Alquilar una vivienda durante unos días o unas semanas como alojamiento turístico suele ser una operación sencilla: el huésped reserva, recibe las llaves, disfruta de la estancia y abandona el inmueble en la fecha convenida.
El problema aparece cuando llega el último día y la vivienda no se devuelve.
El propietario comprueba entonces que la persona que entró legalmente como huésped pretende continuar en el apartamento, deja de contestar, se niega a entregar las llaves o incluso ha permitido que terceras personas se instalen en la vivienda.
En estas situaciones conviene actuar rápidamente, pero también con precisión.
No todo conflicto relacionado con un apartamento turístico es jurídicamente una okupación.
Tampoco cualquier persona que permanece después de una reserva puede tratarse automáticamente como un arrendatario de vivienda habitual.
Lo primero es determinar con qué título entró en el inmueble, qué se había contratado, cuándo debía terminar la estancia y quién ocupa realmente la vivienda en ese momento.
De esa respuesta dependerá la vía correcta para recuperar la posesión.
Qué es jurídicamente un alquiler turístico
La expresión «alquiler turístico» se utiliza de manera muy amplia, pero jurídicamente no todo alquiler de corta duración es necesariamente una vivienda turística.
La Ley de Arrendamientos Urbanos excluye de su ámbito la cesión temporal de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada para su utilización inmediata cuando se comercializa con finalidad lucrativa y está sometida a un régimen específico derivado de la normativa turística.
Esto tiene una consecuencia importante:
una verdadera vivienda de uso turístico sometida a su normativa sectorial no se trata exactamente igual que un alquiler de vivienda habitual sometido al régimen ordinario de la LAU.
Pero tampoco basta con llamar al contrato «alquiler turístico».
Hay que comprobar la realidad.
Alquiler turístico, alquiler de temporada y alquiler de vivienda no son lo mismo
Esta distinción debe hacerse antes de decidir cómo recuperar el inmueble.
Una familia reserva durante diez días un apartamento para pasar sus vacaciones en Valencia.
Estamos ante el supuesto típico de alojamiento turístico si concurren los demás requisitos administrativos.
Un trabajador alquila un apartamento durante cuatro meses porque ha sido destinado temporalmente a Madrid.
Podríamos encontrarnos ante un arrendamiento de temporada.
Una persona firma un supuesto contrato de once meses pero, en realidad, instala allí de manera estable y permanente su residencia sin que exista ninguna verdadera causa temporal.
La calificación puede ser diferente.
No es el nombre que aparece en la primera línea del documento lo que resuelve por sí solo la cuestión.
Importa la verdadera finalidad de la ocupación.
Por eso, cuando alguien se niega a abandonar un apartamento que fue contratado para una estancia breve, antes de demandar hay que estudiar exactamente qué relación jurídica existía.
El supuesto más sencillo: termina la estancia y el huésped no se marcha
Imaginemos una reserva realizada del 1 al 15 de agosto.
El huésped entra normalmente.
Paga.
Recibe las llaves.
Llega el día 15 y comunica que no piensa abandonar el apartamento.
A partir de ahí existe un problema posesorio.
La autorización para ocupar la vivienda tenía una duración determinada y esa duración ha finalizado.
Si la persona continúa dentro contra la voluntad del titular, habrá que utilizar la vía jurídica correspondiente para obtener la recuperación de la posesión.
No debe permitirse que una estancia inicialmente prevista para unos días se transforme, simplemente por la voluntad unilateral del huésped, en una ocupación indefinida.
¿Se convierte automáticamente en inquilino de vivienda?
No.
Permanecer en una vivienda después del vencimiento de una estancia turística no transforma por sí solo al huésped en arrendatario de vivienda habitual con todas las prórrogas propias de ese régimen.
Pero tampoco resulta aconsejable resolver la cuestión mediante afirmaciones genéricas.
Hay que revisar:
la reserva, el contrato, la publicidad del alojamiento, la normativa turística correspondiente, la duración pactada, los pagos y la utilización efectiva del inmueble.
Cuanto mejor documentada esté la naturaleza temporal de la estancia, menos margen existirá para discutir posteriormente qué se contrató.
La reserva de la plataforma es una prueba importante
Una de las ventajas de las reservas realizadas mediante plataformas es que normalmente dejan un rastro documental bastante claro.
Conviene conservar:
la confirmación de la reserva, identidad del huésped, fechas de entrada y salida, importe pagado, condiciones de la estancia y comunicaciones mantenidas a través de la propia plataforma.
También pueden ser importantes los mensajes enviados después de la fecha de salida.
Por ejemplo, si el huésped escribe:
«No tengo dónde ir y me quedaré unas semanas más»,
esa comunicación puede resultar especialmente significativa.
Está reconociendo implícitamente que conocía que la estancia había terminado.
No borrar los mensajes de la plataforma
Cuando surge el problema, uno de los primeros pasos debe ser guardar toda la información disponible.
No es prudente confiar en que dentro de seis meses todo seguirá accesible de la misma manera.
Conviene descargar o conservar adecuadamente:
reservas, facturas, datos del huésped, mensajes, fotografías y cualquier incidencia comunicada durante la estancia.
Cuando posteriormente existe una controversia, esos documentos pueden convertirse en la prueba más sencilla de la fecha en que debía abandonarse el apartamento.
Qué ocurre si la reserva se hizo directamente con el propietario
No existe ningún problema especial por el simple hecho de que no haya intervenido una plataforma.
Pero la prueba adquiere todavía más importancia.
Puede existir:
un contrato firmado, correo electrónico, WhatsApp, justificante de transferencia, factura o cualquier otra documentación que permita reconstruir el acuerdo.
Lo importante es poder acreditar que se autorizó una estancia concreta y hasta qué fecha.
Un alojamiento turístico no debería gestionarse mediante acuerdos ambiguos como:
«Quédate unos días y luego ya veremos».
Cuanto más concreta sea la documentación, mejor protegido estará el propietario.
El huésped deja de pagar durante la estancia
También puede producirse un impago.
Por ejemplo, se pacta una estancia de seis semanas con pagos parciales y, transcurridas las dos primeras, el ocupante deja de abonar las cantidades convenidas.
Aquí habrá que estudiar conjuntamente el incumplimiento económico y la duración de la ocupación.
La existencia de una verdadera relación arrendaticia puede permitir acudir a las acciones de recuperación por impago que contempla la legislación procesal.
El artículo 250 de la Ley de Enjuiciamiento Civil incluye dentro del juicio verbal las pretensiones de recuperación de fincas arrendadas basadas tanto en el impago como en la expiración del plazo contractual o legal.
Cuando estemos realmente ante una relación arrendaticia, puede ser útil consultar nuestra página sobre desahucio por impago de alquiler.
Qué sucede si ha terminado el plazo
Si lo que ha desaparecido es el título temporal que permitía permanecer dentro del inmueble, el problema se aproxima a la recuperación por expiración del plazo.
La Ley de Enjuiciamiento Civil contempla expresamente la recuperación de una finca arrendada cuando ha expirado el plazo fijado contractual o legalmente.
Pero antes de utilizar esa acción debe comprobarse la naturaleza exacta del contrato.
No recomendamos presentar automáticamente una demanda de desahucio por expiración simplemente porque en una reserva aparezca una fecha de salida.
Primero debe determinarse jurídicamente cuál era la relación.
Cuando efectivamente corresponda esa vía, puede ampliarse información en desahucio por fin de contrato.
Uno de los supuestos más problemáticos: el huésped mete a terceras personas
Aquí aparece precisamente el escenario que intentaba explicar el artículo antiguo.
Una persona reserva el apartamento.
Obtiene legítimamente las llaves.
Después permite que entren otras personas.
Finaliza la estancia.
El huésped inicial desaparece.
Y cuando el propietario recupera el control de la reserva descubre que en la vivienda permanecen personas que él nunca conoció.
El texto anterior describía incluso el supuesto en el que el falso huésped llega a simular un arrendamiento con esos terceros antes de desaparecer.
La hipótesis es perfectamente posible, pero hay que analizarla jurídicamente con mucho más cuidado.
El supuesto contrato firmado por un tercero
Que los nuevos ocupantes enseñen un documento titulado «contrato de alquiler» no significa que automáticamente tengan derecho a permanecer.
Hay que comprobar:
quién lo firmó como supuesto arrendador, qué facultades tenía esa persona, qué inmueble aparece, qué cantidad se pagó y cuáles fueron las circunstancias de la operación.
Una persona que simplemente había reservado un apartamento turístico no adquiere por ello la facultad de disponer libremente del inmueble como si fuera su propietario.
Ahora bien, tampoco es prudente romper el documento delante de los ocupantes y afirmar que «no vale nada».
Debe estudiarse jurídicamente.
Puede tratarse de un contrato celebrado por quien carecía de facultades.
Puede haber una posible estafa.
Puede existir falsificación documental.
Puede aparecer una controversia civil.
Cada escenario exige su propio análisis.
La buena fe del tercero no convierte al falso arrendador en propietario
Puede suceder que las personas que están dentro afirmen haber pagado varios meses por adelantado y haber sido engañadas.
Desde el punto de vista humano puede tratarse de una situación especialmente complicada.
Pero eso no significa que quien les entregó las llaves tuviera capacidad para concederles indefinidamente la posesión de una vivienda ajena.
Habrá que analizar los derechos de cada parte y, si existe una estafa, las correspondientes responsabilidades frente a quien recibió el dinero.
Una cosa es la posible condición de víctima de un engaño.
Otra distinta es determinar quién tiene derecho a poseer el inmueble.
¿Es precario?
Puede ser una de las posibilidades, pero no debe utilizarse automáticamente esa palabra.
La acción de desahucio por precario está pensada para recuperar la plena posesión de un inmueble cedido en precario frente a quien carece de un título que permita continuar en él.
El artículo 250.1.2.º de la Ley de Enjuiciamiento Civil contempla expresamente esta acción.
Pero el origen de la posesión importa.
No es lo mismo:
un familiar que recibió gratuitamente una vivienda;
un tercero engañado mediante un falso contrato;
un antiguo huésped turístico;
un arrendatario que dejó de pagar;
o alguien que entró en el apartamento sin autorización.
Antes de elegir precario hay que saber exactamente qué ha sucedido.
¿Es una okupación ilegal?
Tampoco debe utilizarse esa expresión para todo.
Si la persona entró porque el propietario le entregó las llaves mediante una reserva legítima, su entrada no fue una ocupación clandestina.
El problema aparece posteriormente, cuando desaparece el título que justificaba su permanencia y se niega a devolver la posesión.
En cambio, si terceros acceden después sin ningún consentimiento del titular y sin verdadero título, el análisis puede ser distinto.
Dependiendo de las circunstancias puede ser necesario estudiar las acciones civiles de recuperación posesoria e incluso, cuando realmente concurran los elementos de un delito, la correspondiente vía penal.
No debemos convertir automáticamente cualquier incumplimiento contractual en un delito de usurpación.
¿Hay que llamar a la Policía?
Si se descubre que personas desconocidas se encuentran dentro del inmueble, es razonable comunicar la situación a la Policía y facilitar toda la documentación disponible.
Especialmente si existen indicios de:
entrada no consentida, falsificación, daños, amenazas, estafa u otro posible delito.
Pero no debe prometerse que la Policía desalojará inmediatamente en cualquier supuesto.
La respuesta dependerá de cómo se produjo la entrada, qué documentación presentan quienes están dentro, si existe flagrancia y de las restantes circunstancias.
El artículo antiguo decía que, al tener los ocupantes la posesión, «poco puede hacer la policía», especialmente si existen menores o vulnerabilidad.
Eliminaría esa explicación.
La existencia de menores o vulnerabilidad no determina por sí misma la actuación policial ni convierte una ocupación en legítima.
¿Puede el propietario entrar con su propia llave?
No es una buena estrategia si existe una posesión conflictiva.
Aunque conserve una copia de las llaves y sea propietario, entrar por la fuerza en un inmueble ocupado por otras personas puede provocar enfrentamientos y problemas jurídicos adicionales.
Una vez surgido un conflicto posesorio serio, conviene recuperar la finca mediante la vía legal correspondiente.
El propietario debe evitar transformar una situación inicialmente favorable en una discusión sobre coacciones, daños o enfrentamientos personales.
¿Puede cambiar la cerradura?
No mientras con ello pretenda expulsar unilateralmente a personas que mantienen materialmente la posesión.
El cambio de cerradura es perfectamente lógico una vez recuperado legítimamente el inmueble.
Lo que no recomendamos es utilizarlo como sustituto de la recuperación judicial.
Si las personas están dentro o conservan jurídicamente la posesión, debe analizarse el procedimiento adecuado.
¿Puede cortarles el agua o la luz?
Tampoco debe utilizarse el corte deliberado de suministros como método para obligar a abandonar la vivienda.
El artículo antiguo advertía ya del posible riesgo de problemas por coacciones.
La idea de prudencia es correcta.
Cuando existe un conflicto de posesión, la solución debe buscarse mediante la correspondiente acción jurídica y no haciendo inhabitable el inmueble.
Otra cuestión diferente será determinar quién debe soportar económicamente determinados consumos y cómo pueden reclamarse después.
Qué hacer inmediatamente cuando el huésped no se marcha
Hay varias actuaciones que conviene realizar desde el principio.
Primero, conservar toda la documentación de la reserva.
Segundo, dejar constancia de que la estancia ha finalizado.
Tercero, requerir claramente la entrega de la vivienda.
Cuarto, identificar en la medida de lo posible quién se encuentra actualmente dentro.
Quinto, evitar acuerdos improvisados que puedan generar posteriormente dudas sobre si se permitió una nueva estancia.
Y sexto, estudiar cuanto antes la acción adecuada.
El tiempo es importante porque cuanto más se prolonga una situación ambigua, más complejo puede ser reconstruir después qué se había consentido.
El burofax al ocupante
Cuando se conoce la identidad y puede realizarse una comunicación eficaz, un burofax previo al procedimiento puede resultar muy útil.
Su contenido dependerá completamente del caso.
Puede servir para:
comunicar la terminación del título, exigir la entrega de llaves, dejar constancia de la oposición del propietario a la permanencia, reclamar cantidades o articular determinadas actuaciones previas.
Pero no enviaría un modelo genérico que diga simplemente:
«Le doy 24 horas para abandonar mi propiedad».
Antes hay que saber cuál es el fundamento jurídico de la recuperación.
El MASC en 2026
Este punto debe incorporarse porque la página es de 2023 y ha quedado desactualizada.
Desde la entrada en vigor de la Ley Orgánica 1/2025 existe, con carácter general, un requisito de negociación previa para los procesos declarativos civiles, con determinadas excepciones.
Por tanto, cuando la recuperación del apartamento tenga que tramitarse mediante una acción civil declarativa, debe comprobarse si resulta exigible una actividad negociadora previa o si el supuesto encaja en alguna de las excepciones legales.
No todo procedimiento posesorio tiene exactamente el mismo tratamiento.
La propia ley excluye del requisito determinadas tutelas sumarias de la tenencia o posesión.
Por eso no afirmaría:
«Todo desahucio de vivienda turística necesita MASC».
Ni tampoco:
«Nunca necesita MASC».
Hay que identificar primero la acción.
Puede consultarse nuestra página específica sobre MASC y desahucios tras la Ley Orgánica 1/2025.
La oferta vinculante confidencial
Cuando el conflicto está sometido al requisito de negociación previa, una de las posibilidades puede ser formular una oferta vinculante confidencial.
No será siempre la opción más adecuada.
En un apartamento turístico, especialmente cuando desconocemos incluso quién ocupa el inmueble, puede resultar necesario utilizar otra estrategia.
Pero cuando las partes están perfectamente identificadas y existe una controversia civil concreta, puede estudiarse.
La demanda para recuperar el apartamento
Cuando la entrega voluntaria no se produce y la vía adecuada es civil, habrá que preparar la correspondiente demanda de recuperación de la posesión.
La acción dependerá del título.
Puede basarse en:
expiración del plazo;
impago;
precario;
tutela posesoria;
u otro fundamento adecuado al supuesto concreto.
Elegir correctamente la acción es fundamental.
No existe una única demanda llamada «desahucio de apartamento turístico» que sirva indistintamente para cualquier problema.
Qué documentos deberían acompañar al expediente
Resulta especialmente útil reunir desde el comienzo:
- escritura o documentación que acredite el derecho sobre el inmueble;
- documentación turística correspondiente;
- reserva;
- condiciones de contratación;
- justificante de pago;
- identificación facilitada por el huésped;
- fechas de entrada y salida;
- comunicaciones;
- requerimiento de entrega;
- documentación de la plataforma;
- fotografías;
- partes o denuncias policiales si existen;
- datos de las personas que continúan dentro;
- cualquier supuesto contrato exhibido por terceras personas.
Si existen daños, también deberán documentarse.
El verdadero huésped desaparece
Uno de los escenarios más complicados es que quien formalizó la reserva ya no esté.
El propietario se encuentra con otras personas y estas aseguran:
«Nosotros no conocemos al propietario. Hemos pagado nuestro alquiler a quien nos dio las llaves».
En este supuesto es especialmente importante no improvisar.
Hay que identificar:
quién hizo la reserva, quién recibió el dinero de los actuales ocupantes, qué documento firmaron, qué identidad utilizaron, qué datos conserva la plataforma y desde cuándo están esas personas dentro.
Puede existir simultáneamente un conflicto posesorio y una conducta presuntamente delictiva por parte de quien instrumentalizó la vivienda.
¿Puede denunciarse al supuesto turista?
Si existen indicios de que alguien reservó deliberadamente una vivienda para hacerse pasar después por propietario o arrendador y cobrar dinero a terceras personas, puede existir materia penal que deba ponerse en conocimiento de las autoridades.
Pero la denuncia penal contra esa persona y la recuperación material del apartamento son cuestiones que deben coordinarse.
No debe presuponerse que presentar una denuncia resolverá automáticamente y al día siguiente la posesión frente a cualquier tercero.
El objetivo del propietario es doble:
determinar responsabilidades y recuperar el inmueble.
Qué ocurre con los ocupantes engañados
Puede existir una tercera persona que realmente haya sido víctima.
Pensemos en alguien que paga 3.000 euros creyendo de buena fe que está alquilando una vivienda.
Si quien cobró carecía completamente de facultades para hacerlo, esa persona puede tener acciones contra el supuesto arrendador.
Pero el propietario legítimo no tiene necesariamente que asumir indefinidamente las consecuencias del engaño ajeno.
Debe determinarse qué título oponible puede invocarse realmente frente al titular del inmueble.
El empadronamiento no resuelve la titularidad
Si los ocupantes llevan algún tiempo dentro pueden haberse empadronado.
Eso no significa por sí solo que exista un contrato de alquiler válido frente al propietario.
El padrón acredita una situación administrativa de residencia.
No sustituye la escritura de propiedad ni crea por sí solo un título arrendaticio.
Por tanto, cuando se analiza si una persona debe devolver la vivienda hay que estudiar de dónde procede jurídicamente su posesión, no únicamente dónde está empadronada.
La existencia de menores no crea un contrato
Lo mismo ocurre si viven menores.
Su situación debe ser protegida y puede requerir la intervención de los servicios correspondientes en los supuestos previstos legalmente.
Pero la presencia de niños no transforma automáticamente en válido un contrato otorgado por quien carecía de facultades para alquilar la vivienda.
Protección social y derecho a poseer son cuestiones diferentes.
La vulnerabilidad tampoco significa propiedad
Una situación económica difícil debe tratarse conforme a la legislación aplicable y puede producir determinadas consecuencias procesales.
Pero no puede confundirse vulnerabilidad con adquisición de la vivienda o nacimiento automático de un contrato frente al propietario.
El artículo antiguo mezclaba demasiado ambos conceptos al explicar por qué supuestamente la Policía no actuaría.
En una versión actualizada los separaría completamente.
Apartamento turístico dentro de una comunidad de propietarios
Existe además una cuestión que en 2026 no debe ignorarse.
Desde el 3 de abril de 2025, quien quiera iniciar en una vivienda sometida a propiedad horizontal la actividad turística contemplada en el artículo 5.e) LAU debe obtener previamente la aprobación expresa de la comunidad en los términos establecidos por la Ley de Propiedad Horizontal, salvo el régimen transitorio previsto para actividades que ya venían ejerciéndose válidamente antes de esa fecha.
La mayoría prevista es de tres quintas partes del total de propietarios que representen, a su vez, tres quintas partes de las cuotas, cuando resulte aplicable.
Esto no decide directamente un procedimiento de recuperación frente a un huésped que no se marcha.
Pero sí demuestra que en 2026 la explotación turística de una vivienda tiene un marco jurídico bastante más complejo que hace unos años.
La actividad turística y el derecho a recuperar la vivienda son cuestiones diferentes
Puede surgir una duda:
«¿Y si tengo algún problema administrativo con mi licencia turística, pierdo el derecho a recuperar mi casa?»
No deben confundirse ambos planos.
Una cuestión es si la explotación turística cumplía todos los requisitos administrativos, autonómicos, municipales y comunitarios.
Otra distinta es determinar si una persona concreta tiene derecho a permanecer indefinidamente dentro de un inmueble una vez terminado el título que justificaba su estancia.
El posible incumplimiento administrativo del propietario no convierte automáticamente al huésped en dueño ni le concede por sí mismo una ocupación indefinida.
Naturalmente, cada cuestión puede generar sus propias consecuencias jurídicas.
La normativa de alquileres de corta duración ha cambiado en 2025 y 2026
También debe tenerse prudencia con artículos que aseguren que existe una única regulación estatal cerrada sobre registros de alquiler de corta duración.
El Real Decreto 1312/2024 introdujo la Ventanilla Única Digital y un sistema estatal relacionado con los alquileres de corta duración, pero durante 2026 distintas sentencias del Tribunal Supremo han anulado parcialmente disposiciones relativas al procedimiento de Registro Único, por lo que la versión consolidada del propio BOE ya refleja esas anulaciones.
Por eso no introduciría en esta página instrucciones administrativas detalladas sobre cómo obtener actualmente cada autorización.
La normativa turística depende además de la comunidad autónoma y, en muchos casos, de disposiciones municipales.
Esta página debe centrarse en qué hacer cuando no devuelven el apartamento.
Qué ocurre si en realidad era un alquiler de temporada
Entonces el análisis cambia.
Si no estamos ante una verdadera vivienda turística excluida de la LAU por el artículo 5.e), sino ante un arrendamiento de temporada, pueden resultar aplicables las reglas correspondientes a los arrendamientos para uso distinto de vivienda.
No debemos llamar turístico a cualquier contrato de tres meses.
La causa temporal adquiere especial importancia.
Por ejemplo:
estudios;
trabajo temporal;
tratamiento médico;
traslado profesional;
vacaciones no sometidas a un régimen turístico específico.
Antes de iniciar un procedimiento habrá que calificar correctamente el contrato.
Qué ocurre si en realidad es vivienda habitual
Este es el escenario que más cautela exige.
Si bajo la denominación de «alquiler turístico» o «alquiler temporal» se esconde realmente un arrendamiento destinado de manera estable a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del ocupante, la calificación puede ser discutida.
No bastará con enseñar el título del contrato.
Por eso recomendamos que la documentación refleje la realidad.
Intentar convertir artificialmente un alquiler de vivienda habitual en una sucesión de contratos supuestamente turísticos puede generar más problemas que soluciones.
¿Puede reclamarse dinero además de recuperar el apartamento?
Sí puede existir una reclamación económica.
Puede haber:
cantidades pendientes por la estancia;
ocupación posterior al vencimiento;
suministros;
daños;
mobiliario desaparecido;
limpieza extraordinaria;
u otros perjuicios acreditables.
Pero cada partida debe analizarse.
No recomendaría incluir una cifra global diciendo simplemente:
«Por todos los daños y molestias, 10.000 euros».
Hay que documentar y cuantificar.
Cuando la reclamación sea acumulable al procedimiento elegido habrá que plantearla correctamente desde la demanda.
Qué ocurre con las rentas o cantidades posteriores
Si el ocupante continúa dentro después de la fecha en la que debía devolver el inmueble, puede aparecer una reclamación económica por la utilización posterior en los términos que jurídicamente correspondan.
Lo importante es evitar que la recepción de dinero después del vencimiento genere ambigüedad.
Si por algún motivo se acepta una cantidad, conviene documentar perfectamente en qué concepto se recibe y evitar aparentar la celebración de un nuevo contrato si esa no es la voluntad del titular.
Cuidado con aceptar transferencias posteriores
Imaginemos que el huésped debía marcharse el 15 de agosto.
El día 16 ingresa espontáneamente 1.500 euros con el concepto «alquiler septiembre».
El propietario quiere recuperar la vivienda, pero se queda con el dinero y no dice nada.
Esto puede complicar innecesariamente la situación.
Cuando existe intención de recuperar la posesión hay que revisar inmediatamente el significado jurídico de cualquier pago posterior.
No conviene crear con la propia conducta una discusión sobre una posible continuidad o nueva relación contractual.
Qué pasa si se producen daños
Antes de reparar, hay que documentarlos.
Fotografías.
Vídeos.
Facturas.
Presupuestos.
Y, si el perjuicio es importante, puede ser conveniente una valoración técnica.
Cuando el apartamento turístico se entrega amueblado y completamente equipado, resulta especialmente aconsejable disponer previamente de un inventario.
Esto permite comparar con facilidad el estado anterior y posterior.
¿Cuánto tarda recuperar un apartamento turístico?
No existe un plazo único.
Dependerá fundamentalmente de:
qué acción se utilice;
quién ocupe la vivienda;
si está identificado;
si existe oposición;
qué documentación haya;
el Juzgado competente;
y las incidencias que se produzcan.
Por eso evitaría anunciar recuperaciones garantizadas en treinta o sesenta días.
Puede consultarse nuestra explicación general sobre plazos de un procedimiento de desahucio.
La mejor forma de no perder tiempo es empezar correctamente.
Qué sucede si los ocupantes se oponen
Cuando existe oposición, habrá que atender a los argumentos concretos.
Pueden alegar un contrato.
Que pagaron.
Que tenían autorización.
Que la estancia fue prorrogada.
Que otra persona se presentó como propietaria.
El propietario deberá poder acreditar su versión.
Si el procedimiento exige la celebración de una vista oral, la prueba preparada desde el inicio será esencial.
El lanzamiento del apartamento
Si se obtiene una resolución favorable y los ocupantes no entregan voluntariamente la posesión, podrá llegar el momento del lanzamiento judicial.
Ese es el momento en el que se materializa la recuperación cuando no ha existido entrega voluntaria.
Después conviene:
cambiar la cerradura, documentar el estado del inmueble, revisar mobiliario y suministros y comprobar los posibles daños.
No debería confundirse ganar jurídicamente el procedimiento con recuperar materialmente las llaves.
¿Necesito abogado y procurador?
Dependerá del procedimiento concreto, pero cuando la recuperación se judicializa mediante una acción de desahucio o recuperación posesoria en la que sea preceptiva su intervención, habrá que contar con abogado y procurador.
Además, incluso antes de la demanda tiene especial importancia que un abogado determine qué acción debe utilizarse.
El mayor problema en estos asuntos no suele ser escribir veinte páginas.
Es elegir correctamente el procedimiento.
Desahucio de apartamento turístico en Madrid
En Madrid, como en cualquier otra localidad, debe distinguirse primero la verdadera naturaleza de la estancia y la forma en que los ocupantes entraron en el inmueble.
Cuando el apartamento se encuentra en la Comunidad de Madrid y resulta necesario acudir a los tribunales, debe determinarse el órgano territorialmente competente en función de la situación del inmueble y de la acción ejercitada.
Puede consultarse nuestra página específica de abogados de desahucios en Madrid.
No introduciría aquí enlaces a las dieciséis ciudades de Madrid.
Con uno es suficiente.
Desahucio de apartamento turístico en Valencia, Barcelona y Málaga
Los apartamentos turísticos tienen especial presencia en zonas con una actividad turística intensa.
Sin embargo, no debe suponerse que la normativa administrativa es idéntica en todo el territorio.
La regulación turística corresponde en buena medida a las comunidades autónomas y existen además competencias municipales.
Por ello, cuando el problema afecta también a la propia legalidad de la explotación turística, habrá que comprobar la normativa territorial correspondiente.
Para la recuperación posesoria, en cambio, deberemos determinar la acción civil o penal adecuada al caso concreto.
No cargaría esta página con enlaces a todas las ciudades de la estructura. Su objetivo principal debe seguir siendo explicar cómo recuperar una vivienda turística cuando no se devuelve.
Errores habituales del propietario
El primero es esperar demasiado.
El huésped dice que se irá mañana.
Después el viernes.
Después cuando cobre.
Pasan semanas y la situación cada vez es más difícil.
El segundo error es cortar suministros.
El tercero, intentar entrar por la fuerza.
El cuarto, aceptar pagos posteriores sin aclarar su concepto.
El quinto, llamar «okupa» a cualquier persona sin analizar previamente cómo entró en el inmueble.
Y el sexto, presentar la primera demanda que aparece en Internet sin saber si corresponde expiración, impago, precario o tutela posesoria.
Qué debería hacerse antes de entregar las llaves a un turista
La prevención es especialmente importante.
Conviene conservar:
identidad del huésped, reserva, fechas exactas, condiciones de utilización, límite de ocupantes, prohibición de cesión a terceros cuando corresponda, inventario y datos de contacto.
También debe existir una forma clara de acreditar la entrega y devolución de llaves.
Si la plataforma dispone de sistemas propios de identificación y comunicación, interesa utilizarlos correctamente y conservar la información.
Cuanto más profesional sea la gestión de entrada, más fácil será reaccionar ante un incumplimiento.
Preguntas frecuentes sobre desahucio de apartamentos turísticos
¿Puedo echar inmediatamente a un turista que no se marcha?
No debe intentarse una expulsión unilateral. Hay que determinar la vía de recuperación adecuada según el contrato y las circunstancias.
¿Se convierte en inquilino de vivienda habitual porque se queda después de la reserva?
No automáticamente. Debe analizarse la verdadera naturaleza de la relación, pero la simple permanencia posterior no transforma por sí sola una estancia turística en un arrendamiento habitual.
¿La vivienda turística se rige por la LAU?
La cesión temporal de una vivienda que reúna los requisitos del artículo 5.e) y esté sometida a normativa turística específica queda excluida del ámbito de la LAU.
¿Y un alquiler de temporada?
Es una categoría diferente y debe analizarse conforme a su propio régimen.
¿Qué pasa si el huésped mete a otra familia?
Debe estudiarse cómo entraron esas personas, qué título alegan y quién se lo otorgó. Un contrato firmado por quien no tenía facultad para alquilar la vivienda no debe aceptarse automáticamente como título válido frente al propietario.
¿Puedo cambiar la cerradura?
No debería utilizarse el cambio de cerradura para desalojar unilateralmente a personas que mantienen materialmente la posesión.
¿Puedo cortar agua y luz?
No es una vía recomendable para forzar el abandono.
¿Debo llamar a la Policía?
Cuando existen personas desconocidas, posibles delitos, amenazas, daños, falsedad o estafa, resulta razonable comunicar los hechos y aportar la documentación disponible.
¿Es siempre un desahucio por precario?
No. La vía depende de cómo se originó y cómo continúa la posesión.
¿Puede ser un desahucio por fin de contrato?
Cuando existe realmente una relación arrendaticia cuyo plazo ha expirado puede ser la acción adecuada. La LEC contempla la recuperación por expiración contractual o legal.
¿Hay que realizar un MASC?
Desde 2025 existe con carácter general negociación previa para numerosos procesos civiles, aunque hay excepciones, entre ellas determinadas tutelas sumarias posesorias. Por eso hay que comprobar qué acción concreta se va a presentar.
¿Puedo reclamar daños?
Sí, cuando sean imputables al ocupante y puedan acreditarse y cuantificarse.
¿Puedo reclamar el tiempo que sigue ocupando después de la fecha de salida?
Puede existir una reclamación económica, pero debe determinarse su fundamento y cuantía atendiendo al caso concreto.
¿Y si hay niños?
La presencia de menores puede requerir actuaciones de protección social, pero no crea automáticamente un título para poseer indefinidamente una vivienda ajena.
¿Es obligatorio que demande personalmente el propietario?
No utilizaría la afirmación antigua de que «siempre debe ser el propietario». Debe determinarse quién tiene legitimación para ejercitar la acción concreta. La propia LEC contempla, en acciones arrendaticias y de precario, al dueño, usufructuario u otra persona con derecho a poseer.
Cómo recuperar un apartamento turístico cuando el huésped se niega a marcharse
La estrategia correcta comienza identificando el origen de la posesión.
Si había una reserva turística, hay que documentarla.
Si existía un arrendamiento temporal, hay que revisar su contrato.
Si quien permanece dentro es una persona distinta, hay que averiguar cómo entró.
Si exhibe un contrato, debe analizarse quién se lo otorgó.
Si puede existir una estafa, habrá que estudiar también la vía penal.
Después se comunica claramente la voluntad de recuperar la vivienda y se prepara la actuación previa que corresponda.
Si no existe entrega voluntaria, se presenta la acción adecuada.
Y cuando se obtiene una resolución favorable, se recupera la posesión voluntariamente o, cuando resulte necesario, mediante lanzamiento.
Lo que no debe hacerse es convertir todos los casos en una única categoría llamada «okupas».
Un huésped que incumple, un antiguo arrendatario, un precarista y una persona que ha entrado clandestinamente no son jurídicamente lo mismo.
Identificar bien esa diferencia es lo que permite elegir el procedimiento correcto y evitar perder meses utilizando una vía equivocada.
JR Abogados interviene en procedimientos de recuperación de viviendas, apartamentos y otros inmuebles, analizando desde el primer momento la causa por la que el ocupante debe devolver la posesión.
El despacho está dirigido por José Ramón Felipe Condés, abogado colegiado 4.108 del ICAAH.
Cuando un alojamiento turístico no es devuelto en la fecha acordada, actuar rápido es importante.
Actuar por la vía correcta lo es todavía más.