Cuando una persona ocupa una vivienda sin pagar renta y sin disponer de un contrato, de un derecho de usufructo o de cualquier otro título que justifique que continúe en el inmueble, el propietario puede encontrarse ante una situación de precario.
Es frecuente en viviendas que se han cedido gratuitamente a hijos, exparejas, hermanos, otros familiares o conocidos. También puede aparecer después de una herencia, cuando uno de los coherederos utiliza exclusivamente un inmueble, o cuando desaparece el título que inicialmente justificaba la posesión.
En estas situaciones, uno de los primeros pasos que debe valorar el propietario es requerir formalmente la devolución del inmueble.
El burofax para desahucio por precario tiene una importancia especial porque permite dejar constancia de que el propietario ha solicitado la entrega de la vivienda, de la fecha en que lo ha hecho y del contenido exacto de su requerimiento.
Pero desde la entrada en vigor de las modificaciones procesales introducidas por la Ley Orgánica 1/2025 hay que tener todavía más cuidado: no basta con enviar cualquier burofax pensando que automáticamente permitirá presentar después una demanda.
El requerimiento debe prepararse teniendo en cuenta la situación concreta del inmueble, el origen de la ocupación y, cuando resulte exigible, el cumplimiento del requisito previo de negociación antes de acudir al juzgado.
Qué es realmente un desahucio por precario
El desahucio por precario es el procedimiento mediante el cual quien tiene derecho a poseer un inmueble solicita judicialmente su recuperación frente a quien lo ocupa sin disponer de un título que pueda oponerse al propietario o titular con mejor derecho a poseerlo.
No debe confundirse automáticamente con un desahucio por impago.
Si existe un contrato de arrendamiento vigente y el problema consiste en que el arrendatario ha dejado de pagar las rentas, normalmente estaremos ante un desahucio por falta de pago.
En el precario, por el contrario, lo característico es precisamente la inexistencia o insuficiencia del título que permita al ocupante mantenerse en la vivienda.
Puede encontrarse una explicación completa del procedimiento en nuestra página sobre desahucio por precario.
La diferencia es importante porque no es aconsejable enviar el mismo burofax en ambos casos.
Un requerimiento preparado para reclamar rentas a un arrendatario puede resultar inadecuado cuando el problema real es que una persona está utilizando gratuitamente una vivienda cuya devolución exige ahora el propietario.
Antes de enviar ninguna comunicación hay que determinar, por tanto, qué relación jurídica existe realmente entre propietario y ocupante.
Cuándo puede existir una situación de precario
Los casos de precario son muy variados.
Uno de los más frecuentes aparece cuando el propietario permite que un familiar utilice gratuitamente una vivienda.
Mientras existe una buena relación entre las partes, normalmente nadie considera necesario firmar un documento. El problema aparece años después, cuando el propietario necesita recuperar la vivienda y el ocupante se niega a marcharse.
También puede producirse entre antiguas parejas.
Por ejemplo, una persona puede ser propietaria exclusiva de una vivienda y haber permitido que su pareja residiera en ella. Terminada la relación, puede surgir el conflicto sobre la devolución del inmueble.
Otro supuesto habitual se produce en las herencias.
Una vivienda perteneciente a una herencia puede estar siendo utilizada exclusivamente por uno de los herederos o incluso por una tercera persona. En estos casos habrá que estudiar cuidadosamente la titularidad del inmueble, la situación de la herencia y el eventual derecho que invoque el ocupante antes de concluir que existe jurídicamente un precario.
También puede ocurrir que inicialmente existiera algún título que justificara la posesión pero posteriormente haya desaparecido.
Precisamente por la variedad de situaciones posibles, no debería enviarse un modelo genérico de burofax descargado de Internet sin estudiar previamente el origen de la ocupación.
Una frase incorrecta puede ser posteriormente utilizada por el ocupante para sostener que existía un arrendamiento, una cesión con determinadas condiciones o algún otro derecho de permanencia.
Para qué sirve el burofax en un desahucio por precario
El burofax cumple una función probatoria fundamental.
Permite acreditar que el propietario ha comunicado al ocupante su voluntad de recuperar la posesión y le ha requerido para que entregue voluntariamente el inmueble.
La utilidad está precisamente en poder acreditar posteriormente:
quién realizó el requerimiento, a quién iba dirigido, en qué domicilio se intentó entregar, cuándo se realizó y qué decía exactamente la comunicación.
Por eso no es suficiente con poder demostrar que se envió una carta.
Hay que poder acreditar también su contenido.
Esta es una de las razones por las que en este tipo de asuntos utilizamos comunicaciones que permiten disponer de certificación del contenido y constancia de la entrega o de su intento de entrega.
Un WhatsApp, una conversación telefónica o un correo electrónico pueden tener utilidad probatoria en determinadas circunstancias, pero no proporcionan necesariamente la misma seguridad documental que un requerimiento formal correctamente preparado.
¿Es obligatorio enviar un burofax antes de presentar la demanda?
Aquí hay que hacer una precisión importante.
Durante años se ha explicado el burofax previo al desahucio por precario principalmente como una medida muy recomendable desde el punto de vista probatorio.
Actualmente hay que analizar además las exigencias derivadas de la Ley Orgánica 1/2025, que introdujo con carácter general la necesidad de realizar una actividad negociadora previa como requisito de procedibilidad en numerosos asuntos civiles antes de acudir al juzgado.
Puede consultarse nuestra explicación específica sobre la Ley Orgánica 1/2025 y los MASC en los desahucios.
Esto cambia considerablemente la forma en que debe plantearse la comunicación previa.
El error sería pensar:
«Envío un burofax pidiendo que abandone la vivienda y con eso ya he cumplido el MASC».
No necesariamente.
Hay que distinguir entre un simple requerimiento de devolución del inmueble y una comunicación diseñada además para cumplir, cuando proceda, las exigencias legales de negociación previa.
Por eso, si existe la posibilidad de que posteriormente haya que interponer una demanda, resulta mucho más prudente preparar desde el principio la actuación extrajudicial teniendo en cuenta el procedimiento judicial que podría venir después.
El burofax y el MASC no son exactamente lo mismo
Este punto merece especial atención.
Burofax es fundamentalmente el medio utilizado para realizar y acreditar una comunicación.
MASC hace referencia al medio adecuado de solución de controversias utilizado para intentar resolver el conflicto antes del proceso judicial cuando la legislación exige ese intento previo.
Por tanto, el simple hecho de utilizar un burofax no convierte automáticamente la comunicación en un MASC válido.
Lo determinante será el contenido de la comunicación, la actuación realizada, las circunstancias del caso y que pueda acreditarse documentalmente el intento de negociación exigido legalmente.
En determinados asuntos puede resultar apropiado formular mediante burofax una propuesta o requerimiento suficientemente preciso.
En otros puede ser preferible utilizar una oferta vinculante confidencial, sobre la que existe información específica en nuestra página dedicada a la oferta vinculante confidencial.
Lo importante es evitar descubrir, cuando ya se está preparando la demanda, que el requerimiento enviado semanas o meses antes no permite acreditar correctamente el requisito de procedibilidad.
Qué debe contener un burofax para recuperar una vivienda en precario
No existe un único texto válido para todos los casos.
El contenido debe adaptarse al origen de la ocupación, pero normalmente será necesario identificar con precisión tanto a las partes como al inmueble y dejar inequívocamente expresada la voluntad del propietario.
Identificación del propietario
Debe constar claramente quién realiza el requerimiento.
Si existen varios propietarios, una comunidad hereditaria, un usufructuario o cualquier otra situación particular, habrá que determinar previamente quién está legitimado para reclamar la posesión.
No siempre basta con copiar el nombre que aparece en un recibo o en una escritura antigua.
Identificación del ocupante
Debe identificarse a la persona a la que se reclama la entrega de la vivienda.
Aquí aparecen problemas frecuentes.
Puede suceder que el propietario conozca a una persona pero sospeche que en el inmueble viven otras. También puede ocurrir que el ocupante inicialmente autorizado haya permitido entrar posteriormente a terceros.
La estrategia de comunicación debe adaptarse a cada situación.
Identificación exacta del inmueble
El requerimiento debe permitir saber sin ninguna duda qué vivienda, local o inmueble se reclama.
Normalmente será suficiente con una identificación postal completa, aunque dependiendo del asunto puede resultar conveniente incorporar otros datos.
Explicación del origen de la ocupación
Este apartado requiere especial prudencia.
Si la vivienda se cedió gratuitamente, puede ser conveniente hacerlo constar.
Si existió una autorización familiar, también habrá que valorar cómo describirla.
Lo que no debería hacerse es introducir afirmaciones jurídicas innecesarias que posteriormente puedan perjudicar al propietario.
Por ejemplo, utilizar indistintamente expresiones como «inquilino», «arrendatario» y «ocupante» puede generar una confusión completamente evitable cuando precisamente se pretende sostener que no existe un arrendamiento vigente.
Revocación de la autorización
Cuando la ocupación deriva de una autorización gratuita del propietario, el requerimiento debe dejar clara, cuando corresponda, la voluntad de poner fin a esa situación.
No debería quedar ninguna duda sobre que se reclama la devolución del inmueble.
Requerimiento de entrega
Debe solicitarse expresamente que el ocupante abandone la vivienda y entregue la posesión.
Dependiendo del caso, se fijará el plazo o las condiciones correspondientes.
Advertencia de actuaciones judiciales
Cuando proceda, puede advertirse que, si no se produce la devolución voluntaria, se ejercitarán las acciones judiciales necesarias para recuperar la posesión.
Esta advertencia no debe convertirse en una sucesión de amenazas.
Un buen requerimiento jurídico debe ser claro, firme y preciso.
No necesita exageraciones.
Un error frecuente: enviar un burofax demasiado agresivo
Cuando existe un conflicto familiar, el propietario suele llegar al despacho después de meses —a veces años— de discusiones.
Es comprensible que quiera enviar una comunicación contundente.
Sin embargo, el objetivo del burofax no es descargar el enfado acumulado.
El documento puede terminar incorporado a una demanda y ser leído por un juez.
Por eso debe redactarse pensando desde el primer momento en su posible utilización procesal.
Los reproches personales, insultos, amenazas innecesarias o relatos interminables sobre problemas familiares normalmente no ayudan.
Interesa acreditar jurídicamente lo esencial:
el derecho del propietario, la inexistencia de título suficiente para continuar ocupando el inmueble, la voluntad de recuperar la posesión y el requerimiento realizado al ocupante.
¿Qué ocurre si el ocupante no recoge el burofax?
Es una pregunta muy frecuente.
El hecho de que el destinatario no recoja voluntariamente una comunicación no significa que el propietario deba abandonar automáticamente su reclamación.
Habrá que conservar toda la documentación relativa al envío y a los intentos de entrega.
Lo verdaderamente importante es poder acreditar posteriormente qué se envió, cuándo se envió, a qué dirección y cuál fue el resultado del intento de notificación.
No debe confundirse una negativa del destinatario a recoger una comunicación con la inexistencia del intento de comunicación.
Ahora bien, tampoco conviene afirmar que cualquier burofax no retirado produce automáticamente los mismos efectos jurídicos que una comunicación efectivamente recibida.
Hay que estudiar las circunstancias concretas de cada notificación.
¿Y si no conocemos exactamente quién vive en la vivienda?
Este problema aparece con cierta frecuencia.
El propietario puede saber que una persona ocupa su inmueble pero desconocer si reside sola, con su pareja, con familiares o incluso con terceros a los que ha permitido entrar.
Antes de preparar la demanda conviene identificar correctamente contra quién debe dirigirse la acción.
Una demanda planteada contra una persona equivocada puede complicar innecesariamente el procedimiento.
Por eso el análisis del desahucio por precario no debe limitarse al envío mecánico de un burofax.
Hay que preparar la eventual reclamación judicial desde el primer momento.
Qué documentación debería revisar el abogado antes de enviar el burofax
Para preparar correctamente el asunto conviene disponer de la documentación que permita acreditar tanto el derecho sobre el inmueble como el origen de la ocupación.
Dependiendo del caso pueden ser relevantes:
- escritura de compraventa, adjudicación o título de propiedad;
- nota simple registral;
- documentación de una herencia;
- mensajes intercambiados con el ocupante;
- documentos relativos a la cesión de la vivienda;
- requerimientos realizados anteriormente;
- recibos o transferencias, especialmente si existe discusión sobre si se pagaba alguna cantidad;
- resoluciones judiciales anteriores relacionadas con la vivienda;
- cualquier documento que el ocupante pueda utilizar para justificar su permanencia.
Especial atención merece la existencia de pagos.
Si quien ocupa la vivienda ha venido realizando transferencias periódicas al propietario, hay que determinar por qué concepto se hicieron antes de calificar automáticamente la situación como precario.
La existencia de pagos puede abrir una discusión sobre la verdadera naturaleza de la relación entre las partes.
Qué ocurre después del burofax
Pueden producirse varios escenarios.
El mejor es que el ocupante acepte entregar voluntariamente la vivienda.
En ese supuesto conviene documentar correctamente la entrega de llaves y la recuperación de la posesión.
También puede producirse una negociación sobre la fecha de salida.
Si se alcanza un acuerdo, debe redactarse de forma suficientemente clara para evitar que el conflicto reaparezca unas semanas después.
Finalmente, el ocupante puede negarse a abandonar el inmueble o simplemente no contestar.
En ese caso habrá que valorar la presentación de la correspondiente demanda de desahucio, comprobando previamente que se cumplen los requisitos procesales aplicables.
Cómo es la demanda de desahucio por precario
El procedimiento judicial tiene como finalidad que el propietario o persona con mejor derecho a poseer obtenga una resolución que le permita recuperar el inmueble frente a quien carece de título suficiente para mantener la posesión.
La demanda debe construirse sobre documentación coherente.
Por eso el trabajo realizado antes de presentarla es importante.
El requerimiento previo, las comunicaciones entre las partes y la documentación acreditativa de la propiedad pueden terminar siendo relevantes en el procedimiento.
No tiene sentido preparar el burofax como una actuación completamente independiente y comenzar a pensar en la demanda únicamente cuando el ocupante se niegue a salir.
En JR Abogados abordamos ambas actuaciones como partes de una misma estrategia: primero intentar obtener la devolución voluntaria del inmueble y, si no se consigue, dejar correctamente preparado el camino para la reclamación judicial.
¿Puede defenderse el ocupante diciendo que tiene derecho a quedarse?
Sí.
Que el propietario considere que existe un precario no significa que necesariamente el ocupante vaya a aceptar esa calificación.
Puede alegar, por ejemplo, la existencia de un contrato, un acuerdo verbal, un derecho derivado de una relación familiar, un título sucesorio u otra circunstancia que, según él, legitime la posesión.
Será entonces necesario analizar qué título invoca y si realmente puede oponerse al derecho del demandante.
Precisamente por eso resulta peligroso simplificar estos procedimientos diciendo que basta con acreditar la propiedad.
En muchos litigios la cuestión fundamental no consiste en demostrar únicamente quién es propietario, sino en determinar si la persona demandada dispone o no de un título eficaz que justifique que continúe poseyendo el inmueble frente al demandante.
Diferencia entre precario e impago de alquiler
La distinción es esencial.
Si existe un contrato de alquiler y el arrendatario deja de pagar, el procedimiento adecuado será normalmente el desahucio por impago de alquiler.
Si el contrato ha terminado y el arrendatario continúa en el inmueble, puede resultar aplicable un desahucio por finalización del contrato.
Y cuando la persona ocupa gratuitamente el inmueble sin un título que justifique frente al propietario su permanencia, podemos encontrarnos ante un desahucio por precario.
Elegir correctamente la acción es uno de los primeros trabajos que debe realizar el abogado.
No todas las personas que permanecen en una vivienda contra la voluntad del propietario son jurídicamente «precaristas».
¿Se puede cortar la luz, cambiar la cerradura o entrar en la vivienda?
No es la vía adecuada para recuperar la posesión.
Que una persona carezca de título suficiente para continuar en el inmueble no autoriza al propietario a sustituir por su cuenta el procedimiento legal de recuperación.
Si el ocupante no entrega voluntariamente la vivienda, debe utilizarse la vía jurídica correspondiente.
Cambiar unilateralmente la cerradura, retirar las pertenencias del ocupante o realizar determinadas actuaciones destinadas a forzar su salida puede generar problemas jurídicos completamente innecesarios.
El objetivo es recuperar el inmueble, no convertir un procedimiento civil favorable al propietario en un conflicto adicional.
¿Cuánto tiempo hay que dar para abandonar la vivienda?
No existe una respuesta universal que pueda aplicarse mecánicamente a todos los precarios.
Hay que distinguir el plazo que pueda concederse voluntariamente para entregar la vivienda de los plazos que resulten relevantes para cumplir correctamente las actuaciones previas que legalmente correspondan.
Cuando además se pretende utilizar la comunicación dentro de una actuación negociadora previa a la demanda, el documento debe prepararse teniendo presente la normativa aplicable al MASC utilizado.
Por eso desaconsejamos utilizar modelos en los que simplemente se cambia el nombre, la dirección y se concede arbitrariamente un plazo de cinco, diez o quince días.
El requerimiento debe responder a una estrategia jurídica concreta.
El burofax debe prepararse pensando en el juicio
Esta es probablemente la idea más importante de esta página.
Un buen burofax no es solamente una carta para intentar asustar al ocupante.
Es una actuación jurídica que puede terminar siendo examinada posteriormente dentro de un procedimiento judicial.
Cuando redactamos un requerimiento de devolución de un inmueble nos planteamos desde el principio qué ocurrirá si el destinatario responde:
«No me voy».
Y también qué ocurrirá si no responde absolutamente nada.
El requerimiento debe ser útil en ambos escenarios.
Debe ser coherente con la futura demanda, evitar reconocer derechos que el ocupante no tiene y permitir acreditar claramente la voluntad del propietario de recuperar la posesión.
Burofax redactado por abogado para un desahucio por precario
JR Abogados interviene habitualmente en procedimientos de recuperación de viviendas ocupadas en precario y en otros procedimientos de desahucio.
El despacho está dirigido por José Ramón Felipe Condés, abogado colegiado 4.108 del ICAAH, con amplia experiencia en procedimientos de arrendamientos y recuperación de inmuebles.
Cuando recibimos un asunto de precario no nos limitamos a insertar los datos del propietario en un modelo.
Primero analizamos:
la titularidad del inmueble, quién lo ocupa, por qué entró en la vivienda, qué acuerdos existieron, si se ha pagado alguna cantidad, qué comunicaciones se han realizado anteriormente y qué procedimiento podría resultar necesario si el ocupante no devuelve voluntariamente la posesión.
A partir de ahí se prepara el requerimiento.
Cuando resulte necesario acudir posteriormente al juzgado, puede consultarse también nuestra explicación completa sobre el proceso judicial de desahucio.
Preguntas frecuentes sobre el burofax para desahucio por precario
¿Es obligatorio contratar abogado para enviar el burofax?
No es necesario contratar abogado simplemente para poder enviar materialmente un burofax.
Otra cuestión distinta es si resulta aconsejable que el contenido sea preparado por un abogado cuando la comunicación constituye el paso previo a una posible demanda.
En un asunto de precario, una mala redacción puede complicar posteriormente la posición del propietario.
¿Puedo utilizar un modelo de Internet?
Puede utilizarse, pero no es recomendable cuando existe un conflicto real sobre la posesión de una vivienda.
El problema no está en el formato del documento, sino en determinar qué debe decir y qué no debe decir en función de las circunstancias particulares.
¿El burofax obliga al ocupante a marcharse?
No.
El burofax constituye un requerimiento extrajudicial. Si el ocupante no entrega voluntariamente la vivienda, será necesario valorar la correspondiente acción judicial.
La recuperación forzosa de la posesión no se produce por el mero envío del requerimiento.
¿Qué pasa si contesta diciendo que la vivienda es suya o que tiene derecho a vivir allí?
No conviene entrar inmediatamente en una discusión mediante sucesivos mensajes.
Debe analizarse el título o derecho que afirma tener y determinar si tiene fundamento.
Su respuesta puede ser jurídicamente relevante para preparar la posterior demanda.
¿Qué ocurre si dice que existía un alquiler verbal?
Será necesario estudiar las pruebas.
Precisamente por eso, antes de afirmar categóricamente que existe un precario, conviene comprobar transferencias, mensajes, recibos y cualquier otra documentación relacionada con la utilización de la vivienda.
¿Puedo reclamar una cantidad por el tiempo que permanezca en la vivienda?
Puede haber situaciones en las que, además de recuperar la posesión, resulte procedente estudiar consecuencias económicas derivadas de la ocupación.
Sin embargo, no debe darse por supuesto que existe automáticamente una «renta» mensual cuando precisamente se sostiene que no existe arrendamiento.
La reclamación económica debe analizarse separadamente atendiendo a las circunstancias del caso.
¿Un WhatsApp sustituye al burofax?
Puede servir como prueba de determinadas comunicaciones, pero si se está preparando seriamente una recuperación judicial de la vivienda resulta preferible disponer de un requerimiento cuya remisión, contenido y resultado de entrega puedan acreditarse adecuadamente.
¿Qué hago si el ocupante se compromete a marcharse dentro de unos meses?
Conviene documentar correctamente el acuerdo.
Una promesa verbal del tipo «me voy en septiembre» puede convertirse posteriormente en una discusión sobre lo que realmente se pactó.
Si existe acuerdo sobre la entrega, debe quedar perfectamente determinada la fecha y las condiciones en que se devolverá la posesión.
La importancia de actuar correctamente desde el primer requerimiento
En muchos asuntos de precario el propietario ha esperado durante meses o años porque la persona que ocupa la vivienda es un familiar o alguien con quien mantenía una relación de confianza.
Cuando finalmente decide recuperar el inmueble, es frecuente que quiera resolverlo inmediatamente.
Pero actuar deprisa no significa actuar sin estrategia.
Antes de enviar el primer requerimiento hay que comprobar la documentación, determinar la naturaleza jurídica de la ocupación y preparar correctamente la actuación extrajudicial.
Si el ocupante entrega voluntariamente el inmueble, el problema habrá terminado sin necesidad de juicio.
Si no lo hace, todo el trabajo previo debe servir para llegar al procedimiento judicial en una posición jurídica sólida.
El burofax para desahucio por precario no debe considerarse una simple carta. Es el primer paso de una reclamación que puede terminar ante el juzgado y debe redactarse como tal.
JR Abogados puede estudiar la documentación, preparar el requerimiento y, si el ocupante no devuelve voluntariamente el inmueble, dirigir el posterior procedimiento de desahucio.
Firma
José Ramón Felipe Condés
Abogado
Colegiado 4.108 del ICAAH
JR Abogados