Tanto si eres arrendador como si eres inquilino, este artículo te va a resultar muy interesante.
Muchos caseros y también arrendatarios no tienen las cosas claras por el coronavirus y los desahucios, vamos a poner blanco sobre negro.
Lo que opinan nuestros clientes de JR Abogados
Suspensión de los desahucios por el Covid-19
Como todo el mundo sabe el Gobierno de España con motivo de la crisis del Coronavirus o Covil-19 ha dictado un Decreto Ley para suspender los desahucios.
El Decreto que ha utilizado es el Real Decreto-Ley 11/2020 de 31 de Marzo donde aparecen una serie de medidas de urgencia a nivel social y económico que estarán vigentes más allá del estado de alarma.
Un punto importante es que este Decreto solo se refiere a los alquileres de vivienda habitual por lo que no se incluyen los locales comerciales.
Esta ley, en su primer artículo establece que se deben suspender los procesos de desahucios y lanzamientos de los domicilios vulnerables que no dispongan de una alternativa habitacional.
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¿Puedo demandar por desahucio a un inquilino durante la crisis del Coronavirus?
Respuesta contundente, si.
Los procesos de desahucio no se han suspendido de forma genérica 6 meses, van a seguir habiendo lanzamientos y desahucios.
Una vez presentada la demanda de desahucio, el inquilino debe demostrarle al Juez que este virus le supuso una situación de vulnerabilidad económica o social, si no lo demuestra el desahucio sigue su curso.
Entonces, la pelota en ¿qué tejado está? ¿Quien decide si puede desalojar al inquilino y recuperar la posesión de mi inmueble? ¿El juez, el inquilino, el abogado?
Ninguno de los 3 citados. Lo va a decidir un organismo llamado «Servicios Sociales».
El Consejo General del Poder Judicial advirtió que los desahucios pueden ser un proceso con mucho riesgo para los funcionarios (la comisión judicial debe ir piso por piso a desalojar a los inquilinos y levantar un acta de cómo han dejado la vivienda).
También han indicado que se toma para mitigar las consecuencias que sufrirían aquellos que fueran desalojados y no tuvieran ningún sitio donde ir.
Precio desahucios
Moratoria en el pago del alquiler
Si tienes menos de 10 fincas urbanas ningún inquilino puede obligarte a que le aplaces el pago del alquiler.
Sencillamente no puede, está pensado para grandes tenedores de viviendas, bancos y fondos buitres o grandes inmobiliarias, en todo caso, todo el que tenga más de 10 pisos lo tiene complicado.
No se tienen en cuenta ni los garajes ni los trasteros (no sabemos si cuentan las naves).
Plazos procesales paralizados
Este decreto significa que las demandas de desahucio que se encuentren admitidas por el juzgado se han paralizado.
También han detenido los desalojos que estuvieran señalados por el Juzgado de Primera Instancia.
En definitiva se han paralizado los plazos procesales de los desahucios.
Arrendatario y arrendador en situación de vulnerabilidad
Vale bien, el inquilino lo está pasando mal y demuestra que está en situación de vulnerabilidad pero ¿y si a mi también me pasa lo mismo?
¿Qué pasa si yo demuestro que también las estoy pasando canutas?
¿Quién decide sobre mi futuro, mi casa, mis rentas?
Los mismos de antes, los Servicios sociales.
Elaborarán dos informes uno para ti y otro para el inquilino, y a esperar.
¿Qué medidas va a adoptar? Ni idea
Quién puede pedir que se suspenda el desahucio
Es el arrendatario quien debe pedirle al juzgado que se suspenda el desahucio cuando se abran los plazos procesales cuando acabe el estado de alarma.
Debe demostrar el inquilino que está en un situación de vulnerabilidad social o económica.
Si le aceptan la solicitud se abren dos alternativas:
Opción 1: Si ya tenía fecha para el lanzamiento antes del estado de alama, se suspenderá 6 meses.
Opción 2: Si el juzgado no ha señalado un fecha para desalojar a los inquilinos se suspende el plazo del artículo 440.3 de la ley de enjuiciamiento civil y no se celebrará el juicio hasta que los servicios sociales (que ya estaban colapsados) adopten alternativas de vivienda para los inquilinos que será también dentro de 6 meses.
Requisitos del inquilino para suspender un desalojo
Estos requisitos son diferentes en función de si es un autónomo o un trabajador por cuenta ajena.
Para los trabajadores por cuenta ajena:
- Que se encuentre en paro por el Coronavirus.
- Que esté incluído en un ERTE
- Que tenga la jornada reducida por cuidados.
Para los autónomos:
- Tener una pérdida «sustancial» de ingresos.
- Que lo que paga de alquiler (renta) más gastos y suministros sea superior o igual al 35% de los ingresos netos que reciba el conjunto de la unidad familiar.
Documentos que tiene que presentar el arrendatario
- Los autónomos tienen que presentar:
- Certificado de cese de actividad de la AEAT u órgano de la Comunidad Autónoma
- Los trabajadores por cuenta ajena:
- Certificado de que están en paro donde aparezca la cantidad que reciben por el paro.
- El número de personas que viven en la vivienda
- El libro de familia o informe que acredite la pareja de hecho.
- Empadronamiento de las personas que residen en la vivienda en el momento que presenten los documentos y los 6 meses anteriores.
- Declaración de discapacidad, dependencia o incapacidad permanente para trabajar.
- Nota simple del Registro de la Propiedad para saber de todos los miembros de la familia los inmuebles que poseen.
- Una declaración responsable del deudor diciendo que cumple con todos los requisitos exigidos.
¿Ocupación legalizada?
¿Se pueden ocupar pisos privados para proteger a las personas en riesgo de exclusión? ¿para proteger a los que menos tienen?
Se ha aprobado la ocupación de viviendas públicas y las privadas que se cedieron con antelación a alguna administración pública.
Además de dará una ayuda de 600 a 900 € y se fija la ocupación como «temporal».
A empadronarse y a cobrar una subvención
Si analizamos la situación creada parece algo insólito.
En el código penal aparecen los delitos que puede cometer una persona y su castigo.
Bien, ahora ahora, usurpar un bien inmueble, es decir, okuparlo ilegalmente era delito y estaba castigado con una pena de multa.
Bien, pues ahora de ser un delito se ha transformado en algo maravilloso para el delincuente.
No solo no es delito sino que, además permite empadronarte en el Ayuntamiento, porque no te van a preguntar porqué estás allí, y lo mejor de todo, una vez empadronados, los okupas recibirán una ayuda del Estado.
¿Acaso no es maravilloso?
Abajo está el artículo que da cobertura legal lo dicho:
«el Padrón debe reflejar el domicilio donde realmente vive cada vecino del municipio y de la misma manera que la inscripción padronal es completamente independiente de las controversias jurídico-privadas sobre la titularidad de la vivienda, lo es también de las circunstancias físicas, higiénico-sanitarias o de otra índole que afecten al domicilio»
Situación de vulnerabilidad
Casi todos los desahucios que se producen en España son por impagos de renta, el inquilino ha dejado de pagar su mensualidad al casero.
JR Abogados se plantea la siguiente pregunta: ¿Se van a suspender todos los desahucios sin excepción o solo aquellos cuya vulnerabilidad tiene su origen en el Coronavirus?
Creemos que lo Servicios Sociales serán los que determinen si se dan los requisitos para calificar a un inquilino como vulnerable.
Pero recordemos que ya antes de la crisis del coronavirus, los servicios sociales tenían mucha carga de trabajo y con el Covid-19 van a colapsarse.
También creemos que serán lentejas para todos, quien pida estar en situación de vulnerabilidad, desahucio suspendido.
Vulnerabilidad del artículo 441.5 LEC
Antes del Covid, ya existía en nuestra ley una situación de vulnerabilidad o de exclusión social.
Se encuentra en el artículo 441.5 de la ley de enjuiciamiento civil. Este artículo, como hemos dicho antes, hace recaer la responsabilidad de la declaración en los servicios sociales quienes podían solicitar al juzgado que se retrasara un desahucio entre 1 y 3 meses (para empresas).
Por consiguiente hay dos opciones de vulnerabilidad de un inquilino:
- La anterior al Coronavirus (art 441.5 LEC)
- La del estado de alarma
¿Se puede suspender un desahucio solamente por 1 mes, teniendo en cuenta que se trata de una vulnerabilidad del art 441.5 LEC?
O ¿van todos a meterse en el mismo saco de un parón de 6 meses DESDE la finalización del estado de alarma?
Los efectos no son los mismos evidentemente para los inquilinos, pero ojo, tampoco para los propietarios.
¿Alguien ha pensado en los caseros? ¿Acasa un propietario no puede verse en situación de vulnerabilidad con sus negocio cerrado o con un ERTE?
Bien a eso también se refiere el artículo 1.4 del Real Decreto y dice que los servicios sociales, nuevamente quienes tendrá que ver «qué hacen» cuando el casero y el inquilino, ambos se encuentran en situación de vulnerabilidad.
Tendrán que hacer en este caso, dos informes y remitirlos al juzgado quien, a buen seguro, dictaminará lo que diga el informe, por lo que la responsabilidad de los servicios sociales es tremenda.
Son pocos, con medios escasos y ante la avalancha de desahucios que se avecinan uno no sabe cómo va a acabar esto.
¿Qué panorama tienen los pequeños propietarios?
Malo, muy malo.
Esta ley deja en la más absoluta indefensión a los pequeños caseros que tienen en la renta de ese alquiler buena parte de los ingresos familiares.
Son muchos los que pagan sus hipotecas con esa renta y sino llega, su hipoteca se queda sin pagar.
Vamos a poner un ejemplo sencillo. Un autónomo que tiene un negocio de hostelería que tiene que pagar su hipoteca y lo hace con la renta de un piso alquilado.
No tiene ingresos del negocio ni espera tenerlos a corto plazo, el alquiler de su piso que tiene alquilado tampoco llega y tampoco puede echar al inquilino para volver a alquilarlo. Comparando su situación con su inquilino ¿quién está peor? ¿quién tiene más que perder? ¿quien arriesga más? ¿cuál de los dos está más desprotegido?
Si en circunstancias normales un desahucio tarda 6 meses, ahora un propietario igual tiene que esperar DOS AÑOS a recuperar su inmueble.
Su vida, está en manos de unos servicios sociales sin recursos, colapsados que deben emitir un informe al que el juez seguira a pie juntillas.
Ayudas económicas a los inquilinos
El gobierno ha decidido dar hasta 900 €/mes a los inquilinos que no puedan pagar su renta al casero y lo hará durante 6 meses.
Esta ayuda está dentro del Plan Estatal de Vivienda 2018-2020, y la pueden pedir aquellos que siguen siendo vulnerables.
Desde abril están dando esta ayuda.
Antes de pedirlas, ambas partes, casero e inquilino deben haber negociado para ver si llegan a un acuerdo. Para el casero, esta moratoria es opcional, por tanto el pequeño propietario puede negarse.
¿Qué pasa entonces?
El inquilino irá a papa Estado y le pedirá un préstamo sin intereses o ayudas directas para afrontar el pago del alquiler.
Si el casero es la EMVS o una empresa con más de 10 viviendas, la moratoria la podrá solicitar el inquilino, es decir, obligar a que no pague la renta durante un tiempo.
El dueño tiene 7 días para aceptar las condiciones del inquilino y si no las acepta el arrendatario solicitará estas ayudas.
Si el casero tiene más de 10 pisos, debe decidir entre «susto o muerte», es decir entre dejar que no le pague durante 4 meses el alquiler y devolverlo en 3 años o quitarle el 50% del alquiler durante 4 meses.
Estas ayudas son compatibles con cualquier otra ayuda al alquiler que ya percibiera el inquilino, siempre y cuando no se pague con estas ayudas el 100% de la renta.
La ayuda máxima será de 5.400 € PARA PAGAR LA RENTA a su casero.
¿Devolverán los inquilinos las ayudas?
No se vayan todavía que aún queda lo mejor.
Estas ayudas las podrán solicitar los inquilino en su banco reuniendo la documentación correspondiente.
Las van a poder devolver en 6 años, más otros 4 años de prórroga y, además a interés cero.
Maravilloso, ¿verdad?
Pero la guinda del pastel viene ahora, si una vez pasados esos 10 años el inquilino no lo paga, por las razones «que sean», no hay problema porque es una línea de crédito avalada por el Estado, es decir, papa Estado pagará esos 1.200 millones de euros.
¿Saben ustedes quien es papa Estado, verdad? Toda aquella persona que respire en nuestro país, y si deja de hacerlo, ahí están sus herederos.
¿Es usted propietario y no le pagan la renta?
Si tiene problemas con su inquilino, un buena idea sería llamarnos y preguntar qué hacer.
