Cuando ha terminado el plazo del contrato y los inquilinos no se van del piso el dueño tiene la opción de desahuciarles por expirar el plazo fijado en el contrato de alquiler.
Este procedimiento de desahucio se habilita para devolver la posesión del inmueble a su dueño y es muy habitual en Madrid.
Si el arrendador ha notificado al inquilino mediante burofax con 30 días de antelación su decisión de no prorrogar el contrato pues quiere recuperar la posesión del inmueble tras la finalización del contrato está en su derecho y nada puede hacer el inquilino para impedirlo, si lo hace, se arriesga a perder el juicio de desahucio y tener que pagar las costas del juicio (honorarios de abogado y procurador) al dueño de la vivienda.
Este proceso debe instarse mediante una demanda firmada por abogado y procurador y la misma, debe presentarse en el juzgado donde radique la finca.
Si el inquino no contesta a la demanda (oposición) o el juzgado dicta una sentencia en su contra el juzgado señalará día y hora para su desalojo.
Si el inquilino no acude al juzgado el día de la vista, se declará el desahucio sin más trámites.
Procesalmente hablando, la legitimación activa, es decir, quién puede presentar la demanda, la tiene el dueño del piso que vamos a desahuciar, pero también la tiene el usufructuario.
Solo puede interponer la demanda un administrador de fincas si aparece en el contrato de alquiler.
La legitimación pasiva (a quién vamos a demandar), la tiene el inquilino, pero también podemos meter a los avalistas si aparecen en el contrato de arrendamiento.
Antes de interponer la demanda, debemos enviarle un burofax (articulo 437 LEC).
El proceso judicial es por razón de la materia y debe adecuarse a un juicio verbal
Es competente el juzgado de 1ª instancia donde radique el piso o la finca (articulo 52.1.7 LEC).
Se pueden acumular en la misma demanda la acción de resolución del contrato de alquiler por expiración del plazo y la reclamación de rentas o suministros (art. 437.3 LEC).
Cuando el juzgado notifica por decreto la demanda al inquilino, éste tiene solo 10 días para contestar con abogado y procurador y debe decir si quiere que se celebre juicio, no pudiendo reconvenir en el juicio verbal.
Si existe vulnerabilidad, el la notificación se le informa que puede ir a servicios sociales y se podrá suspender el procedimiento.
Hay dos tipos de vulnerabilidades, si es por el artículo 441.5 LEC se puede suspender el proceso como máximo por 1 mes, y cuenta el plazo desde la comunicación a servicios sociales, y pero si el dueño es una empresa, podrá suspenderse por 3 meses.
La otra vulnerabilidad es por Covid 19, pues el Gobierno sigue prorrogando la suspensión de los desahucios
Es necesario según el artículo 9 de la ley de arrendamientos urbanos, enviarle un burofax al inquilino con 4 MESES DE ANTELACIÓN al vencimiento para evitar la prórroga.
En ese burofax debe decirse:
- Que no se va a renovar el contrato.
- Debe ser un burofax, no vale un whatsapp, un sms, en e-mail o un mensaje de voz o una llamada de teléfono o una carta certificada.
- El burofax debe ser con acreditación de contenido y con acuse de recibo.
En la SAP Barcelona 891/2020, 23 de Noviembre de 2020, que considera que comunicó correctamente y a través de un medio fehaciente al arrendatario su voluntad de no renovar el contrato a pesar de que no lo hiciera a través de la Sociedad Estatal de Correos y Telégrafos SA (Correos), sino por medio de “Notificados”, plataforma de envío de burofaxes.
Si el inquilino no recoge el burofax es su problema pues se debe tener por practicada la notificación con todos sus efectos (AP Asturias, Oviedo 149/22; AP Valencia Sec11ª 5/11/21), dada su voluntad obstativa a ser notificado.
Sobre la duración de los contratos el mayor conflicto está n la cantidad de reformas realizadas desde 2013 hasta e hoy y que cambian los plazos de duración mínima en alquiler de vivienda:
1-Contratos desde 1995 a 06/06/2013. 5 años y 3 de prórroga después tácita reconducción.
2-Desde 7/6/2013 a 18/12/2018: 3 años y prórroga de 1 año y tácita reconducción.
3-Desde 19/12/2018 a 22/1/2019: 5 años arrendador persona física, 7 años empresa, más 3 años de prórroga. Después, tácita reconducción.
4-Desde 23/1/2019 a 5/3/2019: 3 años, más 1 de prórroga y tácita reconducción.
5-Desde 6/3/2019 hasta la actualidad: 5 años arrendador persona física, 7 años arrendador emprsa, más 3 años de prórroga y después tácita reconducción.
Sobre tácita reconducción, el Tribunal Supremo Sala 1º, 184/2021 o 28/03/22, dice lo siguiente: la tácita reconducción es un nuevo contrato que se perfecciona por el consentimiento tácito de dueño e inquilino y donde coexisten los pactos que rigieron la anterior relación contractual, salvo la duración y las garantías que tuviere.
¿ Cómo se entiende este consentimiento producido?
Por la permanencia del inquilijno durante 15 días desde el vencimiento, y ello con el consentimiento del dueño que deja pasar esos 15 días sin pedir al inquilino que le devuelva la posesión del inmueble con la entrega de llaves.
¿Qué duración tiene el contratode alquiler cuando está en tácita reconducción?
Si es de una renta anual aunque se pagara por meses, la tácita reconducción durará 1 año.
Si la renta en el contrato se fija por meses, la tácita reconducción durará 1 mes, y así sucesivamente hasta que el dueño comunique la resolución. (ex Art. 1.581 CC).