Cuando el inquilino deja de pagar el alquiler, el tiempo comienza a correr, pero no para él, sino para ti como propietario. Cada día que pasa sin actuar puede convertirse en semanas de pérdida económica, frustración y sensación de impotencia. En JR Abogados, con más de 25 años tramitando desahucios con éxito, sabemos que una de las preguntas más importantes para nuestros clientes es: “¿Cuánto tiempo va a durar esto?”
La respuesta no es única, porque depende de múltiples factores. Pero sí podemos darte una guía detallada de todos los plazos legales desde el primer impago hasta que recuperas la posesión del inmueble. Y, lo más importante: cómo puedes acortar esos tiempos si actúas de forma estratégica y con asesoramiento legal especializado.
📆 Etapas y plazos legales de un desahucio por impago
Vamos a ver paso a paso cuánto tarda cada fase, qué debes hacer en cada una, y en qué puntos puedes acelerar el proceso si cuentas con un abogado experto.
1. Día 1 – Impago de la renta
El contrato suele establecer que el inquilino debe pagar el alquiler dentro de los 5 primeros días de cada mes. Si no lo hace, el impago ya existe legalmente desde ese momento, y puedes iniciar actuaciones.
⏱ Tiempo de espera recomendado:
👉 Entre el día 5 y 10 del mes siguiente, si no hay pago, ya puedes enviar el requerimiento de pago por burofax.
2. Día 10 a 20 – Envío del burofax con requerimiento
Este paso es clave. La ley exige que, antes de interponer la demanda, hagas un intento de solución extrajudicial (Ley MASC). Además, el burofax:
- Interrumpe la prescripción.
- Acredita el conocimiento del impago.
- Permite exigir costas en caso de mala fe.
- Activa el plazo de 30 días del “enervamiento” si el inquilino quiere pagar.
📌 En JR Abogados enviamos el burofax certificado con acuse de recibo y te entregamos la documentación para juicio en 24 horas.
⏱ Plazo medio: 2 a 5 días (si actúas rápido).
3. Día 20 a 30 – Preparación y presentación de la demanda
Tras el burofax, si no hay pago, se puede interponer la demanda ante el juzgado de primera instancia del lugar donde se ubica la vivienda o local.
Debes aportar:
- Contrato de arrendamiento.
- Justificación de impagos.
- Nota simple o escritura.
- Copia del burofax.
- Poder apud acta para el procurador.
📌 En JR Abogados preparamos la demanda en 24/48 horas si tienes toda la documentación lista.
⏱ Plazo medio hasta presentación judicial: 5 a 10 días desde el burofax.
4. Admisión a trámite por el juzgado
Una vez presentada la demanda, el juzgado revisa si todo está correcto. Si lo admite:
- Dicta un decreto de admisión.
- Ordena la notificación al inquilino.
- Fija directamente una fecha de juicio (si hay oposición) y fecha de lanzamiento (desalojo).
Este es uno de los logros del “desahucio exprés”.
⏱ Plazo habitual de admisión: 5 a 15 días.
👉 Dependerá de la carga de trabajo del juzgado.
5. Notificación al inquilino (demanda + fechas)
El juzgado notifica al inquilino con:
- La demanda completa.
- El importe reclamado.
- La advertencia de que, si no contesta en 10 días hábiles, será lanzado.
- Las fechas de juicio y lanzamiento.
📌 Aquí pueden pasar tres cosas:
A. No responde → El juez dicta decreto de archivo y desahucio automático.
B. Reconoce la deuda y paga → Se paraliza el proceso (si es la primera vez).
C. Se opone → Habrá juicio para discutir la deuda.
⏱ Plazo de notificación: 1 a 3 semanas (según localización del inquilino y medios disponibles).
6. Periodo de espera: 10 días hábiles
Es el plazo legal que tiene el inquilino para:
- Pagar y enervar la acción (si no lo ha hecho antes).
- Oponerse alegando causas.
- Negociar con el arrendador.
📌 Si no hace nada, se activa directamente el lanzamiento en la fecha señalada, sin necesidad de celebrar juicio.
⏱ Plazo exacto: 10 días hábiles (no naturales).
7. Celebración de juicio (si hay oposición)
Si el inquilino presenta alegaciones y el juez lo admite, se celebrará juicio en la fecha señalada.
Puede resolverse:
- Con sentencia oral ese mismo día.
- O con sentencia escrita unos días después.
⏱ Plazo desde admisión hasta juicio: entre 1 y 2 meses en juzgados rápidos.
👉 Hasta 3 o 4 meses si hay atasco judicial.
8. Sentencia y lanzamiento
Si el inquilino ha sido condenado o no se opuso:
- El juez dicta sentencia (o se aplica el decreto si no hubo oposición).
- Se fija el lanzamiento (desalojo) con ayuda de la comisión judicial.
📌 En casos sin oposición, el lanzamiento se realiza en la fecha ya fijada desde el inicio.
⏱ Plazo para ejecución y lanzamiento:
👉 Entre 20 y 40 días tras el decreto o sentencia firme.
9. Recuperación de la posesión
En el día del lanzamiento:
- Acude la comisión judicial.
- El inquilino puede entregar llaves o ser desalojado forzosamente.
- Se levanta acta de posesión.
- Puedes cambiar la cerradura legalmente.
📌 En JR Abogados te acompañamos en el lanzamiento y nos aseguramos de que todo quede documentado correctamente.
⏱ Plazo total desde el impago hasta recuperación de la vivienda:
| Tipo de procedimiento | Tiempo estimado |
|---|---|
| Sin oposición del inquilino | 2,5 a 4 meses |
| Con oposición y juicio | 4 a 6 meses |
| Con incidencias (apelaciones, retrasos) | 6 a 9 meses |
🛑 Factores que pueden retrasar el desahucio
- Documentación incompleta o errónea.
- Contrato sin cláusulas claras.
- Falta de burofax previo.
- Inquilino difícil de localizar.
- Situaciones de vulnerabilidad (menores, dependencia).
- Juzgados colapsados (grandes ciudades).
- Inquilino con abogado que retrasa el proceso estratégicamente.
✅ ¿Cómo acelerar el proceso?
- Contrata un abogado especializado en desahucios (no uno generalista).
- Envía un burofax desde el primer mes de impago.
- Aporta toda la documentación desde el primer día.
- Exige que el juzgado señale directamente juicio y lanzamiento en la demanda.
- Evita errores que obliguen al juez a requerir subsanaciones.
📌 En JR Abogados tenemos experiencia con juzgados exprés en Madrid, Valencia, Barcelona, Alicante, Sevilla, Málaga y otras ciudades donde hemos conseguido lanzamientos en menos de 90 días.
¿Cuándo debes actuar?
Desde el primer mes de impago. No esperes tres meses. Ni seis. Cada mes de demora:
- Aumenta la deuda.
- Debilita tu posición legal.
- Genera una percepción de tolerancia.
- Te hace perder oportunidades para un desahucio exprés.
¿Necesitas recuperar tu vivienda cuanto antes?
En JR Abogados te ayudamos desde el primer día:
✔️ Redacción y envío del burofax
✔️ Preparación de demanda completa
✔️ Tramitación urgente ante el juzgado
✔️ Acompañamiento en juicio y lanzamiento
✔️ Reclamación de cantidades debidas y costas
👉 Empieza ahora en:
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No dejes que el tiempo juegue a favor del inquilino moroso.
Cada día cuenta. Cada acción suma.
Confía en JR Abogados. Nosotros lo hacemos por ti.