Cuando un inquilino deja de pagar el alquiler, el problema del propietario no es únicamente la deuda. Cada mensualidad impagada aumenta las pérdidas y, mientras el arrendatario continúa ocupando el inmueble, el propietario sigue sin poder disponer libremente de su vivienda.
El desahucio por impago de alquiler es el procedimiento judicial que permite solicitar la recuperación del inmueble cuando el arrendatario incumple su obligación de pagar la renta o determinadas cantidades que legal o contractualmente le corresponden.
No es necesario esperar a que se acumulen tres, seis o doce mensualidades para actuar. Un incumplimiento de pago puede ser suficiente para ejercitar la acción correspondiente, aunque antes de presentar una demanda conviene estudiar el contrato, calcular exactamente la deuda, revisar las comunicaciones realizadas al inquilino y cumplir correctamente las actuaciones previas que resulten exigibles.
En JR Abogados los procedimientos de desahucio son dirigidos por José Ramón Felipe Condés, abogado colegiado número 4.108 del Ilustre Colegio de Abogados de Alcalá de Henares (ICAAH).
La intervención del despacho no se limita a redactar una demanda. El objetivo es preparar desde el principio una estrategia dirigida a recuperar la posesión del inmueble y, cuando corresponda, reclamar las rentas y demás cantidades adeudadas.
Qué es un desahucio por impago de alquiler
El desahucio por falta de pago es la vía judicial prevista para que el arrendador pueda recuperar una finca arrendada cuando el arrendatario deja de pagar la renta o determinadas cantidades cuyo abono le corresponde.
Conviene diferenciar dos objetivos que normalmente aparecen unidos:
recuperar el inmueble y cobrar la deuda.
Para muchos propietarios, la prioridad es recuperar cuanto antes la vivienda. Una deuda puede reclamarse y, posteriormente, intentar ejecutarse sobre los bienes del deudor. Sin embargo, mientras el contrato continúa incumplido y el inmueble permanece ocupado, pueden seguir generándose nuevas mensualidades.
Por eso un procedimiento de desahucio por impago no debe plantearse simplemente como una reclamación de dinero.
La pregunta principal suele ser:
¿Cómo recupero mi vivienda si el inquilino ha dejado de pagar?
Y junto a ella:
¿Cómo reclamo todo lo que me debe?
Ambas cuestiones pueden abordarse conjuntamente cuando concurren los requisitos legales.
Cuántos meses debe dejar de pagar el inquilino para poder desahuciarlo
Una de las dudas más frecuentes de los propietarios es si tienen que esperar varios meses antes de iniciar actuaciones.
No existe una regla general que obligue al arrendador a soportar tres meses de impago para poder actuar.
La falta de pago de la renta constituye un incumplimiento esencial de una de las principales obligaciones del arrendatario.
Eso no significa que ante cualquier retraso de unas horas deba presentarse inmediatamente una demanda.
Hay que analizar las circunstancias.
No es igual un inquilino que durante años ha pagado correctamente y comunica una incidencia bancaria puntual que una persona que deja vencer una mensualidad, acumula otra, evita las llamadas y comienza a prometer pagos que nunca llegan.
El propietario debe actuar con proporcionalidad, pero también debe evitar que una situación inicialmente pequeña termine convirtiéndose en una deuda difícil de recuperar.
Cuando el impago es real, conviene estudiar el asunto desde la primera mensualidad pendiente.
Qué puede reclamar el propietario además del desahucio
El propietario puede perseguir dos resultados principales:
Recuperar la vivienda
Es el objetivo posesorio del procedimiento.
Si el arrendatario no paga, no abandona voluntariamente el inmueble y no prospera una causa de oposición, el procedimiento puede terminar con el lanzamiento.
Reclamar las rentas impagadas
Junto con la recuperación del inmueble pueden reclamarse las cantidades adeudadas cuando proceda.
Además, la deuda no necesariamente queda congelada en la cantidad existente el día en que se presenta la demanda.
Mientras el arrendatario continúa ocupando la vivienda y siguen venciendo cantidades, debe estudiarse su reclamación conforme a las reglas procesales aplicables.
El propietario no debería resignarse a pensar:
“Solo puedo reclamar lo que debía cuando fui al abogado”.
El procedimiento debe prepararse teniendo en cuenta que el tiempo continúa transcurriendo.
Se pueden reclamar suministros, comunidad y otras cantidades
Depende del contrato y de la naturaleza de cada concepto.
Además de la renta, pueden existir cantidades que correspondan al arrendatario, pero no todo gasto relacionado con la vivienda puede incluirse automáticamente en una demanda.
Antes de reclamar conviene revisar:
- renta pactada;
- actualizaciones realizadas;
- suministros;
- gastos repercutidos;
- cuotas o conceptos contractualmente asumidos;
- pagos parciales;
- cantidades entregadas por terceras personas;
- posibles compensaciones alegadas por el arrendatario.
Una demanda por impago debe partir de una liquidación comprensible y defendible.
Reclamar de más puede generar una controversia innecesaria.
Reclamar de menos puede obligar posteriormente a realizar nuevas actuaciones.
Qué hacer cuando el inquilino deja de pagar
Cuando aparece el primer impago, lo peor suele ser actuar sin una estrategia.
Antes de enviar comunicaciones o presentar una demanda conviene ordenar el expediente.
Revisar el contrato de alquiler
Hay que comprobar quién figura como arrendador y quién o quiénes como arrendatarios.
También interesa revisar:
- fecha del contrato;
- duración;
- importe de la renta;
- forma y fecha de pago;
- actualización de renta;
- fianza;
- garantías adicionales;
- avalistas;
- cantidades asumidas por el inquilino;
- domicilio para notificaciones;
- cláusulas relevantes en caso de incumplimiento.
Un dato aparentemente menor puede adquirir importancia posteriormente.
Preparar el historial de pagos
Es recomendable disponer de un cuadro sencillo, mes a mes.
Por ejemplo:
Enero: pagado.
Febrero: pagado.
Marzo: impagado.
Abril: impagado.
Mayo: pago parcial de 300 euros.
Junio: impagado.
Esto permite conocer la deuda real y evita errores cuando existen transferencias parciales o pagos realizados fuera de fecha.
Guardar las comunicaciones con el inquilino
WhatsApp, correos electrónicos, SMS y comunicaciones escritas pueden resultar útiles para conocer qué reconoce el arrendatario, qué promesas de pago realizó o qué explicación ofreció.
No obstante, no debe confundirse una conversación informal con una comunicación jurídica preparada para producir determinados efectos.
No adoptar medidas por cuenta propia
Cambiar la cerradura, entrar en la vivienda sin consentimiento, retirar pertenencias, cortar deliberadamente suministros o intentar expulsar personalmente al ocupante puede generar un problema mucho mayor.
La recuperación del inmueble debe realizarse por la vía legal correspondiente.
El burofax antes del desahucio por impago
El requerimiento previo es una de las actuaciones que más importancia puede tener en un procedimiento por falta de pago.
Pero hay que evitar dos errores opuestos:
pensar que cualquier burofax sirve;
o pensar que el burofax es simplemente una carta para asustar al inquilino.
Un requerimiento bien preparado puede servir para fijar la deuda, acreditar la reclamación y producir consecuencias relevantes respecto de la posible enervación.
Además, desde 2025 debe coordinarse la estrategia del requerimiento con las exigencias derivadas de los medios adecuados de solución de controversias antes de acudir a la vía judicial cuando resulten aplicables.
Por eso no recomendamos tratar el burofax, el MASC y la futura demanda como tres actuaciones independientes.
Deben formar parte de una misma estrategia procesal.
Puede ampliar esta cuestión en nuestra página sobre burofax en el procedimiento de desahucio.
MASC antes de presentar una demanda de desahucio
La entrada en vigor de la Ley Orgánica 1/2025 modificó de manera importante la preparación de numerosos procedimientos civiles.
Actualmente debe analizarse el requisito de procedibilidad mediante un medio adecuado de solución de controversias (MASC) antes de presentar la demanda cuando resulte legalmente exigible.
Esto tiene una consecuencia práctica muy importante:
ya no basta con trabajar únicamente pensando en “mandar un burofax y demandar”.
Hay que determinar qué actuación previa corresponde, cómo se formula, qué se reclama, cómo se acredita el intento negociador y cuándo puede acudirse al juzgado.
Un error en esta fase puede tener consecuencias procesales.
En JR Abogados esta cuestión se analiza desde el inicio del expediente para evitar que el propietario descubra después de preparar la demanda que la actividad negociadora previa no se realizó correctamente.
Puede consultar la explicación específica sobre MASC y Ley 1/2025 en los desahucios.
Oferta vinculante confidencial en un desahucio por impago
Una de las herramientas que puede estudiarse dentro de la fase previa es la oferta vinculante confidencial.
No debe utilizarse como una plantilla automática.
La oferta tiene que diseñarse teniendo en cuenta qué pretende conseguir el propietario.
En determinados asuntos, la prioridad será:
que el inquilino pague y continúe cumpliendo.
En otros:
conseguir una entrega pactada de la vivienda.
Y en otros:
dejar correctamente preparada la vía judicial si no existe acuerdo.
La negociación previa no significa que el propietario tenga que renunciar a sus derechos.
Significa que debe utilizar correctamente los instrumentos legales existentes antes de acudir al juzgado.
Puede ampliar información en nuestra página sobre oferta vinculante confidencial.
Qué es la enervación del desahucio por impago
La enervación es una de las cuestiones más importantes que debe estudiar un propietario antes de presentar la demanda.
En determinados supuestos, el arrendatario puede evitar que prospere ese desahucio pagando las cantidades necesarias dentro del momento procesal legalmente previsto.
Esto puede producir una situación que desconcierta al propietario:
el inquilino lleva meses sin pagar;
el propietario contrata abogado y procurador;
se presenta la demanda;
y el arrendatario finalmente paga y pretende continuar en la vivienda.
La ley establece límites a esta posibilidad.
Entre otras circunstancias, debe estudiarse si existió una enervación anterior o si el propietario realizó previamente un requerimiento fehaciente de pago con los requisitos y antelación legalmente establecidos.
Por eso la enervación no debe analizarse después de demandar.
Debe analizarse antes.
Puede consultar nuestra guía específica sobre enervación del desahucio en:
Cómo impedir que el inquilino enerve el desahucio
No existe una fórmula válida para todos los asuntos.
Sin embargo, una de las circunstancias legalmente relevantes es que el arrendador haya requerido fehacientemente el pago al arrendatario con la antelación exigida antes de presentar la demanda y que el pago no se haya efectuado al tiempo de interponerla.
Actualmente, esa antelación legal es de al menos treinta días.
Esto explica por qué puede ser un error presentar precipitadamente una demanda sin estudiar previamente qué interesa hacer con la enervación.
También explica el error contrario: enviar un requerimiento y esperar indefinidamente.
Hay que coordinar:
deuda + requerimiento + MASC + enervación + momento de presentación de la demanda.
Una estrategia adecuada pretende que cada actuación tenga una finalidad concreta.
Puede pagar el inquilino después del burofax
Sí.
El requerimiento de pago no impide físicamente que el arrendatario pague.
Precisamente, uno de sus objetivos puede ser conseguir el cobro sin necesidad de llegar al procedimiento judicial.
Si el inquilino paga íntegramente antes de presentar la demanda, deberá estudiarse la situación existente en ese momento.
Si únicamente realiza un pago parcial, habrá que calcular qué deuda continúa pendiente.
Si no paga, habrá que determinar cuándo se cumplen los presupuestos para continuar con la estrategia prevista.
Lo importante es no actuar de forma automática.
Puede pagar el inquilino después de recibir la demanda
También puede producirse un pago después de presentada la demanda.
Pero pagar y enervar no son necesariamente lo mismo.
Para que el pago produzca el efecto jurídico de conservar el arrendamiento mediante enervación tienen que concurrir los requisitos establecidos legalmente.
Si el arrendatario ya había enervado anteriormente o si se ha realizado correctamente un requerimiento previo que excluye esa posibilidad, la situación será diferente.
Por eso, si después de presentar la demanda aparece un ingreso inesperado, no debe darse por terminado el asunto sin analizar su alcance.
Qué documentación se necesita para un desahucio por impago
La documentación dependerá de cada caso, pero normalmente interesa disponer de:
Contrato de arrendamiento
Debe aportarse completo, incluyendo anexos y modificaciones.
Documento relativo a la propiedad o legitimación del arrendador
Es necesario poder justificar la posición jurídica desde la que se ejercita la acción.
Extractos bancarios
Resultan especialmente útiles cuando la renta se pagaba mediante transferencia.
Permiten comprobar cuándo dejó de pagar el inquilino y detectar pagos parciales.
Recibos
Si el sistema de pago era diferente, habrá que preparar la documentación disponible.
Burofax y justificantes
No basta con conservar una copia del texto.
Interesa conservar toda la documentación acreditativa del envío, contenido y resultado de la comunicación.
Documentación del MASC
Debe conservarse la prueba necesaria para acreditar correctamente la actuación negociadora previa realizada.
Conversaciones relevantes
Correos electrónicos, WhatsApp u otras comunicaciones pueden ayudar a entender el asunto y, cuando proceda, tener utilidad probatoria.
Liquidación de la deuda
El abogado debe poder reconstruir con claridad qué se reclama y por qué.
Cómo se presenta la demanda de desahucio por impago
Cuando la fase previa ha terminado sin solución y concurren los requisitos necesarios, se prepara la demanda.
En ella debe identificarse correctamente:
el inmueble;
las partes;
la relación arrendaticia;
el incumplimiento;
las cantidades reclamadas;
las actuaciones previas;
la situación respecto de la enervación;
y las peticiones que se realizan al juzgado.
La demanda no debería convertirse en un relato interminable de discusiones entre propietario e inquilino.
Debe presentar jurídicamente los hechos relevantes y acompañar la documentación necesaria.
Puede consultar nuestra página específica sobre la demanda de desahucio.
Qué ocurre después de presentar la demanda
Presentada la demanda, el juzgado debe examinarla y, si procede, admitirla.
A partir de ese momento se inicia la fase judicial propiamente dicha.
El arrendatario será requerido en los términos legalmente establecidos y podrá adoptar distintas posiciones.
Entre otras posibilidades puede:
pagar en los supuestos en que legalmente proceda;
abandonar el inmueble;
oponerse;
o no realizar actuación alguna.
Cada escenario produce consecuencias distintas.
La estrategia del propietario no termina, por tanto, cuando se presenta la demanda.
Hay que controlar las notificaciones, posibles escritos del demandado, incidencias procesales, nuevos vencimientos y cualquier circunstancia que pueda afectar al lanzamiento.
Qué ocurre si el inquilino no contesta
La pasividad del arrendatario no impide que el procedimiento continúe.
Precisamente una de las finalidades de la regulación procesal del desahucio es evitar que el demandado pueda paralizar indefinidamente el procedimiento simplemente ignorando al juzgado.
Si no paga, no abandona y no formula oposición en los términos legalmente previstos, el procedimiento seguirá su curso hasta la recuperación de la posesión conforme corresponda.
Esto no significa que todo vaya a ocurrir automáticamente de un día para otro.
Pueden existir incidencias de notificación u otras cuestiones procesales.
Pero la falta de colaboración del arrendatario no le concede por sí sola un derecho a permanecer indefinidamente en el inmueble.
Qué puede alegar el inquilino para oponerse
En un desahucio por falta de pago, la oposición está legalmente limitada.
El procedimiento no está diseñado para discutir cualquier problema que haya existido durante años entre propietario e inquilino.
Cuando la pretensión es recuperar una finca arrendada por impago de renta o cantidades asimiladas, las causas de oposición se encuentran tasadas.
Entre las cuestiones esenciales aparecen el pago y las circunstancias relacionadas con la procedencia de la enervación.
Esto refuerza todavía más la necesidad de llevar una liquidación de deuda precisa.
Si el propietario sostiene que se deben 6.000 euros y el arrendatario acredita transferencias que no se tuvieron en cuenta, se genera una controversia que podría haberse evitado revisando correctamente la documentación antes de demandar.
Hay juicio siempre en un desahucio por impago
No necesariamente se celebra una vista en todos los procedimientos.
Dependerá de la actuación del demandado y de cómo se desarrolle el procedimiento.
Cuando existe oposición y procede la celebración de vista, habrá que defender la pretensión del propietario y acreditar los hechos controvertidos.
Puede consultar nuestra explicación sobre la vista oral en el procedimiento de desahucio.
Qué es el lanzamiento
El lanzamiento es el acto mediante el cual se hace efectiva la recuperación de la posesión cuando el ocupante no ha entregado voluntariamente el inmueble y existe resolución que permite proceder al desalojo.
Para el propietario es el momento decisivo porque supone recuperar materialmente la vivienda.
La presentación de la demanda no equivale a haber recuperado el inmueble.
La sentencia o decreto favorable tampoco significa necesariamente que las llaves ya estén en poder del propietario.
Si el arrendatario continúa dentro, será necesario llegar al lanzamiento en los términos correspondientes.
Puede ampliar información en nuestra página sobre el lanzamiento en el desahucio.
Qué ocurre el día del lanzamiento
Las circunstancias concretas pueden variar.
El objetivo es hacer efectiva la entrega posesoria del inmueble al propietario.
Es recomendable que el arrendador esté correctamente asesorado sobre cómo actuar, especialmente cuando quedan bienes dentro de la vivienda, existen desperfectos o surgen incidencias.
Una vez recuperado el inmueble conviene documentar adecuadamente su estado.
Si existen daños diferentes del desgaste normal derivado del uso, deberá estudiarse su reclamación.
Cuánto tarda un desahucio por impago de alquiler
No existe un plazo único que pueda prometerse responsablemente.
La duración depende de factores que el abogado no controla, entre ellos:
- juzgado competente;
- carga de trabajo;
- tiempo necesario para admitir la demanda;
- dificultades de notificación;
- actuación del arrendatario;
- existencia de oposición;
- necesidad de vista;
- incidencias procesales;
- circunstancias de vulnerabilidad;
- disponibilidad para el lanzamiento.
Por eso desconfiamos de las promesas comerciales del tipo:
“recuperará su vivienda exactamente en X días”.
Un abogado puede trabajar para evitar retrasos imputables a una mala preparación del asunto.
No puede controlar la agenda de un juzgado.
Lo importante es no añadir retrasos evitables a los retrasos propios del sistema judicial.
Puede consultar información más detallada en nuestra página sobre plazos del procedimiento de desahucio.
Se fija el lanzamiento desde el principio
El procedimiento de desahucio está diseñado para que el eventual lanzamiento pueda quedar encauzado desde fases tempranas del proceso, evitando que después de obtener una resolución favorable haya que iniciar desde cero otro procedimiento para recuperar materialmente la finca.
Esto es importante para el propietario porque la finalidad real del desahucio es recuperar el inmueble.
Sin embargo, la fecha inicialmente prevista puede verse afectada por las circunstancias procesales concretas del asunto.
Por eso debe diferenciarse entre:
tener una fecha señalada
y
poder garantizar que nunca sufrirá modificación.
Lo segundo no puede prometerse.
Qué pasa si el inquilino se declara vulnerable
La vulnerabilidad es una de las cuestiones que más preocupa actualmente a los propietarios.
Hay que evitar dos extremos.
No es correcto afirmar que basta con que el inquilino diga “soy vulnerable” para que el propietario pierda indefinidamente la posibilidad de recuperar su vivienda.
Pero tampoco debe ignorarse que la normativa procesal y social contempla mecanismos específicos cuando aparecen determinadas situaciones de vulnerabilidad.
Hay que estudiar:
la vivienda afectada;
las circunstancias del arrendatario;
las del propietario cuando sean relevantes;
la documentación aportada;
la normativa vigente en ese momento;
y la decisión que corresponda adoptar al juzgado.
Además, esta materia ha sufrido numerosas modificaciones en los últimos años.
Por eso evitamos dar al propietario una respuesta basada en titulares antiguos o en noticias que pueden corresponder a una regulación ya modificada.
La vulnerabilidad debe analizarse con la normativa vigente cuando se tramita el procedimiento.
Puede el propietario recuperar las rentas después del desahucio
Obtener la recuperación de la vivienda y cobrar la deuda son cuestiones relacionadas, pero diferentes.
Puede ocurrir que el propietario recupere el inmueble y todavía exista una cantidad pendiente.
En ese caso habrá que estudiar la ejecución de la resolución para intentar cobrar.
El resultado económico dependerá, entre otras circunstancias, de la solvencia del deudor.
Pueden resultar relevantes:
cuentas bancarias;
nóminas;
pensiones embargables dentro de los límites legales;
devoluciones tributarias;
vehículos;
inmuebles;
otros bienes o derechos.
Ganar una reclamación económica no garantiza por sí solo que el deudor tenga patrimonio suficiente para pagar inmediatamente.
Esta diferencia debe explicarse con claridad al propietario desde el principio.
Qué pasa si el inquilino abandona la vivienda durante el procedimiento
Puede ocurrir que, después del requerimiento o incluso una vez presentada la demanda, el arrendatario decida marcharse.
Eso puede resolver el problema posesorio, pero no necesariamente el económico.
Hay que comprobar que exista una entrega real y jurídicamente segura de la posesión.
No es recomendable interpretar cualquier mensaje del tipo “ya me he ido” como autorización suficiente para entrar inmediatamente en la vivienda sin comprobar las circunstancias.
Además, si quedan rentas pendientes, habrá que decidir cómo continuar su reclamación.
La entrega de llaves puede modificar sustancialmente el objeto del procedimiento, por lo que debe comunicarse y gestionarse correctamente.
Qué pasa si entrega las llaves pero sigue debiendo dinero
La entrega de la vivienda no borra automáticamente la deuda.
Si el arrendatario entrega las llaves pero mantiene mensualidades pendientes, suministros exigibles u otras cantidades correctamente reclamables, el propietario puede conservar acciones para exigir su pago.
En algunos asuntos, conseguir una entrega rápida de la vivienda puede resultar económicamente más importante que prolongar una negociación únicamente para obtener una promesa de pago.
Cada caso requiere valorar:
importe de la deuda;
solvencia del arrendatario;
valor de recuperar inmediatamente el inmueble;
posibilidad de volver a alquilar;
coste de prolongar el conflicto;
garantías existentes.
Qué pasa si no existe contrato de alquiler escrito
La ausencia de un contrato escrito no significa automáticamente que no exista arrendamiento.
Pueden existir relaciones arrendaticias verbales.
El problema principal será probatorio.
Habrá que determinar qué puede acreditarse respecto de:
existencia del alquiler;
renta pactada;
identidad de las partes;
inmueble;
pagos anteriores;
duración;
otras condiciones relevantes.
Transferencias periódicas, comunicaciones entre las partes, recibos y otros documentos pueden adquirir especial importancia.
No debe confundirse un alquiler verbal con una ocupación en precario.
Son situaciones jurídicamente diferentes y pueden exigir acciones distintas.
Qué ocurre si hay varios inquilinos
Cuando el contrato está firmado por varias personas, hay que estudiar la posición jurídica de todas ellas.
No es prudente enviar comunicaciones únicamente a quien suele hablar con el propietario y olvidarse del resto de firmantes.
También habrá que comprobar el régimen de responsabilidad pactado y quién ocupa realmente el inmueble.
La identificación correcta de las partes desde la fase previa evita problemas posteriores.
Qué ocurre si existe avalista
La existencia de un fiador o avalista puede ser muy importante para la reclamación económica.
Hay que revisar exactamente qué se pactó.
No todas las garantías tienen el mismo alcance.
Debe comprobarse:
quién firmó;
en qué condición;
qué obligaciones garantizó;
duración de la garantía;
si existe solidaridad;
y qué actuaciones deben realizarse frente al garante.
Una garantía mal analizada puede hacer que el propietario pierda una vía útil de cobro.
Puede desahuciarse por impago de una sola mensualidad
Sí puede existir fundamento para actuar ante un único impago.
No hay que esperar automáticamente a acumular varias mensualidades.
Otra cuestión es determinar la estrategia concreta en función de las circunstancias.
Un abogado debe diferenciar entre:
un retraso aislado inmediatamente subsanado;
un incumplimiento efectivo;
un pago parcial;
una deuda discutida;
una conducta reiterada.
La rapidez es importante, pero no debe confundirse con precipitación.
Qué errores retrasan más un desahucio por impago
Esperar meses confiando únicamente en promesas
“Te pago el viernes”.
“Estoy esperando una transferencia”.
“El mes que viene te pago dos mensualidades”.
Puede haber explicaciones verdaderas.
Pero cuando las promesas se suceden y la deuda aumenta, esperar indefinidamente perjudica al propietario.
Calcular mal la deuda
Una liquidación incorrecta puede dar argumentos al demandado.
Enviar comunicaciones contradictorias
No es conveniente mandar un día un mensaje diciendo que el contrato queda terminado inmediatamente y al siguiente ofrecer una prórroga sin definir las condiciones.
Utilizar modelos genéricos
Un modelo puede no contemplar varios arrendatarios, avalistas, pagos parciales, MASC, enervación o particularidades del contrato.
Presentar la demanda sin preparar correctamente la fase previa
Desde la reforma introducida por la Ley Orgánica 1/2025, este riesgo es especialmente importante.
No estudiar la enervación
Puede ser decisiva para determinar si el propietario recuperará la vivienda o si el inquilino puede conservarla mediante el pago.
Intentar expulsar personalmente al inquilino
Además de ser jurídicamente arriesgado, puede convertir al propietario en protagonista de un procedimiento que no necesitaba.
Diferencia entre desahucio por impago y desahucio por fin de contrato
En el desahucio por impago existe un contrato pero el arrendatario incumple su obligación de pagar.
En el desahucio por expiración, la cuestión esencial es diferente: el derecho del arrendatario a permanecer en el inmueble ha terminado por haber finalizado legal o contractualmente el arrendamiento.
Puede consultar nuestra página sobre desahucio por fin de contrato.
Elegir correctamente la causa es fundamental.
Diferencia entre desahucio por impago y precario
El precario responde a una situación distinta.
En términos generales, se refiere a supuestos en los que una persona ocupa un inmueble sin un título que justifique frente al propietario su permanencia.
En el impago, por el contrario, normalmente partimos de un arrendamiento y de una obligación económica incumplida.
Puede consultar nuestra página sobre desahucio por precario.
Diferencia entre impago y otros incumplimientos del contrato
No todos los problemas con un inquilino son económicos.
Puede existir:
subarriendo no consentido;
cesión;
actividades prohibidas;
daños;
obras inconsentidas;
otros incumplimientos contractuales o legales.
En esos casos debe determinarse si procede una acción de resolución por una causa diferente de la falta de pago.
Puede consultar nuestra página sobre desahucio por incumplimiento de contrato.
Desahucio por impago de un local, oficina o nave industrial
El impago no afecta únicamente a viviendas.
También puede producirse en contratos de locales comerciales, oficinas y naves industriales.
Aunque comparten aspectos procesales con el desahucio de vivienda, el régimen contractual y las circunstancias del negocio pueden presentar diferencias importantes.
Además, en los arrendamientos para uso distinto de vivienda suele tener especial relevancia el contenido del contrato.
Para estos asuntos puede consultar nuestra sección sobre desahucios de locales, oficinas y naves industriales.
Cuánto cuesta un desahucio por impago
El coste debe explicarse antes de iniciar el procedimiento y dependerá de los servicios incluidos y de las circunstancias concretas del asunto.
En un procedimiento judicial hay que tener en cuenta la intervención de los profesionales que resulten preceptivos y las actuaciones previas necesarias.
No recomendamos valorar un servicio de desahucio únicamente comparando una cifra anunciada en internet.
Lo importante es saber:
qué incluye;
qué no incluye;
si comprende la fase previa;
si incluye la reclamación de rentas;
qué ocurre si existe oposición;
qué sucede si hay incidencias;
y qué actuaciones posteriores están comprendidas.
El propietario debe conocer desde el principio el alcance del encargo profesional.
Se pueden reclamar las costas al inquilino
La condena en costas depende del resultado del procedimiento y de las reglas procesales aplicables.
No es correcto prometer al cliente que “el inquilino pagará seguro todos los gastos”.
Sí pueden existir pronunciamientos de costas favorables al propietario cuando concurren los presupuestos legales.
También existe una regla específica respecto de las costas cuando se declara enervada la acción.
Puede consultar nuestra página sobre costas judiciales en el desahucio.
Qué debe hacer el propietario si hoy ha vencido la renta y no le han pagado
Si se trata de un retraso aislado, puede comprobar qué ha sucedido.
Si existen indicios de que comienza un incumplimiento real, conviene recopilar desde ese momento la documentación.
No hace falta esperar meses para consultar a un abogado.
Una consulta temprana no obliga a presentar una demanda.
Permite saber:
qué no debe hacerse;
cuándo conviene requerir;
qué documentación conservar;
qué plazo interesa controlar;
cómo afecta la enervación;
qué MASC debe realizarse;
y cuándo estará preparado el asunto para acudir al juzgado si el inquilino continúa sin pagar.
Preguntas frecuentes sobre el desahucio por impago
¿Con un mes sin pagar puedo iniciar un desahucio?
Un solo incumplimiento de la obligación de pago puede permitir actuar. No existe una regla general que obligue al propietario a esperar tres mensualidades. Antes de demandar deben cumplirse las actuaciones previas que correspondan.
¿Tengo que mandar un burofax?
Debe estudiarse qué comunicación previa corresponde en el caso concreto, especialmente por sus efectos respecto de la enervación y por los actuales requisitos de negociación previa. No recomendamos presentar una demanda sin analizar previamente estas cuestiones.
¿Tengo que intentar un MASC antes de demandar?
Desde la entrada en vigor de la Ley Orgánica 1/2025 debe analizarse el requisito de procedibilidad mediante un medio adecuado de solución de controversias en los procesos civiles a los que resulte aplicable. En un desahucio actual esta fase debe estudiarse antes de presentar la demanda.
¿Puede el inquilino quedarse pagando después de que yo demande?
Puede ocurrir mediante la enervación cuando concurran sus requisitos legales. No existe un derecho ilimitado a pagar después de cada demanda y permanecer indefinidamente en la vivienda.
¿Cómo puedo evitar la enervación?
Entre otras circunstancias, resulta especialmente relevante el requerimiento fehaciente previo de pago efectuado con la antelación legal exigida y que la deuda continúe impagada cuando se presenta la demanda. Debe estudiarse antes de demandar.
¿Cuánto tiempo antes debo requerir para impedir la enervación?
La legislación procesal contempla un requerimiento fehaciente efectuado con al menos treinta días de antelación a la presentación de la demanda, siempre que el pago no se haya realizado al tiempo de interponerla.
¿Puedo reclamar alquileres y recuperar la vivienda en el mismo procedimiento?
En los supuestos legalmente previstos pueden acumularse la pretensión de recuperación de la finca y la reclamación de rentas o cantidades adeudadas.
¿Qué pasa si el inquilino se marcha pero no paga?
La entrega del inmueble puede solucionar la cuestión posesoria, pero la deuda no desaparece automáticamente. Habrá que continuar o iniciar las actuaciones correspondientes para reclamarla.
¿Qué pasa si no tiene dinero?
Puede obtenerse una resolución favorable y, sin embargo, existir dificultades para cobrar si el deudor carece de bienes embargables. Recuperar la vivienda y cobrar la deuda son objetivos diferentes.
¿Puedo cambiar la cerradura si lleva meses sin pagar?
No debe recuperarse la vivienda por vías de hecho mientras el arrendatario conserve la posesión. La recuperación debe realizarse legalmente.
¿Qué ocurre si no recoge el burofax?
El resultado de una comunicación no debe analizarse de forma automática. Hay que estudiar cómo se remitió, a qué domicilio, qué contenido tenía y qué acreditación existe.
¿Necesito abogado y procurador?
En el procedimiento judicial de desahucio la intervención profesional debe prepararse conforme a las reglas procesales aplicables. JR Abogados puede asumir la dirección letrada y coordinar la intervención del procurador.
¿Se puede hacer un desahucio si no hay contrato escrito?
La inexistencia de documento contractual no significa necesariamente que no exista arrendamiento. Habrá que acreditar la relación y sus condiciones mediante las pruebas disponibles.
¿Puedo reclamar también al avalista?
Dependerá de la garantía pactada. Es necesario revisar el contrato y el alcance de la obligación asumida por el fiador o avalista.
¿Cuánto tarda realmente?
No puede darse responsablemente un plazo exacto sin conocer el juzgado y las incidencias del procedimiento. La preparación correcta evita retrasos atribuibles al propio expediente, pero ningún abogado puede garantizar la agenda judicial.
Abogado especialista en desahucios por impago de alquiler
Cuando un inquilino deja de pagar, el propietario necesita algo más que presentar cuanto antes una demanda.
Necesita que cada actuación anterior tenga sentido.
Primero hay que conocer exactamente la deuda.
Después revisar el contrato y las garantías.
Comprobar qué comunicaciones existen.
Determinar cómo afecta la enervación.
Cumplir correctamente el MASC que corresponda.
Preparar la documentación.
Y, si no existe solución, presentar una demanda dirigida tanto a recuperar el inmueble como a reclamar las cantidades que procedan.
JR Abogados interviene en procedimientos de desahucio por impago de alquiler en Madrid y en el resto de España.
El despacho está dirigido por José Ramón Felipe Condés, abogado colegiado número 4.108 del Ilustre Colegio de Abogados de Alcalá de Henares (ICAAH).
La experiencia en este tipo de procedimientos permite detectar problemas que en ocasiones pasan inadvertidos hasta que el expediente ya está en el juzgado: varios arrendatarios, avalistas, requerimientos defectuosos, pagos parciales, errores en la deuda, enervaciones anteriores o actuaciones previas insuficientes.
El objetivo del propietario debe estar claro desde el primer momento:
recuperar legalmente su inmueble, detener la acumulación de nuevas pérdidas y reclamar las cantidades que correspondan.
Puede consultar también nuestra explicación completa del proceso judicial de desahucio para conocer las distintas fases desde las actuaciones previas hasta la recuperación efectiva del inmueble.
Telephone No.647335243