Cada cierto tiempo aparece el inquilino que, ante el primer requerimiento por falta de pago, contesta: “no pago porque hay desperfectos” o “descuento la reparación en la renta”. Es un discurso seductor para el profano, pero jurídicamente no basta con decir “desperfectos” para dejar de pagar. La regla práctica es clara: la renta no se compensa unilateralmente salvo supuestos muy tasados (urgencia, peligro, pacto expreso, sentencia o reconocimiento fehaciente del arrendador). Si el arrendatario retiene o descuenta por su cuenta, usted debe rebatir el relato, reconducir la prueba y, si procede, contrarreclamar (daños, rentas devengadas, penalizaciones y costas). Este texto le da el método completo: cronología, burofax, prueba fotográfica y pericial, cómo desactivar la “excusa técnica”, y modelos que puede adaptar de inmediato.

1) Idea-fuerza en 60 segundos

La renta es exigible en plazo: el arrendatario no puede autosatisfacerse descontando unilateralmente sin un título (pacto claro, orden o resolución).
Desperfecto ≠ avería de conservación: hay daños imputables al uso negligente del arrendatario y averías propias del desgaste o de la conservación ordinaria a cargo del propietario. Distinguir es el corazón del caso.
Urgencia real (riesgo para personas/bienes) puede permitir una actuación inmediata del inquilino, pero con factura, comunicación y proporcionalidad; no legitima dejar de pagar rentas indefinidamente.
Estrategia ganadora: requerimiento fehaciente, oferta de reparación dentro de plazos razonables, inspección documentada, rechazo de la compensación unilateral y, si persiste el impago, demanda de desahucio y cantidad con contrarreclamación por daños y penalizaciones contractuales bien diseñadas.

2) Mapa del problema: qué suele alegar el inquilino y cómo se desmonta

Alegación A: “La caldera perdía, reparé y me cobro descontándolo”

Respuesta técnica

La propiedad debe conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad; si hay avería, el inquilino comunica y el arrendador repara en plazo razonable.
El inquilino no puede autofacturarse la renta entera; si la urgencia fue real y justificada (riesgo de inundación/incendio), podrá repercutir el gasto estrictamente necesario, con factura a su nombre y comunicación inmediata. Lo demás es impago.

Alegación B: “Las ventanas cierran mal; compenso tres meses”

Respuesta técnica

Problema de ajuste o conservación ≠ carta blanca para no pagar. Se programa reparación en plazo y se rechaza la compensación. Si persiste el impago, desahucio.

Alegación C: “Los desperfectos estaban al entrar”

Respuesta técnica

Inventario y acta de entrega inicial deciden: si figuran conformes, el arrendatario debe probar que eran preexistentes. Sin prueba, sus descuentos son infundados.

Alegación D: “Lo arreglé mejor que nuevo (me pagas reforma integral)”

Respuesta técnica

Enriquecimiento o mejora voluntaria sin autorización no es gasto repercutible. Se rechaza y, si ha dañado o alterado sin permiso, se reclama reposición y daños.

Alegación E: “Si no me arreglas X, dejo de pagar”

Respuesta técnica

Se ofrece visita técnica y reparación en plazo (48–72 h para incidencias que afecten a habitabilidad; 7–10 días para las ordinarias). Si decide incumplir, cae en mora.

3) Cronología probatoria que gana casos

La fuerza del arrendador está en ordenar el tiempo:

Entrega: inventario, fotos/vídeo iniciales, lecturas y estado (carpeta “T0”).
Comunicación del inquilino: fecha y hora, qué avería, dónde, desde cuándo; conserve capturas íntegramente.
Respuesta del arrendador: oferta de visita con franjas y técnico, plazo y acuse.
Ejecución: parte técnico, fotos del antes y después, factura a nombre del arrendador.
Descuentos unilaterales: extracto bancario, conceptos del inquilino; si adjunta facturas, revise: titular, fecha, alcance y pertinencia.
Burofax: rechazo de la compensación, liquidación de rentas, plazo, advertencias, franjas de verificación.
Persistencia: nuevo burofax y demanda (desahucio + cantidad + contrarreclamación de daños/penalización si procede).

Formato: tabla por filas (Fecha | Hecho | Prueba | Observaciones). El juez lo agradece; el inquilino pierde el relato.

4) Diferenciar conservación, pequeño gasto y daño imputable

Conservación a cargo del arrendador: caldera que falla por antigüedad, fuga oculta, cableado que vence, electrodoméstico que muere por uso normal.
Pequeñas reparaciones a cargo del arrendatario: elementos fungibles o de pequeño importe derivados del uso ordinario (pilas de mando, bombillas, filtros sencillos, corredera que se descuadra por uso).
Daño imputable al arrendatario: rotura por negligencia (puerta forzada, vitro agrietada por golpe, humedades por falta de ventilación cuando el técnico lo acredita). Es reclamable.

Regla práctica: ante una incidencia, abra parte (nº, fecha, descripción), encargue técnico y ponga en burofax quién paga según diagnóstico. Eso corta descuentos creativos.

5) Burofax: el bisturí que encarrila el conflicto

Objetivos

Reconducir el cauce: usted repara lo que toca, rechaza compensaciones unilaterales.
Constituir en mora: liquidación de rentas debidas.
Ofrecer verificación/visita técnica en franjas.
Advertir acciones: desahucio + cantidad + reclamación de daños y, si procede, cláusula penal.

Modelo (adaptable)

REMITENTE: [Propietario/Representación de JR Abogados]
DESTINATARIO: [Arrendatario] – [DNI/NIE] – [Dirección del inmueble]
ASUNTO: Impago y descuentos unilaterales por supuestos desperfectos – Requerimiento de pago y orden de intervención
Consta su comunicación de [fecha] relativa a [incidencia]. Se han ofrecido franjas de visita técnica: A [día/hora], B [día/hora], C [día/hora].
Se rechaza toda compensación unilateral en la renta. La reparación (si procede) se realizará a cargo de [propiedad/arrendatario] según diagnóstico técnico.
Liquidación a fecha de hoy: Rentas debidas [meses/importe], cantidades asimiladas [detalle], TOTAL [•••] €.
Plazo: 10 días naturales para pago íntegro en IBAN [••••].
Advertencias: de persistir el impago, se interpondrá demanda de desahucio y reclamación de cantidad, con reclamación de daños y, en su caso, aplicación de cláusula penal pactada.
En [lugar], a [fecha]. [Firma]

Tips de redacción

Tono técnico; sin adjetivos.
Franquear solución (visita) pero cerrar la puerta a autocobros.
Adjunte croquis/fotos si ayudan al técnico.
Certificación de contenido y acuse.

6) Visita técnica y prueba: cómo convertir dudas en hechos

Técnico neutral (empresa de mantenimiento/instalador homologado).
Acta breve: “Se observa X; causa probable Y; reparación Z; no se aprecia daño por mal uso / sí se aprecia…”.
Fotos con sello temporal antes/después.
Factura a nombre de quien corresponde (propiedad si es conservación; arrendatario si es daño).
Presupuesto si el inquilino pretende “mejoras”: deje claro que solo asume restaurar funcionalidad, no renovar por capricho.

Si el inquilino bloquea la visita: burofax dejando constancia, y demanda. La negativa a permitir reparación desactiva su excusa.

7) ¿Cuándo puede el inquilino reparar y repercutir?

Urgencia real: evitar un daño grave e inminente (fuga de agua, gas, electricidad). Debe comunicar de inmediato, aportar factura oficial y permitir verificación posterior.
Precio razonable y alcance mínimo: arreglar lo necesario para contener el problema, no reformar la cocina.
No legitima descontar rentas: se reclama ese gasto justo con documentación; si el arrendador no paga, lo reclama en vía judicial o compensación acordada por escrito.

8) Compensación y excepciones: por qué su “descuento” no cuadra

La compensación exige créditos líquidos, vencidos y exigibles en ambas direcciones. El arrendatario rara vez tiene un crédito líquido contra el propietario: tiene una pretensión que debe acreditarse (diagnóstico, factura…); por eso su “descuento” suele ser improcedente.
Conclusión: la renta se paga; el gasto justificado se reclama por su cauce. Si “descuenta”, mora y desahucio.

9) Demanda: estructura cuando hay impago con “excusa técnica”

Hechos

Contrato (renta, vencimiento, conservación, pequeñas reparaciones).
Cronología: comunicaciones, oferta de visita, negativa o ejecución.
Daño/avería: diagnóstico y quién paga según contrato y técnica.
Descuentos/retenciones: importes y fechas.
Burofax con liquidación.

Fundamentos

Exigibilidad de renta y prohibición de compensación unilateral.
Conservación vs. daños imputables y reparto de cargas.
Si hubo bloqueo de acceso: incumplimiento del deber de permitir reparaciones.
Cláusula penal (si la tiene y está bien diseñada) por mora reiterada o ocupación poscontractual.

Suplico

Desahucio por falta de pago.
Rentas vencidas + las que se devenguen hasta llaves.
Daños acreditados (si existen) y, en su caso, pena.
Costas.
Notificación a fiador/avalista para condena solidaria.

10) Contrarreclamar: qué conceptos y cómo cuantificar

10.1. Daños imputables al inquilino

Evidencias: fotos comparativas (entrega vs. devolución), parte técnico que atribuye causa al mal uso.
Cuantía: presupuesto/factura de reposición (no “mejoras”).
Tabla en demanda: Ítem | Prueba | Coste.

10.2. Penalización contractual (si existe y es proporcionada)

Mora reiterada (pena moderada con tope) o ocupación poscontractual (1,5–2 rentas/mes).
Cálculo: días × €/día o % × renta, con tope aplicado.

10.3. Suministros e impagos asimilados

Facturas completas, período y consumo.
Cláusula de repercusión.

10.4. Limpieza y vaciado extraordinario

Informe de empresa/portero + factura.

Importante: La fianza se aplica en liquidación final; no sustituye la demanda si la deuda supera su importe.

11) Reconvención/contrademanda del inquilino: cómo neutralizarla

Si el inquilino demanda o se opone alegando “daños”:

Exija prueba: diagnóstico técnico, facturas con titular y justificación.
Plantee pericial: perito que valore estado inicial, causas y coste razonable.
Aporte inventario y fotos de entrega.
Oposición a compensación general: distinga gastos de urgencia (posible reembolso) de reformas (no repercutibles).

12) Entradas y salidas: el día de la verdad

Acta de entrega (al finalizar)

Llaves (todas) y dispositivos.
Lecturas de contadores (fotos).
Estado: checklist por estancias, fotos y reservas para revisión técnica.
Si hay desperfectos aparentes, fotografíe y consigne a efectos de reclamación.

Liquidación post-entrega

Informe técnico en 48–72 h.
Burofax con desgloses: rentas, suministros, daños, penalizaciones.
Imputación de fianza y saldo a favor de quien proceda.

13) Red flags del inquilino “descuentista”

Autorreparaciones sin factura o con factura a terceros, importes desmedidos y sin aviso previo.
Bloqueo de acceso al técnico.
Listados de “defectos” que mutan con el tiempo.
Mejoras presentadas como “reparaciones”.
Amenazas de “no pago” si no se reforma a su gusto.

Respuesta: método, papel y tiempos. Burofax, visita, demanda si procede.

14) Checklists operativos

Antes de alquilar

Inventario con fotos/ vídeo y firma.
Cláusula de conservación/pequeñas reparaciones clara.
Cláusula penal moderada y defendible (mora/ocupación).
Canal de incidencias (email, teléfono, plazos de respuesta).

Ante la primera “incidencia”

Acuse en 24–48 h y ofrezca franjas de visita.
Parte de incidencia y técnico asignado.
Fotos y diagnóstico por escrito.
Decisión de cargo (propiedad/arrendatario) y ejecución.

Si hay “descuento” en la renta

Burofax rechazando compensación; liquidación y plazo.
Segunda oferta de visita (si alegan persistencia).
Si no pagan: demanda (desahucio + cantidad + contrarreclamación).

En juicio

Tabla de cronología y pagos/impagos.
Informe técnico y fotos.
Burofaxes y acuses.
Inventario inicial; acta de entrega (si existe).
Cálculos de penalización (si procede).

15) Modelos útiles (copiar y adaptar)

15.1. Frases para contrato

“El arrendatario no podrá compensar unilateralmente rentas con gastos o reclamaciones salvo autorización escrita del arrendador o resolución.”
“Las pequeñas reparaciones derivadas del uso ordinario serán a cargo del arrendatario.”
“La propiedad atenderá incidencias de habitabilidad en 48–72 h; el arrendatario permitirá el acceso del técnico.”

15.2. Cláusula penal (mora)

“Por retraso en el pago, pena moratoria de 10 €/día, con tope 10 % de la renta mensual, compatible con el principal e interés hasta 5 % anual. En caso de solapamiento, el arrendador optará por pena o interés.”

15.3. Párrafo de demanda

“La compensación invocada carece de título: el demandado no acredita urgencia real ni comunicación adecuada, y bloqueó la visita técnica ofrecida. La renta es exigible; los eventuales gastos se reclaman por su cauce, no descuentan la renta.”

15.4. Párrafo de contrarreclamación por daños

“Se reclaman daños por [puerta/encimera/ventana], imputables al mal uso según informe técnico (Doc. X), por [importe] € conforme a presupuesto (Doc. Y).”

16) Errores que cuestan el pleito (y cómo evitarlos)

Tolerar meses de “descuentos” sin reaccionar. → Burofax a la primera.
No documentar la visita técnica. → Fotos y parte siempre.
Mezclar en el burofax todo sin desglose. → Líneas separadas y totales.
Cláusula penal desproporcionada. → Tope y función diferenciada.
Entrar en la vivienda sin permiso “para ver daños”. → Responsabilidad; use cita y burofax.
No llamar al fiador. → Pierde cobro y tiempo.

17) Casos prácticos (resumen de trinchera)

Caso A — “Me desconté la caldera”

Inquilino descuenta 600 € por reparación. No avisó; factura sin NIF, “servicios varios”.
Respuesta: burofax, visita técnica (caldera con mantenimiento pendiente, pero sin urgencia).
Demanda: desahucio + rentas, rechazo de compensación, costas.
Fallo: estimación; paga rentas y costas.

Caso B — “Ventanas mal; tres meses sin pagar”

Propiedad ofrece cambio de herrajes en 7 días; inquilino bloquea acceso.
Burofax + segunda franja; nueva negativa.
Demanda: desahucio + rentas + pena por mora (10 €/día con tope).
Fallo: desahucio, rentas y pena moderada conforme a contrato.

Caso C — “Reforma de baño y me cobro”

Inquilino reforma con mampara premium sin autorización.
Pericial: la avería exigía junta y sello, coste 120 €, no reforma 1.500 €.
Contrarreclamación: daño por alteración no consentida (reposición).
Fallo: rechaza compensación, condena a pagar rentas y daños.

18) Proporcionalidad, menores y vulnerabilidad: firmeza con método

Si el arrendatario alega menores o vulnerabilidad, mantenga el cauce: repare lo que toca, rechace compensaciones, interrumpa prescripción y demande si no paga. Colabore con Servicios Sociales si el juzgado lo pide, pero no renuncie a rentas ni acepte descuentos creativos.

19) Prescripción y abonos parciales: no regale meses

Controle el calendario: cada mensualidad prescribe a los 5 años desde su vencimiento (interrumpa con burofax o demanda).
Si recibe pagos parciales, impute por antigüedad y remítalo por escrito. Pida al deudor reconocimiento del saldo (interrumpe).

20) Cómo lo hacemos en JR Abogados

Diagnóstico técnico-jurídico: separamos conservación de daños y fijamos carga de cada parte.
Burofax quirúrgico: rechazo de compensación; plazo y franjas; liquidación exacta.
Prueba: técnico, fotos, actas, inventario, extractos y cronología.
Demanda con desahucio + cantidad y contrarreclamación (daños/penas/suministros) y costas.
Ejecución: embargo de cuentas, salarios, vehículos y anotaciones registrales; fianza imputada con detalle.
Prevención contractual**: redactamos cláusulas claras que evitan “descuentos” y dan seguridad.

21) Conclusión operativa

Un impago “por desperfectos” rara vez se sostiene si usted actúa con orden:

Documente (inventario, comunicaciones, visita técnica, fotos).
Ofrezca reparación en franjas y plazo razonable.
Rechace la compensación unilateral por burofax, con liquidación y plazo.
Si no pagan: demanda (desahucio + rentas + contrarreclamación de daños y, si procede, cláusula penal).
Ejecución enfocada al cobro.
Prevenga en contrato (cláusulas, canal de incidencias, penal moderada).

Con método, separa averías reales de excusas, corta “descuentos” ilegítimos y cobra. En JR Abogados nos ocupamos de principio a fin: diagnóstico, burofax, prueba, demanda y ejecución. Porque la vivienda se conserva con técnica, no con descuentos. Y la renta se paga, no se inventa.

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Impago “por desperfectos”: cómo rebatir descuentos y contrarreclamar

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