Cuando un inquilino deja de pagar el alquiler, el propietario no tiene por qué elegir entre recuperar su vivienda o reclamar el dinero que le deben. En la mayoría de los casos es posible ejercitar ambas acciones conjuntamente: solicitar judicialmente el desahucio por falta de pago y reclamar las rentas y demás cantidades adeudadas.
Esta posibilidad tiene una enorme importancia práctica. Un arrendatario puede abandonar finalmente la vivienda y, sin embargo, dejar varios meses de alquiler pendientes. Recuperar la posesión del inmueble no extingue esa deuda.
Por ello, cuando existe un impago, conviene estudiar desde el principio una estrategia que contemple dos objetivos diferentes: recuperar la finca y cobrar todo lo debido.
En JR Abogados tramitamos procedimientos de desahucio por impago de alquiler y reclamaciones de rentas, analizando previamente el contrato, las mensualidades pendientes, las garantías existentes y la documentación necesaria para presentar correctamente la demanda.
¿Qué puede reclamar el propietario cuando el inquilino no paga?
La deuda de un arrendatario no tiene por qué limitarse estrictamente a las mensualidades de renta.
Dependiendo de lo establecido en el contrato y de las cantidades que legalmente correspondan al arrendatario, pueden existir otros conceptos reclamables.
Entre ellos pueden encontrarse las rentas mensuales impagadas, determinadas cantidades asimiladas a la renta, suministros cuyo pago corresponda contractualmente al arrendatario, gastos repercutibles conforme al contrato y otras cantidades vencidas que puedan acreditarse.
Lo importante es efectuar una liquidación precisa de la deuda.
No resulta aconsejable presentar una reclamación utilizando simplemente una cifra aproximada. Es preferible preparar un cuadro en el que consten claramente los meses impagados, la renta correspondiente a cada periodo, los pagos parciales que hayan podido realizarse y el saldo finalmente pendiente.
Además, cuando se ejercita conjuntamente la reclamación de rentas y el desahucio, puede solicitarse que la condena comprenda las cantidades que continúen devengándose después de presentar la demanda y hasta que el propietario recupere efectivamente la posesión del inmueble.
Este punto es especialmente importante.
La deuda no queda congelada el día en que se presenta la demanda.
Si el procedimiento continúa durante varios meses y el arrendatario permanece en la vivienda sin pagar, pueden seguir generándose cantidades hasta la entrega efectiva de la posesión.
Reclamar las rentas y pedir el desahucio al mismo tiempo
Cuando el inquilino continúa ocupando la vivienda y ha dejado de pagar, normalmente resulta más eficiente acumular en una misma demanda:
- La resolución del contrato de arrendamiento.
- El desahucio del inquilino.
- La reclamación de las rentas y cantidades vencidas.
- La reclamación de las cantidades que continúen devengándose hasta recuperar la posesión.
De esta forma, el propietario no tiene que iniciar necesariamente un procedimiento para recuperar la vivienda y otro completamente independiente para reclamar las mensualidades.
La demanda de desahucio debe prepararse correctamente desde el principio, porque la forma en que se ejerciten las acciones determinará posteriormente qué pronunciamientos pueden obtenerse frente al arrendatario y, en su caso, frente a los fiadores o avalistas.
¿Qué ocurre con las rentas que se generan después de presentar la demanda?
Esta es una de las cuestiones que más preocupan a los propietarios.
Supongamos que el inquilino debe cuatro mensualidades cuando se presenta la demanda. El procedimiento continúa y el arrendatario permanece otros tres meses en la vivienda sin efectuar ningún pago.
¿Hay que presentar otra demanda por esos tres meses?
No necesariamente.
La legislación procesal permite solicitar que la condena alcance también las rentas que vayan venciendo con posterioridad a la presentación de la demanda y hasta que se produzca la entrega efectiva de la posesión.
Por eso es fundamental que esta petición quede correctamente formulada.
De lo contrario, podría complicarse innecesariamente la recuperación posterior de las nuevas cantidades.
El desahucio no significa que el propietario haya cobrado
Existe una diferencia esencial entre obtener una sentencia favorable y cobrar realmente la deuda.
El procedimiento de desahucio permite recuperar la posesión del inmueble. La condena dineraria reconoce, además, la obligación del arrendatario de pagar las cantidades adeudadas.
Pero si el condenado no paga voluntariamente, puede resultar necesario iniciar posteriormente la correspondiente ejecución.
Por tanto, deben distinguirse tres momentos:
Primero: conseguir una resolución que declare resuelto el contrato y condene al arrendatario.
Segundo: recuperar materialmente la posesión de la vivienda.
Tercero: obtener el pago efectivo de la deuda si el arrendatario no cumple voluntariamente la condena.
Son cuestiones relacionadas, pero jurídicamente diferentes.
¿Se puede reclamar también al avalista o fiador?
Sí, pero hay que examinar cuidadosamente el contrato.
En muchos contratos de arrendamiento aparece una tercera persona que garantiza las obligaciones del inquilino. Sin embargo, no basta con comprobar que existe alguien denominado genéricamente “avalista”.
Hay que estudiar exactamente qué obligaciones asumió y con qué alcance.
Especial importancia tiene comprobar si se constituyó como fiador solidario y cuáles son las cláusulas concretas de la garantía.
Cuando existe una fianza solidaria correctamente pactada, puede ser posible acumular la reclamación contra el arrendatario y contra el fiador o avalista solidario.
Esto puede aumentar considerablemente las posibilidades de cobro.
No es lo mismo disponer únicamente de un título frente a un arrendatario insolvente que poder dirigir la reclamación también frente a una persona que garantizó solidariamente el cumplimiento de sus obligaciones.
Cuidado con reclamar directamente al avalista sin estudiar el contrato
No todas las garantías son iguales.
Hay contratos en los que el fiador garantiza todas las obligaciones hasta la devolución de las llaves. En otros existen limitaciones temporales, económicas o relacionadas con determinadas prórrogas del contrato.
También puede ser relevante si el contrato fue prorrogado, modificado o novado posteriormente.
Por ello, antes de dirigir una reclamación contra un avalista debe revisarse literalmente la cláusula de garantía.
Una demanda contra un fiador no debe basarse simplemente en que su nombre figure en el contrato.
Hay que determinar el alcance jurídico exacto de la obligación asumida.
¿Hay que reclamar antes de presentar la demanda?
Actualmente esta cuestión exige especial atención.
Desde la entrada en vigor de la Ley Orgánica 1/2025, el acceso a numerosos procedimientos civiles está condicionado al cumplimiento previo del requisito de procedibilidad consistente en haber intentado una actividad negociadora adecuada.
Por eso ya no resulta prudente utilizar automáticamente modelos antiguos de requerimiento de pago o presentar directamente una demanda sin estudiar previamente el cumplimiento del requisito correspondiente.
En materia de arrendamientos debe analizarse en cada caso la forma correcta de cumplir el requisito previo de negociación o MASC.
La reclamación previa tiene que diseñarse pensando no solamente en intentar obtener el pago, sino también en poder acreditar posteriormente ante el Juzgado que se ha cumplido correctamente el requisito legal.
El MASC y la reclamación de rentas
El MASC no debe tratarse como un simple trámite administrativo.
Una reclamación previa mal planteada puede generar problemas posteriores de admisión de la demanda.
Debe existir correspondencia suficiente entre el conflicto que se intenta resolver extrajudicialmente y el que posteriormente se somete al Juzgado.
Por ello, si existe una deuda por alquiler y se pretende resolver el contrato, recuperar la vivienda y reclamar las cantidades pendientes, resulta aconsejable que la actuación previa esté redactada teniendo presente cuál será la futura pretensión judicial si no se alcanza un acuerdo.
Entre las alternativas previstas legalmente se encuentra la oferta vinculante confidencial, aunque no es la única posibilidad y debe determinarse cuál resulta adecuada en cada supuesto.
¿Sirve cualquier burofax?
El burofax previo al desahucio sigue siendo una herramienta extraordinariamente útil, pero no conviene confundir conceptos.
Una cosa es efectuar un requerimiento fehaciente de pago y otra cumplir adecuadamente el requisito de procedibilidad exigible antes de determinadas demandas.
Además, el contenido del requerimiento puede tener consecuencias respecto de otra figura especialmente importante: la enervación del desahucio.
Por eso no recomendamos enviar textos improvisados o descargados de Internet cuando ya existe una deuda importante y probablemente vaya a iniciarse un procedimiento judicial.
El requerimiento previo forma parte de la estrategia procesal.
La enervación: cuándo puede el inquilino evitar el desahucio pagando
En determinados casos, el arrendatario demandado puede evitar que prospere el desahucio pagando las cantidades debidas en las condiciones legalmente previstas.
Es lo que se conoce como enervación del desahucio.
Sin embargo, la posibilidad de enervar no es ilimitada.
Entre otras circunstancias, tiene especial importancia si anteriormente ya se produjo una enervación y si el propietario realizó antes de presentar la demanda un requerimiento fehaciente de pago con la antelación legalmente exigida sin que el arrendatario pagara.
Por eso el requerimiento previo puede tener una doble importancia: documentar el impago y condicionar las posibilidades posteriores del arrendatario.
Cada expediente debe revisarse individualmente antes de presentar la demanda.
¿Qué documentos hacen falta para reclamar las rentas?
La documentación concreta depende del caso, pero normalmente resulta conveniente disponer de:
- Contrato de arrendamiento y anexos.
- Documento acreditativo de la propiedad o legitimación del arrendador.
- Relación detallada de mensualidades y cantidades pendientes.
- Justificantes de los pagos efectuados por el arrendatario, cuando existan.
- Comunicaciones mantenidas con el inquilino.
- Requerimientos de pago enviados.
- Documentación acreditativa de la actividad negociadora previa.
- Justificantes de recepción o intentos de entrega.
- Documentación relativa al fiador o avalista, cuando se vaya a reclamar también contra él.
- Facturas o justificantes de otras cantidades repercutibles que se pretendan reclamar.
Preparar correctamente la documentación antes de demandar evita contradicciones y permite cuantificar adecuadamente la deuda.
Certificado de localización de propiedades y Ley de Vivienda
Desde la Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda, las demandas destinadas a recuperar la posesión de determinados inmuebles están sometidas a requisitos adicionales.
Entre las cuestiones que deben hacerse constar se encuentra si el inmueble constituye la vivienda habitual de la persona ocupante y si la parte demandante tiene o no la condición de gran tenedor.
Cuando el demandante manifiesta que no tiene la condición de gran tenedor, debe prestarse especial atención a la documentación registral exigida para acreditarlo.
En la práctica, resulta fundamental obtener el correspondiente certificado del Registro de la Propiedad relativo a las propiedades de la parte demandante, comúnmente denominado certificado de localización de inmuebles o propiedades.
No debe presentarse una demanda de desahucio utilizando automáticamente un antiguo modelo anterior a la Ley de Vivienda.
Los requisitos procesales han cambiado y la documentación tiene que prepararse conforme a la normativa aplicable en el momento de presentar la demanda.
¿Qué ocurre si el propietario es gran tenedor?
La condición de gran tenedor puede introducir requisitos y particularidades adicionales.
Por ello debe determinarse antes de presentar la demanda y no cuando el Juzgado requiera posteriormente una subsanación.
También debe estudiarse si el inmueble constituye la vivienda habitual del arrendatario y las restantes circunstancias que puedan afectar al procedimiento.
Una correcta preparación previa reduce considerablemente el riesgo de retrasos.
¿Cuánto debe deber el inquilino para poder reclamar?
No existe una regla general conforme a la cual el propietario tenga necesariamente que esperar tres, cuatro o seis meses antes de actuar.
El impago de la renta constituye un incumplimiento esencial de la obligación del arrendatario.
Otra cuestión diferente es determinar cuál es la estrategia más adecuada ante un retraso puntual de pocos días o ante un incumplimiento reiterado.
No siempre resulta conveniente judicializar inmediatamente cualquier incidencia mínima, pero tampoco es recomendable permitir que se acumulen mensualidades indefinidamente confiando en promesas de pago que nunca llegan a cumplirse.
Cuanto mayor sea la deuda, más difícil puede resultar posteriormente recuperar íntegramente el dinero.
El inquilino ha pagado una parte, pero sigue debiendo dinero
Los pagos parciales deben contabilizarse correctamente.
Que el arrendatario entregue una parte de lo debido no significa necesariamente que haya desaparecido el incumplimiento.
Habrá que determinar:
- cuánto debía;
- cuánto ha pagado;
- a qué mensualidades o conceptos se imputa ese pago;
- y qué cantidad continúa pendiente.
Esta liquidación debe estar clara antes de presentar la demanda.
¿Qué ocurre si el inquilino entrega las llaves?
La entrega de las llaves puede resolver el problema posesorio, pero no elimina automáticamente las rentas pendientes.
Si el propietario recupera voluntariamente la vivienda, deberá calcularse la deuda existente hasta la fecha que jurídicamente corresponda y decidirse la vía adecuada para reclamarla.
En estos casos puede desaparecer la necesidad de solicitar judicialmente el desahucio, pero permanecer intacta la reclamación económica.
Es una situación diferente de aquella en la que el arrendatario continúa ocupando la vivienda.
¿Se puede reclamar únicamente el dinero sin pedir el desahucio?
Sí.
Puede haber situaciones en las que el propietario quiera mantener el contrato o en las que el arrendatario ya haya abandonado la finca y solamente quede pendiente la deuda.
En esos casos debe estudiarse la vía procesal adecuada para reclamar las cantidades.
Sin embargo, cuando el inquilino continúa en el inmueble, sigue sin pagar y el propietario quiere recuperar la posesión, normalmente resulta más lógico estudiar la acumulación de la reclamación económica al desahucio.
¿Qué ocurre si el inquilino se opone?
El arrendatario puede formular oposición cuando concurran los presupuestos procesales para ello.
Si existe controversia, el procedimiento puede llegar a la correspondiente vista judicial del desahucio.
En ese momento adquieren especial importancia la documentación contractual, la prueba de los pagos, los requerimientos previos y la correcta determinación de la deuda.
Por eso la preparación del procedimiento empieza mucho antes de la vista.
¿Cuánto tarda una reclamación de rentas con desahucio?
No existe un plazo idéntico para todos los procedimientos.
La duración depende del Juzgado competente, la correcta localización del demandado, la existencia o no de oposición, posibles incidencias procesales, situaciones de vulnerabilidad y otros factores.
Puede consultarse nuestra explicación específica sobre los plazos de un procedimiento de desahucio.
Lo que sí puede hacer el propietario es evitar retrasos provocados por errores propios.
Una demanda bien preparada, acompañada de la documentación necesaria y precedida correctamente de las actuaciones exigibles reduce el riesgo de requerimientos de subsanación o problemas de admisión.
¿Qué sucede si el inquilino no abandona voluntariamente la vivienda?
Cuando se obtiene una resolución favorable y el arrendatario no entrega voluntariamente la finca, se llega finalmente al lanzamiento en los términos establecidos judicialmente.
El lanzamiento en un desahucio constituye el acto mediante el que se materializa la recuperación de la posesión cuando el ocupante no la ha entregado voluntariamente.
La fecha del lanzamiento debe señalarse con día y hora.
A partir de la recuperación efectiva de la finca puede determinarse definitivamente hasta qué momento se han generado las cantidades reclamables conforme a lo solicitado en el procedimiento.
¿Qué pasa si hay sentencia pero el inquilino no paga?
Una sentencia favorable no hace aparecer automáticamente el dinero en la cuenta del propietario.
Si existe una condena al pago y el deudor no cumple voluntariamente, habrá que estudiar la ejecución de la resolución.
En esa fase pueden investigarse y, cuando legalmente proceda, embargarse bienes y derechos del ejecutado.
Pueden ser objeto de actuación ejecutiva, según cada supuesto, saldos bancarios, salarios dentro de los límites legales, devoluciones tributarias, vehículos, inmuebles u otros derechos patrimoniales.
La solvencia del deudor es, por tanto, un elemento importante para valorar las posibilidades reales de recuperación.
¿Y si existe un fiador solvente?
Precisamente por eso es tan importante revisar las garantías del contrato antes de demandar.
Cuando existe un fiador o avalista solidario y jurídicamente procede reclamar contra él, la existencia de un segundo obligado puede mejorar las posibilidades de cobro.
Pero la reclamación debe plantearse correctamente desde el principio.
No debe esperarse a obtener una sentencia contra el inquilino para comprobar después, cuando no se consigue cobrar, si había un fiador al que podría haberse reclamado.
¿Quién paga las costas del procedimiento?
La imposición de costas depende del resultado del procedimiento y de las reglas procesales aplicables.
No puede afirmarse de manera automática que cualquier desahucio terminará necesariamente con una condena en costas al inquilino.
Puede consultarse con mayor detalle nuestra información sobre las costas judiciales en los procedimientos de desahucio.
En cualquier caso, la eventual condena en costas es diferente de la condena al pago de las rentas debidas.
Errores frecuentes al reclamar rentas de alquiler
Uno de los errores más habituales consiste en esperar demasiado.
Cuando el propietario recibe continuamente promesas como “el mes que viene me pongo al día”, la deuda puede pasar rápidamente de una mensualidad a cuatro, seis o más.
Otro error es enviar comunicaciones contradictorias o acuerdos improvisados que posteriormente dificulten acreditar qué se pactó.
También es frecuente cuantificar incorrectamente la deuda, olvidar pagos parciales, no reclamar determinadas cantidades que continúan devengándose o no estudiar la responsabilidad del fiador.
Desde la entrada en vigor de las nuevas exigencias procesales existe además otro riesgo: presentar la demanda utilizando formularios antiguos que no contemplen correctamente el MASC ni los requisitos documentales actualmente exigibles.
¿Conviene aceptar un acuerdo de pago?
Depende de las circunstancias.
Un acuerdo puede ser una excelente solución si permite al propietario recuperar rápidamente la vivienda o cobrar la deuda con garantías suficientes.
Pero aceptar simplemente una nueva promesa verbal de pago cuando ya se han incumplido varias anteriores puede aumentar el problema.
Si se alcanza un acuerdo, deben quedar claramente establecidos los importes, los vencimientos, las consecuencias del incumplimiento y, cuando corresponda, la fecha de entrega de la vivienda.
Cada acuerdo debe diseñarse pensando también en qué ocurrirá si vuelve a incumplirse.
Reclamación de rentas de locales, oficinas y naves
El impago no afecta únicamente a viviendas.
También puede producirse en arrendamientos destinados a actividades económicas.
JR Abogados interviene igualmente en procedimientos relativos a desahucios de locales comerciales, naves industriales y oficinas arrendadas.
En estos contratos resulta especialmente importante estudiar las cláusulas relativas a renta, IVA, retenciones, gastos, garantías adicionales, actualizaciones y cualquier otra obligación económica asumida por el arrendatario.
¿Dónde se presenta la demanda?
En materia de desahucio resulta determinante la localización del inmueble.
No puede elegirse libremente cualquier Juzgado simplemente porque resulte más cómodo para el propietario.
Por ello, antes de iniciar el procedimiento debe determinarse correctamente la competencia territorial y preparar la demanda conforme a las circunstancias concretas de la finca y del contrato.
JR Abogados tramita procedimientos de desahucio y reclamación de rentas en distintos puntos de España, con especial actividad en desahucios en Madrid, así como en otras localidades.
Qué debe hacer un propietario ante el primer impago
Cuando se produce un impago conviene actuar con orden.
Primero debe comprobarse el contrato y determinar exactamente qué cantidad ha vencido.
Después deben recopilarse los justificantes bancarios y comunicaciones existentes.
También debe revisarse si hay fiadores, avalistas u otras garantías.
A continuación debe diseñarse correctamente la reclamación extrajudicial y el MASC que corresponda, teniendo presente la eventual demanda posterior.
Si no se obtiene una solución, podrá prepararse el procedimiento judicial con toda la documentación necesaria.
Improvisar cada actuación por separado suele ser peor que diseñar desde el primer momento una estrategia completa.
Reclamación de rentas y recuperación de la vivienda
Un procedimiento de desahucio por impago no debería contemplarse únicamente como una forma de echar al inquilino.
El objetivo jurídico puede ser más amplio:
resolver el contrato, recuperar la posesión y reclamar todo el dinero debido.
Cuando existen rentas impagadas, cada semana que pasa puede incrementar la deuda.
Por ello resulta especialmente importante comprobar desde el principio qué cantidades se pueden reclamar, quién responde de ellas, qué actuaciones previas deben realizarse y qué documentación debe acompañar a la demanda.
La página general sobre el procedimiento judicial de desahucio explica las distintas fases desde las actuaciones previas hasta la recuperación de la finca.
Abogado para reclamar rentas de alquiler y tramitar el desahucio
JR Abogados está especializado en procedimientos de desahucio y defensa de propietarios.
El despacho estudia conjuntamente el contrato de arrendamiento, los impagos, los requerimientos efectuados, las garantías existentes y la situación jurídica del inmueble antes de iniciar el procedimiento.
Cuando el inquilino continúa ocupando la finca sin pagar, se analiza la posibilidad de ejercitar conjuntamente el desahucio por impago y la reclamación de las cantidades adeudadas.
La preparación previa es especialmente importante desde las reformas introducidas por la Ley por el derecho a la vivienda y por la Ley Orgánica 1/2025.
Un procedimiento planteado correctamente desde el inicio evita perder tiempo con requerimientos de subsanación y permite reclamar de forma ordenada tanto la recuperación del inmueble como las cantidades pendientes.
José Ramón Felipe Condés
Abogado
Colegiado 4.108 del ICAAH
JR Abogados
