Muchas personas invierten sus ahorros en una vivienda para alquilarla. Es mucho esfuerzo pero la seguridad de contar con una renta segura todos los meses es muy tentador y supone un desahogo para el dueño.
Pero también existe el miedo de no «acertar con el inquilino», pues si deja de pagar, tendremos no uno, sino dos problemas.
Primero tendremos que recuperar la posesión de nuestra vivienda y, segundo, estamos perdiendo dinero cada mes (sobre todo si el alquiler paga la hipoteca de la vivienda).
¿Qué debo hacer entonces?
Con un mes de impago puedo demandar
Actualmente la ley permite al dueño de una vivienda en alquiler interponer una demanda de deshucio con un solo mes de renta impagado.
En algunos casos puede ser un mero contratiempo del arrendatario pero, en muchos otros, es el inicio de un problema para el dueño.
Cuánto me cuesta echar a mi inquilino moroso
Iniciar un proceso de desahucio para desalojar a su inquilino, con JR Abogados tiene un coste de 400 €.
Sepa que es obligatorio contar con abogado y procurador y que todo el proceso puede salirle gratis pues el juez condenará al inquilino a pagar todos los gastos en los que usted incurra.
Vea con detalle los honorarios de un proceso de desahucio
Avisar por burofax
Hemos llamado varias veces al inquilino y no nos contesta o lo hace con excusas baratas o evasivas. Le mandamos whatsapp y pasa lo mismo.
Cada vez estamos más preocupados, cada día que pasa, será un día perdido pues el tiempo juega a favor del inquilino y en contra del propietario.
La primera acción es enviarle un burofax solicitándole el pago de las mensualidades de renta pendientes de pago y avisándole de que de manera inminente se iniciarán acciones legales contra él. Si pasados 30 días del requerimiento el inquilino no ha pagado, se interpondrá la demanda y ya no tendrá la posibilidad de quedarse en el piso, aunque pague su deuda.
Habrá que ver qué se puso en el contrato de alquiler.
Este requerimiento de pago se hace para que el inquilino no tenga la posibilidad de enervar el desahucio, pero ¿qué es eso?
Muy sencillo, se trata de impedir, una vez presentada la demanda, que el inquilino pague lo que debe para conseguir así no ser desalojado del inmueble.
No obstante ésto, solo lo podrá hacer una sola vez, si al cabo de unos meses, vuelve a incumplir y no pagar la renta, no tendrá una segunda oportunidad.
Salvo casos contados, la mayoría de los inquilinos no paga la renta incluso, si se le ha interpuesto una demanda por desahucio.
Juicio verbal por desahucio
Es posible hasta que el inquilino no recoja el burofax. No le interesa y quizás sepa más del proceso de desahucio que usted. Le aseguro que hay auténticos profesionales que llevan años viviendo «por la cara».
La inocencia es una etapa que todos dejamos atrás hace mucho tiempo.
Solo le queda una opción, iniciar un proceso de desahucio contra su inquilino para recuperar su casa cuanto antes y, además las rentas impagadas. Iniciado el proceso el dueño tiene 3 opciones:
- Reclamar la renta impagada.
- Pedir la posesión de su vivienda, desalojando al inquilino.
- Pedir la posesión de su casa y la renta.
En el caso de reclamar las rentas impagadas, puede acudir a un proceso monitorio. Se trata de un juicio verbal donde se le pide al juez que pague la deuda pendiente. No es lo más habitual, pues en estos casos, el dueño lo que quiere es que el inquilino salga de su casa. No confía en él y prefiere otro inquilino que le de tranquilidad.
En el segundo y tercer caso lo que se hace es interponer una demanda de desahucio y se le pide al juez 4 cosas:
- Que resuelva el contrato de alquiler
- El desalojo de la vivienda por el inquilino y todos sus ocupantes.
- Se reclama las rentas impagadas
- Se condene en costas al inquilino para que pague los gastos de abogado y procurador del propietario.
Prevenir el impago de la renta
Dicen que es mejor prevenir que curar.
Muy recomendable, antes de firmar el contrato de alquiler, comprobrar la identidad del arrendatario y su solvencia económica ¿cómo? pidiéndole sus nóminas, su contrato y su número de la seguridad social.
Pero además de eso usted puede:
- Pedirle el pago de una fianza
- Pedirle un aval bancario de al menos 6 meses, tiempo suficiente para que el juzgado desaloje al inquilino.
- Pedirle un aval personal.
- Pedirle un seguro de impago.
Lo que no debes hacerle al inquilino
Cambiarle la cerradura
Si le cambiamos la cerradura al inquilino para que no entre en la casa nos va a denunciar por coacciones o también por tomarnos la justicia por nuestra mano, ésto último se llamar realización arbitraria del propio derecho.
El dueño perderá su tiempo y el dinero pero, además, puede ser condenado en un juicio penal y algo bastante doloroso, tendrá que pagarle a su inquilino deudor, el cambio de cerradura y los daños y perjuicios que le haya causado.
Cortarle la luz, el agua, el gas...
El inquilino también denunciará por coacciones al dueño, incluso si la titularidad es del propietario y corta los suministros porque no le paga el arrendatario.
Si el dueño rompe, manipula o destroza los contadores, tendrá que repararlos de su bolsillo e indemnizar al inquilino por daños y perjuicios.
Si el casero da de baja los suministros, el inquilino se daría de alta y asunto resuelto, pero, además, le pediría al dueño el coste del alta por incumplir el contrato.
Si no se los paga, los descontará de la siguiente mensualidad.
Amenazar al inquilino
Mucho cuidado con esto, pues puede acabar en prisión dependiendo de la gravedad y le quedarían antecedentes penales. No merece la pena en absoluto.
En el mejor de los casos, si el inquilino le denuncia, el asunto puede acabar en una multa.
No arreglar los desperfectos de la casa
El dueño debe mantener la vivienda en unas condiciones óptimas para que sea habitada y el inquilino puede pedirle que lo haga si no es así.
Si no lo hace puede dejar de pagar las rentas hasta que el dueño reforme la casa y pedir daños y perjuicios, incluso pidiendo al propietario que le pague el alojamiento en otra vivienda u hotel.
También podrá denunciar al dueño al Ayuntamiento lo que agravaría el problema pues éste último puede multarle y obligarle a que ejecute las obras por higiene y seguridad.
Vender la vivienda sin avisarle
En el caso de que el dueño quiera olvidarse del inquilino problemático, puede tener la idea de vender la casa y con ello, desentenderse del problema, pasándoselo al nuevo propietario.
La ley dice que es obligatorio notificar la venta al inquilino, aunque no pague la renta, pues el inquilino goza de un derecho de adquisición preferente.
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