Muchos arrendadores creen que el único motivo de desahucio es el impago de la renta. Sin embargo, la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) contempla otras causas igual de graves que permiten resolver el contrato y recuperar la vivienda. Una de ellas, casi desconocida, es la realización de obras inconsentidas por parte del inquilino.
Hablamos de esos casos en los que el arrendatario, sin autorización del propietario, decide:
- Tirar tabiques y modificar la distribución de la vivienda.
- Abrir huecos en fachada o terrazas.
- Cambiar cerraduras o ventanas sin permiso.
- Convertir el piso en coworking, despacho o local de negocio.
- Hacer instalaciones eléctricas, de fontanería o de aire acondicionado sin supervisión.
Todo esto puede poner en riesgo la seguridad del inmueble, su valor de mercado y hasta generar responsabilidades urbanísticas o sanciones al propietario. Y lo más grave: muchos arrendadores no saben que pueden desahuciar al inquilino por este motivo e incluso reclamar indemnización por daños.
obras inconsentidas: qué dice la ley
La Ley de Arrendamientos Urbanos establece claramente que el arrendatario no puede realizar obras sin el consentimiento expreso y por escrito del arrendador.
Concretamente, el artículo 23 de la LAU señala:
“El arrendatario no podrá realizar sin el consentimiento del arrendador, expresado por escrito, obras que modifiquen la configuración de la vivienda o de los accesorios arrendados, o que provoquen una disminución en la estabilidad o seguridad de la misma.”
Esto significa que cualquier modificación que altere la vivienda (aunque el inquilino lo haga “para mejorarla”) requiere permiso escrito del arrendador.
Si no lo hay, el arrendador puede:
- Resolver el contrato de alquiler y recuperar la vivienda mediante desahucio.
- Exigir al inquilino la reposición al estado anterior.
- Reclamar una indemnización por los daños o por la depreciación del inmueble.
ejemplos reales de obras inconsentidas
Para que un arrendador visualice el problema, basta pensar en situaciones habituales:
- Un inquilino decide unir cocina y salón derribando un tabique, dejando al piso sin la misma habitabilidad que antes.
- Se instala un aire acondicionado exterior en fachada sin permiso de la comunidad, generando conflictos con los vecinos.
- Se convierte la vivienda en un coworking: se tiran tabiques para abrir un espacio común y se instalan puestos de trabajo.
- Se hacen obras eléctricas ilegales que ponen en riesgo la seguridad y podrían provocar un incendio.
- Se cambia la distribución de las habitaciones para alquilar más camas por Airbnb.
Estas situaciones no son simples “caprichos”: suponen incumplimientos graves que justifican el desahucio.
el procedimiento: cómo desahuciar por obras inconsentidas
El arrendador que descubre que su inquilino ha hecho obras inconsentidas debe actuar con rapidez y estrategia. El procedimiento incluye:
1. Reunir pruebas
- Fotografías o vídeos de las obras.
- Informes técnicos (arquitecto o perito) que acrediten los cambios.
- Actas de la comunidad de propietarios si hay quejas vecinales.
- Conversaciones o escritos del propio inquilino donde reconozca las obras.
2. Enviar burofax inmediato
Es imprescindible notificar al inquilino mediante burofax (con acuse de recibo y certificación de contenido), advirtiendo:
- Que las obras son ilegales al no contar con autorización.
- Que debe restituir la vivienda a su estado original en un plazo breve.
- Que, en caso contrario, se iniciará desahucio y reclamación de daños.
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3. Demanda de desahucio
Si el inquilino no repara el daño ni entrega la vivienda, se interpone demanda de resolución del contrato por obras inconsentidas.
El juzgado podrá acordar:
- El lanzamiento del inquilino (desahucio).
- La obligación de reponer la vivienda a su estado anterior.
- El pago de indemnización por los perjuicios causados.
indemnización por daños: no solo recuperar la vivienda
Muchos arrendadores desconocen que además del desahucio, pueden reclamar al inquilino una compensación económica.
Ejemplos:
- Coste de demolición y reparación: si el arrendador tiene que contratar obras para devolver la vivienda a su estado inicial.
- Pérdida de valor de mercado: cuando las modificaciones reducen el precio de venta o alquiler futuro.
- Multas o sanciones impuestas por el ayuntamiento o la comunidad.
- Lucro cesante: rentas dejadas de percibir mientras la vivienda está inhabitable por las obras.
Esto es clave: un buen abogado no solo busca el desahucio, sino que también defiende el patrimonio del arrendador con una reclamación integral.
la vía preventiva: blindar el contrato
Para evitar llegar al juzgado, lo ideal es que el contrato de alquiler ya contemple este escenario.
Un contrato blindado debe incluir una cláusula específica sobre obras, por ejemplo:
“El arrendatario no podrá realizar ninguna obra de modificación, mejora o alteración en la vivienda sin autorización escrita del arrendador. El incumplimiento de esta obligación será causa de resolución inmediata del contrato, obligando al arrendatario a reponer la vivienda a su estado anterior y a indemnizar al arrendador por los daños y perjuicios ocasionados.”
Con esta cláusula, el arrendador tiene un arma legal contundente desde el inicio.
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emociones en juego: el arrendador engañado
Detrás de cada caso de obras inconsentidas hay una historia de frustración y traición. El arrendador confió en su inquilino, le entregó la vivienda en buen estado, y se encuentra con un inmueble alterado, deteriorado o incluso con problemas legales con la comunidad o el ayuntamiento.
Ese sentimiento de haber perdido el control es devastador. Pero no todo está perdido: la ley protege al propietario y un abogado especializado puede recuperar la vivienda y exigir que se reparen los daños.
cómo puede ayudarte jr abogados
En JR Abogados llevamos más de 25 años defendiendo a arrendadores. Hemos gestionado casos donde el inquilino convirtió un piso en negocio, tiró tabiques o hizo obras ilegales.
Nuestro trabajo consiste en:
✔ Redactar contratos blindados que previenen estas situaciones.
✔ Enviar burofax inmediatos y contundentes.
✔ Demandar el desahucio por obras inconsentidas.
✔ Reclamar la indemnización por los daños y perjuicios.
Si eres propietario y sospechas que tu inquilino está alterando la vivienda sin permiso, no esperes: contacta hoy mismo.
📩 jr@jrabogados.es
🌐 JR Abogados
📞 647 33 52 43
Más recursos:
preguntas frecuentes (faq)
1. ¿Puedo desahuciar a un inquilino solo por cambiar una puerta o pintar?
No. El desahucio se justifica cuando las obras alteran la configuración de la vivienda, generan daños o incumplen el contrato.
2. ¿Qué pasa si el inquilino dice que las obras son “mejoras”?
Aunque él lo considere mejora, si no hay autorización escrita, sigue siendo incumplimiento grave.
3. ¿Puedo reclamar daños aunque recupere la vivienda?
Sí. El arrendador tiene derecho a exigir indemnización además del desahucio.
4. ¿Necesito abogado para demandar?
Sí, y además es recomendable que sea especialista en arrendamientos. La experiencia marca la diferencia.
5. ¿Qué plazo tengo para reclamar?
El plazo general es de cinco años, pero conviene actuar de inmediato para evitar que la situación se complique.
conclusión
El desahucio por obras inconsentidas es el gran olvidado en la defensa de los arrendadores. Pero es una herramienta legal potente para recuperar tu vivienda cuando el inquilino ha decidido reformar, alterar o incluso transformar tu propiedad sin permiso.
No se trata solo de rescindir un contrato: se trata de proteger tu patrimonio, tu tranquilidad y el valor de tu vivienda.
Un arrendador informado sabe que no debe tolerar obras ilegales ni resignarse a perder dinero. La solución está en actuar rápido, con un burofax estratégico y una demanda bien planteada.
Y lo más importante: nunca alquiles sin un contrato blindado que te permita reaccionar con fuerza ante cualquier abuso.