extraordinaria por anualidades de hasta tres años.
Con carácter general, la solicitud debe ser aceptada por el arrendador, salvo las excepciones previstas legalmente, entre ellas determinados acuerdos, la firma de un nuevo contrato o la recuperación por necesidad en los términos del artículo 9.3.
Por ello, antes de comunicar que un contrato termina debe comprobarse también la situación jurídica de la zona en la que se encuentra el inmueble.
Importante en 2026: no existe actualmente la prórroga extraordinaria del Real Decreto-ley 8/2026
Este punto requiere especial atención porque durante unas semanas de 2026 estuvo vigente una medida extraordinaria que puede generar confusión.
El Real Decreto-ley 8/2026, de 20 de marzo, estableció temporalmente una prórroga extraordinaria de hasta dos años para determinados contratos.
Sin embargo, esa norma fue derogada y dejó de estar vigente el 30 de abril de 2026. El propio BOE refleja expresamente su fecha de derogación.
Por tanto, en agosto de 2026 no puede afirmarse que exista con carácter general una prórroga obligatoria de dos años basada en el Real Decreto-ley 8/2026.
Si un asunto estuvo afectado durante el breve periodo en que la norma estuvo vigente, deberá estudiarse específicamente qué ocurrió y qué efectos llegó a producir.
Pero no la utilizaría actualmente como regla general para calcular la finalización de un contrato.
Contratos firmados entre 2013 y 2019
Aquí encontramos un régimen distinto.
La Ley 4/2013 redujo temporalmente el periodo de prórroga obligatoria de cinco a tres años y la prórroga posterior de tres años a un año.
Por eso muchos contratos celebrados durante esos años no pueden calcularse utilizando las reglas actuales de cinco o siete años.
Con carácter general, para contratos celebrados bajo ese régimen se manejaba:
3 años de duración mínima + 1 año de prórroga posterior, cuando se cumplían sus requisitos.
Debe estudiarse siempre la fecha exacta de celebración, porque durante los meses finales de 2018 y primeros de 2019 se produjeron modificaciones legislativas sucesivas.
El periodo entre diciembre de 2018 y marzo de 2019 merece una revisión individual
Entre diciembre de 2018 y marzo de 2019 hubo cambios normativos, incluido un real decreto-ley que modificó temporalmente la LAU y posteriormente no fue convalidado.
El propio texto consolidado del BOE muestra las sucesivas modificaciones de 18 de diciembre de 2018, 24 de enero de 2019 y 5 de marzo de 2019.
Por ello, si el contrato se celebró durante esas semanas, no calcularía su duración aplicando mecánicamente una tabla.
Conviene revisar la fecha exacta y el régimen transitorio correspondiente.
Contratos anteriores al 6 de junio de 2013
Los contratos celebrados bajo el régimen anterior a la reforma de 2013 tenían, con carácter general, una duración mínima protegida de cinco años, seguida de un sistema de prórrogas que podía extenderse otros tres años cuando concurrían sus presupuestos.
Por tanto, tampoco debe suponerse que un contrato antiguo se rige por la actual diferencia de cinco años para persona física y siete para persona jurídica.
La fecha vuelve a ser determinante.
Contratos de renta antigua
Los contratos especialmente antiguos pueden estar sometidos a regímenes transitorios muy distintos.
No deben analizarse utilizando únicamente los artículos 9 y 10 actuales de la LAU.
Existen arrendamientos sometidos a regímenes anteriores en los que las reglas de duración, subrogación y extinción presentan particularidades importantes.
Hemos dedicado una página específica a los contratos de renta antigua.
Si el contrato tiene varias décadas de antigüedad, resulta especialmente importante no enviar una comunicación de terminación antes de revisar el régimen jurídico aplicable.
Qué es la tácita reconducción
La tácita reconducción es otra figura que genera bastante confusión.
No debe afirmarse simplemente que al llegar al octavo año todo contrato entra automáticamente en tácita reconducción.
Primero debe haberse agotado el régimen contractual y legal que resulte aplicable.
Además, actualmente pueden existir las prórrogas extraordinarias del artículo 10 de la LAU.
Solo cuando el arrendamiento ha terminado jurídicamente y concurren los requisitos del Código Civil puede plantearse una tácita reconducción.
Por eso esta cuestión debe estudiarse caso por caso.
La versión anterior de esta página afirmaba que, cumplido el octavo año, ya no se producían más prórrogas y aparecía automáticamente un nuevo arrendamiento por tácita reconducción. Esa explicación se ha quedado demasiado simple para la regulación actual.
¿Cuánto dura una tácita reconducción?
Dependerá de las circunstancias y de las reglas del Código Civil.
No puede afirmarse que siempre dure un año.
La periodicidad utilizada para fijar la renta puede tener importancia para determinar la duración de la nueva relación surgida por tácita reconducción.
Además, las garantías prestadas por terceros requieren especial atención, porque la fianza de un tercero no se extiende automáticamente a las obligaciones derivadas de una tácita reconducción en los términos previstos por el Código Civil.
Por eso, cuando se detecta que un contrato puede haber entrado en esta situación, conviene revisarlo antes de reclamar su finalización.
¿Qué ocurre si hay un avalista?
La duración también puede afectar al alcance de la garantía.
El hecho de que una persona haya firmado como fiador o avalista en el contrato inicial no significa necesariamente que vaya a responder indefinidamente de cualquier obligación surgida años después.
Debe analizarse literalmente la cláusula de garantía y comprobar hasta qué momento se comprometió el fiador.
Esto resulta especialmente relevante cuando ha habido prórrogas, modificaciones o tácita reconducción.
Cómo debe comunicar el propietario que no quiere renovar
La comunicación debería realizarse de manera que posteriormente pueda acreditarse:
quién la envió, quién era el destinatario, cuál era su contenido, cuándo fue remitida y cuándo se recibió o intentó entregar.
Por eso resulta habitual utilizar un burofax de no renovación del contrato de alquiler.
Pero no basta con enviar un burofax.
Hay que enviarlo en el momento correcto.
Un burofax perfectamente redactado pero remitido cuando todavía no existe derecho a terminar el contrato no resolverá el problema.
Primero se calcula la fecha jurídica de terminación.
Después se determina el plazo de preaviso.
Y finalmente se prepara la comunicación.
¿Qué ocurre si el inquilino recibe el burofax y no se marcha?
La recepción de la comunicación no permite al propietario recuperar la vivienda personalmente.
Si el contrato ha finalizado correctamente y el arrendatario continúa ocupando el inmueble, habrá que acudir a la vía judicial.
En ese caso puede iniciarse un desahucio por expiración del plazo contractual.
Antes de presentar la demanda también deberá estudiarse el cumplimiento del requisito de procedibilidad mediante un medio adecuado de solución de controversias cuando resulte exigible conforme a la legislación vigente.
Puede consultarse nuestra explicación sobre MASC y desahucios tras la Ley Orgánica 1/2025.
No debe confundirse el burofax de no renovación con el MASC
Son cuestiones relacionadas pero jurídicamente diferentes.
La comunicación de no renovación sirve para manifestar dentro del plazo correspondiente que el propietario no quiere que continúe el contrato.
El MASC responde al requisito de negociación previa que puede resultar necesario antes de presentar determinadas demandas civiles.
Por eso no debería darse por supuesto que cualquier burofax enviado meses antes cumple automáticamente todas las exigencias posteriores de procedibilidad.
Cada actuación debe analizarse conforme a su contenido y finalidad.
La demanda por finalización del alquiler
Si el contrato ha terminado, las comunicaciones se han realizado correctamente y el arrendatario no devuelve la posesión, será necesario preparar la demanda de desahucio.
En este procedimiento la cuestión principal no es necesariamente que exista una deuda.
Puede darse el caso de un inquilino que haya pagado puntualmente todas las rentas pero que, llegado el momento en que ya no tiene derecho a continuar, se niegue a entregar la vivienda.
El propietario deberá poder demostrar:
la existencia del contrato, su fecha, el régimen jurídico aplicable, la fecha correcta de finalización y las comunicaciones efectuadas.
Por eso un error inicial de cálculo puede comprometer posteriormente la demanda.
¿Puede cambiarse la cerradura cuando termina el plazo?
No debería utilizarse el cambio de cerradura como medio para conseguir que el arrendatario abandone una vivienda que todavía ocupa.
La finalización del contrato no autoriza al propietario a sustituir unilateralmente el procedimiento judicial.
Si el inquilino no entrega las llaves voluntariamente, debe solicitarse judicialmente la recuperación de la posesión.
Una vez recuperada legítimamente, la situación es diferente y el propietario podrá adoptar las medidas normales de seguridad del inmueble.
El inquilino sigue pagando después de terminar el contrato
Esta situación debe manejarse con cautela.
El hecho de recibir cantidades después de haber comunicado la terminación puede generar posteriormente discusiones sobre cuál era la intención de las partes.
Por ello, cuando el propietario ha decidido que el contrato termine y el ocupante continúa realizando ingresos, conviene determinar cómo deben tratarse y documentarse esas cantidades.
No es aconsejable actuar durante meses de forma contradictoria: por una parte exigir la devolución de la vivienda y, por otra, comportarse de una forma que pueda interpretarse como aceptación de una nueva continuidad contractual.
¿Puede el propietario vender la vivienda durante el contrato?
Sí, pero la venta no significa necesariamente que el alquiler desaparezca.
La LAU contiene reglas específicas sobre la subrogación del comprador en los derechos y obligaciones del arrendador durante determinados periodos.
Por tanto, la existencia de un comprador interesado no permite simplemente acortar el plazo que legalmente corresponde al arrendatario.
Antes de vender una vivienda arrendada deben analizarse tanto la duración pendiente como el régimen jurídico del contrato.
Contratos de temporada y locales: reglas diferentes
Todo lo explicado anteriormente sobre los cinco o siete años está pensado fundamentalmente para arrendamientos de vivienda habitual sometidos a ese régimen de protección.
No debe trasladarse automáticamente a contratos de temporada, locales comerciales, oficinas o naves industriales.
La LAU diferencia entre arrendamientos destinados a satisfacer una necesidad permanente de vivienda y arrendamientos para usos diferentes.
En los arrendamientos de uso distinto de vivienda, la voluntad de las partes y el contenido del contrato adquieren una importancia mucho mayor.
Por ejemplo, puede consultarse nuestra información específica sobre desahucios de locales comerciales.
Un contrato de once meses no es automáticamente un alquiler de temporada
Otro error frecuente consiste en pensar que basta con escribir una duración de once meses para evitar el régimen protector del arrendamiento de vivienda habitual.
Lo importante no es únicamente el número de meses escrito en el contrato.
Debe analizarse cuál es la verdadera finalidad del arrendamiento.
Si se utiliza una vivienda para satisfacer de forma permanente la necesidad de vivienda del arrendatario, la mera denominación que las partes hayan puesto al documento no necesariamente altera la verdadera naturaleza jurídica de la relación.
Por eso los contratos de temporada deben responder realmente a una necesidad temporal.
Cómo saber exactamente cuándo termina mi contrato
Para calcular correctamente la fecha de finalización revisamos fundamentalmente:
- La fecha de celebración.
- La fecha real de puesta a disposición de la vivienda.
- Si el arrendador es persona física o jurídica.
- La duración inicialmente pactada.
- El régimen legal vigente cuando se firmó.
- Las prórrogas que se hayan producido.
- Las comunicaciones enviadas por las partes.
- La posible concurrencia de prórrogas extraordinarias.
- Si existe una causa de necesidad del propietario.
- Si se ha producido posteriormente una situación de tácita reconducción.
Mirar únicamente la casilla del contrato que dice “duración: un año” no permite responder correctamente.
Preguntas frecuentes sobre la duración del contrato de alquiler
¿Cuánto dura un contrato de alquiler firmado actualmente?
Las partes pueden pactar la duración que quieran, pero si es inferior al mínimo protegido, el arrendatario puede alcanzar cinco años cuando el arrendador sea persona física y siete años cuando sea persona jurídica.
Si el contrato dice un año, ¿puedo echar al inquilino al terminar ese año?
Con carácter general, no si se trata de vivienda habitual y el arrendatario tiene derecho a las prórrogas obligatorias.
¿Puedo recuperar el piso al quinto año?
Si el arrendador es persona física, puede evitar la prórroga posterior comunicando correctamente su voluntad de no renovar con al menos cuatro meses de antelación. Deben comprobarse también las posibles prórrogas extraordinarias aplicables.
¿Cuánto dura si el propietario es una empresa?
El periodo mínimo protegido en el régimen actual es de siete años si el arrendador es persona jurídica.
¿Cuánto tiene que avisar el propietario?
Para evitar la prórroga del artículo 10 al finalizar el periodo mínimo, el arrendador debe comunicar su voluntad con al menos cuatro meses de antelación.
¿Cuánto tiene que avisar el inquilino?
En ese momento, al menos dos meses. Durante cada anualidad de la prórroga posterior, puede manifestar su voluntad de no renovar con al menos un mes de antelación.
¿Puede marcharse antes de cinco años?
Sí. Una vez transcurridos al menos seis meses puede desistir, comunicándolo con treinta días de antelación, sin perjuicio de la indemnización que se haya pactado válidamente.
¿Puede el propietario recuperar antes la vivienda porque la necesita?
En determinados contratos puede hacerlo cuando concurren los requisitos del artículo 9.3 LAU. Debe tratarse de un arrendador persona física y cumplirse las demás condiciones establecidas legalmente.
¿Después de ocho años el contrato termina siempre?
No necesariamente. Deben comprobarse el régimen aplicable, las comunicaciones y las posibles prórrogas extraordinarias. Tampoco puede afirmarse que todo contrato pase automáticamente a tácita reconducción al llegar al octavo año.
¿Sigue vigente la prórroga extraordinaria de dos años aprobada en marzo de 2026?
No. El Real Decreto-ley 8/2026 que la estableció fue derogado y dejó de estar vigente el 30 de abril de 2026.
Antes de comunicar el fin del contrato hay que calcular correctamente su duración
Cuando un propietario quiere recuperar una vivienda por finalización del alquiler, el punto de partida debería ser siempre el mismo:
calcular primero la fecha jurídica de terminación.
Después se prepara la comunicación.
No al revés.
Un error de unos meses puede tener consecuencias importantes, especialmente si provoca una nueva prórroga que podría haberse evitado mediante un preaviso realizado correctamente.
La situación es todavía más delicada en contratos antiguos, contratos celebrados durante periodos de reformas legislativas, viviendas situadas en zonas tensionadas o supuestos en los que se pretende recuperar el inmueble por necesidad del propietario.
JR Abogados estudia contratos de arrendamiento y procedimientos para recuperar viviendas cuando finaliza el plazo contractual, revisando la fecha del contrato, las prórrogas, las comunicaciones y los requisitos previos necesarios para acudir al Juzgado.
Cuando el contrato ha terminado correctamente y el arrendatario no devuelve voluntariamente la finca, se estudia el correspondiente procedimiento de desahucio por fin de contrato.
José Ramón Felipe Condés
Abogado
Colegiado 4.108 del ICAAH
JR Abogados
