Si el casero y el inquilino han pactado en su contrato de arrendamiento alguna cláusula para el caso de que se produzcan daños o desperfectos en la vivienda, rige el contrato de alquiler.
Si no han pactado nada, según el artículo 4 de la LAU, entran en acción las normas civiles de forma supletoria.
El arrendatario debe cuidar el inmueble
Todo inquilino debe cuidar el piso que habita, así lo establece el articulo 1.555 del Código Civil:
El arrendatario está obligado:
1.º A pagar el precio del arrendamiento en los términos convenidos.
2.º A usar de la cosa arrendada como un diligente padre de familia, destinándola al uso pactado; y, en defecto de pacto, al que se infiera de la naturaleza de la cosa arrendada según la costumbre de la tierra.
3.º A pagar los gastos que ocasione la escritura del contrato.
Probar que fue el inquilino quien causó los daños
Para evitar que «alquien» pueda pensar que el piso «ya estaba así» y que esos daños nada tienen que ver con el inquilino, el dueño debe probar el nexo causal entre el alquiler de la vivienda al inquilino y los desperfectos.
Para ello, no hay nada más sencillo que comprobar el estado del piso ANTES de entrar el inquilino y su estado DESPUÉS de que saliera.
Sería muy revelador que en el contrato de alquiler existiera un anexo fotográfico de la vivienda.
Es muy importante demandar al poco de abandonar la vivienda el inquilino.
El arrendador puede reclamarle los daños
Si el arrendatario no utiliza la diligencia precisa en el cuidado del piso, entonces el casero puede reclamarle los perjuicios por los daños y desperfectos ocasionados según el artículo 1.556 del Código Civil:
Si el arrendador o el arrendatario no cumplieren las obligaciones expresadas en los artículos anteriores, podrán pedir la rescisión del contrato y la indemnización de daños y perjuicios, o sólo esto último, dejando el contrato subsistente.
Es habitual que en los pisos y locales alquilados se produzcan daños y desperfectos.
Éstos, pueden ser advertidos por el casero durante el contrato, pero sobre todo, al finalizar el arrendamiento.
Lo importante en estos casos es probar que se han producido daños en la finca y que éstos los ha ocasionado el arrendatario.
Se abre entonces la posibilidad de poder demandar por daños para que el arrendatario pague los desperfectos producidos por su culpa.
Fin del contrato y entrega de llaves
Todo contrato de arrendamiento tiene un final, y cuando acaba, hay que firmar un documento de resolución del contrato de alquiler. En dicho documento se dice:
- Si se devuelve la fianza, parte de ella o no se devuelve.
- Si el arrendatario entrega las llaves al casero.
- Si están todas las rentas pagadas.
- Si el acasero ha observado desperfectos o daños en su piso o local imputables al inquilino.
Esta resolución del contrato supone que el dueño recupera la posesión de su casa.
Si, encima, en el documento el inquilino reconoce esos daños, carta blanca al propietario para poder reclamárselos.
Qué daños se pueden reclamar al arrendatario
El arrendador tiene que responder económicamente de todos los desperfectos haya producido (él o terceros) en el piso o local.
Esta responsabilidad será exigible siempre que pase una de estas dos opciones:
- Que el arrendatario reconozca que es el autor de los daños.
- Que no lo reconozca pero el casero pruebe que fue su culpa.
Se pueden reclamar los desperfectos que excedan de un uso normal de la vivienda durante la duración del contrato de alquiler.
Pero ¿qué se entiende como «normal» o «anormal»?
Según las pruebas aportadas, será el juez quien lo determine.
Cómo probar los daños causados
El que tiene que probar en el juzgado los daños es el casero, pero no solo eso, sino que tiene que probar que esos daños se producen por causa de su inquilino.
Esto, no es así por capricho, sino porque lo dice la ley, en su artículo 217.2 LEC:
2. Corresponde al actor y al demandado reconviniente la carga de probar la certeza de los hechos de los que ordinariamente se desprenda, según las normas jurídicas a ellos aplicables, el efecto jurídico correspondiente a las pretensiones de la demanda y de la reconvención.
¿Cómo lograr probar esos daños?
Fácil, hay varias maneras, pero recomendamos:
- Nada más entrar a la vivienda realizar fotografías y un vídeo. Con los móviles actuales nunca fue tan fácil.
- Llevar a un testigo a la entrega de llaves, puede ser un vecino, el portero, el secretario de la comunidad, cuanto más imparcial sea, mucho mejor.
- Si se lleva a un notario para que levante un acta del estado, mejor que mejor. El notario, también sacará fotos del inmueble.
- Si se quiere valorar con precisión los daños, realizar un informe pericial.
Con estas pruebas, ya se puede «armar» la demanda frente al inquilino con unas posibilidades muy elevadas de éxito.