El procedimiento de desalojo forzoso consta de dos partes: la fase de establecimiento y la fase de ejecución.

A continuación explicamos cuáles son las opciones para poner fin al procedimiento de desahucio en cada fase.

Finalización de la estancia durante la fase de establecimiento


La fase declarativa es todo lo que ocurre desde que se inicia el caso hasta que el juez dicta una resolución (sentencia o sobreseimiento).

Una vez que el propietario ha presentado la demanda, el inquilino puede oponerse a ella o no hacerlo.

Si el inquilino no se opone, el tribunal dicta un auto de sobreseimiento, que pone fin a la fase anunciada y ordena la suspensión del procedimiento.

Comienza entonces la segunda fase, la fase de ejecución (permanencia).
Sin embargo, si el inquilino se opone a la demanda, debe celebrarse una vista judicial.

Tras la vista judicial, el juez puede fallar a favor del propietario, que dictará una orden de suspensión, tras lo cual comenzará la segunda fase (la fase de ejecución).

Pero también es posible que el inquilino gane el juicio y entonces no haya suspensión.
Por tanto, la única forma de que el inquilino detenga el desahucio es ganar el caso en la fase inicial.

Si gana el caso, no habrá desalojo. Y si pierde el caso, habrá una orden de desahucio.

Sin embargo, hay otras formas de detener el proceso, pero sólo temporalmente y nunca de forma permanente.

Me refiero a acciones como solicitar justicia gratuita (que suele paralizar el proceso una media de 30 días), iniciar un proceso penal contra el arrendador por el motivo que sea (las causas penales paralizan temporalmente el proceso de desahucio hasta que se dicte sentencia penal, si existe una relación directa entre la causa penal y el proceso de desahucio), etc.

Así que hay algunas acciones que pueden detener temporalmente el proceso de desahucio, pero tarde o temprano el proceso continuará, y a menos que el inquilino gane el caso judicial, finalmente se ordenará el desahucio.

Y una vez que el juez dicta una orden de desahucio, pasamos a la segunda fase (la fase de ejecución).


Terminación de los procedimientos de desahucio de inquilinos en fase ejecutiva


La fase de ejecución comienza cuando el juez dicta una orden de desalojo del inquilino.

A partir de este momento, comienza la fase de ejecución, es decir, la preparación para el desalojo o la ejecución (desalojo y ejecución son una misma cosa, es decir, el acto por el cual el tribunal quita la propiedad al inquilino y la transfiere al propietario).

Normalmente la fecha del desahucio ya está fijada, pero si no lo está, se fijará en el momento.

Y cuando llegue esa fecha, se llevará a cabo el desahucio y el propietario o arrendador recuperará su propiedad.

En ese momento, el propietario puede detener el desahucio en cualquier momento.

En ese momento, el proceso de ejecución hipotecaria habrá concluido y el desahucio no tendrá lugar.

También puede interrumpirse si el propietario y el inquilino están de acuerdo.

En ese momento, el proceso de ejecución hipotecaria habrá finalizado y no se producirá ningún desahucio.

Sin embargo, el inquilino no puede detener el desahucio definitivamente, sino sólo aplazar la fecha del desalojo. Pero no más que eso.

Es en este momento cuando el inquilino tiene más posibilidades de retrasar el desahucio ejerciendo alguno de los derechos que le otorga la ley.

Al igual que el propietario tiene derecho a quedarse con su propiedad, la ley otorga al inquilino ciertos derechos, y éste puede ejercerlos durante todo el proceso.

Y al ejercer estos derechos, el proceso (la fase de ejecución) se paraliza temporalmente, por lo que si llega un día de desahucio y el proceso se paraliza temporalmente porque el inquilino está ejerciendo sus derechos, el desahucio debe suspenderse y debe fijarse una nueva fecha.


Motivos del aplazamiento
Las principales razones por las que se retrasa el desahucio son las siguientes:

La solicitud de prórroga por parte del inquilino (siempre que se trate de un inquilino permanente).


Las autoridades sociales informan al tribunal de que el inquilino se encuentra en situación de vulnerabilidad social.
Debido a la presencia de menores en las instalaciones.

El inquilino puede llamar la atención sobre esta situación antes del desahucio, pero también puede permanecer en silencio, y si los funcionarios del tribunal ven que hay niños el día del desahucio, éste suele detenerse y se fija una nueva fecha.


Las dos primeras suspensiones que he mencionado son de un mes.

El problema (para el propietario) es que, como el proceso judicial es lento, hay que fijar una nueva fecha de suspensión, pero como los casos suelen estar llenos, resulta que la suspensión no es un mes después de la suspensión, sino a menudo dos o tres meses después.

Aunque el inquilino pueda aplazar ligeramente el desahucio respecto a la fecha fijada, tarde o temprano el desahucio seguirá produciéndose.

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Lo que opinan nuestros clientes de JR Abogados

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