Iniciar correctamente un procedimiento de desahucio no consiste únicamente en presentar el contrato de alquiler y acreditar que existe un problema con el inquilino. La documentación que debe prepararse dependerá del motivo por el que se pretende recuperar el inmueble, de quién lo ocupa, de si existe o no contrato de arrendamiento y de las circunstancias particulares del propietario y de la vivienda.
Además, los cambios legislativos de los últimos años han añadido requisitos que deben comprobarse antes de presentar la demanda, entre ellos determinadas exigencias derivadas de la Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda, y, desde 2025, la necesidad de acudir previamente a un medio adecuado de solución de controversias (MASC) cuando resulte legalmente exigible.
Una demanda preparada con documentación incompleta puede provocar requerimientos de subsanación e incluso, dependiendo del defecto, problemas para su admisión.
En JR Abogados revisamos previamente la documentación y determinamos qué documentos son necesarios según el tipo concreto de procedimiento.
La documentación depende del tipo de desahucio
No existe una lista idéntica de documentos válida para todos los casos.
No necesita exactamente la misma documentación un propietario cuyo inquilino lleva cuatro meses sin pagar que quien quiere recuperar una vivienda porque ha terminado el contrato. Tampoco es igual un procedimiento frente a una persona a la que se permitió gratuitamente residir en la vivienda que una ocupación producida sin consentimiento del propietario.
Por eso, antes de preparar los documentos debe identificarse correctamente la acción que se va a ejercitar.
Los supuestos más habituales son el desahucio por impago del alquiler, el desahucio por finalización del contrato, el desahucio por precario y el desahucio por incumplimiento del contrato.
La documentación necesaria debe adaptarse a cada uno de estos procedimientos.
Contrato de arrendamiento
Cuando existe una relación arrendaticia, uno de los documentos fundamentales es el contrato de alquiler.
Debe facilitarse una copia completa y, preferiblemente, perfectamente legible.
También deben aportarse, cuando existan:
- anexos al contrato;
- prórrogas;
- modificaciones posteriores;
- documentos de actualización de la renta;
- inventarios;
- documentos relativos a garantías adicionales;
- avales;
- comunicaciones posteriores que hayan modificado alguna de las condiciones inicialmente pactadas.
No conviene limitarse a entregar la primera versión del contrato si posteriormente las partes acordaron modificaciones.
El abogado debe conocer la relación contractual completa antes de redactar la demanda.
¿Qué ocurre si no existe contrato escrito?
La inexistencia de un contrato escrito no significa necesariamente que no exista un arrendamiento.
Puede haber contratos verbales cuya existencia deba acreditarse mediante transferencias bancarias, recibos, comunicaciones entre las partes u otros medios de prueba.
Por tanto, si no existe contrato escrito, habrá que estudiar la documentación disponible para determinar cuál es la relación jurídica existente.
¿Y si se trata de una ocupación sin consentimiento?
En una verdadera ocupación ilegal puede no existir contrato ni relación previa entre propietario y ocupantes.
En estos casos resulta especialmente importante acreditar la titularidad o el derecho a poseer el inmueble y determinar qué procedimiento resulta jurídicamente más adecuado para recuperarlo.
Escritura de propiedad o título que acredita el derecho sobre el inmueble
Debe aportarse el documento que permita acreditar el derecho del demandante sobre el inmueble.
Habitualmente será la escritura pública de compraventa, adjudicación de herencia, donación u otro título de adquisición.
Dependiendo del supuesto, también pueden ser relevantes otros documentos que acrediten el derecho del demandante a recuperar la posesión.
No siempre quien presenta el desahucio tiene que haber adquirido la vivienda mediante compraventa. Puede haber adquirido el inmueble por herencia, adjudicación judicial, donación o cualquier otro título jurídicamente válido.
Nota simple del Registro de la Propiedad
Es recomendable disponer de una nota simple actualizada del Registro de la Propiedad correspondiente al inmueble.
Permite comprobar, entre otros extremos, quién figura como titular registral y la correcta identificación de la finca.
Si existen varios propietarios, usufructuarios u otras circunstancias registrales relevantes, deben analizarse antes de presentar la demanda.
Esto permite evitar que el procedimiento se plantee por una persona que no tenga legitimación suficiente o que se omita a quien deba intervenir.
Certificado del Registro con la relación de inmuebles del propietario
Este documento merece una atención especial porque actualmente puede ser necesario para la admisión de determinadas demandas de recuperación de la posesión de una vivienda.
La Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, modificó la Ley de Enjuiciamiento Civil introduciendo obligaciones relacionadas con la condición de gran tenedor de vivienda.
En los procedimientos afectados por el artículo 439.6 de la Ley de Enjuiciamiento Civil debe especificarse, entre otros extremos, si el demandante tiene o no la condición de gran tenedor.
Cuando el propietario manifiesta no tener la condición de gran tenedor, la propia Ley de Enjuiciamiento Civil establece que, para corroborarlo, deberá acompañarse a la demanda una certificación del Registro de la Propiedad en la que conste la relación de propiedades a nombre de la parte actora.
No debe confundirse este documento con la nota simple de la vivienda.
Son documentos con finalidades diferentes.
La nota simple proporciona información registral sobre una finca determinada. La certificación que exige la normativa procesal pretende acreditar la relación de propiedades que constan registralmente a nombre del demandante.
Por ello, antes de presentar determinadas demandas de recuperación posesoria debe comprobarse si resulta necesario solicitar este certificado.
¿Qué significa ser gran tenedor?
La Ley 12/2023 establece, con carácter general y a sus efectos, que es gran tenedor la persona física o jurídica titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial, excluyendo garajes y trasteros, o de una superficie construida superior a 1.500 metros cuadrados de uso residencial.
La propia regulación contempla la posibilidad de particularizar esta definición en determinados entornos de mercado residencial tensionado, en los términos legalmente establecidos.
La condición de gran tenedor debe estudiarse específicamente porque puede tener consecuencias procesales.
No resulta aconsejable limitarse a declarar en la demanda que el propietario no es gran tenedor sin comprobar previamente cómo debe acreditarse esa circunstancia.
Documentación sobre las rentas impagadas
En un desahucio por falta de pago debe determinarse exactamente cuánto debe el arrendatario.
Para ello es conveniente preparar una relación de mensualidades pendientes indicando, al menos:
- mes al que corresponde cada deuda;
- importe de la renta;
- cantidades pagadas parcialmente;
- cantidades pendientes;
- actualizaciones de renta realizadas;
- otros conceptos que puedan reclamarse conforme al contrato.
La demanda puede acumular a la acción de desahucio la reclamación de las cantidades adeudadas cuando legalmente proceda.
La liquidación debe ser clara y comprensible.
Extractos y movimientos bancarios
Cuando la renta se pagaba mediante transferencia bancaria, es recomendable facilitar los movimientos de la cuenta en la que normalmente se recibían los pagos.
Esto puede resultar especialmente útil para acreditar desde qué momento dejó de pagar el arrendatario.
No es necesario entregar indiscriminadamente toda la información bancaria del propietario. Deben seleccionarse los movimientos relevantes para acreditar los pagos y los impagos relacionados con el arrendamiento.
Recibos de suministros y otras cantidades
Dependiendo de lo establecido en el contrato, pueden existir otras cantidades cuyo pago corresponda al arrendatario.
Por ejemplo:
- agua;
- electricidad;
- gas;
- gastos de comunidad;
- determinados impuestos;
- tasas;
- otras cantidades expresamente asumidas en el contrato.
Si se pretende reclamarlas junto con las rentas, deben conservarse las facturas, recibos y justificantes correspondientes.
Será necesario estudiar en cada caso si esas cantidades pueden reclamarse al arrendatario.
Burofaxes y comunicaciones realizadas al inquilino
Deben entregarse al abogado todas las comunicaciones relevantes que hayan sido enviadas al arrendatario.
Especialmente importantes son los burofaxes.
Conviene conservar:
- contenido certificado del burofax;
- justificante de imposición;
- certificación de entrega;
- resultado del intento de notificación;
- acuse de recibo, cuando exista.
No basta con conservar únicamente el texto que se envió.
Es importante poder acreditar qué se comunicó, cuándo se remitió y cuál fue el resultado de la entrega.
Puede consultarse específicamente cómo utilizar el burofax previo al desahucio.
MASC antes de presentar la demanda
Desde la entrada en vigor de la Ley Orgánica 1/2025 debe comprobarse antes de acudir al juzgado si el procedimiento concreto exige haber intentado previamente una actividad negociadora mediante un medio adecuado de solución de controversias (MASC).
No debe confundirse este requisito con el tradicional burofax utilizado para reclamar rentas o comunicar la terminación del contrato.
Son cuestiones jurídicas distintas, aunque una comunicación correctamente planteada puede tener relevancia a diferentes efectos.
Cuando el MASC sea obligatorio, habrá que conservar toda la documentación que permita acreditar el intento de negociación y su resultado.
Puede utilizarse, dependiendo del caso, una oferta vinculante confidencial u otro medio admitido legalmente.
En nuestra página dedicada a la Ley Orgánica 1/2025 y los MASC en los desahucios explicamos con mayor detalle este requisito.
El MASC no es obligatorio en absolutamente todos los casos
Este punto es importante.
La Ley Orgánica 1/2025 establece excepciones al requisito de negociación previa. Entre ellas se encuentra la tutela sumaria de la tenencia o posesión cuando una persona haya sido despojada de ella o perturbada en su disfrute.
Por ello, no debe enviarse automáticamente un MASC en cualquier supuesto de ocupación o recuperación de una vivienda sin determinar previamente qué acción judicial va a ejercitarse.
En cambio, en procedimientos como el desahucio por falta de pago, expiración del contrato y otros supuestos no exceptuados, debe analizarse y cumplirse correctamente el requisito de procedibilidad antes de presentar la demanda.
La elección del MASC y su contenido no deberían realizarse de manera mecánica.
Documentación si el contrato ha terminado
Cuando se pretende recuperar la vivienda porque ha finalizado el contrato, es fundamental aportar el contrato original y todas sus prórrogas o modificaciones.
También habrá que comprobar:
- fecha de celebración;
- duración inicialmente pactada;
- régimen legal aplicable;
- prórrogas obligatorias;
- prórrogas tácitas;
- comunicaciones efectuadas;
- fecha y forma en que se comunicó la voluntad de no renovar.
Una fecha mal calculada puede hacer que el propietario pretenda recuperar la vivienda antes de que jurídicamente tenga derecho a hacerlo.
Por ello, en un desahucio por finalización del contrato resulta esencial revisar primero toda la vida contractual.
Documentación para un desahucio por precario
El desahucio por precario presenta características diferentes.
Puede producirse, por ejemplo, cuando una persona permanece gratuitamente en una vivienda cuya posesión le fue permitida inicialmente, pero el propietario posteriormente solicita su devolución.
En estos procedimientos son especialmente importantes:
- título de propiedad;
- nota simple;
- documentación relativa a la relación entre propietario y ocupante;
- comunicaciones en las que se solicitó la devolución;
- mensajes o documentos que permitan determinar cómo comenzó la ocupación;
- documentación del MASC cuando resulte exigible.
La inexistencia de un contrato de alquiler no significa que no deba estudiarse jurídicamente cuál es el origen de la posesión.
Documentación cuando existen okupas
Cuando la vivienda ha sido ocupada sin autorización, la situación debe analizarse separadamente.
Debe aportarse toda la documentación disponible sobre la propiedad y sobre las circunstancias en que se produjo la ocupación.
Entre otros documentos pueden resultar útiles:
- escritura;
- nota simple;
- certificado registral cuando proceda;
- denuncia, si se presentó;
- fotografías;
- comunicaciones;
- partes policiales;
- documentación de la comunidad de propietarios;
- cualquier información sobre la identidad de los ocupantes.
La vía adecuada dependerá de las circunstancias concretas.
No todas las situaciones denominadas coloquialmente «okupación» son jurídicamente iguales.
Una persona que entra en una vivienda sin autorización no se encuentra necesariamente en la misma situación jurídica que un antiguo inquilino que permanece después de terminar el contrato o que un familiar al que inicialmente se permitió vivir gratuitamente en el inmueble.
Poder para pleitos y apud acta
Para intervenir judicialmente será necesario que el procurador disponga de la representación procesal correspondiente.
Esta representación puede otorgarse mediante los mecanismos legalmente previstos, incluido el apud acta, y en determinados casos mediante poder notarial.
La página antigua afirmaba que no otorgar poder notarial retrasaba necesariamente el procedimiento «por lo menos un mes».
Eliminaría esa afirmación porque hoy resulta excesivamente categórica y puede inducir a error.
El abogado indicará la forma de apoderamiento más adecuada y cómo realizarla antes o durante la preparación de la demanda.
DNI o documentación identificativa del propietario
También necesitaremos los datos completos de quien vaya a figurar como demandante.
Cuando se trate de una persona física será necesario disponer de sus datos identificativos.
Si el propietario es una sociedad, comunidad hereditaria u otra entidad, habrá que aportar la documentación necesaria para acreditar su identidad, representación y legitimación.
¿Qué ocurre si hay varios propietarios?
Debe comunicarse desde el principio si el inmueble pertenece a varias personas.
Es frecuente encontrar viviendas que pertenecen a varios hermanos por herencia, matrimonios, comunidades de bienes o situaciones de copropiedad.
En estos casos debe comprobarse quién puede ejercitar la acción y cómo debe configurarse correctamente la parte demandante.
La escritura y la información registral permitirán realizar esta comprobación.
Documentación procedente de una herencia
Cuando la vivienda procede de una herencia pueden ser necesarios documentos adicionales.
Dependiendo de si la herencia ha sido aceptada y de cómo se encuentre la titularidad del inmueble, pueden resultar relevantes:
- certificado de defunción;
- certificado de últimas voluntades;
- testamento;
- declaración de herederos;
- escritura de aceptación y adjudicación de herencia;
- documentación registral.
Debe estudiarse quién tiene legitimación para solicitar judicialmente la recuperación de la vivienda.
¿Hay que aportar toda esta documentación en todos los desahucios?
No.
Esta es precisamente una de las cuestiones más importantes.
La documentación necesaria depende de la acción ejercitada y de las circunstancias del caso.
Por ejemplo, un desahucio por impago necesitará acreditar especialmente la relación arrendaticia y la deuda.
Un desahucio por expiración necesitará demostrar correctamente que el contrato ha terminado.
Un precario exigirá prestar especial atención al título del propietario y a las circunstancias en las que comenzó y continuó la posesión.
Y una ocupación sin consentimiento puede requerir una estrategia procesal diferente.
Por eso resulta preferible revisar primero el expediente y solicitar después únicamente los documentos necesarios.
Qué comprobamos antes de presentar una demanda
Antes de presentar la demanda de desahucio, JR Abogados comprueba especialmente:
- Quién es el propietario y quién tiene legitimación para demandar.
- Qué título tiene el ocupante o si carece de él.
- Qué tipo de procedimiento corresponde.
- Si el contrato continúa vigente.
- Si existe deuda y cuál es exactamente su importe.
- Qué comunicaciones se han realizado.
- Si debe cumplirse previamente un MASC.
- Si resulta necesario acreditar la condición de gran tenedor o de no gran tenedor.
- Si debe aportarse certificación registral sobre las propiedades del demandante.
- Si existen circunstancias que puedan afectar a la tramitación del procedimiento.
Esta revisión previa puede evitar errores que posteriormente retrasen el procedimiento.
Qué ocurre después de reunir la documentación
Una vez revisados los documentos y cumplidos los requisitos previos que correspondan, puede prepararse la demanda.
A partir de ese momento comienza propiamente el proceso judicial de desahucio.
Dependiendo de lo que suceda después de la presentación, el procedimiento puede continuar con la admisión de la demanda, requerimiento al demandado, posible oposición, vista oral cuando proceda y finalmente, si concurren los requisitos legales, el lanzamiento.
Los tiempos dependen del procedimiento, de la actuación del demandado y del juzgado competente. Puede consultarse nuestra explicación sobre los plazos de un procedimiento de desahucio.
¿Se puede tramitar un desahucio a distancia?
Sí.
La documentación puede remitirse digitalmente para su revisión, por lo que no es necesario acudir físicamente al despacho para realizar cada actuación.
Una vez estudiado el expediente se indicará qué documentación falta, qué actuaciones previas deben realizarse y cuándo está jurídicamente preparado el asunto para presentar la demanda.
Esto permite tramitar procedimientos de desahucio en distintas localidades de España.
Errores que conviene evitar antes de presentar un desahucio
Uno de los errores más frecuentes es considerar que basta con disponer del contrato y demostrar que el inquilino no paga.
La regulación procesal actual exige revisar otras cuestiones.
También debe evitarse presentar precipitadamente la demanda sin comprobar el requisito MASC cuando resulte aplicable, aportar una documentación registral incompleta, calcular incorrectamente la terminación del contrato o confundir una situación de precario con una verdadera ocupación ilegal.
Igualmente, no es recomendable enviar comunicaciones improvisadas al ocupante sin haber determinado previamente cuál será la estrategia jurídica.
Una comunicación mal planteada puede complicar posteriormente la defensa de la posición del propietario.
Abogados especialistas en desahucios
La documentación no es una cuestión meramente administrativa.
Cada documento debe servir para acreditar alguno de los presupuestos necesarios para obtener la recuperación judicial del inmueble.
JR Abogados defiende a propietarios en procedimientos de recuperación de viviendas y otros inmuebles.
El despacho está dirigido por José Ramón Felipe Condés, abogado colegiado 4.108 del ICAAH, con amplia experiencia en procedimientos de desahucio.
Antes de presentar la demanda estudiamos la documentación, determinamos el procedimiento adecuado, comprobamos los requisitos previos y preparamos el expediente para evitar incidencias procesales previsibles.
Una correcta preparación del desahucio comienza antes de presentar la demanda.
Documentación básica que puede preparar para una primera revisión
Si quiere tener preparado el expediente, puede reunir inicialmente:
- contrato y anexos, si existen;
- escritura o título de propiedad;
- nota simple;
- DNI o documentación del propietario;
- relación de rentas pendientes;
- justificantes bancarios;
- burofaxes y comunicaciones;
- documentación relativa al MASC, si ya se ha realizado;
- certificado registral de propiedades, si se dispone de él;
- cualquier documento relacionado con el ocupante o con el motivo por el que se pretende recuperar el inmueble.
A partir de esta documentación puede determinarse qué otros documentos son necesarios antes de iniciar el procedimiento.
Telephone No.647335243