Recuperar una vivienda alquilada y descubrir que presenta daños importantes es una de las situaciones que más frustración genera a un propietario. Una puerta rota, muebles deteriorados, electrodomésticos estropeados, paredes destrozadas o instalaciones manipuladas pueden convertir la recuperación del inmueble en un problema económico considerable.
La primera reacción suele ser pensar que basta con descontar todos esos desperfectos de la fianza.
Sin embargo, jurídicamente la cuestión es algo más compleja.
El propietario puede reclamar al antiguo arrendatario los daños que le sean imputables, pero tendrá que diferenciar entre auténticos desperfectos y deterioros derivados del uso normal de la vivienda, acreditar cómo se encontraba el inmueble antes del arrendamiento, demostrar su estado después de la entrega y justificar económicamente la reparación.
La reclamación será mucho más sencilla cuando existen fotografías, inventario, vídeos, mensajes o un documento de entrega de llaves en el que se deja constancia de los desperfectos.
Y será bastante más complicada cuando el propietario se limita a decir, meses después:
«Cuando se fue, el piso estaba destrozado».
La diferencia entre ambas situaciones está en la prueba.
El inquilino tiene obligación de cuidar la vivienda
Quien recibe una vivienda en alquiler no adquiere libertad para deteriorarla.
El Código Civil establece que el arrendatario debe usar la cosa arrendada con la diligencia exigible y destinarla al uso pactado. Además, al finalizar el arrendamiento debe devolverla en las condiciones legalmente exigibles, descontando naturalmente el deterioro producido por el paso del tiempo o por causas inevitables.
La Ley de Arrendamientos Urbanos también distingue entre las reparaciones que corresponden al propietario y los deterioros imputables al arrendatario. El arrendador debe realizar las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad, salvo cuando el deterioro sea atribuible al inquilino. Las pequeñas reparaciones derivadas del desgaste por el uso ordinario corresponden al arrendatario.
Por tanto, no todo lo que se estropea durante un alquiler debe pagarlo el propietario.
Pero tampoco todo defecto que exista al final puede cargarse automáticamente al inquilino.
La diferencia fundamental: daño y desgaste normal
Esta es probablemente la cuestión más importante.
Una vivienda no puede mantenerse exactamente igual después de cinco años de utilización que el día en que se entregaron las llaves.
Las paredes envejecen.
La pintura pierde su aspecto inicial.
Los mecanismos tienen desgaste.
El suelo puede presentar señales normales de uso.
Los electrodomésticos envejecen.
Ese deterioro ordinario no puede tratarse de la misma manera que un daño causado por negligencia, mal uso o una actuación deliberada.
Ejemplo de desgaste normal
Un propietario entrega una vivienda recién pintada.
El inquilino vive allí durante seis años.
Cuando devuelve la vivienda, las paredes presentan pequeñas marcas, pérdida de color y señales normales del uso cotidiano.
Pretender cargar automáticamente al arrendatario el coste íntegro de pintar toda la vivienda como nueva puede resultar discutible.
Ejemplo de daño reclamable
La situación cambia si las paredes están llenas de grandes agujeros, pintadas, golpes importantes o daños cuya reparación excede claramente de lo que cabría esperar por el uso normal.
En ese caso sí puede existir un desperfecto imputable al arrendatario.
Lo mismo sucede con una puerta.
No es igual una puerta que presenta pequeños signos de utilización después de diez años que una puerta arrancada, perforada o partida.
El Código Civil presume determinadas responsabilidades del arrendatario
El Código Civil contiene reglas especialmente relevantes para este tipo de reclamaciones.
El arrendatario debe devolver la finca como la recibió, salvo aquello que haya perecido o se haya deteriorado por el tiempo o por una causa inevitable. A falta de una descripción del estado inicial, la ley presume, salvo prueba en contrario, que la recibió en buen estado. Además, responde del deterioro o pérdida de la cosa arrendada salvo que pueda demostrar que se produjo sin culpa suya, y también responde, en los términos legales, de daños provocados por personas de su casa.
Estas normas son muy importantes.
Pero no significa que el propietario pueda limitarse a presentar al juez una factura y afirmar que todo lo que aparece en ella lo causó el inquilino.
La prueba sigue siendo fundamental.
Qué daños pueden reclamarse al inquilino
No existe una lista cerrada.
Puede reclamarse el coste económicamente justificable de aquellos daños imputables al arrendatario o a las personas de las que deba responder, siempre que no se trate simplemente del desgaste normal del inmueble.
Entre los desperfectos que pueden aparecer encontramos daños en puertas, ventanas, persianas, mobiliario, sanitarios, electrodomésticos, suelo, paredes, instalaciones o elementos entregados junto con la vivienda.
También pueden producirse daños como consecuencia de obras o modificaciones realizadas sin autorización.
La LAU establece que el arrendatario no puede realizar, sin consentimiento escrito del arrendador, determinadas obras que modifiquen la configuración de la vivienda. En los casos previstos legalmente, el propietario puede exigir al finalizar el contrato que las cosas se repongan a su estado anterior.
Cuando la actuación constituye un incumplimiento suficientemente relevante mientras el arrendamiento continúa vigente, puede ser necesario estudiar además un desahucio por incumplimiento de contrato.
Daños en las paredes
Las paredes generan muchísimos conflictos al terminar un alquiler.
No puede aplicarse una regla simplista conforme a la cual cualquier agujero permita descontar dinero al inquilino.
Habrá que valorar:
la duración del contrato, el número de daños, su tamaño, el estado inicial, el uso ordinario de la vivienda y el coste necesario para repararlos.
Unos pequeños agujeros utilizados para colgar cuadros durante una larga relación arrendaticia no se valoran necesariamente igual que grandes perforaciones, desperfectos extensos o modificaciones realizadas sin autorización.
Las fotografías iniciales son especialmente importantes.
¿Puede cobrarse al inquilino pintar todo el piso?
No automáticamente.
Esta es una de las deducciones más frecuentes de la fianza y también una de las que más discusiones genera.
El propietario no puede convertir la fianza en un fondo para renovar completamente la vivienda cada vez que cambia de arrendatario.
Si después de varios años las paredes necesitan simplemente una nueva mano de pintura debido al uso normal y al paso del tiempo, hay que valorar cuidadosamente si ese coste corresponde realmente al antiguo inquilino.
Otra cosa es que existan daños concretos:
pintadas, manchas extraordinarias, colores aplicados sin autorización que requieren restauración, roturas o desperfectos relevantes.
En esos casos la reclamación puede estar mucho mejor justificada.
Daños en muebles
Cuando la vivienda se alquila amueblada, el inventario inicial puede convertirse en una de las pruebas más importantes.
Poner simplemente en el contrato:
«La vivienda se entrega amueblada»
sirve de poco cuando al terminar el arrendamiento nadie recuerda exactamente qué muebles había ni en qué estado se encontraban.
Lo recomendable es elaborar un inventario detallado e incorporar fotografías.
Por ejemplo:
Mesa de comedor de madera: buen estado.
Seis sillas: buen estado.
Sofá gris de tres plazas: sin roturas.
Televisor: funcionamiento correcto.
Frigorífico: funcionamiento correcto.
Lavadora: funcionamiento correcto.
Cuando años después aparece un sofá roto o falta una silla, resulta mucho más fácil demostrar qué se entregó.
Electrodomésticos estropeados
Que un electrodoméstico deje de funcionar durante el alquiler no significa necesariamente que tenga que pagarlo el inquilino.
Un frigorífico puede averiarse porque tiene quince años.
Una lavadora puede alcanzar el final de su vida útil.
Una caldera puede sufrir una avería no relacionada con la actuación del ocupante.
Para reclamar hay que intentar determinar la causa.
No es lo mismo una avería por desgaste o antigüedad que un electrodoméstico roto como consecuencia de un uso manifiestamente inadecuado.
Por eso, cuando el importe es importante, puede resultar muy útil disponer de un informe técnico que explique por qué se produjo la avería.
Puertas, ventanas y persianas
Son elementos que permiten apreciar bastante bien la diferencia entre uso y daño.
Una persiana que deja de funcionar por antigüedad después de muchos años puede ser una reparación propia de conservación.
Una persiana arrancada por una actuación incorrecta plantea una situación distinta.
Lo mismo ocurre con puertas y ventanas.
El propietario debe intentar acreditar la causa y no únicamente el hecho de que al finalizar el alquiler existe una reparación pendiente.
Daños provocados por animales
Que el propietario haya autorizado la presencia de un animal no significa que renuncie a reclamar los daños que eventualmente produzca.
Pero tampoco puede retenerse automáticamente la fianza por el simple hecho de haber existido un perro o un gato en la vivienda.
Lo relevante son los desperfectos.
Por ejemplo:
arañazos graves en puertas, muebles destrozados, suelo deteriorado, daños en elementos de la vivienda u otras reparaciones efectivamente necesarias.
Nuevamente habrá que demostrar cuál era el estado anterior y cuantificar el coste de reparación.
Suciedad al entregar la vivienda
La limpieza merece un análisis proporcionado.
Una cosa es que el propietario quiera realizar una limpieza general antes de volver a alquilar la vivienda.
Otra completamente distinta es recibir un inmueble en unas condiciones extraordinarias de suciedad que obliguen a contratar una limpieza especial.
No parece razonable cargar indiscriminadamente al inquilino cualquier servicio de limpieza contratado entre dos arrendamientos.
Pero una suciedad excepcional, acreditada mediante fotografías y con un coste real de restauración, puede plantear una reclamación diferente.
Objetos o muebles que desaparecen
Si la vivienda se entregó con determinados objetos y al recuperarla han desaparecido, puede existir una reclamación.
Pero vuelve a aparecer el mismo problema:
hay que demostrar que esos objetos existían y fueron entregados al arrendatario.
Un inventario firmado soluciona gran parte del problema.
Sin inventario ni fotografías, cinco años después puede resultar complicado acreditar qué había exactamente dentro del inmueble.
Obras realizadas sin autorización
Un arrendatario no puede modificar libremente la configuración de la vivienda cuando la ley exige consentimiento del propietario.
La LAU permite al arrendador, en determinados supuestos de obras realizadas sin autorización, exigir al finalizar el arrendamiento que se reponga la vivienda a su estado anterior.
Esto puede implicar un coste considerable.
Por ejemplo, eliminación de tabiques, modificación de instalaciones, cambios importantes en elementos del inmueble o actuaciones similares.
Si el propietario detecta estas obras durante el contrato, no necesariamente tiene que esperar hasta la entrega de llaves para estudiar sus derechos.
En determinados supuestos puede existir un incumplimiento contractual suficientemente relevante para adoptar medidas antes.
La prueba del estado inicial es fundamental
La mejor reclamación por desperfectos se prepara antes de que exista ningún desperfecto.
Parece contradictorio, pero es así.
Cuando se firma el contrato conviene documentar cómo se entrega la vivienda.
Fotografías.
Vídeo.
Inventario.
Estado de los electrodomésticos.
Mobiliario.
Paredes.
Suelo.
Puertas.
Ventanas.
Baños.
Cocina.
Cuanto más clara sea la prueba inicial, más fácil será realizar posteriormente una comparación.
La propia versión antigua de esta página ya acertaba al recomendar comparar el estado anterior y posterior y disponer de un anexo fotográfico.
Esta idea la mantendría y la reforzaría.
Fotografías: cómo hacerlas para que realmente sirvan
No basta con hacer tres fotografías generales.
Es recomendable realizar un reportaje suficientemente detallado.
Hay que poder identificar:
qué estancia aparece, qué elemento se fotografía y cuál es su estado.
También conviene conservar los archivos originales.
Si posteriormente se discute la fecha o autenticidad, disponer del material completo puede resultar mucho más útil que unas capturas reenviadas varias veces por WhatsApp.
Para elementos especialmente importantes puede ser conveniente realizar fotografías de detalle y también una imagen general que permita ubicarlos dentro de la habitación.
Un vídeo de la vivienda
El vídeo puede ser un complemento excelente.
Permite recorrer toda la vivienda y apreciar la continuidad entre estancias.
Lo ideal es realizarlo al comienzo y al final del arrendamiento.
No sustituye necesariamente a las fotografías de detalle, pero ambas pruebas juntas proporcionan una imagen mucho más completa.
Inventario firmado por el inquilino
Cuando la vivienda está amueblada, el inventario debería formar parte del contrato o incorporarse como anexo.
Conviene que el arrendatario lo firme.
Puede incluso incorporarse una declaración semejante a:
«El arrendatario recibe los muebles y elementos descritos en el presente anexo en el estado que reflejan las fotografías incorporadas».
Esto evita que posteriormente la discusión se limite a versiones contradictorias.
Qué hacer el día de la entrega de llaves
El momento de recuperar la vivienda es decisivo.
Siempre que sea posible, conviene revisar el inmueble antes o simultáneamente a la entrega definitiva de las llaves.
No hace falta convertir el acto en una inspección pericial de varias horas.
Pero sí interesa comprobar las cuestiones esenciales.
El documento de entrega puede indicar:
fecha y hora, devolución de todas las llaves, estado general del inmueble, existencia de daños aparentes, lectura de contadores, rentas pendientes y situación de la fianza.
Si el inquilino reconoce determinados daños, puede dejarse constancia.
La página antigua ya recomendaba reflejar en el documento de finalización la entrega de llaves, la situación de la fianza, las rentas y los desperfectos.
Esa recomendación sigue siendo muy útil.
No firmar un finiquito sin haber revisado la vivienda
Este error puede resultar especialmente perjudicial.
El propietario recibe las llaves y el inquilino presenta un documento que dice:
«Ambas partes declaran no tener nada que reclamarse por ningún concepto».
El propietario lo firma sin entrar siquiera en la vivienda.
Después descubre daños importantes.
La situación se ha complicado innecesariamente.
Antes de firmar declaraciones de saldo y finiquito conviene comprobar qué se está aceptando exactamente.
Si todavía falta revisar el inmueble o existen facturas de suministros pendientes, debe tenerse en cuenta.
Qué hacer si el inquilino no quiere reconocer los daños
No es imprescindible que los reconozca voluntariamente.
Naturalmente, un reconocimiento escrito facilita enormemente una futura reclamación.
Pero si el inquilino responde:
«Eso ya estaba así»
o:
«Yo no he roto nada»
la cuestión pasa al terreno de la prueba.
Habrá que comparar el estado inicial y final y aportar todos los elementos disponibles.
Quién tiene que probar los desperfectos
Como regla procesal general, quien ejercita una pretensión debe acreditar los hechos fundamentales de los que deriva el derecho que reclama. El artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil distribuye precisamente la carga de la prueba entre las partes.
Por eso, un propietario que reclama 7.000 euros por desperfectos tiene que estar preparado para explicar:
qué estaba dañado, cómo estaba antes, cómo quedó después, por qué considera responsable al arrendatario y cuánto cuesta repararlo.
No basta con aportar una cifra final.
La reclamación debe poder reconstruirse.
¿Es necesario un notario?
No siempre.
Un acta notarial sobre el estado del inmueble puede ser una prueba particularmente sólida, especialmente cuando los daños son importantes y existe riesgo de una controversia seria.
Pero no significa que cualquier reclamación deba comenzar contratando un notario.
Hay que actuar con proporcionalidad.
Para daños de poca cuantía puede ser suficiente un buen reportaje fotográfico, vídeos y facturas.
Para daños de decenas de miles de euros, la inversión en una documentación probatoria mucho más sólida puede resultar perfectamente razonable.
Informe pericial
Cuando los daños son importantes, el informe de un técnico puede resultar decisivo.
El perito no debería limitarse a decir:
«Hay daños por 15.000 euros».
Un buen informe debe identificar los desperfectos, explicar las reparaciones necesarias, valorar su coste y, cuando sea técnicamente posible, analizar su causa.
Esto puede ser especialmente importante en humedades, instalaciones eléctricas, fontanería, daños estructurales, pavimentos, carpinterías o instalaciones complejas.
La página antigua ya recomendaba el informe pericial para valorar los daños con precisión.
Mantendría esa recomendación.
Presupuesto o factura: qué es mejor
Una factura acredita un gasto efectivamente realizado.
Un presupuesto acredita una valoración previa.
Ambos pueden tener utilidad, pero no tienen exactamente el mismo alcance probatorio.
Cuando el propietario ya ha tenido que reparar el inmueble para volver a utilizarlo o alquilarlo, las facturas pueden proporcionar una prueba clara del coste asumido.
Si todavía no se ha realizado la reparación, puede utilizarse un presupuesto o valoración pericial.
Lo importante es evitar cantidades arbitrarias.
¿Hay que reparar antes de reclamar?
No existe una respuesta universal.
Puede haber propietarios que necesiten reparar inmediatamente la vivienda para volver a alquilarla.
Otros pueden preferir documentar primero los daños mediante perito.
Lo fundamental es no destruir la prueba.
Antes de pintar, sustituir muebles, retirar puertas o reparar instalaciones, hay que documentar perfectamente el estado existente.
Después de arreglarlo todo resulta mucho más difícil demostrar qué había ocurrido.
Daños descubiertos después de entregar las llaves
Algunos desperfectos no son visibles inmediatamente.
Puede ocurrir que una instalación esté manipulada, exista un daño oculto detrás de un mueble o un electrodoméstico presente un problema que no se detecta durante la primera inspección.
Por eso el documento de entrega de llaves debe redactarse con prudencia.
No es recomendable afirmar que la vivienda se recibe «a plena conformidad y sin defecto alguno» si realmente no se ha revisado.
Otra cosa es que el paso de mucho tiempo dificulte posteriormente vincular el daño con el antiguo arrendatario.
Cuanto antes se documente, mejor.
La fianza y los desperfectos
Cuando existe una fianza, lo habitual es que el propietario valore si puede aplicarla total o parcialmente a cantidades debidas por el arrendatario.
Pero la existencia de daños por importe inferior a la fianza no permite quedarse automáticamente con toda ella.
Ejemplo:
Fianza: 1.200 euros.
Daños acreditados: 350 euros.
No existen rentas ni suministros pendientes.
En principio, habrá que liquidar la fianza teniendo en cuenta esos 350 euros y devolver el saldo que corresponda.
¿Y si los daños superan la fianza?
Aquí aparece otra idea fundamental:
la fianza no es el límite máximo de responsabilidad del inquilino.
Supongamos:
Fianza: 1.000 euros.
Daños acreditados: 6.000 euros.
El hecho de que el propietario solamente tenga 1.000 euros como garantía no significa que deba asumir los otros 5.000.
Puede estudiar la reclamación del saldo restante.
La fianza es una garantía, no una tarifa máxima por causar daños.
Daños más rentas pendientes
Es frecuente que el problema no se limite a los desperfectos.
El propietario recupera la vivienda y encuentra:
dos mensualidades pendientes, una factura de suministro y varios daños.
En ese caso debe realizarse una liquidación completa.
Por ejemplo:
Rentas pendientes: 2.000 euros.
Suministros: 250 euros.
Daños: 1.500 euros.
Total: 3.750 euros.
Fianza: 1.000 euros.
Aun aplicando íntegramente la fianza, podría existir un saldo de 2.750 euros.
Cuando el problema de los daños se suma a un impago importante, interesa coordinar correctamente las acciones. Puede ser relevante la página sobre desahucio por impago de alquiler.
¿Puede reclamarse al avalista?
Aquí debe examinarse el contrato.
No puede afirmarse que cualquier fiador responda automáticamente de todos los daños causados por el arrendatario.
Hay que analizar qué obligaciones garantizó, la redacción de la cláusula de fianza o aval y hasta dónde llega su responsabilidad.
La existencia de un fiador puede ser muy importante cuando el importe de los desperfectos y demás obligaciones pendientes es elevado, pero debe estudiarse caso por caso.
Daños durante el contrato: ¿hay que esperar a que se marche?
No necesariamente.
Hay desperfectos que se descubren mientras el contrato continúa.
Si estamos ante daños graves, actuaciones dolosas, obras inconsentidas u otro incumplimiento relevante, puede ser necesario valorar la resolución del contrato antes de que llegue su vencimiento.
La LAU contempla expresamente determinados daños dolosos y obras no consentidas entre las causas que pueden permitir al arrendador resolver el contrato.
En esos casos debe estudiarse la vía adecuada a través de un desahucio por incumplimiento contractual.
No entrar en la vivienda sin autorización para buscar daños
Que el propietario sospeche que el inquilino está deteriorando el inmueble no le permite entrar libremente mientras éste mantiene la posesión y utiliza la vivienda como domicilio.
Debe actuarse jurídicamente.
Una cosa es que el arrendatario permita una visita o que exista una actuación necesaria conforme al contrato y a la ley.
Otra es utilizar una copia de las llaves para entrar sin autorización.
La preocupación por el estado de la vivienda no justifica crear un problema jurídico nuevo.
Reclamar primero de forma extrajudicial
Una vez recuperada la vivienda y cuantificados los daños, no necesariamente hay que presentar inmediatamente una demanda.
Es recomendable formular una reclamación clara y documentada.
Debe explicarse:
qué daños se reclaman, cuál es su importe, qué documentación los acredita, qué cantidades se han aplicado de la fianza y cuál es el saldo solicitado.
Además, desde la entrada en vigor de la Ley Orgánica 1/2025, el intento previo de una actividad negociadora constituye, con carácter general, requisito de procedibilidad para numerosas demandas civiles, salvo las excepciones establecidas legalmente. Una reclamación ordinaria de daños entre particulares no aparece entre las excepciones generales enumeradas para el acceso a la jurisdicción civil, por lo que el requisito debe prepararse adecuadamente antes de demandar.
En nuestra página sobre MASC y Ley Orgánica 1/2025 explicamos este requisito.
Oferta vinculante confidencial para reclamar los desperfectos
Dependiendo del asunto puede ser interesante formular una oferta vinculante confidencial.
Puede utilizarse para realizar una propuesta concreta de solución y, al mismo tiempo, articular el intento negociador previo cuando jurídicamente corresponda.
No es la única forma de cumplir con el requisito MASC.
Pero puede ser especialmente útil cuando las cantidades están claramente cuantificadas y se quiere ofrecer al antiguo arrendatario una última oportunidad de resolver el conflicto sin acudir al Juzgado.
Qué debe contener la reclamación
No recomendaría enviar simplemente:
«Me debes 4.500 euros por los daños del piso».
Una reclamación sólida debería permitir al destinatario saber exactamente qué se le pide.
Por ejemplo:
Puerta habitación principal: 320 euros.
Cristal ventana salón: 180 euros.
Reparación mueble cocina: 450 euros.
Limpieza extraordinaria: 220 euros.
Total daños: 1.170 euros.
Fianza aplicada: 1.000 euros.
Saldo reclamado: 170 euros.
Si además existen rentas o suministros, deben identificarse separadamente.
La demanda judicial por daños
Si no existe acuerdo y se ha cumplido el requisito previo que corresponda, puede estudiarse la presentación de la demanda.
La demanda judicial deberá exponer claramente los hechos y acompañar la prueba disponible.
No conviene convertirla en una sucesión desordenada de fotografías y facturas.
Hay que explicar cronológicamente:
cómo se entregó la vivienda, cuánto duró el arrendamiento, cuándo se recuperó la posesión, qué desperfectos aparecieron, cuáles exceden del desgaste normal, cuál es su valoración y por qué se considera responsable al antiguo inquilino.
Cuanto más clara sea esa relación, más sencilla será la comprensión del conflicto.
Qué pasa si el inquilino dice que el daño ya existía
Es una defensa habitual.
Y precisamente por ello es fundamental el inventario inicial.
Si existe una fotografía del día de entrega que muestra una puerta perfectamente conservada y otra tomada inmediatamente después de recuperar el inmueble que muestra la misma puerta completamente rota, la comparación es muy significativa.
Si no existe ninguna fotografía inicial, habrá que acudir a otros medios.
El Código Civil establece determinadas presunciones respecto del estado en que se recibió la finca, pero en una reclamación seria interesa disponer de toda la prueba objetiva posible.
Qué pasa si culpa a otra persona
El arrendatario puede alegar que él personalmente no produjo los desperfectos.
Pero eso tampoco resuelve automáticamente la cuestión.
El Código Civil contempla la responsabilidad del arrendatario por determinados deterioros causados por personas de su casa.
Habrá que analizar quién causó el daño y en qué circunstancias.
No siempre será necesario demostrar que fue el propio inquilino quien físicamente golpeó una puerta.
Qué pasa si el daño fue accidental
También debe analizarse.
No todo accidente implica necesariamente ausencia de responsabilidad, del mismo modo que no cualquier deterioro accidental puede imputarse automáticamente.
Hay que valorar la causa, la diligencia exigible y las circunstancias.
Especialmente importante será distinguir los daños que el arrendatario tenía obligación de evitar de aquellos derivados del tiempo, de un defecto de la instalación o de una causa inevitable.
Averías que el inquilino no comunicó
El arrendatario tiene la obligación legal de comunicar al propietario, en el plazo más breve posible, la necesidad de determinadas reparaciones de conservación.
Esto puede resultar importante.
Imaginemos una pequeña fuga de agua.
Si se comunica inmediatamente, quizá pueda repararse por 150 euros.
Si se oculta durante seis meses y termina provocando daños por varios miles de euros, habrá que analizar si el agravamiento era evitable y qué responsabilidad corresponde.
No todos estos asuntos son simples.
La causa del daño puede requerir un informe pericial.
Humedades: uno de los conflictos más difíciles
Las humedades son un ejemplo perfecto de por qué no conviene atribuir automáticamente cualquier daño al inquilino.
Pueden proceder de:
problemas estructurales, filtraciones de fachada, una avería, condensación, mala ventilación, fugas, problemas comunitarios o una combinación de varias causas.
Por eso, ante daños importantes de humedad, un informe técnico puede ser mucho más valioso que diez fotografías.
Lo fundamental es determinar la causa.
Daños en un local comercial
Estas reglas no afectan exclusivamente a viviendas.
Un arrendatario de un local puede entregar el inmueble con instalaciones modificadas, elementos eliminados, escaparates dañados o actuaciones que no coincidan con el estado pactado de devolución.
En los arrendamientos para uso distinto de vivienda, el contrato adquiere una importancia especialmente relevante.
Cuando el conflicto afecta a un establecimiento comercial puede consultarse también nuestra página sobre desahucio de locales.
Daños en oficinas y naves
Lo mismo sucede en oficinas y naves industriales.
En estos inmuebles las reparaciones pueden tener importes muy superiores a los de una vivienda.
Instalaciones eléctricas, divisiones interiores, maquinaria, pavimento industrial, puertas, sistemas contra incendios o instalaciones específicas pueden generar reclamaciones importantes.
Aquí el informe pericial puede convertirse en una pieza esencial desde el primer momento.
¿Puede reclamarse cualquier importe de reparación?
No debería utilizarse la reclamación para mejorar el inmueble a costa del antiguo inquilino.
La indemnización busca reparar el perjuicio.
No proporcionar al propietario una vivienda completamente renovada cuando lo recibido originalmente tenía muchos años de antigüedad.
Si se rompe un elemento antiguo, su valoración puede requerir analizar su antigüedad, estado anterior y coste real de reparación o sustitución.
La proporcionalidad es importante.
No confundir reparación con mejora
Supongamos que el inquilino causa daños en una puerta sencilla valorada en 250 euros.
El propietario decide sustituirla por una puerta de diseño de 1.200 euros.
No parece razonable trasladar automáticamente al antiguo arrendatario el coste íntegro de una mejora que excede de la reparación del perjuicio sufrido.
La documentación debe permitir separar ambos conceptos.
¿Cuánto tiempo puede esperarse para reclamar?
No aconsejaría esperar.
Además de los plazos jurídicos de prescripción que puedan resultar aplicables, existe un problema mucho más práctico:
la prueba empeora con el tiempo.
Se hacen reformas.
Entra un nuevo inquilino.
Se tiran muebles.
Desaparecen fotografías.
Los testigos olvidan.
Las facturas se pierden.
Cuanto antes se documente y reclame, mejor.
La página antigua ya recomendaba actuar poco después de abandonar el inmueble el arrendatario.
Esa recomendación sigue siendo plenamente sensata.
Qué hacer antes de alquilar para evitar futuros problemas
El mejor momento para preparar una futura reclamación es antes de que el nuevo inquilino entre.
Recomendamos especialmente:
- Contrato claro.
- Inventario.
- Fotografías.
- Vídeo general.
- Identificación de muebles y electrodomésticos.
- Documentación de desperfectos preexistentes.
- Entrega de llaves documentada.
- Conservación de facturas importantes.
Estas actuaciones requieren poco tiempo y pueden ahorrar enormes problemas años después.
Qué hacer cuando termina el contrato
Cuando se devuelven las llaves:
- Inspeccionar la vivienda cuanto antes.
- Hacer fotografías y vídeo antes de reparar.
- Comparar con el material inicial.
- Elaborar una relación de desperfectos.
- Solicitar presupuestos o informes cuando sea necesario.
- Revisar rentas y suministros pendientes.
- Liquidar correctamente la fianza.
- Comunicar al antiguo inquilino la reclamación.
- Cumplir el MASC que resulte exigible antes de presentar demanda.
- Si no existe acuerdo, valorar judicialmente la reclamación.
Seguir este orden permite construir una reclamación sobre documentos y no sobre recuerdos.
Preguntas frecuentes sobre reclamar daños al inquilino
¿Puede el propietario reclamar daños después de devolver la fianza?
Dependerá de lo que haya ocurrido y, especialmente, de si existió algún acuerdo de liquidación o finiquito. Devolver la fianza no debe confundirse automáticamente con renunciar a cualquier acción, pero habrá que examinar exactamente qué se firmó y qué hechos eran conocidos.
¿Puede quedarse toda la fianza por desperfectos?
Solo estará justificado cuando las cantidades imputables al arrendatario alcancen o superen su importe. Si los daños son inferiores, deberá calcularse el saldo correspondiente.
¿Los daños pueden superar la fianza?
Sí. La fianza no es un límite máximo general de responsabilidad.
¿Quién tiene que demostrar los desperfectos?
El propietario que reclama debe aportar la prueba necesaria de los hechos en los que fundamenta su pretensión, sin perjuicio de las reglas y presunciones civiles que resulten aplicables.
¿Sirven las fotografías?
Sí, pueden ser una prueba muy importante, especialmente si permiten comparar claramente el estado anterior y posterior.
¿Es obligatorio un informe pericial?
No en todos los casos. Resulta especialmente recomendable cuando los daños son importantes, técnicos o existe discusión sobre su causa o valoración.
¿Puede reclamarse la pintura?
Depende. Hay que distinguir entre desgaste ordinario y auténticos daños imputables al inquilino.
¿Puede reclamarse un electrodoméstico averiado?
Solo porque esté averiado no significa automáticamente que deba pagarlo el arrendatario. Debe analizarse la causa de la avería y su responsabilidad.
¿Qué pasa si el inquilino hizo obras sin permiso?
Cuando se realizaron obras que requerían consentimiento y éste no existió, la LAU permite en determinados casos exigir la reposición al estado anterior, además de las demás consecuencias que legalmente correspondan.
¿Hay que enviar un burofax?
Es recomendable utilizar un medio que permita acreditar la reclamación. Además, debe prepararse adecuadamente el requisito MASC cuando resulte exigible. Puede consultarse nuestra página sobre burofax previo.
¿Hay que intentar un MASC antes de demandar por daños?
Como regla general, la LO 1/2025 exige actividad negociadora previa para la admisión de las demandas civiles, salvo los supuestos expresamente exceptuados. Una reclamación ordinaria de daños entre propietario y antiguo inquilino debe analizarse dentro de ese régimen antes de demandar.
¿Puede utilizarse una oferta vinculante confidencial?
Sí, puede ser una de las vías adecuadas dependiendo de las circunstancias. Puede consultarse nuestra página sobre oferta vinculante confidencial.
¿Qué ocurre si gana la demanda y el antiguo inquilino no paga?
Entonces habrá que estudiar la ejecución de la resolución y la localización de bienes del condenado para conseguir el cobro efectivo.
Reclamar daños al inquilino exige demostrar el perjuicio
Cuando un propietario recupera una vivienda deteriorada, no debería resignarse a asumir automáticamente el coste de los daños causados por el arrendatario.
Pero tampoco basta con considerar que cualquier diferencia respecto del primer día debe pagarse con la fianza.
Hay que separar:
desgaste ordinario, reparaciones que corresponden al propietario y verdaderos daños imputables al inquilino.
Después hay que demostrarlo.
Una reclamación sólida suele tener cuatro elementos:
estado inicial + estado final + causa del daño + valoración económica.
Si falta alguno de ellos, la discusión será mayor.
Por eso recomendamos documentar la vivienda desde el comienzo del arrendamiento y actuar inmediatamente cuando se recuperan las llaves.
JR Abogados interviene en conflictos derivados de arrendamientos, procedimientos de desahucio y reclamaciones relacionadas con incumplimientos de inquilinos.
Cuando existen desperfectos importantes, el primer paso es revisar el contrato y la documentación, determinar qué daños pueden jurídicamente atribuirse al arrendatario y valorar cómo deben acreditarse antes de formular la reclamación.
José Ramón Felipe Condés
Abogado
Colegiado 4.108 del ICAAH
JR Abogados
