Un propietario descubre que lleva dos, tres o incluso cinco años cobrando exactamente la misma renta pese a que en el contrato de alquiler se pactó una actualización anual.
Revisa el contrato y comprueba que efectivamente existe una cláusula que permite actualizar el alquiler.
Entonces surge una pregunta lógica:
¿Puede comunicar ahora al inquilino la actualización y exigirle también todo lo que habría pagado de más durante los años anteriores?
Como regla general, hay que diferenciar dos cuestiones que suelen confundirse:
actualizar la renta que se pagará a partir de ahora y reclamar retroactivamente las diferencias correspondientes a mensualidades anteriores.
No son lo mismo.
La Ley de Arrendamientos Urbanos establece que la renta actualizada será exigible a partir del mes siguiente a aquel en que se notifique la actualización al arrendatario. Por tanto, el propietario no debería calcular varios años de diferencias no comunicadas y presentárselas repentinamente al inquilino como si hubieran sido exigibles mes a mes durante todo ese periodo.
Pero eso tampoco significa necesariamente que el propietario tenga que mantener para siempre la renta inicial.
Si existe un pacto válido de actualización, puede proceder a actualizarla para el futuro, aplicando correctamente las reglas que correspondan al contrato.
La clave está en cómo, cuándo y conforme a qué índice se realiza esa actualización.
La renta no se puede subir simplemente porque hayan aumentado los precios
El propietario no puede modificar unilateralmente la renta cuando quiera.
Durante la vigencia del contrato, la actualización debe realizarse conforme a las reglas aplicables al arrendamiento y, especialmente, a lo que las partes hayan pactado.
El artículo 18 de la Ley de Arrendamientos Urbanos establece actualmente una regla fundamental:
si no existe pacto expreso de actualización, no se aplica actualización de la renta.
Esto tiene mucha importancia.
No basta con que haya subido el coste de la vida.
No basta con que el IPC haya aumentado.
No basta con que los alquileres de la zona sean ahora mucho más elevados que cuando se firmó el contrato.
Hay que empezar leyendo el contrato.
Lo primero que debe mirar el propietario es la cláusula de actualización
Antes de hacer ningún cálculo hay que localizar la cláusula relativa a la renta.
Puede decir, por ejemplo:
«La renta será actualizada anualmente conforme a la variación del IPC».
Puede establecer otro índice.
Puede contener una referencia genérica a la actualización sin especificar el mecanismo.
O puede no contener absolutamente ninguna cláusula sobre actualización.
La respuesta jurídica será diferente en cada supuesto.
Por eso no recomendaríamos comunicar una subida utilizando automáticamente el último porcentaje publicado por el IPC sin haber comprobado primero el contrato y la fecha en que fue celebrado.
Si el contrato no dice nada, ¿puede actualizarse el alquiler?
Para los contratos sometidos a la redacción actual del artículo 18 LAU, no existe actualización de renta en defecto de pacto expreso.
Es decir, si propietario e inquilino no pactaron que la renta pudiera actualizarse, el propietario no puede introducir posteriormente por sí mismo una cláusula que nunca existió.
Esta situación puede sorprender.
Un propietario puede llevar varios años cobrando 800 euros y comprobar que el mercado ha cambiado considerablemente.
Pero el hecho de que la renta actual resulte barata respecto del mercado no permite modificar unilateralmente el contrato vigente.
Otra cuestión diferente será lo que pueda suceder cuando termine el arrendamiento y jurídicamente proceda celebrar un nuevo contrato, siempre respetando la normativa que resulte aplicable.
Si existe cláusula de actualización, ¿cuándo puede aplicarse?
La Ley de Arrendamientos Urbanos vincula la actualización a cada anualidad de vigencia del contrato.
Por tanto, hay que identificar correctamente la fecha en la que se cumple cada año del arrendamiento.
No debe confundirse necesariamente con el 1 de enero.
Ejemplo:
Contrato firmado el 1 de septiembre.
La anualidad contractual se produce en septiembre.
No porque el IPC cambie en enero significa que el propietario pueda actualizar la renta cada comienzo de año.
El cálculo debe realizarse conforme a la fecha contractual y a las reglas aplicables.
La actualización no se cobra automáticamente
Este es el punto central de esta página.
Aunque exista una cláusula válida que permita actualizar la renta, la nueva cantidad no se convierte automáticamente en exigible sin comunicación al arrendatario.
El artículo 18.2 LAU establece que la renta actualizada será exigible desde el mes siguiente a aquel en que la parte interesada notifique por escrito la actualización, indicando el porcentaje aplicado. La propia ley admite que la notificación pueda efectuarse mediante una nota en el recibo de la mensualidad precedente.
Por eso existe una gran diferencia entre:
tener derecho a actualizar
y
haber hecho exigible al inquilino la nueva renta.
Ejemplo sencillo
Imaginemos un alquiler de 1.000 euros mensuales.
El contrato contempla expresamente la actualización anual.
Llega la fecha en que podría actualizarse la renta.
Pero el propietario no hace nada.
Continúa cobrando exactamente 1.000 euros durante doce meses más.
Un año después se da cuenta del olvido.
No debería enviar al arrendatario una factura diciendo:
«Como debería haber estado pagando 1.025 euros durante los últimos doce meses, ahora me debe 300 euros».
La renta actualizada pasa a ser exigible desde el momento establecido legalmente después de su notificación, no retroactivamente respecto de mensualidades en las que nunca se había comunicado la actualización.
¿Se pierden para siempre las actualizaciones que el propietario olvidó realizar?
Aquí hay que ser bastante más preciso que en la versión antigua de esta página.
El artículo actualmente publicado responde simplemente:
«No, no puede»
cuando pregunta si pueden reclamarse varios años de actualización atrasada.
La conclusión es correcta en cuanto a pretender cobrar retroactivamente las diferencias de mensualidades anteriores que no eran exigibles por falta de notificación.
Pero no conviene confundir eso con la posibilidad de determinar cuál debe ser la renta actualizada para el futuro.
Cuando han pasado varias anualidades sin actualización, debe revisarse la cláusula contractual, la fecha del contrato y los índices correspondientes para determinar correctamente cuál puede ser la nueva renta desde que se comunica.
No recomendaríamos simplemente sumar porcentajes de varios años ni afirmar automáticamente que todos los incrementos intermedios se han perdido.
Hay que hacer el cálculo conforme al régimen concreto del contrato.
Actualizar ahora no significa cobrar atrasos
Esta distinción puede entenderse fácilmente con dos conceptos:
Primera cuestión: atrasos
Son cantidades correspondientes a meses anteriores.
Si durante esos meses el propietario nunca hizo exigible la renta actualizada conforme al artículo 18.2 LAU, no puede tratar posteriormente esas diferencias como si hubieran sido rentas vencidas en aquellas fechas.
Segunda cuestión: renta futura
El propietario puede analizar si tiene derecho a actualizar la cantidad que se pagará desde ahora en adelante.
Para ello deberá determinarse la renta base correcta y aplicar el mecanismo que corresponda al contrato y a la legislación aplicable.
Ese cálculo merece realizarse con especial cuidado cuando se han omitido varias actualizaciones sucesivas.
¿Hay que utilizar siempre el IPC?
No.
Y esta es una de las actualizaciones más importantes que necesita esta página.
Durante muchos años propietarios e inquilinos han asociado automáticamente:
actualización del alquiler = IPC.
Actualmente esa equivalencia puede llevar a errores.
Hay que comprobar:
- la fecha del contrato;
- qué mecanismo se pactó;
- la legislación aplicable;
- y los límites legales vigentes para esa actualización.
El artículo 18 LAU establece que, cuando exista pacto de actualización pero no se haya especificado índice o metodología, se utilizará el Índice de Garantía de Competitividad en las condiciones previstas legalmente.
Además, desde 2025 existe un nuevo índice de referencia destinado a limitar determinadas actualizaciones de los contratos de arrendamiento de vivienda.
El nuevo índice de actualización de los alquileres
La Ley por el derecho a la vivienda ordenó la creación de un índice específico de referencia para la actualización anual de los contratos de arrendamiento de vivienda.
El Instituto Nacional de Estadística definió ese índice mediante resolución de 18 de diciembre de 2024 y comenzó a producir efectos el 1 de enero de 2025.
El índice se calcula tomando el menor valor entre diferentes referencias, entre ellas la variación anual del IPC, el IPC subyacente y una tasa anual media ajustada. El INE lo publica mensualmente.
Por tanto, actualmente no aconsejaríamos enviar una comunicación diciendo simplemente:
«Le subo el alquiler según el IPC»
sin haber comprobado previamente si ese es realmente el mecanismo y límite que corresponde al contrato concreto.
Qué índice se aplica a mi contrato
No existe una respuesta segura sin conocer cuándo se firmó el contrato.
Esta es una de las razones por las que no conviene utilizar calculadoras genéricas sin revisar primero el arrendamiento.
La legislación española sobre alquiler ha sufrido numerosas modificaciones.
La redacción del artículo 18 aplicable a un contrato celebrado hace muchos años puede no coincidir exactamente con la aplicable a un contrato reciente.
Además, durante los años 2022, 2023 y 2024 existieron limitaciones extraordinarias de actualización y desde 2025 existe el nuevo índice de referencia. El Tribunal Supremo ha confirmado en 2026 la validez de las limitaciones extraordinarias establecidas durante el periodo inflacionario de 2022.
Por ello, cuando se quieren recuperar varias actualizaciones omitidas, hay que reconstruir la historia del contrato.
Importante: el límite extraordinario del 2 % aprobado en marzo de 2026 ya no está vigente
En marzo de 2026 se publicó un Real Decreto-ley que establecía temporalmente un nuevo límite extraordinario del 2 % para determinadas actualizaciones de renta.
Sin embargo, esa norma tuvo una vigencia muy corta.
El Congreso acordó su derogación y el acuerdo fue publicado en el BOE de 30 de abril de 2026. El propio texto consolidado del Real Decreto-ley 8/2026 figura actualmente como norma derogada.
Por tanto, en agosto de 2026 no debe utilizarse ese 2 % como límite general actualmente vigente para actualizar cualquier alquiler.
Esto es especialmente importante porque puede encontrarse todavía mucha información publicada durante marzo y abril de 2026 que lo presenta como una regla aplicable hasta 2027.
Ya no lo es.
Ejemplo de una actualización correctamente comunicada
Supongamos que el contrato permite la actualización de la renta.
La renta actual es de 900 euros.
Al llegar la correspondiente anualidad se determina, conforme al contrato y al índice legalmente aplicable, que el incremento permitido es del 2,4 %.
La nueva renta sería:
900 € × 1,024 = 921,60 euros.
El propietario comunica por escrito al arrendatario la actualización y explica:
- renta anterior;
- porcentaje aplicado;
- nueva renta;
- fecha desde la que resulta exigible.
Si la comunicación se efectúa correctamente en octubre, el artículo 18.2 LAU establece que la nueva renta será exigible a partir del mes siguiente a la notificación.
Cómo debe comunicarse la subida del alquiler
La comunicación debe ser clara.
No es conveniente enviar simplemente un WhatsApp diciendo:
«El mes que viene te subo 50 €».
Una comunicación correctamente preparada debería identificar:
- al propietario;
- al arrendatario;
- el inmueble;
- el contrato;
- la renta vigente;
- la cláusula de actualización;
- el índice o mecanismo utilizado;
- el porcentaje aplicado;
- la nueva renta;
- y la fecha desde la que deberá abonarse.
Además, interesa poder acreditar que el arrendatario recibió la comunicación.
Por esa razón, cuando pueda existir conflicto, resulta prudente utilizar un medio fehaciente.
Puede consultarse nuestra página sobre el burofax al inquilino.
¿Es obligatorio utilizar burofax?
La LAU no dice que toda actualización tenga necesariamente que realizarse por burofax.
El artículo 18.2 exige comunicación escrita e incluso admite la notificación mediante una nota en el recibo de la mensualidad anterior.
Por tanto, una cosa es determinar qué exige estrictamente la ley y otra cuál es la forma más prudente de actuar cuando existe riesgo de controversia.
Si el inquilino reconoce sin problema la actualización, probablemente nunca habrá una discusión sobre la fecha.
Si posteriormente niega haber recibido la comunicación, disponer de una prueba fehaciente puede resultar decisivo.
¿Sirve un correo electrónico?
Puede tener utilidad probatoria si permite acreditar razonablemente su contenido, envío y recepción.
Lo mismo puede ocurrir con determinadas comunicaciones electrónicas.
Pero cuanto mayor sea la posibilidad de conflicto, mayor interés existe en utilizar un sistema que facilite demostrar posteriormente:
qué se envió, cuándo se envió y quién lo recibió.
No se trata de complicar innecesariamente una relación arrendaticia que funciona bien.
Se trata de evitar que, dos años después, las partes discutan sobre una comunicación que nadie puede demostrar.
¿Puede notificarse la subida mediante WhatsApp?
Puede existir prueba de una comunicación a través de WhatsApp, pero no es necesariamente el medio más recomendable cuando la actualización va a ser discutida.
Especialmente si el incremento es importante o existe ya mala relación entre las partes, resulta preferible documentarlo de una forma que reduzca al máximo las posteriores controversias.
En cualquier caso, lo decisivo será poder acreditar el contenido y la recepción.
Qué pasa si el inquilino empieza a pagar la renta actualizada
Si el arrendatario recibe la comunicación y comienza a pagar la nueva renta sin discusión, la situación suele ser sencilla.
Es conveniente conservar:
- la comunicación;
- los justificantes de pago;
- y el cálculo utilizado.
De esta manera queda documentado cómo se produjo la actualización.
Qué ocurre si el inquilino dice que la subida está mal calculada
El propietario debería poder explicar el cálculo.
No basta con responder:
«Es lo que ha subido el IPC».
Hay que comprobar exactamente:
qué índice correspondía, qué periodo se ha utilizado, cuál era la renta sobre la que debía aplicarse y qué límite legal resultaba aplicable.
Cuando existen varias anualidades sin actualizar, este análisis puede ser especialmente delicado.
Antes de convertir la diferencia en una deuda conviene asegurarse de que la actualización es correcta.
El inquilino paga la renta antigua después de recibir la actualización
Supongamos:
Renta antigua: 900 euros.
Nueva renta correctamente comunicada: 925 euros.
El mes siguiente, el arrendatario ingresa otra vez 900 euros.
Si la actualización era jurídicamente correcta y ya resultaba exigible, habrá quedado pendiente una diferencia de 25 euros.
A partir de ese momento sí puede empezar a generarse una deuda por la diferencia entre la cantidad exigible y lo efectivamente abonado.
Esto debe diferenciarse completamente de intentar reclamar diferencias correspondientes a meses anteriores a la notificación.
¿Puede una diferencia de renta terminar en desahucio?
Una renta correctamente actualizada forma parte de las obligaciones económicas del arrendatario.
Por ello, si existe una actualización válida, correctamente comunicada y posteriormente el inquilino deja de abonar total o parcialmente las cantidades exigibles, deberá estudiarse la existencia de un incumplimiento.
No obstante, antes de presentar una demanda debe revisarse cuidadosamente el cálculo.
No recomendaríamos iniciar un desahucio por impago de alquiler basado exclusivamente en diferencias de actualización sin comprobar previamente que:
- existe derecho contractual a actualizar;
- se utilizó el índice correcto;
- se respetaron los límites aplicables;
- se realizó la comunicación;
- y la nueva renta ya era exigible.
Un error de cálculo puede afectar directamente a la reclamación.
¿Qué pasa si el inquilino paga con la expresión «renta sin aceptar subida»?
Ese tipo de situaciones deben analizarse con cuidado.
El hecho de que el arrendatario discrepe de la actualización no determina por sí solo quién tiene razón.
Hay que volver al contrato y a la ley.
Si la subida es correcta, deberá determinarse qué cantidad queda pendiente.
Si la subida no era jurídicamente procedente, no se convierte en válida simplemente porque el propietario la haya comunicado.
La comunicación es necesaria para hacer exigible una actualización correcta, pero no convierte una actualización incorrecta en correcta.
¿Puede el propietario subir la renta hasta el precio de mercado?
No durante un contrato vigente simplemente porque los alquileres similares sean más caros.
La actualización de renta y la fijación de una nueva renta de mercado son conceptos completamente diferentes.
Ejemplo:
Un piso se alquiló hace cinco años por 700 euros.
Actualmente pisos similares se ofrecen por 1.100 euros.
Eso no significa que el propietario pueda comunicar:
«Desde el mes próximo la renta será de 1.100 euros».
Mientras el contrato continúe vigente habrá que respetar su contenido y las reglas legales de actualización.
Actualización de renta y nuevo contrato no son lo mismo
Esta diferencia es fundamental.
Actualizar significa modificar la renta dentro del mismo contrato conforme al mecanismo pactado y a la ley.
Celebrar un nuevo contrato supone establecer una nueva relación contractual una vez que jurídicamente pueda hacerse.
No debe utilizarse una supuesta «actualización» para intentar conseguir un resultado que realmente equivaldría a sustituir unilateralmente la renta pactada por otra nueva.
Qué ocurre cuando el contrato está próximo a finalizar
Si además de querer actualizar la renta el propietario se encuentra próximo a una fecha en la que pretende recuperar la vivienda, debe estudiar separadamente ambas cuestiones.
Una cosa es actualizar la renta mientras el contrato permanece vigente.
Otra decidir si procede evitar una nueva prórroga y recuperar el inmueble.
Si el objetivo real es recuperar la vivienda, debe revisarse la fecha de finalización y los preavisos correspondientes.
Puede consultarse nuestra página sobre desahucio por finalización del contrato.
No es recomendable mezclar en una misma comunicación, sin analizar previamente el contrato, una actualización de renta y una terminación contractual.
¿Qué ocurre con los contratos antiguos?
Deben estudiarse individualmente.
La LAU ha experimentado distintas reformas y el régimen aplicable depende de la fecha en que se celebró el contrato.
En los contratos antiguos puede existir además una historia de actualizaciones, prórrogas y comunicaciones que tenga que reconstruirse.
Por ello no recomendamos aplicar automáticamente las reglas actuales a un contrato firmado hace quince o veinte años.
Cuando se trata de arrendamientos especialmente antiguos puede ser necesario analizar incluso el régimen de renta antigua.
¿Y si el contrato dice simplemente «se actualizará anualmente»?
Puede existir pacto de actualización sin que se haya determinado expresamente un índice concreto.
La propia LAU contempla esta situación.
Cuando existe pacto expreso sobre un mecanismo de actualización de valores monetarios pero no se detalla un índice o metodología de referencia, la ley establece la referencia al Índice de Garantía de Competitividad en los términos previstos por el artículo 18.
Por eso el silencio absoluto y un pacto genérico de actualización no son lo mismo.
¿Puede actualizarse la renta a la baja?
La actualización no tiene conceptualmente por qué ser siempre sinónimo de incremento.
Dependiendo del mecanismo pactado y de la evolución del índice correspondiente, pueden existir situaciones en las que el resultado no represente una subida.
El propio artículo 18 habla de actualización por arrendador o arrendatario.
Por ello hay que aplicar el mecanismo contractual tal como corresponda y no interpretar una cláusula de actualización simplemente como una autorización permanente para aumentar la renta.
El propietario se olvidó durante tres años: cómo debería actuar
No debería comenzar enviando al inquilino una reclamación por varios miles de euros.
Primero hay que revisar:
- Fecha del contrato.
- Cláusula exacta de actualización.
- Régimen legal aplicable.
- Renta inicial.
- Última renta correctamente actualizada.
- Actualizaciones que llegaron a comunicarse.
- Límites extraordinarios que pudieron resultar aplicables durante determinadas anualidades.
- Índice que corresponde actualmente.
- Nueva renta que puede hacerse exigible.
- Forma correcta de comunicarla.
Solo después debería enviarse la actualización.
Ejemplo práctico con varios años sin actualización
Imaginemos un propietario que cobra 850 euros.
El contrato contiene una cláusula válida de actualización.
Durante tres años no comunica ninguna subida.
En agosto de 2026 decide regularizar la situación.
Lo primero que no debería hacer es calcular:
«Primer año me faltaron 20 euros al mes, segundo 35 y tercero 50; el inquilino me debe la suma de todos esos atrasos».
La ausencia de comunicación impide tratar aquellas diferencias como rentas que hubieran resultado exigibles en aquellos meses en los términos del artículo 18.2 LAU.
Lo correcto es estudiar cuál es la renta que ahora puede corresponder, calcularla conforme al contrato y a la normativa aplicable y comunicarla para que produzca efectos hacia el futuro.
¿Qué ocurre si el propietario ha seguido emitiendo recibos por la renta antigua?
Esto reforzará la existencia de una situación en la que aquella cantidad era la que efectivamente se estaba exigiendo.
No significa necesariamente que el propietario haya renunciado para siempre a realizar cualquier actualización futura permitida por el contrato.
Pero sí dificulta enormemente pretender que durante todos aquellos meses existía una deuda escondida que nunca había reclamado.
La actualización debe hacerse de forma transparente.
No conviene llamar «deuda» a una actualización que todavía no era exigible
Esta precisión es importante.
Para que exista una cantidad vencida e impagada debe existir previamente una obligación de pago exigible.
Si la LAU establece que la renta actualizada resulta exigible desde el mes siguiente a su notificación, no resulta correcto reconstruir artificialmente mensualidades antiguas como si el inquilino hubiera estado incumpliendo una obligación que todavía no se le había comunicado en los términos legalmente exigidos.
Qué debe contener el escrito de actualización
Una comunicación profesional debería ser sencilla.
No necesita diez páginas de argumentación jurídica.
Debe permitir al inquilino comprender inmediatamente:
Renta actual: 900 euros.
Actualización aplicable: X %.
Nueva renta: X euros.
Contrato: fecha.
Cláusula: actualización anual.
Fecha de efectos: mensualidad correspondiente conforme al artículo 18 LAU.
Cuando la situación es compleja porque existen varios años sin actualización, sí conviene explicar suficientemente el cálculo.
¿Hace falta adjuntar certificado del INE?
El artículo 18.2 establece que, si el arrendatario lo exige, debe acompañarse la certificación correspondiente del Instituto Nacional de Estadística.
En la práctica, es aconsejable que el propietario pueda identificar claramente la fuente del índice y el porcentaje utilizado.
La transparencia evita muchas discusiones innecesarias.
El nuevo índice se publica mensualmente
El INE publica mensualmente el Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda.
Por ejemplo, el último dato disponible en julio de 2026 correspondiente a junio de 2026 situaba la variación anual del índice en el 2,44 %.
Esto no significa que cualquier propietario pueda aplicar automáticamente un 2,44 % a cualquier contrato.
La cifra varía mensualmente y, sobre todo, primero hay que determinar si ese índice es el que jurídicamente corresponde al contrato concreto.
Por eso no incluiría en la página una calculadora que diga simplemente «renta × último índice publicado».
Qué ocurre si después de reclamar el inquilino sigue sin pagar
Si la actualización es correcta, está suficientemente acreditada y el inquilino acumula cantidades exigibles sin abonarlas, puede resultar necesario pasar de la comunicación a la reclamación.
Desde la entrada en vigor de la Ley Orgánica 1/2025 debe analizarse además el requisito de negociación previa o MASC antes de presentar determinadas demandas civiles.
Por ello, cuando el conflicto ya ha dejado de ser una simple actualización y existe una verdadera reclamación de cantidad o un posible desahucio, hay que diseñar correctamente la actuación previa.
Puede consultarse nuestra guía sobre MASC y desahucios tras la Ley Orgánica 1/2025.
La oferta vinculante confidencial
Dependiendo de las circunstancias, una oferta vinculante confidencial puede ser una de las fórmulas utilizadas para intentar resolver el conflicto antes de acudir al Juzgado.
No sería necesario utilizarla para cualquier simple comunicación anual de actualización de renta.
Una cosa es comunicar al inquilino una actualización ordinaria conforme al contrato.
Otra muy diferente es que exista ya una controversia sobre cantidades impagadas que pueda terminar judicializándose.
¿Puede demandarse al inquilino por las diferencias?
Sí, cuando existan cantidades realmente vencidas y exigibles.
Por ejemplo, si la nueva renta fue comunicada correctamente, comenzó a resultar exigible y el arrendatario continuó pagando una cantidad inferior, puede existir una diferencia reclamable.
Antes de presentar la demanda debe verificarse cuidadosamente:
- la cláusula;
- el índice;
- el cálculo;
- la comunicación;
- la recepción;
- la fecha desde la que la renta actualizada era exigible;
- y los pagos efectivamente realizados.
Si cualquiera de esos elementos falla, puede aparecer una controversia sobre la propia existencia de la deuda.
El error más peligroso: iniciar un desahucio con una actualización mal hecha
Imaginemos que el inquilino paga puntualmente 900 euros.
El propietario considera que debería pagar 950.
Comienza a reclamar 50 euros mensuales.
Transcurridos varios meses sostiene que existe una deuda y pretende resolver el contrato.
Antes de adoptar una decisión semejante debe estar completamente seguro de que los 950 euros eran realmente exigibles.
Si la cláusula no permitía actualizar, se aplicó un porcentaje incorrecto o nunca se notificó debidamente la nueva renta, el fundamento del supuesto impago puede estar comprometido.
Por ello, cuando la diferencia va a utilizarse como base para un desahucio, revisamos con especial cuidado todo el historial de actualización.
Preguntas frecuentes sobre las subidas atrasadas del alquiler
¿Puede el propietario cobrar ahora las subidas de renta de los últimos tres años?
No debe reclamarlas como diferencias retroactivas de mensualidades anteriores si la renta actualizada no había resultado exigible por falta de la comunicación prevista en el artículo 18.2 LAU.
¿Significa eso que nunca podrá actualizar la renta?
No necesariamente. Si existe un pacto válido de actualización, debe estudiarse cómo calcular correctamente la nueva renta y comunicarla para el futuro.
¿Puede subir el alquiler si el contrato no contiene ninguna cláusula de actualización?
En los contratos sometidos al régimen actual del artículo 18, en defecto de pacto expreso no se aplica actualización de renta.
¿La actualización siempre se hace con el IPC?
No. Deben comprobarse el contrato, su fecha y el régimen aplicable.
¿Existe un nuevo índice desde 2025?
Sí. El INE definió el índice de referencia para la actualización anual de los contratos de arrendamiento de vivienda con efectos desde el 1 de enero de 2025.
¿Sigue vigente en agosto de 2026 el límite extraordinario del 2 % aprobado en marzo?
No. El Real Decreto-ley 8/2026 fue derogado por el Congreso y la derogación se publicó el 30 de abril de 2026.
¿Cuándo empieza a pagarse la nueva renta?
El artículo 18.2 LAU establece que será exigible desde el mes siguiente a aquel en que se notifique por escrito la actualización al arrendatario.
¿Es obligatorio enviar un burofax?
La LAU exige comunicación escrita, pero no establece el burofax como único medio. El burofax resulta especialmente útil cuando interesa acreditar de forma fehaciente el contenido y la recepción.
¿Puede notificarse en el propio recibo del alquiler?
Sí. El artículo 18.2 admite expresamente la notificación mediante una nota en el recibo de la mensualidad precedente.
¿Qué ocurre si el inquilino no paga la nueva renta?
Si la actualización era correcta y ya resultaba exigible, puede producirse una deuda por las diferencias impagadas. Antes de reclamar judicialmente debe comprobarse todo el cálculo y los requisitos procesales aplicables.
¿Puede terminar en desahucio?
Cuando existe un verdadero impago de cantidades exigibles puede estudiarse un procedimiento de desahucio, pero no debe utilizarse una actualización dudosa o incorrectamente notificada como fundamento de una demanda.
Cómo actualizar correctamente una renta después de varios años
Cuando el propietario descubre que no ha actualizado el alquiler durante mucho tiempo, lo aconsejable no es intentar recuperar de golpe todo lo que cree haber perdido.
Hay que hacer algo mucho más sencillo y jurídicamente seguro:
reconstruir correctamente el contrato.
Primero se revisa la cláusula.
Después la fecha.
Se determina qué régimen legal corresponde.
Se comprueban las actualizaciones anteriores.
Se identifica el índice aplicable.
Se calcula la nueva renta.
Y finalmente se comunica correctamente al arrendatario.
Si posteriormente el inquilino no abona la nueva cantidad, entonces ya podrá analizarse la reclamación correspondiente.
La diferencia entre hacerlo de una manera u otra puede ser importante.
Una actualización bien realizada evita que un simple cálculo de renta termine convirtiéndose en un procedimiento judicial sobre si realmente existía o no una deuda.
Abogado para actualizar y reclamar la renta de un alquiler
Las actualizaciones de renta parecen una operación matemática sencilla, pero pueden complicarse cuando el contrato tiene varios años, se han omitido actualizaciones, existen distintas reformas legales o el arrendatario cuestiona el porcentaje aplicado.
JR Abogados interviene en conflictos derivados de contratos de arrendamiento y procedimientos de recuperación de inmuebles.
Cuando existe una controversia sobre la renta, revisamos el contrato, su fecha, la cláusula de actualización, las comunicaciones efectuadas y los pagos realizados para determinar qué cantidad resulta realmente exigible.
Si posteriormente existe un impago y se pretende recuperar la vivienda, habrá que estudiar conjuntamente la actualización realizada y la viabilidad del desahucio por falta de pago.
José Ramón Felipe Condés
Abogado
Colegiado 4.108 del ICAAH
JR Abogados